Skutki finansowe związane z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym oraz gospodarką nieruchomościami

W artykule omawiam temat skutków finansowych związanych z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym oraz gospodarką nieruchomościami, dotyczące m.in. odszkodowania związanego z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przekształceniem użytkowania wieczystego we własność oraz wynikające z braku aktywności gmin w zakresie komunalizacji.

Kwestie odszkodowań gminy przysługujących właścicielom gruntów w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego regulują przepisy ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa), które w przedmiotowym obszarze uległy zasadniczym zmianom mocą ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2018 r. 

Zgodnie z przepisami przejściowymi, tj. art. 548, do projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ich zmian, stosuje się przepisy dotychczasowe, tj. obowiązujące przed dniem wejścia w życie ustawy - Prawo wodne, a więc przed dniem 1 stycznia 2018 r., o ile przed tym dniem podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ogłoszono, w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu.

Tym samym obecnie równolegle funkcjonują, i z uwagi na niewielkie tempo przyrostu pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego powierzchni kraju oraz niedużą dynamikę zmian tych planów, dłuższy czas funkcjonować będą, niejako dwa systemy prawne dotyczące odszkodowań związanych z uchwaleniem lub zmianą takiego planu.

Dualizm prawny

Pierwszy z tych systemów, opierający się o przepis art. 36 i 37 ustawy w brzmieniu z sprzed dnia 1 stycznia 2018 r. (a dotyczący wszystkich planów miejscowych uchwalonych przed tym dniem oraz tych planów miejscowych, które choć zostały uchwalone po tym dniu, to przed 1 stycznia 2018 r. ogłoszono w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie o wyłożeniu projektu takiego planu do publicznego wglądu), zakłada, że właścicielowi przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości lub odszkodowanie za rzeczywistą poniesioną szkodę, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. A także gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel zbywa tę nieruchomość.