Interpretacja indywidualna z dnia 13 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.613.2023.2.MG

Sposób ustalenia przychodów z najmu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 sierpnia 2023 r. (wpływ 8 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną i nie jest Pani zarejestrowana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą (nie figuruje Pani w rejestrach CEIDG ani KRS). Oprócz świadczeń emerytalnych uzyskuje Pani przychody wyłącznie z najmu lokali. Posiada Pani na własność 15 lokali mieszkalnych (w tym jeden lokal we współwłasności ze swoim mężem) oraz 2 lokale użytkowe. Lokal mieszkalny, którego jest Pani współwłaścicielką wraz z mężem został zakupiony w 2010 roku w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych - mieszkała Pani w nim wraz z mężem przez 4 lata, a następnie po znalezieniu nowego miejsca zamieszkania, od 2015 roku było ono wynajmowane. Pozostałe lokale zostały odzyskane przez Panią, będącą następcą prawnym (spadkobiercą) poprzedniego właściciela lokali, któremu zostały one zagrabione przez państwo w ramach tzw. „Dekretu Bieruta". Dochodziła Pani zwrotu zagrabionych nieruchomości i ten zwrot uzyskała. Zatem nie nabyła Pani przedmiotowych lokali w celach zarobkowych bądź inwestycyjnych - zostały one przez Panią odzyskane.

Po uznaniu roszczeń i odzyskaniu lokali, w ramach zarządu swoim majątkiem postanowiła Pani wynajmować przedmiotowe lokale - w wielu lokalach, w momencie odzyskania ich przez Panią, zamieszkiwali już najemcy i w chwili obecnej kontynuuje Pani wynajem lokali tymże osobom, a także zawarła Pani nowe umowy najmu.

Zdecydowana większość lokali jest w chwili obecnej wynajmowana - jeden z lokali jest zajęty przez Panią i Pani męża jako ich obecne miejsce zamieszkania. Utrzymanie tylu nieruchomości bez ich jakiegokolwiek wykorzystania/eksploatacji byłoby dla Pani niemożliwe z uwagi na to, że jedynym pozostałym źródłem Pani przychodu są świadczenia emerytalne, a koszt utrzymania mieszkań w (…) jest bardzo wysoki.

Nie prowadzi Pani zorganizowanych działań marketingowych związanych z wynajmowanymi lokalami - w sytuacji, gdy dana umowa najmu dobiegnie końca i lokal nie jest wynajmowany, to co najwyżej zamieszcza Pani ogłoszenie w Internecie (np. na stronie www ...) w celu znalezienia nowych najemców.

Co do zasady wynajmuje Pani lokale najemcom w ramach najmu długoterminowego, w tym także w ramach najmu okazjonalnego. Dotychczas rozliczała Pani przychody z najmu tych lokali jako najem prywatny na zasadach ogólnych.

W kolejnych latach dalej planuje Pani wynajmować przedmiotowe lokale. Z uwagi na zmieniające się przepisy, od 2023 roku jest Pani zmuszona do opodatkowywania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W związku z powyższym, przychody otrzymywane z tytułu wynajmu wskazanych lokali opodatkowane są obecnie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W umowach z najemcami zastrzeżone jest, że najemcy z tytułu najmu zobowiązani są do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości dla określonego lokalu (zwanego dalej "czynszem najmu"). Kwota czynszu najmu dla danego lokalu jest stała i wynika bezpośrednio z umowy z danym najemcą. W umowach wskazane jest ponadto, że oprócz czynszu najmu, najemcy zobowiązują się dodatkowo do pokrywania opłat eksploatacyjnych (zwanych dalej "opłatami eksploatacyjnymi"), związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu tj.: - energia elektryczna (według wskazań licznika energii elektrycznej), - gaz (według wskazań licznika energii gazowej), - woda zimna i ciepła oraz ścieki (według wskazań liczników poboru wody), - wywóz odpadów komunalnych (wg stawek ustalonych dla aglomeracji (…)).

Niektóre z opłat mogą mieć stałą wartość na przestrzeni roku (np. opłaty za wywóz śmieci), inne natomiast mają charakter zmienny i ich wysokość co miesiąc zależy od poziomu zużycia przez danego najemcę (np. energia elektryczna). Umowy z najemcami wskazują, że to najemcy są zobowiązani do ponoszenia wyżej wymienionych opłat eksploatacyjnych i to na nich ciąży ciężar ich opłacenia. W umowach z najemcami zawiera Pani postanowienia dotyczące zobowiązania do ponoszenia ciężaru opłat eksploatacyjnych, a w zależności od umowy treść postanowień może się nieznacznie różnić.

Przykładowo zawiera Pani umowy, w których zawarte są postanowienia o następującej treści: "Strony ustalają, że Czynsz najmu (zwany dalej "Czynszem") za ww. Lokal płatny jest przelewem co miesiąc z góry do 5-go dnia danego miesiąca, a jego wysokość wynosi......złotych (słownie:....... złotych). NAJEMCA płaci ww. Czynsz od ....... roku.

WYNAJMUJĄCY z otrzymanego czynszu najmu, o którym mowa w § 5 ust. 1 będzie pokrywał opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "(…)" z tytułu centralnego ogrzewania oraz funduszu remontowego i funduszu na utrzymanie części wspólnej nieruchomości.

Oprócz opłat z tytułu Czynszu i Kaucji NAJEMCA zobowiązany jest wnosić comiesięczne opłaty dodatkowe z tytułu zużytej w wynajmowanym Lokalu energii elektrycznej (według wskazań licznika energii elektrycznej), gazu (według wskazań licznika energii gazowej), wody zimniej, ciepłej oraz ścieków (według wskazań liczników poboru wody w Lokalu), wywozu odpadów komunalnych (śmieci) według stawki ustalonej dla danej aglomeracji - za okres trwania umowy. Opłaty dodatkowe wnoszone są przez NAJEMCĘ na podstawie rozliczenia tych opłat dokonanych przez WYNAJMUJĄCEGO, które dostarczane są NAJEMCY w formie wydruku lub w wersji elektronicznej. Opłaty dodatkowe wnoszone są przez NAJEMCĘ na konto WYNAJMUJĄCEGO podane w § 5 ust. 13 (poniżej) w ciągu 5-ciu dni roboczych od dnia dostarczenia rozliczenia tych opłat do NAJEMCY z dopiskiem na przelewie w polu tytułem: "opłaty dodatkowe niezależne od WYNAJMUJĄCEGO". W zakresie uiszczania ww. opłat Wynajmujący pełni rolę pośrednika pomiędzy NAJEMCĄ a faktycznymi odbiorcami tych opłat.

W związku z ponoszeniem powyższych opłat NAJEMCA zobowiązuje się do wysyłania do 3 dnia każdego miesiąca kalendarzowego zdjęć aktualnych stanów liczników: wody, energii elektrycznej i gazu na adres mailowy WYNAJMUJĄCEGO:......lub zobowiązuje się udostępnić Lokal WYNAJMUJĄCEMU w celu wykonania takich odczytów.

Opłaty z tytułu Czynszu realizowane są przez NAJEMCĘ w określonej wysokości i w ustalonych terminach na konto podane przez WYNAJMUJĄCEGO:......z dopiskiem w polu tytułem: "czynsz najmu za lokal nr... przy ul......... ". Dzień zapłaty, to dzień uznania wpłaty na rachunku bankowym WYNAJMUJĄCEGO."

W większości przypadków Najemcy zobowiązani są dokonywać płatności za ww. opłaty eksploatacyjne na Pani konto w okresach rozliczeniowych przyjętych dla poszczególnych opłat według umowy z danym operatorem, tj. faktycznym odbiorcą opłaty. Po otrzymaniu środków dotyczących opłat eksploatacyjnych od najemców przekazuje je Pani do właściwych podmiotów (faktycznych odbiorców tych opłat). Wszystkie otrzymane od najemców środki z tytułu opłat eksploatacyjnych przeznacza Pani na rozliczenia z faktycznymi odbiorcami tych opłat. Faktyczni odbiorcy opłat obciążają Panią rachunkami z tytułu opłat eksploatacyjnych, gdyż jako właścicielka lokali jest Pani co do zasady stroną umów z tymi podmiotami.

Zdarza się również, że w niektórych przypadkach to nie Pani, a Najemcy są stronami umów z operatorami (faktycznymi odbiorcami opłat) i w takiej sytuacji to właśnie Najemcy bezpośrednio rozliczają się z poszczególnymi operatorami bez jakiegokolwiek pośrednictwa z Pani strony. W takiej sytuacji nie otrzymuje Pani środków z tytułu opłat eksploatacyjnych na swoje konto bankowe i nie przekazuje ich dalej do faktycznych odbiorców tych opłat, gdyż nie ma potrzeby, aby pośredniczyła Pani  w rozliczeniach z operatorami.

W przyszłości dopuszcza Pani możliwość przeredagowania umów najmu w taki sposób, aby kwoty wpłacane w ramach opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz funduszu remontowego nie były pokrywane z czynszu najmu płatnego na Pani rzecz. W odniesieniu do regulowania tych opłat występowałaby Pani w charakterze pośrednika między najemcą, a wspólnotą mieszkaniową, co również byłoby wskazane w umowie. Z umowy wynikałoby, że ciężar ekonomiczny i obowiązek ponoszenia tych opłat ciążyłby na najemcy, a kwota opłat na rzecz wspólnoty oraz fundusz remontowy byłyby wpłacane przez najemcę na Pani konto w ramach oddzielnego przelewu, tzn. nie byłby to jak dotychczas jeden przelew uwzględniający w swojej kwocie jednocześnie czynsz najmu oraz wspomniane opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Zaznacza Pani, że większość obecnie obowiązujących umów również nakłada na najemców obowiązek rozdzielania opłat za czynsz i pozostałe opłaty eksploatacyjne na dwa oddzielne przelewy bankowe, jednakże pomimo postanowień umownych w praktyce często jest tak, iż najemcy dokonują jednego łącznego przelewu, wskazując w tytule przelewu, że dotyczy on czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, bądź też wysyłają jeden łączny przelew bez żadnego tytułu (z powodu nieuwagi, czy też z innych przyczyn na które nie ma Pani wpływu). Nie może Pani wykluczyć, że takie sytuacje będą też miały miejsce w przypadku umów, które zamierza w przyszłości przeredagować i mimo to będzie Pani otrzymywała od jednego najemcy wszystkie kwoty w ramach jednego przelewu bankowego, pomimo ich wyodrębnienia w umowie najmu.

Pytania

1. Czy uzyskiwane przez Panią przychody z najmu są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm. zwana dalej „Ustawą o PIT")?

2. Czy wyżej wymienione opłaty eksploatacyjne są Pani przychodem i z tego względu powinny być włączone do podstawy opodatkowania przychodów z najmu opodatkowanych według przepisów ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 z późn. zm. zwana dalej „Ustawą Ryczałtową")?

3. Czy w przypadku przeredagowania umów w taki sposób, że wynikałoby z nich, iż ciężar ekonomiczny i obowiązek ponoszenia opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz opłat na pokrycie funduszu remontowego ciążyłby na najemcy (przekazywałaby Pani jedynie opłaty otrzymane od najemcy na rzecz wspólnoty w charakterze pośrednika) i opłaty te nie byłyby częścią kwoty czynszu najmu, to czy Pani za podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem przychodów z najmu powinna uznawać wyłącznie należny czynsz najmu?

Pani stanowisko w sprawie

1. Pani zdaniem, uzyskiwane przez Panią przychody z najmu są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tj. jako najem prywatny, a nie jako najem dokonywany w ramach działalności gospodarczej).

2. Pani zdaniem, wyżej wymienione opłaty eksploatacyjne nie są Pani przychodem i nie powinny powiększać podstawy opodatkowania podatkiem ryczałtowym w ramach otrzymywanych przychodów z najmu - w tym także niezależnie od tego, czy najemca ureguluje kwoty należne Pani w ramach jednego przelewu bankowego, czy w odrębnych przelewach.

3. Pani zdaniem, w przypadku przeredagowania umów w taki sposób, że będzie z nich wynikało, iż ciężar ekonomiczny opłacania funduszu remontowego i opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej będzie spoczywał na najemcy i opłaty te nie będą częścią kwoty czynszu najmu, to wskazane opłaty (które po otrzymaniu będzie Pani przekazywać wspólnocie mieszkaniowej jako pośrednik) nie będą Pani przychodem i nie powinny powiększać podstawy opodatkowania podatkiem ryczałtowym w ramach uzyskiwanych przychodów z najmu - w tym także niezależnie od tego, czy najemca ureguluje kwoty należne Pani w ramach jednego przelewu bankowego, czy w odrębnych przelewach.

Uzasadnienie Pani Stanowiska

Ad. 1

Przychody z najmu uzyskiwane przez Panią są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), oraz najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Klasyfikacja podatkowa przychodów osób fizycznych osiąganych z najmu powodowała do niedawna liczne spory między organami podatkowymi a podatnikami. Nie było wiadomo czy w poszczególnych sytuacjach przychody z najmu osiągane przez podatników powinny być kwalifikowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) czy też do źródła przychodów z tzw. najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).

Wątpliwości wynikały z faktu, iż najem w swej istocie spełnia przesłanki szeroko pojętej działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, gdyż co do zasady najem jest działalnością ciągłą, podejmowaną w celach zarobkowych i cechującą się pewnym poziomem zorganizowania.

24 maja 2021 roku została wydana Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego 7 sędziów NSA, sygn. II FPS 1/21, która rozstrzygnęła wspomniany spór dotyczący kwalifikacji źródła przychodów z najmu, wskazując, że o kwalifikacji przychodu z najmu przesądza to, czy składnik majątkowy został przez podatnika wprowadzony do majątku związanego z działalnością gospodarczą. Wspomniana Uchwała NSA wiąże inne sądy i przesądza o nieprawidłowości linii orzeczniczej sądów administracyjnych, zgodnie z którą o klasyfikacji podatkowej najmu decydować w głównej mierze miały okoliczności, takie jak stopień zorganizowania najmu czy też skala najmu tj. ilość wynajmowanych lokali.

W omawianej Uchwale NSA jednoznacznie wskazane jest, że: "Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."

W związku z powyższym, to podatnik powinien móc zdecydować o kwalifikacji źródła przychodów z najmu poprzez wprowadzenie/niewprowadzenie poszczególnych składników majątkowych (np. lokali mieszkalnych i usługowych) do majątku firmowego (np. poprzez zaliczenie lokali do środków trwałych przedsiębiorstwa). W uchwale wskazano, że z uwagi na fakt, iż ustawodawca nie określił jednoznacznych kryteriów kwalifikacji tej kategorii przychodów, to podatnik może sam zdecydować, jak zamierza rozliczać swoje przychody z najmu tj. do którego źródła przychodu je zakwalifikuje - czy do przychodów z działalności gospodarczej czy do przychodów z tzw. najmu prywatnego.

Nie prowadzi Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej, a posiadane lokale użytkowe i mieszkalne należą do Pani majątku prywatnego. Nie zamierza Pani zakładać działalności gospodarczej i tym bardziej wprowadzać wynajmowanych lokali do majątku firmowego.

Nie podejmuje Pani również żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnych przedsiębiorców zajmujących się najmem nieruchomości w ramach działalności - nie prowadzi Pani zorganizowanych działań marketingowych i nie zakupiła przedmiotowych lokali w celu osiągnięcia zysku - przedmiotowe mieszkania zostały odzyskane przez Panią, a w momencie ich odzyskania część lokali była przedmiotem umowy najmu z poprzednimi właścicielami.

W związku z powyższym, stoi Pani na stanowisku, że przychód z wynajmowanych lokali może być przez Panią zakwalifikowany jako przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT.

Ponadto w omawianej Uchwale NSA skład sędziowski wskazał, że:

"Jeżeli zatem podatnik:

a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do tych potrzeb), ale jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą."

W tym miejscu należy wskazać, że Pani działania w związku z wynajmem przedmiotowych lokali w praktyce polegają na zamieszczaniu ofert wynajmu lokali na stronach internetowych, zawieraniu umów najmu, rozliczania się z najemcami i wypełniania zwyczajowych obowiązków właściciela lokali. W Pani opinii, wszystkie podejmowane przez Panią czynności są wykonywane w ramach zwykłego zarządu swoim majątkiem, w celu optymalnego wykorzystania własnych środków majątkowych i ich utrzymania.

Nie dokonuje Pani szczegółowych badań rynku ani nie zamierza budować struktury organizacyjnej w celu zarządzania wynajmowanymi mieszkaniami. Najzwyczajniej podejmuje Pani podstawowe działania w celu zawarcia umów najmu, aby posiadane przez Panią lokale nie stały puste i nie przynosiły strat - utrzymanie pustego lokalu generuje koszty, a w sytuacji gdy jest to kilka pustych lokali, koszty te kumulują się.

Nie zakupiła Pani przedmiotowych lokali w celu ulokowania kapitału i osiągania korzyści finansowych z wynajmu - odzyskała Pani wynajmowane lokale przejęte wcześniej dekretem Bieruta. Uzasadnionym ekonomicznie działaniem jest w tym wypadku wynajem przedmiotowych lokali - podatnik bowiem ma prawo wykorzystywać swoje środki majątkowe w optymalny sposób i czerpać z nich korzyści.

W związku z powyższym należy uznać, że wynajem prowadzony przez Panią nie ma charakteru działalności gospodarczej, a przychody z wynajmu powinny być kwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Pani stanowisko znajduje potwierdzenie w pismach urzędowych i wyrokach sądów administracyjnych wydawanych po ogłoszeniu omawianej uchwały m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 12 grudnia 2022 roku, sygn. 0115-KDIT1.4011.679.2021.8.MST czy też w Wyroku NSA z 4 sierpnia 2022 roku, sygn. II FSK 29/20 w którym to NSA potwierdził (powtarzając tezy z uchwały o sygn. II FPS 1/21), że: „Przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."

Ponadto pragnie Pani wskazać, że tego typu stanowiska sądów administracyjnych były prezentowane również przed wydaniem omawianej uchwały NSA, m.in. w Wyroku WSA z 7 marca 2018 r., sygn. VIII SA/Wa 54/18, gdzie sąd wskazywał, że: „Czynności podejmowane w zakresie najmu czy też dzierżawy nieruchomości z istoty swojej wypełniają cechy charakteryzujące działalność gospodarczą i kryteria wymienione w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Jednak nie oznacza to, że przychody uzyskiwane z tego tytułu winny być per se kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. w sposób wyraźny wyodrębnia bowiem, jako osobne źródło przychodów, m.in. najem i dzierżawę, bez rozróżnienia rozmiarów tej aktywności, jednocześnie z końcowego fragmentu tej normy wynika, że jedynym kryterium wyłączającym zastosowanie tego przepisu, w odniesieniu do umów najmu czy też dzierżawy, jest związanie składników majątkowych będących przedmiotem takiego stosunku prawnego z działalnością gospodarczą."

W związku z powyższym, stoi Pani na stanowisku, że uzyskiwane przez Panią przychody z najmu są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Ad. 2

Opłaty eksploatacyjne nie stanowią Pani przychodu i nie powinny powiększać podstawy opodatkowania podatkiem ryczałtowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 Ustawy Ryczałtowej, opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlegają osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT. Natomiast w art. 2 ust. 1a Ustawy Ryczałtowej, ustawodawca zaznaczył, iż osoby fizyczne osiągające przychody z najmu na podstawie wspomnianego art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, wskazując jednoznacznie, że jest to obecnie jedyna możliwa forma opodatkowania najmu prywatnego, tj. najmu nieprowadzonego w związku z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1a Ustawy Ryczałtowej, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy Ryczałtowej, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a Ustawy.

W myśl przytoczonych przepisów, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w powołanym art. 6 ust. 1a Ustawy Ryczałtowej. W myśl tego przepisu, przychodem są m.in. pieniądze otrzymane do dyspozycji podatnika z tytułu umowy najmu. Nie ulega wątpliwości, że określona w umowie wysokość czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Kwota czynszu najmu jest Pani stałym wynagrodzeniem, którym może Pani swobodnie rozporządzać (tzn. jest pozostawiona do jej dyspozycji).

Natomiast częścią przychodu osiąganego z najmu przez Panią nie będą wnoszone przez najemców opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy bezpośrednio wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego - nie może Pani rozporządzać kwotą opłat eksploatacyjnych, gdyż w rzeczywistości pełni Pani rolę pośrednika w przekazaniu tych opłat między najemcą a faktycznymi odbiorcami tych opłat.

Po otrzymaniu od najemcy przelewu z tytułu opłat eksploatacyjnych przekazuje Pani otrzymaną kwotę dalej bezpośrednio odpowiednim podmiotom. W Pani opinii, w umowach z najemcami (których poszczególne postanowienia zostały zacytowane w stanie faktycznym) jasno wskazane jest, że ciężar ponoszenia opłat eksploatacyjnych ciąży na najemcach, a Pani jedynie pośredniczy w ich przekazaniu - nie może bowiem Pani swobodnie rozporządzać przelanymi pieniędzmi.

W sytuacji gdy z umowy między Panią a najemcami wynikałoby, że opłaty eksploatacyjne są częścią składową kwoty czynszu najmu (nie byłoby rozgraniczenia na czynsz i opłaty eksploatacyjne), to opłaty te stanowiłyby w takim wypadku rzeczywiste Pani przysporzenie majątkowe. Bowiem Pani regulowałaby płatności wobec poszczególnych podmiotów wykorzystując własne środki finansowe, gdyż czynsz najmu bezsprzecznie stanowi wynagrodzenie wynajmującego z tytułu najmu i stanowi on przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym.

Nie występowałaby Pani wtedy w roli pośrednika, ale we własnym imieniu spełniałaby świadczenie. W takim wypadku opłaty eksploatacyjne mogłyby powiększać podstawę opodatkowania w ramach najmu - jednak umowy zawierane przez Panią z najemcami jasno wyodrębniają kwoty czynszu najmu (tj. wynagrodzenie wynajmującego) oraz pozostałe opłaty eksploatacyjne, do których ponoszenie zobowiązany jest najemca i które nie generują u Pani faktycznego przychodu. Umowy wskazują, że opłaty eksploatacyjne nie są częścią Pani wynagrodzenia za najem, a wskazane opłaty są wyłącznie przekazywane dalej przez Panią.

W zaprezentowanym przypadku nie ma znaczenia fakt czy otrzyma Pani od najemcy kwotę czynszu najmu i kwotę opłat eksploatacyjnych w jednym przelewie czy też w dwóch oddzielnych przelewach (jak wskazane jest w umowach), gdyż kwota opłat eksploatacyjnych w żadnym przypadku nie będzie Pani przysporzeniem majątkowym.

Ponadto z umów wynika jasno, że ciężar ekonomiczny ponoszenia tych opłat ciąży na najemcach, więc nielogicznym byłoby opodatkowywanie czynności pośrednictwa w ramach przekazywania tych opłat ich faktycznym odbiorcom przez Panią.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy i przedstawioną argumentację stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązani są najemcy, nie powinny stanowić przychodu z najmu lokali wynajmowanych przez Panią.

Pani stanowisko w tym zakresie znajduje potwierdzenie w stanowiskach organów interpretacyjnych m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 9 kwietnia 2021 roku, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.MT. We wspomnianej interpretacji organ przyznał rację podatnikowi, że przychód od którego powinien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Organ wskazał przy tym, że: "Z umowy najmu lokalu mieszkalnego wynika wprost, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych - odprowadzanych do Spółdzielni Mieszkaniowej przez Wnioskodawczynię w roli pośrednika. Z umowy najmu wynika jednoznacznie, że najemca zobowiązuje się przekazywać opłaty eksploatacyjne na konto Wynajmującego na podstawie faktur za media, a Wynajmujący jest zobowiązany przedstawić najemcy stosowne rozliczenia na podstawie dokumentów otrzymanych ze Spółdzielni Mieszkaniowej. Tym samym jako wynajmujący Wnioskodawczyni ma jedynie rolę pośrednika w przekazywaniu opłat eksploatacyjnych, których wysokość jest ściśle określona fakturami i rozliczeniami." "Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. Tym samym, przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie."

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej z dnia 25 kwietnia 2017 r., wydanej przez Dyrektora KIS, sygn. 2461-IBPB-2-2.4511.87.2017.3.AR, w której organ wskazał w sytuacji podobnej do Pani sytuacji, że tylko czynsz najmu podlega opodatkowaniu ryczałtem, natomiast koszty eksploatacyjne nie powiększają podstawy opodatkowania. W uzasadnieniu interpretacji organ potwierdził, że:

"(...) uznać należy, że jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat za zużycie energii elektrycznej, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) wraz z opłatą za energię elektryczną, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartymi umowami najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni.

Stwierdzić należy, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych."

Z uwagi na powyższe, należy uznać, że zgodnie z linią orzeczniczą organów interpretacyjnych, powinna Pani wliczać do podstawy opodatkowania wyłącznie kwotę czynszu najmu, gdyż w umowach z najemcami wskazane jest, że do ponoszenia opłat eksploatacyjnych zobowiązani są najemcy.

Pani stanowisko znajduje potwierdzenie również w najnowszych interpretacjach wydawanych przez organy interpretacyjne - przykładowo w niedawno wydanej interpretacji Dyrektora KIS z dnia 29 listopada 2022 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.770.2022.1.WS, organ przyznał racje podatnikowi, który twierdził, że w ramach wynajmowanych przez niego lokali (w tym lokali usługowych), nie powinien on wliczać do podstawy opodatkowania opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązani są najemcy. W interpretacji stwierdzono, że:

"Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: koszty eksploatacyjne windy, koszty zużywania energii elektrycznej, paliwa gazowego, wody, odprowadzanych ścieków, odbioru śmieci i część kosztów z umowy ubezpieczenia, jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia "

W interpretacji jasno wskazano, że podstawę generowania przychodów w ramach najmu prywatnego stanowi fakt zawarcia umowy, w której wskazana wysokość czynszu najmu jest należna wynajmującemu (jako jego rzeczywiste przysporzenie majątkowe) i to ona stanowi jego realny przychód w rozumieniu podatkowym. Organ podkreślił, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu nie są ponoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu (tj. opłaty eksploatacyjne), gdyż wskazane opłaty nie stanowią przychodów ze źródła, jakim jest najem ani też nie skutkują przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Są to bowiem wyłącznie wartości, które najemcy opłacają za pośrednictwem wynajmującego tytułem opłat eksploatacyjnych, niestanowiących przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął podobne stanowisko również w wielu innych niedawno wydawanych interpretacjach, m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2022 roku, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.970.2022.1 MG czy też w interpretacji indywidualnej z dnia 4 maja 2022 roku, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW.

Podkreślić tutaj należy, że w powyższych interpretacjach fakt rozdzielenia płatności za czynsz i opłaty eksploatacyjne na dwa oddzielne przelewy nie jest czynnikiem decydującym o uznaniu, że opłaty eksploatacyjne, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca, nie są dla wynajmującego przychodem podlegającym opodatkowaniu. Co więcej, w przytaczanych interpretacjach organy nie wskazują nawet na konieczność takiego rozgraniczenia płatności na dwa przelewy.

Zatem takowe rozgraniczenie płatności nie jest warunkiem sine qua non dla możliwości nie wliczania do podstawy opodatkowania wartości opłat eksploatacyjnych przez Panią. W związku z powyższym, uważa Pani, że w sytuacji gdy będzie Pani otrzymywała od najemcy jeden przelew za czynsz i opłaty eksploatacyjne (pomimo, iż umowa wskazuje, że płatności te powinny być rozdzielone w dwóch przelewach), to opłaty eksploatacyjne nie będą wliczały się do Pani podstawy opodatkowania.

W związku z powyższym, stoi Pani na stanowisku, że podstawą opodatkowania podatkiem ryczałtowym w ramach otrzymywanych przychodów z najmu powinna być w Pani przypadku wyłącznie kwota czynszu najmu wskazana w umowie z najemcą, niezależnie od tego czy otrzyma kwotę czynszu w ramach oddzielnego przelewu, czy też razem z kwotą opłat eksploatacyjnych.

Ad. 3

Fundusz remontowy i inne opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, które po otrzymaniu będzie Pani przekazywać wspólnocie jako pośrednik, nie powinny być wliczane do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem, gdy ciężar ekonomiczny ich opłacenia ciąży na najemcy.

Zgodnie ze wspomnianym art. 6 ust. 1a Ustawy Ryczałtowej, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Natomiast zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z przytaczanych powyżej regulacji prawnych wynika, że podstawą uzyskiwania przychodów z najmu jest fakt zawarcia umowy między stronami, w ramach której najemca zobowiązuje się dokonywać regularnych opłat za możliwość korzystania z wynajmowanego lokalu (czynsz najmu). W zależności od sposobu skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemców niektórych płatności związanych z lokalem, skutki podatkowe mogą być różne.

Jeśli strony umowy najmu określają wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu tj. czynsz najmu, to otrzymana przez wynajmującego kwota jest co do zasady jego przychodem. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi bowiem realne przysporzenie majątkowe wynajmującego, gdyż otrzymuje on środki finansowe za udostępnianie najemcy swojego lokalu, którymi to środkami może swobodnie rozporządzać - tym samym uzyskuje przychód w rozumieniu podatkowym.

W doktrynie uznaje się, że za składniki przychodu z tytułu wynajmu lokali w ramach, tzw. najmu prywatnego nie powinno uznawać się ponoszonych przez najemcę wydatków i opłat związanych z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy jasno wynika, że ciężar ekonomiczny ich pokrywania ciąży na najemcy i wyłącznie on jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie powodują bowiem przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Natomiast w kwestii opodatkowania dochodów/przychodów osób fizycznych funkcjonuje fundamentalna zasada wskazująca, że dochód do opodatkowania (a w przypadku Ustawy Ryczałtowej przychód) powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce realne przysporzenie majątkowe podatnika. Uwzględniając powyższe, uznać należy, że to czynsz najmu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

W związku z powyższym, stoi Pani na stanowisku, że w przypadku przeredagowania umów w taki sposób, że będzie z nich wynikało, iż ciężar ekonomiczny opłacania funduszu remontowego i opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej będzie spoczywał na najemcy i opłaty te nie będą częścią kwoty czynszu najmu, to wskazane opłaty (które po otrzymaniu będzie Pani przekazywać wspólnocie mieszkaniowej jako pośrednik) nie będą Pani przychodem i nie powinny powiększać podstawy opodatkowania podatkiem ryczałtowym. Opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz fundusz remontowy ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie powodowałyby przysporzenia majątkowego po Pani stronie, gdyż zgodnie z postanowieniami umowy, pełniłaby Pani wyłącznie rolę pośrednika w dostarczaniu tych opłat wspólnocie mieszkaniowej.

Nie miałaby Pani bowiem możliwości swobodnie rozporządzać kwotą tych opłat. Pomimo, że otrzymywałaby Pani wartość tych opłat na swoje konto, to działałaby Pani wyłącznie w charakterze pośrednika w przekazaniu tych opłat między najemcą a wspólnotą mieszkaniową, bowiem z umowy wynikałoby, że ekonomiczny ciężar ponoszenia tych opłat ciąży na najemcy.

Powyższe stanowisko potwierdza najnowsza linia orzecznicza organów skarbowych, w tym m.in. interpretacja Dyrektora KIS z dnia 14 kwietnia 2023 roku, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.146.2023.2.HJ, w której wnioskodawca wskazywał, że będzie zawierał umowy z najemcami, z których będzie wynikało, że najemca będzie ponosił dwa rodzaje opłat:

• czynsz najmu oraz
• opłaty eksploatacyjne, czyli np.: prąd, gaz, ogrzewanie, Internet, wywóz nieczystości oraz opłaty przekazywane na rzecz zarządcy budynku (związane z utrzymaniem części wspólnych, funduszem remontowym, opłatą administracyjną związaną z kosztem zarządzania nieruchomością itp.).

W interpretacji wnioskodawca wskazywał, że z zawartej umowy będzie wynikać stała kwota czynszu oraz wyodrębnienie opłat eksploatacyjnych z ogólnej opłaty za najem oraz przeniesienie ich na najemcę. Wskazano też, że wynajmujący będzie przyjmował oba rodzaje płatności na swój rachunek bankowy i dokonywał zapłaty opłat eksploatacyjnych w imieniu najemcy, przy czym wnioskodawca nie wskazał, że przelewy za czynsz i opłaty miałyby być dokonywane oddzielnie.

Dyrektor KIS stwierdził w rozstrzygnięciu (przyznając podatnikowi racje), iż: "Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca zobowiązany będzie do zapłaty czynszu w określonej kwocie oraz do pokrywania kosztów opłat eksploatacyjnych, to jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Pana dodatkowe opłaty (prąd, gaz, ogrzewanie, Internet, wywóz nieczystości oraz opłaty przekazywane na rzecz zarządcy budynku związane z utrzymaniem części wspólnych, funduszem remontowym, opłatą administracyjną związaną z kosztem zarządzania nieruchomością), do których zapłaty zobowiązany będzie, zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W związku z tym, ww. opłaty nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie spowodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych."

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane również w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 8 kwietnia 2022 roku, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.35.2022.3.MG - we wniosku o interpretacje wnioskodawca pytał, czy za podstawę opodatkowania przychodu z tytułu najmu mieszkania w ramach rozliczenia ryczałtowego powinien przyjmować tylko kwotę czynszu wynikającą z umowy najmu, z pominięciem czynszu na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opłat administracyjno-eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca.

W rozstrzygnięciu organ uznał, że podstawę opodatkowania wnioskodawcy będzie stanowił wyłącznie czynsz najmu stanowiący jego realne przysporzenie. Organ interpretacyjny wskazał, że: "Z wniosku wynika, że jest Pan właścicielem spółdzielczego własnościowego mieszkania w bloku mieszkalnym oraz miejsca postojowego w hali garażowej. Mieszkanie i miejsce postojowe wynajmuje Pan niezależnie dwóm różnym osobom. Z obu najmów opłaca Pan podatek dochodowy ryczałtem 8,5%. Zarówno z najmu mieszkania jak i miejsca postojowego jako przychód bierze Pan pod uwagę tylko czynsz z najmu. Natomiast wszystkie pozostałe opłaty (tj. czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, opłata za wodę, CO, wywóz śmieci, prąd, ogrzewanie, gaz, Internet itp.) nie wchodzą w skład przychodu i nie podlegają opodatkowaniu przy spełnieniu wymogu jasnego rozgraniczenia powyższych opłat w umowie najmu. Uszczegóławiając, na obu umowach istnieją odrębne punkty stanowiące, że Najemca opłaca za najem czynsz dla Wynajmującego, oraz osobno, że Najemna zobowiązuje się do opłacenia wszystkich opłat związanych z najmem mieszkania/miejsca postojowego za pośrednictwem Wynajmującego zgodnie z wystawionymi rachunkami przez podmioty do tego uprawnione.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Pana opłaty związane z najmem mieszkania/miejsca postojowego (czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, opłata za wodę, CO, wywóz śmieci, prąd, ogrzewanie, gaz, Internet) do ponoszenia których jest zobowiązany - zgodnie z zawartymi umowami najmu - najemca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego."

W związku z powyższym, stoi Pani na stanowisku, że w przypadku przeredagowania umów w taki sposób, że będzie z nich wynikało, iż ciężar ekonomiczny opłacania funduszu remontowego i opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej będzie spoczywał na najemcy, to wskazane opłaty otrzymane od najemcy (które po otrzymaniu będzie Pani przekazywać wspólnocie mieszkaniowej jako pośrednik) nie będą Pani przychodem i nie powinny powiększać podstawy opodatkowania podatkiem ryczałtowym w ramach otrzymywanych przychodów z najmu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Źródła przychodów

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

• celu zarobkowego,
• ciągłości,
• zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Jednocześnie podkreślam, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) :

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że nie jest Pani zarejestrowana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Oprócz świadczeń emerytalnych uzyskuje Pani przychody wyłącznie z najmu lokali. Posiada Pani na własność 15 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe. Lokal mieszkalny, którego jest Pani współwłaścicielką wraz z mężem został zakupiony w 2010 roku w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a po znalezieniu nowego miejsca zamieszkania, od 2015 roku było ono wynajmowane. Pozostałe lokale zostały odzyskane przez Panią, będącą następcą prawnym (spadkobiercą) poprzedniego właściciela lokali, któremu zostały one zagrabione przez państwo w ramach tzw. „Dekretu Bieruta". Nie nabyła Pani przedmiotowych lokali w celach zarobkowych bądź inwestycyjnych - zostały one przez Panią odzyskane. Po uznaniu roszczeń i odzyskaniu lokali, w ramach zarządu swoim majątkiem postanowiła Pani wynajmować przedmiotowe lokale. Jedynym Pani pozostałym źródłem przychodu poza najmem są świadczenia emerytalne. Nie prowadzi Pani zorganizowanych działań marketingowych związanych z wynajmowanymi lokalami. Co do zasady wynajmuje Pani lokale najemcom w ramach najmu długoterminowego, w tym także w ramach najmu okazjonalnego. Dotychczas rozliczała Pani przychody z najmu tych lokali jako najem prywatny na zasadach ogólnych. W kolejnych latach dalej planuje Pani wynajmować przedmiotowe lokale. Z uwagi na zmieniające się przepisy, od 2023 roku jest Pani zmuszona do opodatkowywania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W związku z powyższym, przychody otrzymywane z tytułu wynajmu wskazanych lokali opodatkowane są obecnie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Skoro najem nieruchomości nie odbywa się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przysługuje Pani prawo do kwalifikowania osiąganych przez Panią przychodów z tego tytułu, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Opłaty eksploatacyjne wynikające z umowy najmu

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

• albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)
• albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Z wniosku wynika, że w ramach umów najmu nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia oprócz czynszu najmu, także kosztów

opłat eksploatacyjnych, tj. energii elektrycznej, gazu, wody zimnej i ciepłej oraz ścieków, wywóz odpadów komunalnych.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Panią opłaty eksploatacyjne, do ponoszenia których będą zobowiązani – zgodnie z zawartymi umowami najmu – najemcy, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego.

Zatem, podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Panią od najemcy z tytułu wynajmu nieruchomości – czynsz za najem. Natomiast opłaty eksploatacyjne nie stanowią u Pani przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ z umów będzie wynikało, że to najemcy będą zobowiązani do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat pełni Pani jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków.

Skoro kwota czynszu wynika bezpośrednio z zawartych umów najmu, to nie ma znaczenia w jaki sposób najemcy dokonają przelewu należnej Pani kwoty tj. dwoma odrębnymi na czynsz i koszty eksploatacyjne czy też jednym przelewem.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz funduszu remontowego

W przyszłości dopuszcza Pani możliwość przeredagowania umów najmu w taki sposób aby kwoty wpłacane w ramach opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz funduszu remontowego nie były pokrywane z czynszu najmu płatnego na Pani rzecz. W odniesieniu do regulowania tych opłat występowałaby Pani w charakterze pośrednika między najemcą, a wspólnotą mieszkaniową, co również byłoby wskazane w umowie. Z umowy wynikałoby, że ciężar ekonomiczny i obowiązek ponoszenia tych opłat ciążyłby na najemcy, a kwota opłat na rzecz wspólnoty oraz fundusz remontowy byłyby wpłacane przez najemcę na Pani konto w ramach oddzielnego przelewu tzn. nie byłby to jak dotychczas jeden przelew uwzględniający w swojej kwocie jednocześnie czynsz najmu oraz wspomniane opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

W związku z powyższym, w przypadku przeredagowania umów w taki sposób, że będzie z nich wynikało, iż ciężar ekonomiczny opłacania funduszu remontowego i opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej będzie spoczywał na najemcy, to wskazane opłaty otrzymane od najemcy (które po otrzymaniu będzie Pani przekazywać wspólnocie mieszkaniowej jako pośrednik) nie będą Pani przychodem i nie powinny powiększać podstawy opodatkowania podatkiem ryczałtowym w ramach otrzymywanych przychodów z najmu.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
• zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).