Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 446) oraz art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 778) w związku z uchwałą Nr XXIV/267/2013 Rady Gminy Czosnów z dnia 26 marca 2013 roku w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów, stwierdzając że niniejszy plan nie narusza ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Czosnów przyjętego uchwałą Nr XVII/161/2012 Rady Gminy Czosnów z dnia 24 lipca 2012 r.[1]), uchwala się co następuje:

Rozdział 1.
Przepisy wstępne

§ 1. 1. Uchwala się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów, zwany dalej planem.

2. Granice obszaru planu, o którym mowa w ust. 1 wskazano na rysunku planu sporządzonym w skali 1:1000, stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszej uchwały.

3. Ponadto załącznikami do uchwały są:

1) rozstrzygnięcie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu, stanowiące załącznik nr 2,

2) rozstrzygnięcie o sposobie realizacji inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz zasadach ich finansowania, stanowiące załącznik nr 3.

§ 2. 1. Przedmiotem planu są ustalenia dotyczące:

1) przeznaczenia terenów oraz linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

2) zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

3) zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu;

4) zasad kształtowania krajobrazu;

5) zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych;

6) zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy jako wskaźnika powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalnej wysokości zabudowy, minimalnej liczby miejsc do parkowania w tym miejsc przeznaczonych na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposobu ich realizacji oraz linii zabudowy i gabarytów obiektów;

7) granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów;

8) szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;

9) szczególnych warunków zagospodarowania terenów oraz ograniczeń w ich użytkowaniu, w tym zakazu zabudowy;

10) zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

11) sposobów i terminów tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;

12) stawek procentowych służących naliczeniu opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu;

13) minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych.

2. W niniejszej uchwale nie określa się następujących elementów zagospodarowania przestrzennego: zasad ochrony dóbr kultury współczesnej, wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, granic i sposobów zagospodarowania terenów górniczych, obszarów szczególnego zagrożenia powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych, krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa, z uwagi na ich brak w obszarze planu.

§ 3. Ilekroć w przepisach niniejszej uchwały jest mowa o:

1) istniejącej zabudowie - należy przez to rozumieć zabudowę, istniejącą w dniu wejścia w życie niniejszego planu lub tą, dla której wydano ostateczne pozwolenie na budowę przed dniem wejścia w życie niniejszego planu;

2) miejscu do parkowania - rozumie się przez to urządzone miejsca do parkowania pojazdów, w tym stanowiska w garażach;

3) nieprzekraczalnej linii zabudowy - należy przez to rozumieć wyznaczone na rysunku planu linie określające najmniejszą dopuszczalną odległość ściany budynku od linii rozgraniczających;

4) poddaszu użytkowym - należy przez to rozumieć kondygnację z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi znajdującą się bezpośrednio pod konstrukcją dachu budynku lub znajdującą się w obrębie konstrukcji dachu;

5) przepisach odrębnych - należy przez to rozumieć przepisy ustaw wraz z aktami wykonawczymi;

6) przeznaczeniu podstawowym - należy przez to rozumieć przeznaczenie dominujące na danym terenie, to jest obejmujące nie mniej niż 50 % powierzchni użytkowej budynków na działce budowlanej, a w odniesieniu do przeznaczenia o charakterze niekubaturowym obejmujące nie mniej niż 50% powierzchni terenu;

7) przeznaczeniu uzupełniającym - należy przez to rozumieć przeznaczenie inne niż podstawowe dopuszczone na warunkach określonych w planie, stanowiące mniej niż 50% powierzchni użytkowej budynków na działce budowlanej, a w odniesieniu do przeznaczenia o charakterze niekubaturowym obejmujące mniej niż 50% powierzchni terenu;

8) terenie - należy przez to rozumieć fragment obszaru planu o określonym przeznaczeniu i określonych zasadach zagospodarowania, wydzielony na rysunku planu liniami rozgraniczającymi oraz oznaczony symbolem literowym i cyfrowym;

9) usługach - należy przez to rozumieć działalność służącą zaspokojeniu potrzeb ludności niezwiązaną z wytwarzaniem dóbr materialnych metodami przemysłowymi, realizowaną na danym terenie, w obiektach niemieszkalnych lub lokalach niemieszkalnych wbudowanych w inne obiekty;

10) usługach nieuciążliwych - należy przez to rozumieć usługi niezaliczone do przedsięwzięć mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, nie powodujące przekraczania standardów jakości środowiska oraz uciążliwości poza terenem, do którego prowadzący działalność posiada tytuł prawny;

11) wysokości zabudowy - należy przez to rozumieć wysokość budynków w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a w stosunku do pozostałych obiektów budowlanych wysokość tych obiektów mierzoną od poziomu terenu do najwyższego elementu tego obiektu budowlanego.

Rozdział 2.
Ustalenia ogólne

§ 4. 1. Następujące oznaczenia graficzne na rysunku planu są obowiązującymi jego ustaleniami:

1) granica planu;

2) linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

3) nieprzekraczalne linie zabudowy;

4) przebiegi dróg rowerowych;

5) granice stref ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych będących w ewidencji zabytków;

6) wymiarowanie wybranych odległości w metrach;

7) przeznaczenie terenu oznaczone symbolem literowym i numerem.

2. Oznaczenia graficzne na rysunku planu niewymienione w ust.1 mają charakter informacyjny.

§ 5. 1. Wyznacza się liniami rozgraniczającymi, określonymi na rysunku planu, następujące tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania:

1) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczone symbolem MN o numerach od 1 do 13;

2) tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej, oznaczone symbolem P o numerach 1, 2;

3) teren rolny, oznaczony symbolem R-1;

4) tereny drogi publicznej klasy ekspresowej, oznaczone symbolem KDS o numerach od 1 do 3;

5) teren drogi publicznej klasy zbiorczej, oznaczony symbolem KDZ-1;

6) teren drogi publicznej klasy lokalnej, oznaczony symbolem KDL-1;

7) tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczone symbolem KDD o numerach od 1 do 4;

8) tereny dróg wewnętrznych, oznaczone symbolem KDW o numerach od 1 do 11.

2. Granicami terenów inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym są:

1) linie rozgraniczające terenów drogi publicznej klasy ekspresowej oznaczone symbolami: KDS-1, KDS-2, KDS-3, jako tereny przeznaczone do realizacji drogi krajowej S7;

2) linie rozgraniczające terenu drogi publicznej klasy zbiorczej oznaczonego symbolem KDZ-1, jako teren przeznaczony do realizacji drogi powiatowej.

3. Granicami terenów inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym są linie rozgraniczające terenów dróg publicznych oznaczonych symbolami: KDL i KDD, jako tereny przeznaczone do realizacji celów publicznych związanych z budową i utrzymaniem dróg publicznych, dróg rowerowych, obiektów i urządzeń transportu publicznego; budową i utrzymaniem obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej.

4. Dopuszcza się lokalizację inwestycji celu publicznego zgodnie z ustaleniami planu i z przepisami odrębnymi z zakresu gospodarki nieruchomościami.

§ 6. W zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego i krajobrazu w obszarze planu, ustala się:

1) następujące zasady rozmieszczania reklam oraz szyldów:

a) dopuszcza się realizację reklam na terenach oznaczonych symbolami P-1 i P-2 wyłącznie w formie:

- tablic reklamowych, za wyjątkiem tablic świetlnych i podświetlanych, umieszczanych w obrębie elewacji budynków pokrywających maksymalnie 25% powierzchni wszystkich elewacji budynku, na którym są umieszczane,

- wolnostojących pylonów, znaków graficznych,

- ażurowych liter i znaków graficznych umieszczanych w obrębie elewacji zewnętrznych budynków,

b) na pozostałych terenach niewymienionych w lit. a) zabrania się realizacji reklam,

c) dopuszcza się realizację szyldów na terenach oznaczonych symbolami: MN i P :

- wyłącznie w obrębie nieruchomości, na których prowadzona jest działalność gospodarcza, której szyld dotyczy,

- wyłącznie w formie: tablic, za wyjątkiem tablic świetlnych i podświetlanych, o powierzchni pojedynczej tablicy mierzonej po jej obrysie zewnętrznym nieprzekraczającej 2 m2, umieszczanych w obrębie elewacji budynków lub na ogrodzeniach, ażurowych liter i znaków graficznych umieszczanych w obrębie elewacji budynków, a na terenach oznaczonych symbolami: P-1, P-2 również jako wolnostojących pylonów, znaków graficznych,

d) na pozostałych terenach niewymienionych w lit. c) zabrania się realizacji szyldów;

2) następujące zasady realizacji ogrodzeń:

a) zakazuje się wykonywania ogrodzeń pełnych i z prefabrykowanych elementów żelbetonowych od strony dróg publicznych i dróg wewnętrznych, przy czym dopuszcza się wykorzystanie elementów prefabrykowanych, żelbetonowych wyłącznie w formie słupów, cokołów lub fundamentów,

b) maksymalna wysokość cokołu nie może przekraczać 0,4 m, a w przypadku realizacji podmurówek wyższych niż poziom terenu, nakazuje się wykonanie przerw lub otworów w podmurówce umożliwiających migracje małych zwierząt.

§ 7. 1. Ustala się następujące zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu:

1) w zakresie ochrony wód powierzchniowych i podziemnych oraz ziemi:

a) zakazuje się odprowadzania nieoczyszczonych ścieków do wód powierzchniowych i do ziemi,

b) nakazuje się podczyszczanie wód opadowych lub roztopowych wprowadzanych do wód powierzchniowych i do ziemi zgodnie z przepisami odrębnymi z zakresu ochrony środowiska,

c) zakazuje się składowania odpadów w miejscach ich powstawania;

2) w zakresie ochrony przed hałasem tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczone symbolem MN należy traktować jako "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej" w rozumieniu przepisów odrębnych z zakresu ochrony środowiska;

3) w zakresie ochrony powietrza:

a) zakazuje się eksploatacji instalacji powodujących wprowadzanie gazów lub pyłów do powietrza, emisję hałasu oraz wytwarzanie pól elektromagnetycznych powodujących przekroczenie standardów jakości środowiska poza terenem, do którego prowadzący instalację ma tytuł prawny,

b) nakazuje się lokalizowanie urządzeń radiokomunikacyjnych, radiolokacyjnych i radionadawczych zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi w zakresie ochrony środowiska i telekomunikacji;

4) zakazuje się lokalizowania w obszarze planu przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z przepisami odrębnymi w zakresie ochrony środowiska, za wyjątkiem dróg i obiektów infrastruktury technicznej.

2. Ustala się następujące zasady ochrony przyrody w obszarze planu:

1) wskazuje się cały obszar planu jako obszar położony w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu;

2) wskazuje się cały obszar planu jako obszar położony w otulinie Kampinoskiego Parku Narodowego;

3) dla terenów wymienionych w punktach 1), 2) obowiązują wszelkie zakazy, nakazy i ograniczenia zawarte w przepisach odrębnych z zakresu ochrony przyrody dotyczące tych obszarów chronionych;

4) zakazuje się realizacji obiektów budowlanych w odległości mniejszej niż 20 m od cieków i zbiorników wodnych.

§ 8. Ustala się strefy ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych będących w ewidencji zabytków o numerach: 53-64/14, 53-64/16, 53-64/30, 53-64/10 i 53-64/46, zgodnie z rysunkiem planu, w których wszelkie działania muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami odrębnymi w zakresie ochrony zabytków i opieki nad zabytkami oraz prawa budowlanego.

§ 9. Ustala się zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu:

1) poprzez określenie w ustaleniach szczegółowych niniejszej uchwały:

a) wskaźnika maksymalnej powierzchni zabudowy,

b) wskaźnika minimalnej powierzchni biologicznie czynnej,

c) wskaźnika minimalnej i maksymalnej intensywności zabudowy,

d) maksymalnej wysokości zabudowy,

e) nieprzekraczalnych linii zabudowy, zgodnie z rysunkiem planu,

f) rodzaju i spadku dachu;

2) budynki na terenach, na których wyznaczono nieprzekraczalne linie zabudowy muszą być sytuowane zgodnie z tymi liniami oraz przepisami odrębnymi z zakresu prawa budowlanego, przy czym nieprzekraczalne linie zabudowy nie dotyczą:

a) części podziemnych budynków oraz takich części budynku jak: balkony, schody zewnętrzne, pochylnie, niepodparte zadaszenia wejść, tarasy na gruncie, o ile nie wykraczają one poza linie rozgraniczające danego terenu,

b) remontów, przebudów oraz ewentualnych odtworzeń istniejącej zabudowy w przypadku jej zniszczenia;

3) dla istniejących budynków niespełniających ustaleń planu, w tym w zakresie przeznaczenia terenu, dopuszcza się remonty i przebudowy pod warunkiem zachowania dotychczasowych parametrów technicznych i formy zabudowy istniejących budynków;

4) dla istniejących budynków spełniających ustalenia planu dopuszcza się remonty, przebudowy, rozbudowy i nadbudowy na warunkach określonych w niniejszym planie miejscowym;

5) na działkach budowlanych położónych w granicach terenów oznaczonych symbolami MN i P dopuszcza się realizację: niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, otwartych lub zamkniętych zbiorników retencyjnych, dróg wewnętrznych, dojść, dojazdów, parkingów wewnętrznych, miejsc gromadzenia odpadów, niekubaturowych obiektów sportowych i rekreacyjnych, w tym placów zabaw dla dzieci, basenów, obiektów małej architektury;

6) na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem MN dopuszcza się lokalizowanie budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną;

7) ustala się minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych zgodnie z ustaleniami szczegółowymi, przy czym:

a) dopuszcza się łączenie istniejących działek oraz podział na nowe działki budowlane,

b) ograniczenia wielkości wydzielanych działek nie dotyczą wydzieleń pod drogi oraz urządzenia i obiekty infrastruktury technicznej, a także wydzieleń na potrzeby powiększenia działki sąsiedniej,

c) dopuszcza się wykorzystanie pod zabudowę działek budowlanych nie spełniających ustaleń planu, jeżeli ich powierzchnia uległa zmniejszeniu w skutek wydzielenia działki na cele dróg, oznaczone na rysunku planu symbolami KDS, KDZ, KDL i KDW, urządzeń infrastruktury technicznej,

d) dopuszcza się wykorzystanie pod zabudowę działek budowlanych nie spełniających ustaleń planu, jeżeli zostały one wydzielone przed uchwaleniem planu, a realizowana zabudowa spełni warunki określone w planie,

e) dopuszcza się wydzielanie dróg wewnętrznych stanowiących dojazdy do działek budowlanych o minimalnej szerokości 5 m.

§ 10. 1. W granicach obszaru objętego niniejszym planem miejscowym nie wskazuje się obszarów przewidzianych do obowiązkowego scalania i podziału nieruchomości.

2. W przypadku scalania i podziału nieruchomości obowiązują następujące ustalenia:

1) minimalna powierzchnia działki - zgodnie z ustaleniami szczegółowymi dla poszczególnych terenów;

2) minimalna szerokość frontu działki - zgodnie z ustaleniami szczegółowymi dla poszczególnych terenów;

3) kąt położenia granic działki w stosunku do pasa drogowego, z którego następuje wjazd na działkę - minimalnie 70o;

4) ustalenia zawarte w punktach 1), 2) i 3) nie dotyczą działek wydzielonych dla potrzeb lokalizacji obiektów infrastruktury technicznej oraz działek pod drogi publiczne, wewnętrzne, drogi rowerowe, dojścia i dojazdy.

§ 11. Ustala się następujące szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy:

1) wskazuje się cały obszar planu jako obszar położony w strefach ograniczonej wysokości zabudowy lotniczych urządzeń naziemnych Portu Lotniczego Warszawa-Modlin:

a) pomocy nawigacyjnej numer z rejestru NAV/N/B/1115/0/2011,

b) pomocy nawigacyjnej numer z rejestru NAV/M/B/1091/1/2008;

2) w strefach, o których mowa w pkt 1) zakazuje się lokalizacji wszelkich obiektów budowlanych o wysokości równej lub większej niż 151 m nad poziom morza;

3) na całym obszarze planu zabudowę należy realizować z uwzględnieniem możliwości występowania złożonych warunków gruntowych podyktowanych wysokim poziomem wód gruntowych, zgodnie z przepisami odrębnymi z zakresu prawa budowlanego.

§ 12. 1. Ustala się następujące zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji:

1) powiązania ponadlokalne obszaru planu zapewniają: droga publiczna klasy ekspresowej oznaczona symbolem KDS oraz droga publiczna klasy zbiorczej oznaczona symbolem KDZ-1;

2) obsługę komunikacyjną działek budowlanych i terenów w obszarze planu zapewniają: drogi serwisowe w liniach rozgraniczających drogi publicznej klasy ekspresowej oznaczonej symbolem KDS, droga publiczna klasy zbiorczej oznaczona symbolem KDZ-1, droga publiczna klasy lokalnej oznaczona symbolem KDL-1, drogi publiczne klasy dojazdowej oznaczone symbolem KDD oraz drogi wewnętrzne.

2. Ustala się minimalną liczbę miejsc do parkowania, w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową oraz sposób ich realizacji:

1) dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej minimum 2 miejsca do parkowania na 1 lokal mieszkalny;

2) dla zabudowy usługowej z zakresu handlu minimum 3 miejsca do parkowania na każde 100 m2 powierzchni sprzedaży;

3) dla zabudowy usługowej z zakresu gastronomii minimum 3 miejsca do parkowania na każde 10 miejsc konsumpcyjnych;

4) dla hoteli, moteli, obiektów turystycznych z bazą noclegową minimum 1 miejsce postojowe na 5 miejsc noclegowych;

5) dla banków, usług finansowych, ubezpieczeniowych, pośrednictwa, agencji nieruchomości, biur podróży, usług pocztowych i łączności minimum 4 miejsca do parkowania na 100 m2 powierzchni użytkowej;

6) dla zabudowy usługowej z zakresu usług zdrowia minimum 2 miejsca do parkowania na każdy gabinet;

7) dla przedszkoli, żłobków minimum 3 miejsca do parkowania na 100 dzieci;

8) dla stacji obsługi samochodów minimum 4 miejsca do parkowania na 1 stanowisko naprawcze;

9) dla pozostałej zabudowy usługowej minimum 3 miejsca do parkowania na 100 m2 powierzchni użytkowej zabudowy usługowej;

10) dla zabudowy produkcyjnej minimum 35 miejsc do parkowania na 100 miejsc pracy;

11) dla składów, magazynów, hurtowni minimum 5 miejsc do parkowania na 1000 m2 powierzchni użytkowej zabudowy.

3. W przypadku lokalizacji w obrębie jednej działki budowlanej obiektów o różnym przeznaczeniu, miejsca postojowe dla każdego rodzaju przeznaczenia należy obliczać osobno, zgodnie z ustaleniami planu.

4. Ustala się realizację miejsc do parkowania na terenie działki budowlanej, na której realizowana jest inwestycja.

5. Ustala się realizację miejsc do parkowania przeznaczonych na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową zgodnie z przepisami odrębnymi w zakresie dróg publicznych i prawa o ruchu drogowym.

§ 13. 1. Ustala się następujące zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów infrastruktury:

1) dopuszcza się zachowanie i użytkowanie istniejących urządzeń infrastruktury technicznej, a także ich remonty, przebudowę lub rozbudowę, wynikające z bieżących potrzeb funkcjonowania oraz przyszłego zagospodarowania terenu;

2) ustala się, że sieci infrastruktury technicznej należy prowadzić w liniach rozgraniczających dróg publicznych, dróg wewnętrznych;

3) w przypadku braku możliwości prowadzenia sieci infrastruktury technicznej w liniach rozgraniczających dróg publicznych, dróg wewnętrznych dopuszcza się lokalizowanie urządzeń infrastruktury technicznej w liniach rozgraniczających terenów przeznaczonych na inne cele, za wyjątkiem terenu rolnego oznaczonego symbolem R-1, w sposób niekolidujący z istniejącą lub projektowaną zabudową i zagospodarowaniem terenu;

4) dopuszcza się realizację kanałów zbiorczych dla przewodów infrastruktury technicznej.

2. W zakresie zaopatrzenia w wodę:

1) ustala się zaopatrzenie w wodę wszystkich obiektów budowlanych ze zbiorczej sieci wodociągowej;

2) ustala się, iż zaopatrzenie w wodę poszczególnych terenów objętych planem nastąpi poprzez rozbudowę sieci wodociągowej;

3) dopuszcza się wykorzystanie istniejących indywidualnych lub lokalnych ujęć wody wyłącznie na potrzeby istniejących obiektów budowlanych;

4) dopuszcza się realizacje ujęć na potrzeby ogólnodostępnych punktów czerpalnych, w tym studni awaryjnych;

5) ustala się, że zbiorcza sieć wodociągowa będzie realizowana w sposób umożliwiający jej wykorzystanie do celów przeciwpożarowych.

3. W zakresie odprowadzania ścieków bytowych, komunalnych, przemysłowych:

1) ustala się odprowadzanie ścieków bytowych, komunalnych ze wszystkich obiektów budowlanych w systemie rozdzielczym do zbiorczej sieci kanalizacyjnej;

2) do czasu wybudowania zbiorczej sieci kanalizacyjnej, dopuszcza się odprowadzanie ścieków bytowych do zbiorników bezodpływowych i wywóz zawartości osadników oraz zbiorników bezodpływowych na ścieki do oczyszczalni ścieków;

3) ustala się odprowadzanie ścieków przemysłowych do urządzeń kanalizacyjnych zakładu, w którym są produkowane lub do zbiorczej sieci kanalizacyjnej na zasadach określonych w przepisach odrębnych w zakresie: prawa wodnego oraz zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków.

4. W zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych:

1) dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z terenów utwardzonych dróg publicznych, za wyjątkiem drogi ekspresowej, do ziemi poprzez infiltrację powierzchniową w obrębie rowów otwartych usytuowanych wzdłuż pasa jezdni w liniach rozgraniczających dróg lub do zbiorczej sieci kanalizacji deszczowej, po ich uprzednim podczyszczeniu zgodnie z przepisami odrębnymi z zakresu prawa ochrony środowiska;

2) dla terenów utwardzonych: drogi ekspresowej, placów postojowych, składowych, przemysłowych, baz transportowych o szczelnej powierzchni powyżej 0,1 ha ustala się odprowadzanie wód opadowych i roztopowych do zbiorników retencyjnych, do ziemi lub do zbiorczej sieci kanalizacji deszczowej po ich uprzednim podczyszczeniu zgodnie z przepisami odrębnymi z zakresu prawa ochrony środowiska i prawa wodnego;

3) dla pozostałych terenów ustala się odprowadzanie wód opadowych i roztopowych do ziemi poprzez infiltrację powierzchniową w granicach własnej nieruchomości, przy czym odprowadzanie wód opadowych i roztopowych do ziemi nie może odbywać się ze szkodą dla działek sąsiednich;

4) dopuszcza się gromadzenie wód opadowych i roztopowych w otwartych lub zamkniętych zbiornikach retencyjnych zlokalizowanych w granicach działek budowlanych.

5. W zakresie zaopatrzenia w gaz:

1) dla wszystkich obiektów budowlanych dopuszcza się zaopatrzenie w gaz z istniejącej i projektowanej sieci gazowej niskiego ciśnienia;

2) dopuszcza się wykorzystanie gazu ziemnego w urządzeniach wytwarzających ciepło.

6. W zakresie zaopatrzenia w ciepło:

1) ustala się zaopatrzenie w ciepło obiektów budowlanych z indywidualnych lub zbiorowych źródeł ciepła;

2) ustala się, że źródła ciepła będą zasilane: gazem, olejem opałowym, z odnawialnych źródeł energii lub opałami stałymi spalanymi w piecach niskoemisyjnych;

3) dopuszcza się wytwarzanie ciepła przy użyciu instalacji solarnych połączonych z kolektorami słonecznymi, lokalizowanymi na budynkach lub wolnostojącymi.

7. W zakresie zaopatrzenia w energię elektryczną:

1) ustala się zaopatrzenie w energię elektryczną obiektów budowlanych z sieci elektroenergetycznych;

2) dopuszcza się zaopatrzenie w energię elektryczną z alternatywnych źródeł energii.

8. W zakresie dostępu do telefonicznych połączeń kablowych:

1) dopuszcza się obsługę telekomunikacyjną obiektów na terenie objętym planem z istniejącej i projektowanej sieci telekomunikacyjnej;

2) zabrania się lokalizowania na terenie objętym planem nowych napowietrznych linii telekomunikacyjnych;

3) dopuszcza się zachowanie istniejących napowietrznych linii telekomunikacyjnych.

9. W zakresie dostępu do połączeń sieci telefonii komórkowej:

1) dopuszcza się instalację urządzeń radiowych sieci telekomunikacyjnych, w tym anten i stacji bazowych, pod warunkiem nie przekraczania dopuszczalnych poziomów promieniowania określonych w przepisach odrębnych z zakresu ochrony środowiska przy lokalizacji instalacji emitujących pola elektromagnetyczne;

2) dopuszcza się lokalizowanie stacji telefonii komórkowej obsługiwanych przez różnych operatorów na jednej konstrukcji masztowej.

10. Gospodarowanie odpadami na zasadach określonych w przepisach odrębnych w zakresie odpadów oraz utrzymania czystości i porządku w gminach.

§ 14. Ustala się zasady i terminy tymczasowego zagospodarowania terenów:

1) w granicach obszaru objętego niniejszym planem miejscowym ustala się zakaz tymczasowego zagospodarowania terenów, za wyjątkiem wykorzystania zgodnego z dotychczasowym użytkowaniem lub wykorzystania rolniczego, ogrodniczego, sadowniczego do czasu zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem określonym w niniejszym planie miejscowym;

2) w granicach obszaru objętego niniejszym planem miejscowym ustala się zakaz realizacji wszelkiej zabudowy tymczasowej, za wyjątkiem zabudowy tymczasowej związanej z budową i remontem obiektów budowlanych.

§ 15. Ustala się stawki procentowe służące naliczeniu opłaty od wzrostu wartości nieruchomości dla poszczególnych terenów objętych niniejszym planem miejscowym oznaczonych symbolami: MN, P- 30%.

Rozdział 3.
Ustalenia szczegółowe

§ 16. Dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem MN o numerach od 1 do 13 ustala się:

1) przeznaczenie terenu:

a) podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

b) uzupełniające: usługi nieuciążliwe;

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

a) budynki mieszkalne w zabudowie wolnostojącej lub bliźniaczej,

b) budynki usługowe w zabudowie wolnostojącej lub jako lokale usługowe wbudowane w budynki mieszkalne jednorodzinne na zasadach określonych dla budynków jednorodzinnych w przepisach odrębnych,

c) budynki garażowe i gospodarcze wolnostojące, wbudowane lub dobudowane do budynku mieszkalnego, usługowego, mieszkalno-usługowego;

3) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczone symbolem MN o numerach od 1 do 13 położone są w granicach otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego i w graniach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, obowiązują ustalenia zawarte w §7 ust. 2;

4) fragmenty terenów oznaczonych symbolami: MN-12, MN-13 położone są w granicach strefy ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych będących w ewidencji zabytków, obowiązują ustalenia zawarte w §8;

5) zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

a) wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w granicach działki budowlanej - minimalnie 70% powierzchni działki budowlanej,

- dla zabudowy usługowej w zakresie usług nieuciążliwych - minimalnie 40% powierzchni działki budowlanej,

b) wskaźnik powierzchni zabudowy w granicach działki budowlanej - maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej,

c) wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy w granicach działki budowlanej - 0,6,

d) wskaźnik minimalnej intensywności zabudowy w granicach działki budowlanej - 0,1,

e) maksymalna wysokość budynku mieszkalnego, usługowego, mieszkalno-usługowego - 11 m, maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne oraz poddasze użytkowe,

f) maksymalna wysokość wolnostojącego budynku garażowego, gospodarczego - 6 m, maksymalnie 1 kondygnacja nadziemna,

g) maksymalna wysokość: budowli, obiektów małej architektury - 11 m,

h) nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu,

i) dachy dwuspadowe lub wielospadowe o kącie nachylenia głównych połaci dachu od 20o do 45o, przy czym główne połacie dachu muszą posiadać jednakowy spadek;

6) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości:

a) minimalna powierzchnia działki:

- 1200 m2 dla budynków wolnostojących,

- 800 m2 dla budynków w zabudowie bliźniaczej lub dla działek podłączonych do zbiorczej sieci kanalizacyjnej,

b) minimalna szerokość frontu działki:

- 20 m dla budynków wolnostojących,

- 10 m dla budynków w zabudowie bliźniaczej;

7) minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej zgodnie z pkt 6) lit. a);

8) obsługę komunikacyjną działek budowlanych i warunki parkingowe zgodnie z §12;

9) obsługę działek budowlanych w zakresie infrastruktury technicznej zgodnie z §13;

§ 17. Dla terenów zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonych symbolem P o numerach 1 i 2, ustala się:

1) podstawowe przeznaczenie terenu:

a) zabudowa usługowa,

b) zabudowa produkcyjna,

c) składy, magazyny;

2) tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczone symbolami P-1, P-2 położone są w granicach otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego i Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, obowiązują ustalenia zawarte w §7 ust. 2;

3) zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

a) wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w granicach działki budowlanej - minimalnie 30% powierzchni działki budowlanej,

b) wskaźnik powierzchni zabudowy w granicach działki budowlanej - maksymalnie 50% powierzchni działki budowlanej,

c) wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy w granicach działki budowlanej - 1,5,

d) wskaźnik minimalnej intensywności zabudowy w granicach działki budowlanej - 0,1,

e) maksymalna wysokość zabudowy - 12,5 m,

f) nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu,

g) dachy o kącie nachylenia głównych połaci do 10o;

4) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości:

a) minimalna powierzchnia działki - 3000 m2,

b) minimalna szerokość frontu działki - 30 m;

5) minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej zgodnie z pkt 4) lit. a);

6) nakazuje się realizację zieleni izolacyjnej wzdłuż granic działek budowlanych prostopadłych do osi drogi krajowej nr 7 zlokalizowanej poza obszarem planu w postaci pasa o szerokości minimum:

a) 5 m dla działek, których szerokość frontu nie przekracza 100 m,

b) 10 m dla pozostałych działek;

7) obsługę komunikacyjną działek budowlanych i warunki parkingowe zgodnie z §12;

8) obsługę działek budowlanych w zakresie infrastruktury technicznej zgodnie z §13;

§ 18. Dla terenu rolnego oznaczonego symbolem R-1 ustala się:

1) podstawowe przeznaczenie terenu: tereny rolne;

2) teren położony jest w granicach otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego i w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, obowiązują ustalenia zawarte w §7 ust. 2;

3) zakaz realizacji zabudowy;

4) obsługę komunikacyjną działek zgodnie z §12;

§ 19. Dla terenów drogi publicznej klasy ekspresowej oznaczonych symbolem KDS o numerach od 1 do 3, ustala się:

1) podstawowe przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy ekspresowej;

2) tereny drogi publicznej klasy ekspresowej oznaczone symbolami KDS o numerach od 1 do 3 położone są w granicach otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego i w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, obowiązują ustalenia zawarte w §7 ust. 2;

3) następujące zasady zagospodarowania terenu:

a) szerokość w liniach rozgraniczających fragmentów drogi zlokalizowanych w granicach planu zgodnie z rysunkiem planu, tj.:

- dla terenu KDS-1 od 14 m do 83 m,

- dla terenu KDS-2 - 70 m,

- dla terenu KDS-3 od 19 do 38 m,

b) skrzyżowania bezkolizyjne z drogami zbiorczymi;

c) maksymalna wysokość zabudowy - 20 m;

4) obsługę terenów w zakresie infrastruktury technicznej zgodnie z §13;

§ 20. Dla terenu drogi publicznej klasy zbiorczej oznaczonego symbolem KDZ-1, ustala się:

1) podstawowe przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy zbiorczej;

2) teren położony jest w granicach otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego i w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, obowiązują ustalenia zawarte w §7 ust. 2;

3) następujące zasady zagospodarowania terenu:

a) szerokość w liniach rozgraniczających drogi dla fragmentu zlokalizowanego w granicach obszaru objętego planem - od 14 m do 20 m, zgodnie z rysunkiem planu,

b) obowiązek realizacji chodnika dla pieszych przynajmniej z jednej strony wzdłuż pasa jezdni,

c) obowiązek realizacji drogi rowerowej,

d) maksymalna wysokość zabudowy - 12 m;

4) obsługę terenu w zakresie infrastruktury technicznej zgodnie z §13;

§ 21. Dla terenu drogi publicznej klasy lokalnej oznaczonego symbolem KDL-1, ustala się:

1) podstawowe przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy lokalnej;

2) teren położony jest w granicach otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego i w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, obowiązują ustalenia zawarte w §7 ust. 2;

3) następujące zasady zagospodarowania terenu:

a) szerokość w liniach rozgraniczających - 12 m,

b) obowiązek realizacji chodnika dla pieszych przynajmniej z jednej strony wzdłuż pasa jezdni,

c) maksymalna wysokość zabudowy - 12 m;

4) obsługę terenu w zakresie infrastruktury technicznej zgodnie z §13;

§ 22. Dla terenów dróg publicznych klasy dojazdowej oznaczonych symbolem KDD o numerach od 1 do 4, ustala się:

1) podstawowe przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy dojazdowej;

2) tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oznaczone symbolami KDD o numerach od 1 do 4 położone są w granicach otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego i w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, obowiązują ustalenia zawarte w §7 ust. 2;

3) fragment drogi publicznej klasy dojazdowej oznaczonej symbolem KDD-4 położony jest w granicach strefy ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych będących w ewidencji zabytków, obowiązują ustalenia zawarte w §8;

4) następujące zasady zagospodarowania terenu:

a) szerokość w liniach rozgraniczających poszczególnych dróg 10 m,

b) obowiązek realizacji chodnika dla pieszych przynajmniej z jednej strony wzdłuż pasa jezdni;

c) maksymalna wysokość zabudowy - 12 m;

5) obsługę terenów w zakresie infrastruktury technicznej zgodnie z §13;

§ 23. Dla terenów dróg wewnętrznych oznaczonych symbolem KDW o numerach od 1 do 11, ustala się:

1) podstawowe przeznaczenie terenu: droga wewnętrzna;

2) tereny dróg wewnętrznych oznaczone symbolami KDW o numerach od 1 do 11 położone są w granicach otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego i w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, obowiązują ustalenia zawarte w §7 ust. 2;

3) fragmenty drogi oznaczonej symbolem KDW-11, położone są w granicach stref ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych będących w ewidencji zabytków, obowiązują ustalenia zawarte w §8;

4) następujące zasady zagospodarowania terenu:

a) szerokość w liniach rozgraniczających poszczególnych dróg:

- KDW-1, KDW-7 - 6 m,

- KDW-2, KDW-3, KDW-4, KDW-5, KDW-6, KDW-8, KDW-9, KDW-11 - 8 m,

- KDW-10 - 10 m,

b) dla drogi wewnętrznej oznaczonej symbolem KDW-11 nakazuje się realizację placu manewrowego o wymiarach zgodnych z rysunkiem planu,

c) dopuszcza się urządzenie dróg wewnętrznych jako ciągów pieszo-jezdnych bez rozgraniczenia stref ruchu pieszego i kołowego,

d) maksymalna wysokość zabudowy - 12 m;

5) obsługę terenu w zakresie infrastruktury technicznej zgodnie z §13;

Rozdział 4.
Przepisy końcowe

§ 24. Na obszarze objętym planem tracą moc ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Czosnów, zatwierdzonego uchwałą Nr 32/X/03 Rady Gminy Czosnów z dnia 30 grudnia 2003 r.

§ 25. Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy Czosnów.

§ 26. Uchwała wymaga ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego oraz podlega publikacji na stronie internetowej Urzędu Gminy Czosnów.

§ 27. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego.

Przewodniczący Rady Gminy Mirosław Bielecki

Załącznik Nr 1 do Uchwały Nr XXIII/188/2016
Rady Gminy Czosnów
z dnia 28 czerwca 2016 r.
Zalacznik1.pdf

Zalacznik1

Załącznik Nr 2 do Uchwały Nr XXIII/188/2016
Rady Gminy Czosnów
z dnia 28 czerwca 2016 r.
Zalacznik2.pdf

Zalacznik2

Załącznik Nr 3 do Uchwały Nr XXIII/188/2016
Rady Gminy Czosnów
z dnia 28 czerwca 2016 r.

w sprawie rozstrzygnięcia o sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych Gminy Czosnów oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych

Na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778), Rada Gminy Czosnów postanawia, że:

1. Inwestycje służące zaspokojeniu zbiorowych potrzeb wspólnoty stanowiące - zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2016 roku poz. 446) - zadania własne Gminy Czosnów, zapisane w niniejszym planie obejmują budowę dróg publicznych oraz sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej.

2. Zasady finansowania inwestycji należących do zadań własnych Gminy Czosnów odbywać się będą zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 885 ze zm.[2])), poprzez:

1) wydatki inwestycyjne z budżetu gminy, zgodnie z uchwałami budżetowymi;

2) współfinansowanie środkami zewnętrznymi poprzez budżet gminy, w ramach między innymi:

a) dotacji unijnych,

b) dotacji samorządu województwa,

c) dotacji i pożyczek z funduszy celowych,

d) kredytów, pożyczek bankowych,

e) z udziału inwestorów zewnętrznych na podstawie odrębnych porozumień,

f) innych środków zewnętrznych;

3) wydatki majątkowe gminy określone odrębnymi uchwałami Rady Gminy Czosnów.

3. Wydatki majątkowe Gminy Czosnów, wydatki inwestycyjne finansowane z budżetu Gminy Czosnów oraz inwestycje, których okres realizacji przekracza jeden rok budżetowy będą ujmowane w wykazach stanowiących załączniki do uchwał budżetowych.

4. Finansowanie inwestycji należących do zadań własnych Gminy Czosnów, wynikających z planu przebiegać będzie w oparciu o określenie terminu przystąpienia i zakończenia realizacji tych zadań, ustalanych według celowości oraz oszczędności, z zachowaniem zasady uzyskiwania najlepszych efektów z danych nakładów oraz w sposób umożliwiający terminową realizację zadania.

5. Koszty realizacji inwestycji celu publicznego będą w późniejszym terminie zrefinansowane dochodami uzyskanymi z pobranej opłaty planistycznej oraz podatków od nieruchomości.

1) Na podstawie prognozy skutków finansowych uchwalenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów szacuje się, że wpływy do budżetu Gminy Czosnów z tytułu: wzrostu wartości nieruchomości tzw. renty planistycznej, podatku od gruntu, podatku od nieruchomości mogą wynieść w perspektywie czasowej pięcioletniej około 11,1 mln złotych.

2) Na podstawie prognozy skutków finansowych uchwalenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów szacuje się, że wydatki poniesione przez Gminę Czosnów na realizację inwestycji z zakresu wykupu gruntów pod realizację celów publicznych oraz infrastruktury technicznej (sieci kanalizacyjnej i wodociągowej), które należą do zadań własnych gminy, mogą wynieść około 7,8 mln złotych.

Uzasadnienie

PROJEKTU UCHWAŁY RADY GMINY CZOSNÓW

w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

dla części terenu Gminy Czosnów

Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów sporządzony został w następstwie podjęcia uchwały Nr XXIV/267/2013 Rady Gminy Czosnów z dnia 26 marca 2013 roku w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów.

Projekt planu został sporządzony z zachowaniem wymogów proceduralnych określonych w art. 17 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 778). Przyjęte w planie rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne oraz ustalenia planistyczne wynikają z ustaleń obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Czosnów przyjętego uchwałą Nr XVII/161/2012 Rady Gminy Czosnów z dnia 24 lipca 2012 r.[3]).

Projekt przedmiotowego planu wraz z niezbędnymi dokumentami planistycznymi, w tym z prognozą oddziaływania na środowisko oraz prognozą skutków finansowych uchwalenia planu, został opracowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym z: przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 778), ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 353) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1587). Procedura sporządzania przedmiotowego projektu planu, wynikająca z powyższych przepisów prawa, została w pełni uwzględniona, a terminy dotrzymane.

Projekt planu miejscowego uzyskał wszystkie niezbędne, wymagane prawem opinie i uzgodnienia formalne. Uzyskana została również zgoda Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, o powierzchni 3,4197 ha, na cele nierolnicze (decyzja GZ.tr.057-602-649/15 z dnia 7 grudnia 2015 r.).

Obszar objęty projektem planu dotyczący części miejscowości Cząstków Mazowiecki i Cząstków Polski, o powierzchni ok. 90 ha położony jest w środkowej części gminy Czosnów. Północną granicę obszaru opracowania stanowi istniejąca droga krajowa nr 7, planowana do przebudowy do klasy ekspresowej. Pozostałe granice wyznaczają istniejące drogi: granicę wschodnią stanowi ul. Parkowa, południową - ul. Małotka, a zachodnią - droga powiatowa.

Obszar objęty planem graniczy z drogą krajową stanowiącą istotne połączenie z Warszawą, Czosnowem i Nowym Dworem Mazowieckim.

Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Czosnów obszar objęty planem został przeznaczony na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN2), cele usługowo-produkcyjne (U/P) oraz tereny rolne (R).

Realizacja terenów usługowo-produkcyjnych umożliwi kontynuację ciągu tych terenów przy planowanej drodze ekspresowej nr 7 w gminie. Natomiast projektowane tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej mają za zadanie wytworzenie nowych kwartałów zabudowy w sąsiedztwie istniejącej sieci komunikacyjnej. Punktowo tereny te są już zabudowywane.

Ponadto, na terenie objętym planem wyznacza się tereny dróg publicznych klasy ekspresowej, zbiorczej, lokalnej i dojazdowej oraz drogi wewnętrzne. Teren drogi zbiorczej oznaczony symbolem KDZ-1 stanowi istniejącą drogę powiatową, asfaltową, wzdłuż której po wschodniej stronie przebiega chodnik i ścieżka rowerowa. Planowana szerokość tej drogi w granicach planu wynosi od 14 do 20 m, przy czym zgodnie z obowiązującym planem miejscowym, planowane jest jej poszerzenie w kierunku zachodnim, czyli poza granicą planu na terenach niezagospodarowanych, do 20 m.

SPOSÓB REALIZACJI WYMOGÓW WYNIKAJĄCYCH Z ART. 1 UST. 2-4

USTAWY O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów sporządzony został z uwzględnieniem wymogów wynikających z art. 1 ust. 2-4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 778), a w szczególności z:

1) wymaganiami ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych - wymagania zostały uwzględnione poprzez określenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: podstawowego i uzupełniającego przeznaczenia terenów, wskaźników zagospodarowania terenu i zasad kształtowania zabudowy, stosownych nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zagospodarowaniu terenu dotyczących: realizacji lokali usługowych, pomieszczeń garażowych i gospodarczych, reklam i szyldów oraz ogrodzeń.

W planie miejscowym odstąpiono od ustalenia wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, z uwagi na brak takich przestrzeni w przedmiotowym obszarze;

2) wymaganiami ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych:

a) wymagania ochrony środowiska - zostały uwzględnione w szczególności poprzez wprowadzenie: zakazu odprowadzania nieoczyszczonych ścieków do wód powierzchniowych i do ziemi oraz składowania odpadów, poprzez zakaz eksploatacji instalacji powodujących wprowadzanie gazów lub pyłów do powietrza, emisji hałasu oraz wytwarzania pól elektromagnetycznych powodujących przekroczenie standardów jakości środowiska poza terenem, do którego prowadzący instalację ma tytuł prawny, a także zakazu realizacji przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, za wyjątkiem dróg i obiektów infrastruktury technicznej. Dodatkowo, ustalenie wymagań z zakresu gospodarki wodnej, odprowadzania ścieków, gospodarki odpadami, określenia zasad w zakresie ochrony powietrza, wód, ziemi oraz ochrony przed hałasem,

b) w zakresieochrony przyrody - wymagania zostały uwzględnione poprzez nakaz uwzględniania przepisów odrębnych z zakresu ochrony środowiska i aktów ustanawiających formy ochrony przyrody dotyczących otuliny Kampinoskiego Parku Narodowego oraz Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, w których zasięgu znajduje się obszar objęty sporządzonym planem miejscowym. Wprowadzono również zakaz realizacji obiektów budowlanych w odległości mniejszej niż 20 m od cieków i zbiorników wodnych.

c) w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych - wymagania zostały spełnione poprzez uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze o powierzchni 3,4197 ha, które zostały objęte sporządzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu Gminy Czosnów,

e) w zakresie szczególnych warunków zagospodarowania terenów oraz ograniczeń w ich użytkowaniu, w tym zakazu zabudowy - wymagania zostały spełnione poprzez wprowadzenie zakazu lokalizacji wszelkich obiektów budowlanych o wysokości równej lub większej niż 151 m nad poziom morza w strefach ograniczonej wysokości zabudowy lotniczych urządzeń naziemnych Portu Lotniczego Warszawa-Modlin, obejmujących cały obszar planu, a także wprowadzenie nakazu realizacji zabudowy z uwzględnieniem możliwości występowania złożonych warunków gruntowych podyktowanych wysokim poziomem wód gruntowych, zgodnie z przepisami odrębnymi z zakresu prawa budowlanego,

f) ponadto na obszarze planu nie występują tereny górnicze, obszary szczególnego zagrożenia powodzią, obszary osuwania się mas ziemnych, krajobrazy priorytetowe określone w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa w związku z tym odstąpiono od ustalania ich granic i sposobów zagospodarowania;

3) wymaganiami ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej - wymagania zostały spełnione poprzez nakaz uwzględniania obowiązujących przepisów odrębnych w zakresie ochrony zabytków i opieki nad zabytkami oraz prawa budowlanego dla ustalonych stref ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych będących w ewidencji zabytków;

wymaganiami ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych:

a) wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia - zostały uwzględnione w szczególności poprzez ustalenia dotyczące ochrony środowiska, o których mowa w pkt. 2,

b)potrzeby osób niepełnosprawnych - wymagania zostały spełnione poprzez określenie w planie miejscowym warunków realizacji miejsc do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. Inne wymagania w tym zakresie będą realizowane na podstawie przepisów z zakresu prawa budowlanego.

walorami ekonomicznymi przestrzeni - zostały uwzględnione w szczególności poprzez określenie przeznaczenia terenu na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz na cele usługowo-produkcyjne w sąsiedztwie istniejących dróg gminnych oraz drogi powiatowej i krajowej. Nowe kwartały zabudowy lokalizowane są w sąsiedztwie istniejącego układu komunikacyjnego oraz sieci infrastruktury technicznej. Koszty jakie poniesie Gmina Czosnów będą wiązały się z realizacją dróg i infrastruktury technicznej. Natomiast realizacja nowej zabudowy przyniesie wpływy do budżetu Gminy z tytułu podatków od nieruchomości. Biorąc to pod uwagę, z ekonomicznego punktu widzenia, zmiany jakie niesie za sobą realizacja ustaleń planu miejscowego są korzystne;

prawem własności - zostało uwzględnione w szczególności poprzez przeznaczenie terenów zgodnie z sygnalizowaną wolą właścicieli działek, zgłaszaną do Urzędu Gminy w Czosnowie przed procedurą przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w jej trakcie;

potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa - sporządzony plan miejscowy nie narusza obronności i bezpieczeństwa państwa. W obszarze opracowania oraz w bezpośrednim sąsiedztwie nie występują obszary i obiekty służące obronności i bezpieczeństwu państwa, w związku z tym potrzeby, o których mowa, nie zostały określone w planie miejscowym;

potrzebami interesu publicznego, a także potrzebami w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych - potrzeby zostały uwzględnione w szczególności poprzez określenie zasad modernizacji, rozbudowy i budowy infrastruktury technicznej, jednocześnie nie naruszając potrzeb interesu publicznego;

zapewnieniem udziału społeczeństwa w pracach nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w tym przy użyciu środków komunikacji elektronicznej - po przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego w prasie miejscowej, w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na tablicy ogłoszeń w Urzędzie Gminy Czosnów zawiadomiono o przystąpieniu do sporządzenia planu, a także o możliwości składania wniosków. Wnioski do przedmiotowego planu miejscowego, zgodnie z obwieszczeniem Wójta Gminy Czosnów z dnia 9 października 2014 r., można było składać do dnia 31 października 2014 roku. Projekt planu został wyłożony do publicznego wglądu, o czym poinformowano w prasie miejscowej, w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na tablicy ogłoszeń w Urzędzie Gminy Czosnów. Wyłożenie projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko trwało od 2 lutego do 23 lutego 2016 roku. W trakcie wyłożenia do publicznego wglądu, w dniu 16 lutego 2016 roku, przeprowadzono dyskusję publiczną nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie planu. Zapewniona została możliwość składania uwag do projektu planu, do dnia 8 marca 2016 r. Zarówno wnioski, jak i uwagi mogły być składane również przy użyciu środków komunikacji elektronicznej. W wyznaczonych terminach, do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wpłynęły dwa wnioski oraz sześć uwag, z których jedna nie została uwzględniona.

zachowaniem jawności i przejrzystości procedur planistycznych - na każdym etapie sporządzania planu miejscowego była zapewniona możliwość zapoznania się z aktami sprawy, w trybie dostępu do informacji publicznej. Ogłoszenia/obwieszczenia dotyczące poszczególnych czynności planistycznych były publikowane w prasie miejscowej, w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na tablicy ogłoszeń Urzędu Gminy Czosnów;

potrzebami zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody, do celów zaopatrzenia ludności - sporządzony plan miejscowy nie wpłynie negatywnie na potrzeby zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody do celów zaopatrzenia ludności. Ustalono zaopatrzenie w wodę wszystkich budynków ze zbiorczej sieci wodociągowej. Zaopatrzenie to nastąpi poprzez rozbudowę sieci wodociągowej.

Ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu ważono interes publiczny i interes prywatny właścicieli nieruchomości objętych planem miejscowym, mając na względzie aspekty ekonomiczne, środowiskowe i społeczne. Przyjęte przeznaczenie terenów wynika z ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Czosnów.

W przypadku sytuowania nowej zabudowy uwzględniono wymagania ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walory ekonomiczne przestrzeni. Obszar objęty sporządzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położony jest w zasięgu sieci komunikacyjnej oraz infrastruktury technicznej.

Sporządzony plan miejscowy ma na celu rozbudowę rozwijającej się struktury osadniczej oraz terenów inwestycyjnych znajdujących się w północnej części obszaru. Tereny usługowo-produkcyjne w dużym stopniu są już zabudowane i jednocześnie stanowią kontynuację obszaru o takiej samej funkcji wzdłuż drogi krajowej nr 7, poza obszarem planu. Natomiast tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej będą stanowić przedłużenie obszarów zabudowanych znajdujących się w sąsiedztwie, poza obszarem planu. Planowanie nowej zabudowy w zasięgu sieci komunikacyjnej, infrastruktury technicznej oraz rozwijającej się zabudowy mieszkaniowej, ułatwi przemieszczanie się pieszych i rowerzystów. Dodatkowo nie wymagane jest tworzenie publicznego transportu zbiorowego.

Działania planistyczne mają na celu wprowadzenie jasnych reguł i zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto przyjęte rozwiązania projektowe, w tym szczegółowe zasady tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów i obiektów budowlanych, zapewnią możliwość sukcesywnego zagospodarowania terenu, zgodnego z wymogami ładu przestrzennego.

ZGODNOŚĆ Z WYNIKAMI ANALIZY, O KTÓREJ MOWA W ART. 32 UST. 1

USTAWY O PLANOWANIU I ZAGOSPDOAROWANIU PRZESTRZENNYM

Ze względu na fakt, że aktualnie trwa nowa kadencja Rady Gminy analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, o której mowa w art. 32 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie została sporządzona. Na dzień dzisiejszy ustalenia obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Czosnów z dnia 24 lipca 2012 r. 2 są aktualne. Ustalenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów nie naruszają ustaleń w/w studium.

WPŁYW NA FINANSE PUBLICZNE, W TYM BUDŻET GMINY

Uchwalenie planu wywołuje skutki finansowe w związku z realizacją zadań z zakresu inwestycji celu publicznego, tj. drogi, infrastruktura techniczna. Zgodnie z przeprowadzoną prognozą skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów, przewidywane dochody związane z uchwaleniem planu przewyższają szacowane koszty, a tym samym ustalania planu są korzystne dla Gminy Czosnów. Jednocześnie zarówno potencjalne wpływy z opłaty planistycznej, jak i ze wzrostu podatku od nieruchomości mogą znacznie rozłożyć się w czasie, natomiast koszty związane z budową dróg i infrastruktury technicznej, a przede wszystkim z wykupem gruntów przeznaczonych pod drogi Gmina być może będzie musiała ponieść w stosunkowo krótkim czasie, co jednocześnie będzie sprzyjało szybszemu zainwestowaniu terenów przewidzianych pod zabudowę.

W planie ustalono stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%.

Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów spełnia wymogi obowiązujących przepisów i może być przedstawiony Radzie Gminy Czosnów do uchwalenia.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy Czosnów po uchwaleniu będzie stanowił należytą podstawę formalną i merytoryczną do wydawania decyzji o pozwoleniach na budowę i innych decyzji administracyjnych.