Jaka stawka ryczałtu przy sprzedaży nieruchomości lokalowej

PROBLEM

W 2022 r. przedsiębiorca jest opodatkowany na ryczałcie. W 2021 r. zbudował dom - modułowy prototyp, nie użytkował go. Wprowadził w ewidencji środków trwałych jako Budynek niezwiązany z gruntem (biuro). W tym roku planuje go sprzedać (bez działki). Czy powinien zastosować stawkę 23%, czy 8%? Czy należy zastosować 10% stawkę ryczałtu ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1). Czy też sprzedać nieruchomość jako lokal i zastosować inną stawkę? Wówczas jaką stawkę ryczałtu zastosować - 3%, czy 10%? W ustawie wskazano, że stawka 10% nie ma zastosowania tylko do nieruchomości, ale też do środków trwałych i wyposażenia. Co z kosztem niezamortyzowanej części środka trwałego?