Interpretacja indywidualna z dnia 10 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.691.2023.3.LS

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości zwróconej w związku z umową przewłaszczenia w celu zabezpieczenia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zwróconej w związku z umową przewłaszczenia w celu zabezpieczenia.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 października 2023 r. (data wpływu 3 października 2023 r.) oraz pismem z 18 października 2023 r. (data wpływu 18 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym. Jest Pan odpowiednio: właścicielem, współwłaścicielem, współużytkownikiem wieczystym nieruchomości wchodzących w skład jego majątku osobistego, które nabył Pan do końca 2016 r. (data nabycia ostatniej nieruchomości). W dniu 18 czerwca 2019 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia praw na zabezpieczenie wierzytelności pożyczkodawcy z umowy ramowej o udzielanie pożyczek, w której występuje Pan jako pożyczkobiorca. Zabezpieczeniem wierzytelności pożyczkodawcy są nieruchomości stanowiące wyłączną własność Pożyczkobiorcy, udziały w nieruchomościach i udziały Pożyczkobiorcy w prawach użytkowania wieczystego nieruchomości. Zgodnie z umową przeniesienia praw na zabezpieczenie wierzytelności, Pożyczkobiorca przeniósł na rzecz pożyczkodawcy własność i prawa dotyczące w/w nieruchomości z tym zastrzeżeniem, że pożyczkodawca zobowiązuje się do zawarcia umowy, na podstawie której pożyczkodawca zwrotnie przeniesie na rzecz Pożyczkobiorcy prawa nabyte od Pożyczkobiorcy w terminie jednego miesiąca w przypadkach określonych w umowie, w tym w przypadku zwrotu całej kwoty pożyczek z odsetkami. W przypadku powstania wymagalnych zaległości po stronie Pożyczkobiorcy, pożyczkodawca, po wcześniejszym wezwaniu Pożyczkobiorcy do uregulowania zobowiązań, będzie mógł zaspokoić swoje roszczenia z przedmiotu zabezpieczenia (nieruchomości) poprzez ich zatrzymanie dla siebie lub sprzedaży na rzecz osoby trzeciej. Pożyczkodawca nie wykonał prawa zatrzymania nieruchomości dla siebie (nie doszło do ostatecznego przeniesienia prawa) ani nie wykonał prawa sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. W księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia, pożyczkodawca został ujawniony jako właściciel (dział II), natomiast prawo Pożyczkobiorcy do żądania zwrotnego przeniesienia nieruchomości (praw lub prawa) zostało ujawnione w działach III ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia. Na wniosek Pożyczkobiorcy pożyczkodawca zamierza dobrowolnie zwolnić niektóre nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego, będące przedmiotem zabezpieczenia, dalej również jako „Nieruchomości”, poprzez dokonanie ich zwrotu Pożyczkobiorcy. Następnie rozważa Pan sprzedaż osobom trzecim zwolnione z zabezpieczenia Nieruchomości. Powyższe czynności odpłatnego zbycia nie będą stanowiły wykonywania przez Pana działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Uzupełnienie z 3 października 2023 r.

Ad. 1 i 3

Nabył Pan następujące nieruchomości będące przedmiotem umowy przewłaszczenia w następujących datach i w następujący sposób, a także przysługują mu do poszczególnych nieruchomości następujące tytuły prawne:

1) Nieruchomość położona przy ulicy (...) w (...), stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1  – współwłaściciel.

Udział we współwłasności działki nr 1 przysługuje Panu na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanej przez Zarząd Dzielnicy (...) w dniu 28 marca 2011 roku.

Udział w prawie użytkowania wieczystego Działki nr 1 nabył Pan na podstawie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste działki gruntu z dnia 31 marca 1999 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza W.J.

2) Nieruchomość położona przy ulicy (...) w (...), stanowiąca działkę ewidencyjną nr 2 – współwłaściciel.

Udział we współwłasności działki nr 2 przysługuje Panu na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanej przez Urząd Miasta (...) w dniu 28 marca 2011 roku.

Udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z udziałami we współwłasności budynku nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 lipca 1995 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza B.B.

3) Nieruchomość położona przy ulicy (...) w (...), stanowiąca działkę ewidencyjną nr 3 – współużytkownik wieczysty.

Udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr 3 przysługuje Panu na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 lipca 1995 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza B.B.

4) Nieruchomość położona przy ulicy (...) w (...), stanowiąca działkę ewidencyjną nr 4 – współużytkownik wieczysty.

Udział w prawie użytkowania wieczystego dla działki nr 4 przysługuje Panu na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 2003 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza W.O.

5) Nieruchomość położona przy ulicy (...) w (...), stanowiąca działkę ewidencyjną nr 5 – współwłaściciel.

Udział we współwłasności działki nr 5 przysługuje Panu na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanej przez Prezydenta (...) w dniu 15 października 2010 roku.

Udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr 5 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 2003 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza W.O.

6) Nieruchomość położona przy ulicy (...) w (...), stanowiąca działkę ewidencyjną nr 6 – współwłaściciel.

Udział we współwłasności działki nr 6 przysługuje Panu na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanej przez Prezydenta (...) w dniu 19 marca 2010 roku.

Udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr 6 nabył Pan na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego z dnia 5 grudnia 2003 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza W.O.

7) Nieruchomość położona przy ulicy (...) w (...), stanowiąca działkę ewidencyjną nr 7 – współwłaściciel.

Udział we współwłasności działki nr 7 przysługuje Panu na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 czerwca 2002 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza G.S.

8) Nieruchomość lokalowa położona przy ulicy (...) w (...) – współwłaściciel.

Udział we współwłasności lokalu przysługuje Panu na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z 31 grudnia 2004 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza H.W.

9) Nieruchomość przy ulicy (...) w (...), stanowiąca działki nr 8 oraz 9 – właściciel.

Własność nieruchomości przysługuje Panu na podstawie umowy sprzedaży z 20 grudnia 2016 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza P.W.

Ad. 2

Numery ewidencyjne nieruchomości będących przedmiotem przewłaszczenia:

1) Dot. nieruchomości położonej przy ulicy (...) w (...): stanowi działkę ewidencyjną nr 1, objęta księgą wieczystą,

2) Dot. nieruchomości położonej przy ulicy (...) w (...): stanowi działkę ewidencyjną nr 2, objęta księgą wieczystą,

3) Dot. nieruchomości położonej przy ulicy (...) w (...): stanowi działkę ewidencyjną nr 3, objęta księgą wieczystą,

4) Dot. nieruchomości położonej przy ulicy (...) w (...): stanowi działkę ewidencyjną nr 4, objęta księgą wieczystą,

5) Dot. nieruchomości położonej przy ulicy (...) w (...): stanowi działkę ewidencyjną nr 5, objęta księgą wieczystą,

6) Dot. nieruchomości położonej przy ulicy (...) w (...).: stanowi działkę ewidencyjną nr 6, objęta księgą wieczystą,

7) Dot. nieruchomości położonej przy ulicy (...) w (...).: stanowi działkę ewidencyjną nr 7, objęta księgą wieczystą,

8) Dot. lokalu położonego przy ulicy (...) w (...): z własnością lokalu związany jest wynoszący 267/10000 części udział w nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, lokal objęty księgą wieczystą,

9) Dot. nieruchomości położonych przy ulicy (...) w (...): stanowi działki nr 8 oraz 9, objęte księgą wieczystą.

Ad. 4

Pożyczkodawca nie dokonał zwrotnego przeniesienia nieruchomości na Pana rzecz za wyjątkiem nieruchomości przy ulicy (...) w (...), stanowiącej działki nr 8 oraz 9.

Jak wskazano we wniosku, na wniosek pożyczkobiorcy pożyczkodawca zamierza dobrowolnie zwolnić niektóre nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego, będące przedmiotem zabezpieczenia. Zatem pozostałe nieruchomości również potencjalnie mogą zostać zwolnione z zabezpieczenia i tym samym zwrotnie przeniesione na Pana rzecz.

Ad. 5

Pożyczkodawca nie dokonał zwrotnego przeniesienia nieruchomości na Pana rzecz za wyjątkiem nieruchomości przy ulicy (...) w (...), stanowiącej działki nr 8 oraz 9.

Do zwrotnego przeniesienia nieruchomości (działki nr 8 i 9, ul. (...)) doszło na podstawie aneksu do umowy przeniesienia praw na zabezpieczenie. Intencją stron stało się, aby działki nr 8 i 9 przestały być przedmiotami zabezpieczenia, tzn. intencją stron stała się zmiana przedmiotów umowy przeniesienia praw na zabezpieczenie wierzytelności w ten sposób, aby działki nr 8 i 9 przestały być jednym z jej przedmiotów. W wyniku zawarcia aneksu nie doszło do innych zmian, w tym zmiany jakichkolwiek praw i obowiązków stron wynikających z umowy przeniesienia praw na zabezpieczenie wierzytelności w odniesieniu do pozostałych przedmiotów zabezpieczenia.

Ad. 6

Nie dokonał Pan sprzedaży na rzecz osób trzecich ww. nieruchomości.

Żadna z nieruchomości nie została sprzedana.

Jak wskazano we wniosku, rozważa Pan sprzedaż osobom trzecim zwolnione z zabezpieczenia Nieruchomości.

Uzupełnienie z 18 października 2023 r.

Ad. 1

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie reguluje samodzielnie terminu zwrotu kwoty pożyczek z odsetkami, natomiast umowa ta odnosi się w tym zakresie (odsyła) do umowy ramowej o udzielanie pożyczek i stosunku pożyczki, który jest zabezpieczany przewłaszczeniem. Termin zwrotu pożyczki z odsetkami wynika ze stosunku pożyczki, a nie z umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Ad. 2

Pożyczkobiorca nie zostanie zwolniony z długu. Pożyczkobiorca zasadniczo planuje zaspokoić wierzytelność o zwrot kwoty pożyczki wraz z odsetkami w stosownym terminie poprzez wpłatę kwoty pożyczki wraz z odsetkami, przy czym Pożyczkobiorca nie wyklucza, że dokona jej zaspokojenia w sposób inny niż wpłata pieniężna. W żadnym wypadku jednak nie zostanie zwolniony z długu.

Ad. 3

Pożyczkobiorca i Pożyczkodawca nie planują rozwiązać umowy pożyczki. Umowa pożyczki ma pozostać w mocy, a Pożyczkobiorca będzie niezmiennie miał obowiązek wykonania swoich wszelkich zobowiązań ze stosunku pożyczki. Pożyczkobiorca nie zostanie zwolniony z długu.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie Nieruchomości, w opisanym powyżej zdarzeniu przyszłym, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Czynności polegające na odpłatnym zbyciu Nieruchomości przez Pana nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „ustawą o PIT”, źródło przychodów stanowi odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednocześnie art. 10 ust. 2 pkt 1) ustawy o PIT stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 8) nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy, czyniąc z instytucji przewłaszczenia czynność neutralną podatkowo w podatku dochodowym. Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika z ogólnej zasady swobody umów zawartej w art. 353(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Zawarcie tej umowy ma na celu jedynie zabezpieczenie przysługującej wierzytelności, nie jest wyrazem chęci nabycia przez wierzyciela własności przewłaszczonego przedmiotu, a z drugiej strony nie jest wyrazem chęci zbycia przez dłużnika własności przewłaszczonego przedmiotu. Na taką interpretację art. 10 ust. 2 pkt 1) ustawy o PIT wskazuje również użycie w nim sformułowania „ostatecznego przeniesienia własności”. Dopiero spełnienie dodatkowych warunków (brak zwrotu kwoty pożyczki) wywoła skutek w postaci możliwości ostatecznego przeniesienia własności, uprawniający do swobodnego rozporządzenia nieruchomością przez wierzyciela, albo skutek w postaci możliwości sprzedaży na rzecz osoby trzeciej. Przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku (a zatem i zdarzenie podatkowe w postaci odpłatnego zbycia składnika majątku) mógłby zatem powstać tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia – w związku z nieuiszczeniem długu – definitywnie przejdzie na własność wierzyciela. Wobec powyższego, powrotne nabycie własności nieruchomości przez Pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek wobec pożyczkodawcy, a także zwolnienie przedmiotu zabezpieczenia przez pożyczkodawcę nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o PIT. Nabył Pan ostatnią Nieruchomość w 2016 roku, zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o PIT, upłynął najpóźniej z końcem 2022 r. Fakt zawarcia umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności przez Pana (a także późniejsze dokonanie ich zwrotu Pożyczkobiorcy) pozostanie przy tym bez wpływu na bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej. Skoro zatem w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym pożyczkodawca zwolni Nieruchomości z zabezpieczenia, a strony zawrą umowę zwrotnego przeniesienia Nieruchomości na rzecz Pana (przewłaszczone Nieruchomości powrócą do majątku Pożyczkobiorcy), zatem nie doszło do definitywnego nabycia nieruchomości przez pożyczkodawcę, to nie doszło i nie dojdzie do przerwania biegu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie po dniu 31 grudnia 2022 r. Nieruchomości nabytych przez Pana do końca 2016 r. nie będzie stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Pana stanowisko potwierdzają interpretacje indywidualne: Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 23 lipca 2014 roku, sygn. IPTPB2/415-269/14-2/JR; Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24 stycznia 2019 roku, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.37.2019.1.MZ Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 6 lutego 2020 r., sygn. akt 0115-KDIT2.4011.22.2019.3.RS Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 27 września 2022 r., sygn. akt 0113-KDIPT2-2.4011.573.2022.2.MK.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Jednakże stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 1 tej ustawy:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan odpowiednio: właścicielem, współwłaścicielem, współużytkownikiem wieczystym nieruchomości wchodzących w skład jego majątku osobistego, które nabył do końca 2016 r. Udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr 3 przysługuje Panu na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 lipca 1995 roku, udział w prawie użytkowania wieczystego dla działki nr 4 przysługuje Panu na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 2003 roku, udział we współwłasności działki nr 5 przysługuje Panu na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanej przez Prezydenta (...) w dniu 15 października 2010 roku, udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr 6 nabył Pan na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego z dnia 5 grudnia 2003 roku, udział we współwłasności działki nr 7 przysługuje Panu na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 czerwca 2002 roku, udział we współwłasności lokalu położonego przy ulicy (...) w (...) przysługuje Panu na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z 31 grudnia 2004 roku oraz własność nieruchomości stanowiąca działki nr 8 oraz 9 przysługuje Panu na podstawie umowy sprzedaży z 20 grudnia 2016 roku. W dniu 18 czerwca 2019 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia praw na zabezpieczenie wierzytelności pożyczkodawcy z umowy ramowej o udzielanie pożyczek, w której Pan występuje jako pożyczkobiorca. Zabezpieczeniem wierzytelności pożyczkodawcy są nieruchomości stanowiące wyłączną własność Pożyczkobiorcy, udziały w nieruchomościach i udziały Pożyczkobiorcy w prawach użytkowania wieczystego nieruchomości. Zgodnie z umową przeniesienia praw na zabezpieczenie wierzytelności, Pożyczkobiorca przeniósł na rzecz pożyczkodawcy własność i prawa dotyczące w/w nieruchomości z tym zastrzeżeniem, że pożyczkodawca zobowiązuje się do zawarcia umowy, na podstawie której pożyczkodawca zwrotnie przeniesie na rzecz Pożyczkobiorcy prawa nabyte od Pożyczkobiorcy w terminie jednego miesiąca w przypadkach określonych w umowie, w tym w przypadku zwrotu całej kwoty pożyczek z odsetkami. Na wniosek Pożyczkobiorcy pożyczkodawca zamierza dobrowolnie zwolnić niektóre nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego, będące przedmiotem zabezpieczenia, dalej również jako „Nieruchomości”, poprzez dokonanie ich zwrotu Pożyczkobiorcy. Następnie rozważa Pan sprzedaż osobom trzecim zwolnione z zabezpieczenia Nieruchomości.

W tym miejscu wskazujemy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.

W pierwszym wypadku, przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy na wierzyciela – pod warunkiem, że w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika.

W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie, własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

W drugim przypadku, wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenie oświadczenia woli o przeniesienie własności.

Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy.

W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

W przypadku niewywiązania się dłużnika z obowiązku spłaty pożyczki, wygasa warunek odnośnie złożenia oświadczenia co do zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Wierzyciel jako bezwarunkowy właściciel nieruchomości przestaje być ograniczony w zakresie rozporządzania nią.

Z treści przywołanego powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

W przesłanym do tut. organu uzupełnieniu wskazał Pan, że pożyczkobiorca zasadniczo planuje zaspokoić wierzytelność o zwrot kwoty pożyczki wraz z odsetkami w stosownym terminie poprzez wpłatę kwoty pożyczki wraz z odsetkami, przy czym Pożyczkobiorca nie wyklucza, że dokona jej zaspokojenia w sposób inny niż wpłata pieniężna. W żadnym wypadku jednak nie zostanie zwolniony z długu.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę nie będzie stanowić nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem spłaty przez dłużnika zobowiązań w określonym terminie.

Wątpliwość Pana budzi kwestia, czy w związku z powrotnym przeniesieniem własności nieruchomości na podstawie dobrowolnego zwolnienia przez pożyczkodawcę, należy uznać, że zbył Pan te nieruchomości przed upływem 5 lat kalendarzowych od ich nabycia.

Wskazał Pan, że w związku z dobrowolnym zwolnieniem przez pożyczkodawcę – nieruchomości zostaną zwrotnie przeniesione na Pana. W konsekwencji pięcioletni termin, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana własności nieruchomości, tj. od końca roku 1995, 2002, 2003, 2004, 2010, 2011 i 2016, zatem termin ten już niewątpliwie upłynął.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny stwierdzić należy, że odpłatne zbycie nieruchomości nabytych przez Pana w roku 1995, 2002, 2003, 2004, 2010, 2011 i 2016, nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).  Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).