Czy można uniknąć zwrotu podatku VAT przy sprzedaży mieszkania po otrzymaniu zwrotu za jego zakup

Mam pytanie dotyczące zwrotu podatku VAT przy zakupie nieruchomości. Załóżmy że kupuje mieszkanie, składam do urzędu skarbowego wszystkie potrzebne dokumenty do otrzymania zwrotu podatku VAT za zakup tego mieszkania, zwrot po jakimś czasie dostaje, a mieszkanie wynajmuję. Jakie warunki musiałbym spełnić aby otrzymanego wcześniej zwrotu podatku VAT od zakupu mieszkania nie zwracać urzędowi skarbowemu przy sprzedaży tej samej nieruchomości?

Warunkiem uniknięcia zwrotu części podatku VAT odliczonego przy zakupie mieszkania (i wykazanego do zwrotu na rachunek bankowy) będzie w przedstawionej sytuacji uniknięcie sytuacji, że dokonywana w okresie korekty dostawa (sprzedaż) przedmiotowego mieszkania będzie zwolniona od podatku VAT. Cel ten może zostać osiągnięty na dwa sposoby, tj. poprzez:

1. zbycie mieszkania po okresie korekty, a więc po upływie 10 lat licząc od roku, w którym po zakupie zostanie wynajęte,
2. rezygnację z zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; rezygnacja taka jest możliwa za zgodą nabywcy, o ile nabywca jest czynnym podatnikiem VAT.

Wynajem przedmiotowego mieszkania jest warunkiem braku obowiązku zwrotu części podatku VAT odliczonego przy zakupie mieszkania (i wykazanego do zwrotu na rachunek bankowy) w związku z jego sprzedażą. Należy jednak wskazać, że obowiązek taki wystąpić będzie mógł w związku z zaprzestaniem wynajmu mieszkania (np. w związku z zamieszkaniem w tym mieszkaniu) lub w związku ze zmianą rodzaju wynajmu mieszkania na wynajem zwolniony od podatku VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom przede wszystkim w zakresie, w jakim nabywane przez nich towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych. Powoduje to, że prawo do odliczenia VAT z tytułu zakupu wskazanego mieszkania (co jest warunkiem możliwości wykazania tego podatku do zwrotu na rachunek bankowy) przysługiwać będzie tylko, jeżeli będzie ono wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jest to o tyle istotne, że wynajem mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe jest zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Powoduje to, że prawo do odliczenia VAT z tytułu zakupu mieszkania (co jest warunkiem możliwości wykazania tego podatku do zwrotu na rachunek bankowy) będzie tylko, jeżeli będzie ono przeznaczone do wynajmu, który nie będzie korzystał z tego zwolnienia (jak również ze zwolnienia wynikającego z § 3 ust. 1 pkt 22 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku VAT; zwolnienie to obejmuje usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, świadczone na rzecz jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, samorządowych jednostek organizacyjnych lub jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego niebędących społecznymi agencjami najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, wyłącznie w celu wynajmu lub dzierżawy na rzecz osób fizycznych na ich własne cele mieszkaniowe).

Wynajem przedmiotowego mieszkania po zakupie będzie opodatkowany podatkiem VAT według stawki 23% (np. dlatego, że będzie to mieszkanie wynajmowane na cele prowadzenia przez najemcę działalności gospodarczej). Tylko bowiem w takim przypadku w związku z jego zakupem będzie można odliczyć podatek VAT naliczony i wykazać go do zwrotu na rachunek bankowy.

Przepisami art. 91 ustawy o VAT określone są przypadki, gdy konieczna jest korekta odliczonego podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że korekta taka jest konieczna m.in. jeżeli w okresie korekty przewidzianej dla towarów i usług podlegających korekcie rozłożonej w czasie dojdzie do sprzedaży tych towarów lub usług (art. 91 ust. 4-6 ustawy o VAT).

Dostawy (sprzedaż) mieszkań są co do zasady opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8%. Istnieją jednak zwolnienia od podatku VAT, które obejmują m.in. dostawy mieszkań, w tym wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnienie obejmujące dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (przy czym przez pierwsze zasiedlenie jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków budowli lub ich części po ich wybudowaniu albo po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej).

Tomasz Krywan

doradca podatkowy, specjalista w zakresie prawa podatkowego. Autor wielu praktycznych odpowiedzi na pytania z zakresu prawa podatkowego i licznych publikacji na ten temat