Interpretacja indywidualna z dnia 17 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1101.2022.3.MG

Ustalenie przychodów z najmu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 31 stycznia 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wynajmuje Pan lokal, z którego to tytułu uzyskuje wpływ na konto pomocnicze obsługujące wynajem kierowany przez wynajmującego w wysokości 2.500 zł miesięcznie. W kwocie 2.500 zł czynszu znajdują się następujące opłaty, które nie stanowią Pana przychodu podatkowego, a są kosztami utrzymania nieruchomości, do których opłacania zobowiązany jest wynajmujący.

Wartości te obejmują:

‒zaliczkę na dostawę wody, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania, wydatki na nieruchomość wspólną, opłaty za wywóz śmieci i nieczystości, opłaty za centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, odprowadzanie ścieków (331,41 zł miesięcznie)

‒ochrona (78,72 zł miesięcznie )

‒ubezpieczenia najmu nieruchomości (25 zł miesięcznie)

‒podatek od nieruchomości (10,58 zł miesięcznie)

‒opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością (500 zł miesięcznie),

‒koszt stały dostępu do sieci energetycznej (17,95 zł miesięcznie).

Obecnie wylicza Pan i odprowadza podatek od kwoty 2.500,00 zł, który stanowi wartość 212,50 zł miesięcznie. W związku z tym doszło do pewnego kuriozum, w którym to podatek wyliczany jest i pobierany od kwoty poniesionych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, za które płaci wynajmujący. Oznacza to, że płaci Pan podatek od np. wartości wody zużytej przez wynajmującego, lub opłaty administracyjnej wspólnoty, który de facto nie stanowi Pana przychodu podatkowego. Jednocześnie umowa wynajmu zawiera informacje w par. 4 pkt 1 i pkt 3, że opłaty i koszty eksploatacyjne opłacane są przez najemcę poprzez konto wynajmującego. Niestety niemożliwym jest wyłączenie z umowy wynajmu zapisów dotyczących obowiązku opłacania tych kosztów przez najemcę poprzez konto wynajmującego ze względu na wysokie ryzyko powstania celowych lub przypadkowych zaległości, o których by Pan nie wiedział, a zobowiązania te byłyby wymagalne wobec wynajmującego. Stąd wszelkie rozliczenia realizowane są przez Pana konto pomocnicze, które obsługuje transakcje związane z wynajmem nieruchomości na rzecz najemcy. W przypadku odjęcia od kwoty wpływu na konto wspomnianych powyżej opłat i kosztów eksploatacyjnych najmującego lokal, z tytułu których nie uzyskuje Pan żadnych korzyści, a faktyczny przychód z tytułu najmu wynosi: 1.536,34 zł. Jednocześnie kwota, którą Pan dysponuje i która stanowi Pana rzeczywisty przychód podatkowy wynosi 1.500 zł. Dopiero wskazane 1500 zł przelewa Pan na swoje konto prywatne, które to stanowi Pana przychód podatkowy i którym dysponuje Pan według swojego uznania.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Przedmiotem zapytania jest okres podatkowy od 1 stycznia 2023 roku.

Przychody uzyskane z wynajmu lokalu rozliczane są w ramach najmu prywatnego.

Przedstawił Pan poniżej zapisy umowy zawartej z najemcą zobowiązującej go do ponoszenia opłat eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości, o których mowa w sformułowanych pytaniach:

„1. Następujące opłaty obciążające Wynajmującego zostały ujęte w kwocie Czynszu wskazanym w § 3 pkt 1:

a.opłata za korzystanie Przedmiotu najmu,

b.zaliczka na dostawę wody, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania,

c.opłata za miejsce parkingowe nr_, znajdujące się w garażu podziemnym budynku, w którym znajduje się Przedmiot najmu,

d.ubezpieczenie Przedmiotu najmu,

e.podatek od nieruchomości,

f.opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością,

g.wydatki na nieruchomość wspólną.

3 Oprócz Czynszu płaconego na rzecz Wynajmującego, Najemca jest zobowiązany dodatkowo do uiszczania następujących opłat eksploatacyjnych, niezależnych od Wynajmującego, związanych z używaniem Przedmiotu najmu:

a.Wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości,

b.Centralne ogrzewanie,

c.Ciepła i zimna woda,

d.Odprowadzanie ścieków,

e.Energia elektryczna,

f.Gaz,

g.Inne media wykorzystywane w Przedmiocie najmu.

Opłaty eksploatacyjne, o których mowa w lit. a — d powyżej, Najemca zobowiązany jest pokrywać na podstawie cyklicznych rozliczeń czynszu w przypadku wystąpienia niedopłaty za ich zużycie ponad opłacane w czynszu zaliczki, wskazane w § 4 pkt 1 ust. b, natomiast opłaty za media, o których mowa w lit. e - g powyżej - w wysokości określonej przez dostawców mediów, na podstawie wskazań liczników i według ich zużycia.

Powyższe opłaty Najemca zobowiązuje się uiszczać na wskazane w § 3 pkt 2 konto Wynajmującego na podstawie przekazywanych przez Wynajmującego drogą mailową potwierdzeń i rachunków.”

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu najmu nieruchomości rozliczany jest właściwie od uznanego przez Pana przychodu podatkowego, czyli kwoty pozostałej po pomniejszeniu wpływu na konto pomocnicze o koszty utrzymania oraz eksploatacji nieruchomości wskazane w umowie?

2.Czy urząd podtrzymuje interpretację podatkową podatnika w sprawie wyłączenia z podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym z tytułu najmu nieruchomości kosztów utrzymania oraz eksploatacji nieruchomości opłacanych przez wynajmującego, a rozliczanych przez konto podatnika?

Pana stanowisko w sprawie (wynikające z uzupełnienia)

Podatnik płaci obecnie zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu najmu nieruchomości od łącznej kwoty wpływu na konto podatnika przekazywanej przez wynajmującego. Obecna sytuacja jest niedopuszczalna, ponieważ podatnik płaci ponadnormatywny i nieuzasadniony podatek dochodowy za koszty utrzymania oraz eksploatacji nieruchomości. Koszty mediów, remontów, energii elektrycznej itp. nie stanowią dochodu ani przychodu podatkowego podatnika.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.): 

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku kwot uiszczonych za utrzymanie i eksploatację nieruchomości, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

‒albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)

‒albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Z wniosku wynika, że wynajmuje Pan lokal w ramach najmu prywatnego, z którego to tytułu uzyskuje Pan wpływ na konto pomocnicze obsługujące wynajem. W kwocie czynszu znajdują się opłaty, do których opłacania zobowiązany jest wynajmujący. Z nadesłanego uzupełnienia wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat za utrzymanie nieruchomości i opłat eksploatacyjnych.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Pana opłaty związane z najmem lokalu (opłaty eksploatacyjne, opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości) do ponoszenia których jest zobowiązany – zgodnie z zawartą umową najmu – najemca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego.

Zatem, podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Pana od najemcy z tytułu wynajmu lokalu  – czynsz za najem. Natomiast opłaty eksploatacyjne i opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości nie stanowią u Pana przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków.  

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).