Wyrok NSA z dnia 8 listopada 2024 r., sygn. I OSK 1772/21

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Monika Nowicka Sędziowie: sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka Protokolant: starszy asystent sędziego Marta Sikorska po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. F., A. T. i A. F. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 listopada 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 98/20 w sprawie ze skargi M. F., A. T., A. F. na decyzję Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 7 listopada 2019 r. nr DLI-V.4615.228.2019.MD w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii solidarnie na rzecz M. F., A. T., A. F. kwotę 20.535 (dwadzieścia tysięcy pięćset trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 4 listopada 2020 r. oddalił skargę M. F., A. F. i A. T. na decyzję Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z 7 listopada 2019 r. nr DLI-V.4615.228.2019.MD w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji przyjął następujące okoliczności faktyczne i prawne.

Decyzją z 4 czerwca 2019 r. Wojewoda Mazowiecki ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł po 1/3 części na rzecz A. F., M. F. i A. F. (dalej jako skarżący) za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położonej w powiecie p., w gminie N., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3773 ha (dalej jako nieruchomość) przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] decyzją Wojewody Mazowieckiego z 12 sierpnia 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Decyzją z 7 listopada 2019 r. Minister Finansów Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy ww decyzję Wojewody. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Minister przywołał art. 12 ust. 4 i 4f oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, dalej jako specustawa) a także art. 134 ust. 1, 3 i 4 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990, ze zm., dalej jako u.g.n.). Wyjaśnił, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony 16 listopada 2018 r. Za rzeczoznawcą Minister podał, że przedmiotem wyceny była nieruchomość położona przy drodze krajowej nr [...] w odległości ok. 25 km od centrum Warszawy zlokalizowana w powiecie p., w gminie N., w obrębie 15 Urzut. Działka ma korzystny kształt, pochodzi z gruntu niezabudowanego, częściowo zadrzewionego i zakrzewionego samosiejami na powierzchni ok. 950 m2 w wieku ok. 25 lat z dominacją sosny (ok. 40%), brzozy i świerku (po ok. 30%); teren jest płaski, rozwojowy, w bezpośrednim sąsiedztwie działki znajdują się grunty niezabudowane i dalej zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi o różnym standardzie. Dojazd w do ww nieruchomości odbywał się drogą asfaltową, media są oddalone od nieruchomości, w ulicy znajdują się: gaz, wodociąg i energia elektryczna. Jeśli zaś chodzi o przeznaczenie planistyczne organ podał, że działka nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy N. z dnia 29 kwietnia 2002 r., była położona na terenie oznaczonym symbolem KUDs - droga serwisowa wzdłuż drogi ekspresowej klasy "S" o pow. 2880 m2 oraz w niewielkiej części (ok. 893 m2) na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej - UP. Minister podał, że w przypadku części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym zasada korzyści nie występuje, stąd do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami drogowymi. Natomiast część nieruchomości o usługowo - produkcyjnym przeznaczeniu planistycznym wyceniono na podstawie transakcji o tym przeznaczeniu z uwagi na stwierdzenie biegłej, że ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługowo - produkcyjną przewyższają ceny nieruchomości drogowych. Wartość rynkową nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając brak transakcji na lokalnym rynku nieruchomości drogowych analizie poddano rynek regionalny obejmujący tereny powiatów wokół Warszawy, gdzie odnotowano 27 transakcji nieruchomościami drogowymi. Ich ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 100,00 zł/m2 do 222,00 zł/m2 przy średniej 147,42 zł/m2. Natomiast gdy chodzi o nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-produkcyjnym (UP) rynek gminy N. rozszerzonego o gminy M. i R., zebrano 16 transakcji, których ceny zawierały się w przedziale od 180,00 zł/m2 do 300,84 zł/m2 przy średniej 229,64 zł/m2. Łączną wartość nieruchomości oszacowano na kwotę 809 688 zł, w tym wartość gruntu określono na 808 036 zł, a wartość naniesień roślinnych - na kwotę 1652 zł. Jako podstawę prawną wyceny organ wskazał przepisy u.g.n. i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako rozporządzenie). Organ przywołał w szczególności § 36 ust. 1 i 4 ww rozporządzenia. Z uzasadnienia decyzji wynika, że organ dokonał oceny operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem ww. przepisów rozporządzenia, uwzględnił w szczególności "podwójne" przeznaczenie nieruchomości, i przyjął, że operat może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Odnosząc się z kolei do złożonego przez strony kontroperatu datowanego na 30 sierpnia 2017 r. organ wskazał, że był on przedmiotem analizy w poprzednio prowadzonym postępowaniu i stanowił podstawę uchylenia pierwotnie zapadłej decyzji wojewody. Minister wskazał w szczególności, że w ww decyzji wyjaśniono powody, dla których operat szacunkowy z 30 sierpnia 2017 r. nie może stanowić dowodu na wartość rynkową nieruchomości; zaznaczył także, że w dacie orzekania przez ministra operat ten pozostawał już nieaktualny (art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.), nie mógł zatem stanowić podstawy wyceny.