Nowe zasady odpowiedzialności dewelopera za wady

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, obowiązująca od 9 września 2025 r., przywraca nabywcom mieszkań i domów jednorodzinnych możliwość korzystania z rękojmi za wady po podpisaniu umowy ostatecznej. Jednoznacznie przesądza też, że w razie ujawnienia wad po przeniesieniu własności deweloper odpowiada na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym. Zmiana ta ma usunąć wątpliwości interpretacyjne i wyrównać sytuację prawną nabywców wobec kupujących nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży.

Nowy art. 41a dodany do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nazywanej dalej ustawą deweloperską, stanowi, że do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) o rękojmi przy sprzedaży w przypadku przeniesienia na nabywcę praw wynikających z:

• umowy deweloperskiej,
• umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (wynikającej z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej), w zakresie nieuregulowanym w art. 41 ustawy deweloperskiej (dotyczącym odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), oraz
• umowy obejmującej lokal użytkowy zawieranej wraz z umową deweloperską albo zobowiązującą i dotyczących tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nazywanej dalej umową dotyczącą lokalu użytkowego (mowa o niej w art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej).

Przyczyny nowelizacji

Zmiany były odpowiedzią na stanowisko doktryny prezentowane po wejściu w życie ustawy deweloperskiej. Wskazywało ono na brak podstaw do stosowania przepisów k.c. o rękojmi za wady (art. 566 i n. k.c.) w odniesieniu do umów deweloperskich, zobowiązujących czy dotyczących lokali użytkowych. W efekcie nabywcy znajdowali się w gorszej sytuacji niż osoby kupujące nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.