Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 3 września 2020 r., sygn. II SA/Bk 232/20

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska (spr.),, sędzia WSA Marek Leszczyński, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 września 2020 r. sprawy ze skargi J. K. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2020 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z [...] listopada 2019 r. znak: [...], którą orzeczono w stosunku do J. K. i J. K. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego stworzeniem warunków do korzystania z wybudowanej drogi - ulicy [...] w ten sposób, że:

- umorzono postępowanie odnośnie działki nr [...] o pow. 0,1149 ha;

- ustalono opłatę adiacencką na kwotę 3 771,50 zł w stosunku do działki nr [...] o pow. 0,0397 ha zobowiązując do jej zapłaty współwłaścicieli po połowie stosownie do wielkości udziałów we własności.

Decyzje wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wszczęcie postępowania z urzędu przez organ pierwszej instancji nastąpiło na skutek ustalenia, że doszło do wybudowania drogi - ulicy P. wraz z urządzeniami towarzyszącymi, co skutkowało wzrostem wartości nieruchomości położonych przy tej drodze. Jak wskazał Prezydent Miasta, przed wybudowaniem drogi ruch odbywał się wydzielonymi liniami rozgraniczającymi pas drogowy, w którym nie występowała droga zgodnie z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: P.b.). Budowa ulicy P. polegała na wykonaniu nawierzchni ulicy z kostki polbruk L=522,66 mb o powierzchni 2640,04 m2, chodnika polbruk o pow. 802,62 m2, wjazdu polbruk o pow. 383,63 m2, płytki na rampach dla pieszych o pow. 45,26 m2, kanalizacji deszczowej w ulicy P.: kanał deszczowy fi 300 mm L= 372,95 mb, przykanaliki deszczowe fi 200 L=66,57 mb, wpusty deszczowe szt. 17 oraz oświetlenia w ulicy P.: sieć linii kablowej YKY 5x16 mm L=61 lmb, latarnie oświetleniowe GALAXIE P10 szt. 15, oprawy SGP 340/100W szt. 15. Obecnie ruch odbywa się utwardzoną nawierzchnią, a wybudowanie ulicy spowodowało poprawę dostępności komunikacyjnej. Zdaniem Prezydenta, warunki do korzystania z drogi stworzono 9 lutego 2017 r., tj. po upływie 14 dni od doręczenia właściwemu organowi nadzoru budowlanego zawiadomienia o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowaniu obiektu budowlanego (art. 54 P.b.). Na dzień stworzenia warunków do korzystania z drogi współwłaścicielami działek nr [...] i [...]byli J. K. i J. K.. W tej dacie obowiązywał § 12 ust. 1 uchwały Rady Miasta B. nr [...] z [...] listopada 2012 r. w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony (dalej: uchwała), w którym stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustalono na 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką ma po ich wybudowaniu. W sprawie dopuszczono dowód z dwóch operatów szacunkowych (precyzowanych i uzupełnianych na żądanie organu) określających porównawczo wartość nieruchomości przed wybudowaniem ulicy i po wybudowaniu ulicy. Operaty w ostatecznym ich kształcie zostały uznane przez organ za prawidłowe, w tym co do wyboru techniki szacowania (podejściem porównawczym metodą porównywania parami) i analizy rynku nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. W operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy poddał analizie rynek transakcji niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi, a monitoringiem i analizą tendencji rynkowych objął okres od 2016 r. do IV kwartału 2018 r. W wyniku badania rynku lokalnego rzeczoznawca przygotował próbę reprezentacyjną transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi jako przedmiotu prawa własności, położonymi na obszarze rynku lokalnego o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Mając na uwadze cel wyceny i wyniki analizy, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości stanowiącej działkę nr [...](dla której prowadzona jest księga wieczysta [...]) dokonał podziału transakcji nieruchomościami na dwie grupy, tj. bez urządzonego dojazdu (12 transakcji) i z urządzonym dojazdem (20 transakcji), zaś przy wycenie nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] (z akt wynika, że nie posiada ona założonej księgi wieczystej) uwzględnił nieruchomości z dojazdem urządzonym, bowiem działka ta przed wybudowaniem ulicy P. posiadała wjazd urządzony od ulicy D. o nawierzchni asfaltowej. Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców oraz ogólnodostępnych badań i raportów publikowanych w specjalistycznej prasie rzeczoznawca majątkowy ustalił, że kluczowy wpływ na wartość rynkową nieruchomości mają takie cechy jak: data transakcji, odległość od Ratusza (km), odległość od PKP (km), odległość od galerii handlowej B. (km), droga, gaz, energia, woda, kanalizacja sanitarna, powierzchnia działki (m2), kształt działki, położenie. W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy organ ustalił, iż na skutek budowy ulicy P. wzrosła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], natomiast nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], gdyż działka ta była wcześniej skomunikowana przez ulicę [...]. W odniesieniu do działki nr [...] postępowanie umorzono. Zdaniem Prezydenta Miasta, oszacowana wartość rynkowa nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny została określona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami prawa. Uwzględniając 50 % stawki procentowej dla różnicy między wartością jaką nieruchomość (działka nr [...]) posiadała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką ma po ich wybudowaniu, obliczono opłatę adiacencką w następujący sposób: [131 804,00 zł (wartość nieruchomości po wybudowaniu urządzenia) - 124 261,00 zł (wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia)] x 50 % (współczynnik procentowy zgodny z § 12 ust. 1 uchwały) = 3 771,50 zł (opłata adiacencka).