Nowy właściciel działki kupuje ją w pakiecie z uchybieniami poprzedników

Atrakcyjna cena i dobra lokalizacja nieruchomości mogą przesłonić podstawowe zasady odpowiedzialności za skutki wcześniejszych nieprawidłowości. Samowole, nieuregulowane instalacje czy niewykonane decyzje administracyjne mogą ujawnić się dopiero po transakcji i istotnie zmienić bilans inwestycji.

Zakup gruntu „z historią” to nie tylko kwestia ceny i lokalizacji, lecz przede wszystkim potencjalnych ryzyk prawnych, które mogą ujawnić się dopiero po finalizacji transakcji. W polskim systemie prawnym – szczególnie na gruncie prawa administracyjnego oraz prawa budowlanego (dalej: p.b.) – obowiązuje zasada, zgodnie z którą odpowiedzialność „podąża za nieruchomością”, a nie za osobą, która się dopuściła naruszenia. Oznacza to, że obecny właściciel działki może zostać zobowiązany do usunięcia skutków nielegalnych działań poprzedników, takich jak: samowole budowlane, nielegalne przyłącza czy niewykonane decyzje administracyjne – nawet jeśli sam nie miał z nimi nic wspólnego. Mechanizm ten wynika z funkcji ochronnej prawa publicznego – organy administracji dążą do przywrócenia stanu zgodnego z prawem „tu i teraz”, a najprostszym adresatem decyzji jest obecny właściciel nieruchomości.