Interpretacja indywidualna z dnia 13 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.12.2024.3.AD

To, że budynek wymaga kapitalnego remontu, nie może stanowić przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 uPCC.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 7 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – w pismach z 6 marca 2024 r. (data wpływu – 6 marca 2024 r.) oraz z 7 marca 2024 r. (data wpływu – 7 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z małżonką (jako osoby fizyczne) planuje Pan zakup mieszkania z rynku wtórnego. Będzie to Państwa pierwsze, wspólnie nabywane mieszkanie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

W zeszłym roku, na mocy umowy darowizny, stał się Pan właścicielem 100% udziałów w nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (budynkiem). Budynek ten nie ma doprowadzonej kanalizacji ani zapewnionego innego sposobu jej odprowadzania (szamba czy przydomowej oczyszczalni ścieków), a zatem nie może być zgodnie z obowiązującymi przepisami użytkowany. Ponadto, budynek ten nie nadaje się do zamieszkania, gdyż nie ma zapewnionego źródła ogrzewania, brak w nim podstawowej infrastruktury sanitarnej, okna są powybijane, dach przecieka, stropy są przegniłe, w budynku jest wszechobecny, szkodliwy dla zdrowia, grzyb. Budynek ten nadaje się do rozbiórki względnie kapitalnego remontu (co potwierdza opinia rzeczoznawcy oraz treść aktu notarialnego). Budynek ten, zgodnie z zaleceniami konstruktora, planuje Pan w przyszłości rozebrać, gdyż koszty kapitalnego remontu przekraczałyby w sposób znaczny koszty jego rozbiórki, i byłyby niecelowe.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że – wg Pana najlepszej wiedzy – budynek był zamieszkiwany w poprzednim tysiącleciu. Na pewno od (…) r. nie był zamieszkiwany. Już wtedy jego stan uniemożliwiał jego zamieszkiwanie z tych samych przyczyn, które opisał Pan powyżej.

Nie posiada Pan wiedzy, ani nie dysponuje Pan stosownymi dokumentami, aby stwierdzić czy nabyty budynek kiedykolwiek został kiedykolwiek oddany do użytkowania lub czy w stosunku do tego budynku kiedykolwiek uzyskano powolnienie na użytkowane lub złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy. Zważywszy na to, że budynek postawiony został przed II wojną światową, a jego część dobudowano w bliżej nieokreślonym, ale niedługim czasie po jej zakończeniu, ówcześni właściciele mogli nie być prawnie zobowiązani do oddania budynku do użytkowaniu lub nie istniał prawny obowiązek przechowywania takiej dokumentacji. Organy administracji budowalnej również takowej dokumentacji nie posiadają z uwagi na (…) i bezpowrotne zniszczenie przechowywanych akt.

Nie posiada Pan aktualnie decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę tego budynku lub zakazującą jego użytkowanie. W okresie posiadania przez Pana tego budynku nie została wydana żadna z ww. decyzji organu nadzoru budowlanego.

Wskazał Pan także, że Pana żona nie posiada i nie posiadała prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.

Poza opisanym we wniosku domem, nie posiadał Pan i nie posiada prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego

jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

W drodze dziedziczenia nabył Pan udział w domu jednorodzinnym, ale wynosił on (…) prawa własności, toteż nie było możliwe jego użytkowanie z zaspokojeniem Pana i Pana rodziny potrzeb mieszkaniowych. Konstrukcja i rozkład funkcjonalny tego domu uniemożliwiał jego podział na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych trzech współwłaścicieli, spośród których był Pan mniejszościowym udziałowcem. Z tych względów, nie posiada Pan już udziałów w tej nieruchomości.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy będzie Pan uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, wobec zakupu mieszkania z rynku wtórnego, które będzie pierwszą nabywaną przez Pana nieruchomością dla celów mieszkaniowych?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Pana zdaniem, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, które będzie Pana pierwszym mieszkaniem dla celów mieszkaniowych, będzie Pan uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Dom jednorodzinny posadowiony na nieruchomości, której jest Pan 100% właścicielem, nie nadaje się do użytkowania ani zamieszkania i nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Pana ani Pana rodziny.

Zgodnie z treścią art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Budynek, którym jest zabudowana nieruchomość, której jest Pan właścicielem, nie umożliwia jego normalnego użytkowania (nie ma doprowadzonej kanalizacji, ani zapewnionego innego sposobu jej odprowadzania, nie ma zapewnionego źródła ogrzewania, brak w nim podstawowej infrastruktury sanitarnej, okna są powybijane, dach przecieka, stropy są przegniłe, w budynku jest wszechobecny, szkodliwy dla zdrowia grzyb) i tym samym, nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zatem, skoro zakup mieszkania z rynku wtórnego będzie Pana pierwszym mieszkaniem służącym zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie tego mieszkania będzie Panu przysługiwać.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 5 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,  w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.

Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z wniosku wynika, że wraz z małżonką planuje Pan zakup mieszkania z rynku wtórnego. Na mocy umowy darowizny, stał się Pan właścicielem 100% udziałów w nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (budynkiem). Budynek ten nie ma doprowadzonej kanalizacji, ani zapewnionego innego sposobu jej odprowadzania (szamba czy przydomowej oczyszczalni ścieków). Budynek ten nie nadaje się do zamieszkania, gdyż nie ma zapewnionego źródła ogrzewania, brak w nim podstawowej infrastruktury sanitarnej, okna są powybijane, dach przecieka, stropy są przegniłe, w budynku jest wszechobecny, szkodliwy dla zdrowia, grzyb. Budynek ten nadaje się do rozbiórki, względnie kapitalnego remontu (co potwierdza opinia rzeczoznawcy oraz treść aktu notarialnego). Budynek ten, zgodnie z zaleceniami konstruktora, planuje Pan w przyszłości rozebrać, gdyż koszty kapitalnego remontu przekraczałyby w sposób znaczny koszty jego rozbiórki, i byłyby niecelowe. Od (…) r. budynek nie był zamieszkiwany. Już wtedy jego stan uniemożliwiał jego zamieszkiwanie z tych samych przyczyn, które opisał Pan powyżej. Nie posiada Pan aktualnie decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę tego budynku lub zakazującą jego użytkowanie. W okresie posiadania przez Pana tego budynku nie została wydana żadna z ww. decyzji organu nadzoru budowlanego. Poza opisanym we wniosku domem, nie posiadał Pan i nie posiada prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Takich praw nie posiada także Pana żona. W drodze dziedziczenia nabył Pan udział w domu jednorodzinnym, w wysokości (…).

Ma Pan wątpliwości czy będzie Panu przysługiwało zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu mieszkania.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Wskazał Pan, że w drodze umowy darowizny stał sie Pan właścicielem nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Pana zdaniem (potwierdzonym – jak Pan wskazał – opinią rzeczoznawcy oraz treścią aktu notarialnego), budynek nadaje się do rozbiórki lub kapitalnego remontu. Nieruchomość ta nie jest objęta decyzją organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę lub zakazującą jego użytkowanie.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

W celu ustalenia czy będący w Pana posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na subiektywnej opinii (nawet popartej opinią rzeczoznawcy) wyrażonej w opisie sprawy,  tj. przez stwierdzenie, że budynek nadaje się do rozbiórki lub kapitalnego remontu. Należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 67 ww. ustawy:

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, której jest Pan właścicielem – nie została wydana decyzja organ nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowi budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

To, że budynek, który Pan posiada, wymaga kapitalnego remontu, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.

Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do posiadanej przez Pana nieruchomości, uniemożliwia Panu skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym zdarzeniem – jest Pan właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a zatem nie spełnia Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo  o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.