Interpretacja indywidualna z dnia 19 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.139.2023.2.KP

Opodatkowanie sprzedaży zabudowanej nieruchomości w trybie licytacji komorniczej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 7 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości w trybie licytacji komorniczej (...). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 maja 2023 r. (wpływ 17 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku

Pani jako Komornik Sądowy prowadzi postępowanie egzekucyjne pod sygnaturą akt (...) przeciwko spółce dłużnej „A” SP. Z O.O., (NIP: (...)) z nieruchomości zabudowanej położonej pod adresem (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) o powierzchni 830,00 m², zabudowanej budynkiem wolnostojącym, 2-kondygnacyjnym, będącej własnością dłużnika. Organ egzekucyjny zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towaru i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiotem sprzedaży licytacyjnej jest ww. nieruchomość zabudowana.

Ze stanu faktycznego nieruchomości oraz sporządzonego operatu szacunkowego nie wynika, aby nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy itp. Nie posiada Pani także wiedzy czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu nabycia nieruchomości.

Wskazuje Pani, że nie jest Pani znana informacja czy spółka dłużnika jest lub była czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Dłużnik nie ustosunkował się do Pani wezwania odnośnie oświadczenia o VAT. Nie jest znana Pani okoliczność wejścia w posiadanie zabudowanej nieruchomości, o której mowa w złożonym wniosku przez Dłużnika. Nie dysponuje Pani informacją czy nabycie nieruchomości było udokumentowane fakturą. Budynek wolnostojący, o którym mowa we wniosku nie został w ogóle oddany do użytkowania (inwestycja została wstrzymana, budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym). Nie dysponuje Pani wiedzą, czy spółce dłużnej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytuły nabycia/wybudowania nieruchomości. Rozpoczęcie użytkowania budynku w ogóle nie nastąpiło, bowiem budynek znajduje się w stanie niewykończonym. Zgodnie z Pani ustaleniem w ostatnich 2 latach przed sprzedażą nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku wolnostojącego. Nie dysponuje Pani wiedzą czy budynek był wykorzystywany przez spółkę dłużną na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.  

Wskazuje Pani, iż brak ww. informacji jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Czy sprzedaż w drodze licytacji przez Komornika nieruchomości zabudowanej dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), w szczególności czy będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust 8 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

W Pani ocenie przedmiotowa nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, a zatem w ocenie Komornika sądowego sprzedaż w drodze licytacji komorniczej podlega podwyższeniu o podatek VAT w wysokości 23%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek lub budowla spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej w drodze licytacji komorniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w szczególności czy będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust 8 ustawy.

Na wstępie należy wskazać, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości, nabytej przez Dłużnika w ramach prowadzonej działalności, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja dotyczy bowiem towaru w rozumieniu ustawy, stanowiącego składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Ustawodawca w art. 43 ustawy określił zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości nie znajdzie zastosowania ww. przepis, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie bowiem do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były, z powodu braku informacji od dłużnika, bezskuteczne.

W omawianym przypadku przedstawiony opis sprawy nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią, jako komornika, w drodze licytacji komorniczej nieruchomości zabudowanej budynkiem wolnostojącym, będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Nie jest bowiem możliwe jednoznaczne stwierdzenie kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku. Nie posiada Pani wiedzy czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu nabycia/wybudowania nieruchomości. Nie jest Pani znana okoliczność wejścia w posiadanie zabudowanej nieruchomości, o której mowa w złożonym wniosku przez Dłużnika. Nie dysponuje Pani informacją czy nabycie nieruchomości było udokumentowane fakturą. Nie dysponuje Pani wiedzą, czy spółce dłużnej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytuły nabycia/wybudowania nieruchomości. Nie dysponuje Pani wiedzą czy budynek był wykorzystywany przez spółkę dłużną na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Ponadto wskazuje Pani, iż brak ww. informacji jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zatem, w analizowanym przypadku, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej budynku wolnostojącego będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

W konsekwencji, dostawa gruntu, na którym znajduje się ww. budynek, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, również nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym, skoro omawiana transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy tę dostawę opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. W związku z powyższym Pani, jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązana do obliczenia i pobrania podatku VAT od dostawy przedmiotowej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Organ zwraca uwagę, że użyty przez Panią w zadanym pytaniu sformułowanie „sprzedaż nieruchomości niezabudowanej” potraktował jako oczywistą omyłkę pisarską, z uwagi na fakt, że w opisie stanu faktycznego wskazała Pani, że przedmiotem sprzedaży licytacji komorniczej jest nieruchomość zabudowana budynkiem wolnostojącym. Mając powyższe na uwadze Organ odniósł się więc kwestii sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej w trybie licytacji komorniczej.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Nadmieniamy, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego pytania. Inne kwestie dotyczące stawki podatku VAT, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Wskazujemy, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do wydania interpretacji indywidualnej w zakresie określenia właściwej stawki podatku od towarów i usług dla dokonanej dostawy towarów.

Natomiast na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy, może Pani wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z odrębnym wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wniosek o WIS może dotyczyć stanu prawnego, który obowiązuje od dnia 1 lipca 2020 r.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA),

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).