Interpretacja indywidualna z dnia 5 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.420.2025.4.PB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 lutego 2026 r. (wpływ 5 lutego 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A B.V.

(…);

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B GmbH

(…);

Opis stanu faktycznego

(i) Wnioskodawcy i transakcja

B Gesellschaft mit beschränkter Haftung z siedzibą (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”), działający w Polsce w formie oddziału pod nazwą B GmbH sp. z o.o. Odział w Polsce z siedzibą w (…) prowadzi w Polsce działalność gospodarczą m.in. w zakresie zarządzania specjalnymi funduszami nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

A B.V. z siedzibą w (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) prowadzi ,opodatkowaną VAT, działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości, która stanowi jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy transakcji sprzedaży nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która została dokonana 27 czerwca 2025 r. pomiędzy Zbywcą a Nabywcą. Na dzień Transakcji Nieruchomość, z wyjątkiem działki nr (…), była zabudowana.

Nabywca i Zbywca nie byli, na moment Transakcji, podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca byli, w momencie zawarcia Transakcji, zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i spełniali ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) prawo własności gruntu – nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych nr (…) położonych (…), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), o łącznej powierzchni 18,5125 ha,

(dalej: „Grunt”)

b) prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie znajdują się:

-Hala Magazynowo Biurowa 1,

-Hala Magazynowo Biurowa 2 z mroźnią i zapleczem socjalno-biurowym,

-Warsztat,

-Budynek pompowni,

-Myjnia samochodowa,

-Budynek wartowni – portiernia,

-Budynek portierni,

-Stacja paliw,

-2 zbiorniki PPOŻ,

-Budynek mycia pojemników,

-Budynek techniczny,

-Budynek kierowców,

(dalej łącznie: „Budynki”);

• parking naziemny na (…) samochodów, położony na działce nr (…),

• ekran dźwiękowy umieszczony na działce nr (…),

• zbiornik retencyjny położony na działce nr (…),

• dwie baterie zbiorników do przechowywania propanu,

• dodatkowe przewody wodno-kanalizacyjne, elektryczne i propanowe,

• droga,

• linie komunikacyjne,

• ogrodzenie,

• budynek generatora zasilania (kontener),

• pompownia.

(dalej łącznie: „Budowle”). Na dzień Transakcji Budowle były własnością Zbywcy.

Dla Gruntu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy (…) z (…) 2003 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) (dalej: „MPZP”).

Dodatkowo, dla Gruntu, z upoważnienia Wójta Gminy (…), wydano również wypis i wyrys z MPZP z (…) 2025 r., znak: (…), zgodnie z którym Nieruchomość oznaczona jest następującymi symbolami:

• Działka nr (…): teren usług produkcyjnych i składów „UP”;

• Działka nr (…): teren usług produkcyjnych i składów „UP”;

• Działka nr (…): teren usług produkcyjnych i składów „UP”;

• Działka nr (…):

a) Lokalizacja sieci transformatorowej „EE”;

b) Teren drogi dojazdowej „KD”;

c) Teren usług produkcyjnych i składów „UP”.

Dla Gruntu zostały również wydane wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej z (…) 2025 r. z upoważnienia Starosty (…), nr kancelaryjny: (…), dla działek ewidencyjnych numer (…) oraz wypis z rejestru gruntów, wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej wydane (…) 2025 r. z upoważnienia Starosty (…), nr kancelaryjny: (…), dla działki ewidencyjnej numer (…), z których wynika m.in., że działki ewidencyjne o numerach:

• (…) stanowi „inne tereny zabudowane” oznaczone symbolem „Bi”,

• (…) stanowi „tereny przemysłowe” oznaczone symbolem „Ba”,

• (…) stanowi „tereny przemysłowe” oznaczone symbolem „Ba”,

• (…) stanowi „tereny przemysłowe” oznaczone symbolem „Ba”.

Względem Nieruchomości zostały wydane, przez odpowiedni organ, pozwolenia na budowę Budynków i Budowli (dalej łącznie: „Decyzje Pozwolenie na Budowę”), a w dalszej kolejności, pozwolenia na ich użytkowanie (dalej: „Decyzje Pozwolenie na Użytkowanie”).

(iii) Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Na dzień Transakcji, Sprzedający był wyłącznym właścicielem Nieruchomości. Grunt został nabyty przez Sprzedającego w 2009 r. w ramach transakcji nabycia aktywów podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający był uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu i z tego prawa skorzystał.

Nieruchomość zawsze była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT w Polsce i nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do celów zwolnionych z podatku VAT w Polsce. Sprzedający w momencie sprzedaży Nieruchomości, na podstawie umowy najmu (dalej: „Umowa Najmu”) wynajmował nieruchomość najemcy (dalej: „Najemca”).

Nieruchomość nie była wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie były dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Zbywca ponosił wydatki na adaptację i modernizację/ulepszenia Budynku i Budowli, lecz, do dnia (i na dzień) Transakcji, ich wartość nie przekroczyła 30% wartości podatkowej każdego pojedynczego Budynku/Budowli z dnia ich nabycia. Data pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy o VAT, Budynków i Budowli położonych na Nieruchomości przypadała wcześniej niż 2 lata od daty Transakcji.

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji była Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki oraz aktywa opisane poniżej), którą Nabywca nabył na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpił – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczącej Nieruchomości (dla uniknięcia wątpliwości Strony wskazują, że na moment sprzedaży Nieruchomość była w całości wynajęta przez jednego najemcę).

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca przeniósł na Nabywcę w szczególności (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

-majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej architektonicznej i wielobranżowej wykorzystywanej do budowy Budynków i Budowli (dalej: „Projekty”) w zakresie oraz na polach eksploatacji określonych w Umowie Sprzedaży;

-wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji Projektów oraz prawo do upoważniania osób trzecich do tworzenia adaptacji Projektów w określonym w Umowie Sprzedaży zakresie;

-prawa wynikające z gwarancji i rękojmi dotyczących robót budowlanych w odniesieniu do Budynków i Budowli (dalej: „Gwarancje Budowlane”) określone w Umowie Sprzedaży;

-prawa wynikające z ustawowej rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej w odniesieniu do Budynków i Budowli na podstawie stosownych umów (dalej: „Gwarancje Projektowe”), określone w Umowie Sprzedaży;

-prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu (przeniesione z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego), umów i zabezpieczeń związanych z Umową Najmu, tj. umowy zawartej między Zbywcą, Najemcą i Gwarantem oraz gwarancji udzielonej Zbywcy przez Gwaranta;

-prawa i obowiązki wynikające z umowy na korzystanie z Nieruchomości zawartej na cele wykonania i utrzymania przyłącza telekomunikacyjnego.

Dodatkowo, w zakresie, w jakim miało to zastosowanie w ramach Projektów, Sprzedający upoważnił Kupującego do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie autorskich praw osobistych do Projektów, w zakresie w jakim Sprzedający był uprawniony do udzielenia takiego upoważnienia.

W ramach Transakcji, Zbywca przeniósł na Nabywcę również aktywa, stanowiące maszyny i urządzenia oraz wyposażenie Nieruchomości, określone w załączniku do Umowy Sprzedaży (dalej: „Aktywa”).

W Umowie Sprzedaży Strony zgodnie oświadczyły, że ich zamiarem było przeniesienie na Kupującego samodzielnych aktywów, a Umowa Sprzedaży ani żadne działania z nią związane nie odnoszą się do sprzedaży lub innego zbycia przedsiębiorstwa zgodnie z art. 55¹ Kodeksu Cywilnego lub jego zorganizowanej części zgodnie z art. 2 ust. 27e Ustawy o Podatku VAT.

W ramach Transakcji Zbywca nie przeniósł na rzecz Nabywcy, innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki i Aktywa, składników majątkowych, w szczególności aktywów, zobowiązań, umów, dokumentów lub praw związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego, a także praw i obowiązków, które nie są związane z Nieruchomością. W szczególności, następujące elementy nie weszły w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

-oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

-wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

-zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy;

-zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe (w szczególności kredytowe) inne niż wynikające z Umowy najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają one każdego obecnego właściciela Nieruchomości lub Aktywów;

-wierzytelności (inne niż wynikające z Umowy Najmu, przy czym w odniesieniu do Umowy Najmu tylko te dotyczące okresu następującego po dacie zawarcia Umowy Sprzedaży);

-umowy związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności umowy o świadczenie usług księgowych;

-umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości, zarządzaniem Nieruchomością oraz umowy o dostawę mediów;

-inne aktywa, w tym środki pieniężne i rachunki bankowe (inne niż Aktywa);

-prawa do domeny internetowej, jej zawartości i strona internetowa odnosząca się między innymi do Nieruchomości.

Umowa związana z administracją i bieżącą obsługą i zarządzaniem Nieruchomością zawarta przez Zbywcę, została rozwiązana w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży ze skutkiem na koniec okresu wypowiedzenia. Kupujący zobowiązał się nie zawierać umowy o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem zarządzającym Nieruchomością przed Transakcją.

W dniu Transakcji umowa(y) ubezpieczenia Sprzedającego dotyczące Nieruchomości wygasła(ły) automatycznie tak szybko, jak to możliwe, nie później jednak niż w ciągu 30 dni roboczych od dnia Transakcji. Sprzedający rozwiązał umowę(y) ubezpieczenia dotyczącą(e) Nieruchomości ze skutkiem na dzień Transakcji lub inny dzień uzgodniony przez Strony. Jednocześnie Kupujący podjął działania mające na celu zawarcie odpowiedniego ubezpieczenia Nieruchomości.

Strony Transakcji dokonały również rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpiło podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, według ustalonych procedur.

Z ostrożności, przed Transakcją uzyskane zostały zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

(v) Okoliczności związane z zawarciem Umowy Sprzedaży, płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowaniem Transakcji

W Umowie Sprzedaży, Strony, działając na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 1 oraz 2b i art. 43 ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, złożyły zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli składających się na Nieruchomość, oraz wyborze opodatkowania ich dostawy w zakresie, w jakim byłaby ona zwolniona z podatku VAT.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wystawił na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę, po której sprzedany został przedmiot Transakcji („Cena”).

Na podstawie Umowy Sprzedaży Nabywca zapłacił Zbywcy Cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena Nieruchomości była jedynym wynagrodzeniem należnym Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży, w związku ze zbyciem Nieruchomości.

Kwota VAT należna od Ceny została zapłacona w PLN, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN ogłoszonym przez Narodowy Bank Polski w ostatnim dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień Transakcji.

Cena wraz z kwotą VAT należną od Ceny została zapłacona przez Nabywcę poprzez depozyt notarialny, zgodnie z którym notariusz zwolnił na rzecz Zbywcy Cenę i VAT od Ceny na odpowiedni rachunek bankowy Sprzedającego, uwzględniony na liście, o której mowa w art. 96b ustawy o VAT.

(vi) Kontynuacja działalności przez Zbywcę po sprzedaży Nieruchomości

Zważywszy, że Sprzedający prowadzi obecnie działalność w formie oddziału i posiada szereg innych nieruchomości na terenie Polski, po Transakcji Zbywca kontynuował i kontynuuje działalność opodatkowaną podatkiem VAT i nie doszło do jego likwidacji.

(vii) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Nabywca, we własnym zakresie, podjął szereg działań umożliwiających mu rozpoczęcie prowadzenia, przy użyciu Nieruchomości, działalności gospodarczej polegającej na wynajmie jej powierzchni (tj. w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającej opodatkowaniu VAT. Nabywca, zawarł w szczególności umowę o komercyjne zarządzanie nieruchomością, wymaganą do prawidłowej eksploatacji Nieruchomości, a także umowę mającą na celu zapewnienie obsługi księgowej i prawnej.

Po nabyciu Nieruchomości, powyższa działalność jest prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Pozostały opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji powinno podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że podlegało ono opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie powinno podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że podlegało ono opodatkowaniu VAT.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., sygn. IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są VAT lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie powinna być wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę powinna zostać opodatkowana w całości podatkiem VAT, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie powinno podlegać opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r., sygn. IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(...) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 maja 2017 r., sygn. 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z 30 października 2018 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że 27 czerwca 2025 r. Zainteresowany niebędący stroną postępowania sprzedał Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania Nieruchomość, która obejmuje:

a) prawo własności gruntu – nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych nr (…) położonych w miejscowości (…), o łącznej powierzchni 18,5125 ha;

b) prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na Gruncie.

Na dzień Transakcji Nieruchomość, z wyjątkiem działki nr (…), była zabudowana. Strony, działając na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 1 oraz 2b i art. 43 ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, złożyły zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli składających się na Nieruchomość, oraz wyborze opodatkowania ich dostawy w zakresie, w jakim byłaby ona zwolniona z podatku VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 4 marca 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.964.2025.3.AB, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dostawa Nieruchomości, Przenoszonych Praw i Obowiązków i Aktywów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie była wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowiły przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy. (…) dostawa Budynków i Budowli posadowionych na działkach nr (…) będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (…) dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a – jest bezzasadna. (…) Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożyły zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. (…) dostawa Gruntu (działek nr (…)), na których są posadowione ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również była opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. (…) dostawa działki nr (…), objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Dostawa działki nr (…) była opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (ponieważ strony umowy sprzedaży złożyły oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w opisanej sprawie znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji opisana sprzedaż Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 4 marca 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.964.2025.3.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A B.V. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.