orzeczenie

Sprzedaż nieruchomości przez administratora hipoteki. Co z CIT?

Czy administrator hipoteki, który sprzedaje nieruchomość w celu zaspokojenia wierzycieli, uzyskuje przychód podatkowy? NSA właśnie odpowiedział na to pytanie

Chodziło o następującą sytuację: w 2012 r. emitent obligacji ustanowił hipotekę na nieruchomości. Uczynił to w celu zabezpieczenia roszczeń obligatariuszy. W związku z tym zawarł umowę ze spółką pełniącą funkcję administratora hipoteki. Na tej podstawie spółka jako administrator wykonywała prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego – we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy, zgodnie z art. 7 ust. 1a obowiązującej wtedy ustawy o obligacjach z 1995 r.

Podobnie jest obecnie – zgodnie z art. 31 ust. 4 ustawy o obligacjach (Dz.U. z 2025 r. poz. 1667) administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy.

Po naruszeniu warunków emisji obligacji nieruchomość została objęta postępowaniem egzekucyjnym. Spółka, działając jako administrator hipoteki, nabyła ją na licytacji komorniczej.

Spółka sprzedaje nieruchomość

Zamierzała sprzedać ją za kwotę przewyższającą wydatki na jej nabycie.

We wniosku o interpretację podkreśliła, że uzyskane środki zostaną przekazane wierzycielom hipotecznym. Ona sama nie dostanie żadnej prowizji ani marży. Otrzymuje jedynie stałe miesięczne wynagrodzenie, określone w umowie o ustanowienie administratora hipoteki, oraz zwrot kosztów, takich jak wydatki na usługi prawne czy prowizja pośrednika.

Spór o CIT

Spółka była przekonana, że wskutek tej transakcji nie uzyska podatkowego przychodu. Podkreśliła, że środki ze sprzedaży nieruchomości nie zwiększą jej majątku, więc nie będą dla niej trwałym i definitywnym przysporzeniem. Otrzyma je tylko jako administrator hipoteki, a następnie przekaże wierzycielom.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był innego zdania. Zgodził się, że podstawowym zadaniem administratora hipoteki jest reprezentowanie interesów obligatariuszy wobec emitenta oraz dochodzenie ich roszczeń. Uznał jednak, że sytuacja zmieniła się w momencie nabycia nieruchomości przez spółkę w postępowaniu egzekucyjnym. Spółka stała się wtedy właścicielem nieruchomości, a zatem sprzedając ją, pozbędzie się własnego składnika majątku – stwierdził. Uznał więc, że kwota ze sprzedaży będzie dla spółki podatkowym przychodem.

Spółka nie sprzedaje własnego majątku

Spółka wygrała w sądach obu instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 2253/22) stwierdził, że co prawda przychodem jest wartość uzyskana z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, ale chodzi o rzeczy i prawa wchodzące w skład majątku podatnika. W tej sprawie – orzekł – warunek ten nie został spełniony. Spółka nie działała we własnym interesie ekonomicznym. Zarówno nabywając nieruchomość, jak i sprzedając ją, występowała jako administrator hipoteki – podkreślił sąd I instancji.

Również Naczelny Sąd Administracyjny nie miał wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości, z której środki zostaną przekazane wierzycielom hipotecznym, nie powoduje powstania przychodu po stronie administratora hipoteki.

– Przychodem jest tylko takie przysporzenie majątkowe, które ma definitywny i trwały charakter. Spółka takiego przysporzenia nie uzyskuje. Sprzedaż nieruchomości jest jedynie elementem realizacji obowiązków administratora hipoteki, którego celem jest zaspokojenie wierzycieli hipotecznych – wyjaśnił sędzia Krzysztof Kandut. ©℗

orzecznictwo

Izabela Tomaszewska-Gałuszka

Dziennikarka Dziennika Gazety Prawnej specjalizująca się w tematyce podatkowej.