Interpretacja indywidualna z dnia 30 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-1.4010.731.2022.1.MKO

Czy przychody wspólnoty mieszkaniowej z tytułu zawartej umowy najmu i uzyskiwany z tego tytułu dochód mogą podlegać zwolnieniu przedmiotowemu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 CIT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego dotyczącego podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia czy przychody wspólnoty mieszkaniowej z tytułu zawartej umowy najmu i uzyskiwany z tego tytułu dochód mogą podlegać zwolnieniu przedmiotowemu na podstawie art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 grudnia 2022 r. wpłynął do Organu Państwa wniosek z 24 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy przychody, a także uzyskiwany dochód z tytułu zawartej umowy najmu mogą podlegać zwolnieniu przedmiotowemu na podstawie art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wspólnota mieszkaniowa … powstała na podstawie zapisów ustawy o własności lokali. Tworzy ją ogół właścicieli lokali mieszkalnych, a nadrzędnym celem jej funkcjonowania jest utrzymanie części wspólnych nieruchomości, conajmniej w stanie niepogorszonym, zapewniając możliwość właściwego korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli poszczególnych lokali.

Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć w tym przypadku budynek, lokale w nim znajdujące się, jego wyposażenie, pomieszczenia wspólne, urządzenia techniczne, uzbrojenie terenu i inne, służące do zapewnienia warunków niezbędnych do sprawowania funkcji mieszkalnej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa od 10 marca 2008r. jest stroną umowy, której przedmiotem jest wynajem części nieruchomości wspólnej w postaci określonego fragmentu dachu budynku wchodzącego w skład nieruchomości. Zgodę na taką współpracę wyraził ogół właścicieli, podejmując stosowną uchwałę w tej sprawie. Najemca zgodnie z zawartą umową w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamontował maszt telefonii cyfrowej wraz z urządzeniami niezbędnymi do jego funkcjonowania. Instalacja ta zapewnia możliwość korzystania z sieci telefonii komórkowej oraz internetu m.in. przez mieszkańców budynku wchodzącego w skład wspólnoty. Roczny przychód wspólnoty z tytułu zawartej umowy wynosi obecnie około 22.000 zł., a jego ostateczna wysokość jest uzależniona również od wskaźnika cen towarów i usług ogłaszanych przez Główny Urząd Statystyczny. Dochody uzyskiwane z najmu powierzchni dachu są w całości przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Przy czym zaznaczyć należy, że całkowite koszty utrzymania nieruchomości wspólnej rokrocznie przewyższają uzyskane w ten sposób dochody i w pozostałej części są pokrywane przez właścicieli lokali proporcjonalnie do wysokości udziałów. Informacja o wysokości tych dochodów rokrocznie jest przekazywana właścicielom lokali i na przestrzeni całego okresu współpracy z najemcą nie wnieśli oni uwag z tym związanych.

Wspólnota nie prowadzi innej działalności gospodarczej i zarobkowej, a jej przychody są związane wyłącznie z zawartą umową najmu oraz wpłatami dokonywanymi przez właścicieli lokali na podstawie podjętych uchwał lub odrębnych przepisów.

Pytanie

Czy przychody wspólnoty mieszkaniowej z tytułu zawartej umowy najmu i uzyskiwany z tego tytułu dochód mogą podlegać zwolnieniu przedmiotowemu na podstawie art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym ?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, części wspólne nieruchomości i mieszkania znajdujące się w budynku wspólnoty są ze sobą ściśle powiązane w znaczeniu funkcjonalnym i technicznym. Prawidłowe funkcjonowanie części wspólnej przyczynia się do prawidłowego korzystania z mieszkań znajdujących się w budynku wspólnoty. Przyjąć zatem trzeba, że prawidłowe gospodarowanie nieruchomością wspólną i przychody z tym związane należy zaliczyć w zakres gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Szczególnie, że ustawodawca w ustawie o własności lokali (art.12) wskazał, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przysługują właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Dopuszcza zatem występowanie pożytków i innych przychodów, traktując to jako prawidłową gospodarkę nieruchomością prowadzoną przez wspólnotę. Z uwagi na fakt, iż budynek jest użytkowany od kilkudziesięciu lat, koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości znacząco przekraczają uzyskane dochody z tytułu najmu. Zatem dochód z tytułu najmu jedynie zmniejsza wydatki poszczególnych właścicieli związanych z pokrywaniem tych kosztów.

Przyjąć również należy, że dach budynku, w którym są wyłącznie lokale mieszkalne, jest elementem niezbędnym do sprawowania funkcji mieszkalnej przez ten budynek. To z kolei oznacza, że dach ten również zawiera się w pojęciu zasobu mieszkaniowego i nie może zostać wyłączony z tego zasobu z uwagi na wynajęcie jego części osobie trzeciej, w tym przypadku przedsiębiorcy. Obowiązujące przepisy również nie narzucają sposobów, w jaki powinna być prowadzona gospodarka zasobem mieszkaniowym, więc zdaniem wspólnoty nie istnieją przeszkody do wykorzystania części dachu w sposób, jaki robi to wspólnota.

Reasumując, zdaniem wspólnoty dochody związane z wynajmem elementu wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego i przeznaczone na utrzymanie tego zasobu mieszczą się w kategorii dochodów wolnych od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wspólnota w pełni podziela przy tym stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażone w piśmie 0111-KDIB1-1.4010.144.2017.8.SG z dnia 26 lipca 2021.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048).

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali,

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

Ponadto, w myśl art. 3 ust. 2 powyższej ustawy:

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Natomiast art. 14 ustawy o własności lokali stanowi, że:

Jednocześnie, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2587 ze zm.; dalej: „updop”):

Z powyższego wynika, że wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop:

W myśl art. 7 ust. 2 updop:

W art. 12 updop, ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy, wskazując w pkt 1 ww. ustawy, że:

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast, wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 updop stanowiącego, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo Wspólnotą mieszkaniową, która powstała na podstawie zapisów ustawy o własności lokali. Tworzy ją ogół właścicieli lokali mieszkalnych, a nadrzędnym celem jej funkcjonowania jest utrzymanie części wspólnych nieruchomości co najmniej w stanie niepogorszonym, zapewniając możliwość właściwego korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli poszczególnych lokali.

Wspólnota mieszkaniowa od 10 marca 2008r. jest stroną umowy, której przedmiotem jest wynajem części nieruchomości wspólnej w postaci określonego fragmentu dachu budynku wchodzącego w skład nieruchomości.

Najemca zgodnie z zawartą umową w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamontował maszt telefonii cyfrowej wraz z urządzeniami niezbędnymi do jego funkcjonowania. Dochody uzyskiwane z najmu powierzchni dachu są w całości przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Państwa wątpliwości budzi ustalenie, czy przychody z tytułu zawartej umowy najmu i uzyskiwany z tego tytułu dochód mogą podlegać zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Rozważając przedstawione okoliczności sprawy pod kątem zadanego przez Państwa pytania oraz zajętego stanowiska odnośnie poruszonego w pytaniu zagadnienia należy wskazać, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop:

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

−gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

−innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

2.pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3.urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4.grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie korzystają natomiast dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b updop, zgodnie z którym:

Zatem, warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania     – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

Zdaniem tut. Organu, dochody osiągnięte z tytułu najmu części powierzchni dachu wspólnoty mieszkaniowej pod montaż masztu telefonii cyfrowej i innych urządzeń wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej usług telekomunikacyjnych - nie są objęte zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, bowiem nie można uznać, że zostały osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten nie może być uznany za przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zawarta umowa najmu nie służy mieszkańcom Wspólnoty i nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z zasobów mieszkaniowych przez mieszkańców. Skutkiem zawartej umowy jest udostępnienie części powierzchni dachu Wspólnoty podmiotowi gospodarczemu na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Tym samym, dochód z tego tytułu nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlega opodatkowaniu. Bez znaczenia w tej sytuacji jest przeznaczenie przez Wspólnotę ww. dochodów na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Przychód jaki Wspólnota uzyska z tytułu otrzymanej kwoty w związku z zawartą umową najmu nie stanowi przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ nie jest on wynikiem prowadzonej przez Wnioskodawcę gospodarki tymi zasobami. Tym samym, powstały z tego tytułu dochód – jako pochodzący z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi – nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop i podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 updop. Bez znaczenia pozostaje w takim przypadku cel przeznaczenia tego dochodu.

Reasumując, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnych wskazać należy, iż rozstrzygnięcie w niej zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA) albo

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).