Interpretacja indywidualna z dnia 10 lipca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB1-2.4010.246.2025.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 czerwca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Stan faktyczny pierwszy - Wspólnotę lokalową tworzą właściciele (…) samodzielnych lokali użytkowych. Wspólnota w swoich zasobach nie posiada lokali mieszkalnych. Tworzący wspólnotę właściciele samodzielnych lokali użytkowych, wykorzystują je do prowadzenia własnej działalności gospodarczej. Właściciele lokali wnoszą comiesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i wpłaty na zakup mediów takich jak: energia elektryczna, ogrzewanie lokali i wody oraz odbiór ścieków, refakturowanych następnie na właścicieli przez Wspólnotę.

Wspólnota uzyskuje także przychody z wynajmu części wspólnych oraz z opłat parkingowych.

Stan faktyczny drugi - Wspólnota Lokalowa (…) powstała (…) grudnia 2003 r. z przekształcenia (…) z mocy prawa, tj. z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku. Wspólnota od początku 2019 r. stosuje 9% stawkę podatku dochodowego od osób prawnych, ponieważ posiada status małego podatnika w rozumieniu art. 4a pkt 10 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 poz. 278) dalej ustawy o CIT oraz przychody osiągnięte przez Wspólnotę w roku podatkowym nie przekroczyły wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 000 000 euro, przeliczonej według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP na pierwszy dzień roboczy roku podatkowego, w zaokrągleniu do 1 000 zł. Do Wspólnoty nie mają zastosowania ograniczenia wynikające z art. 19 ust. 1b, 1c ustawy o CIT. Rok obrotowy Wspólnoty pokrywa się z rokiem kalendarzowym.

Pytania (ostatecznie sformułowane po uzupełnieniu wniosku)

1.Pytanie do stanu faktycznego pierwszego brzmi - które przychody podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku CIT?

a.zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną,

d.wpłaty na zakup mediów (c.o., woda, ścieki, energia) refakturowanych następnie na właścicieli lokali,

e.przychody z tytułu najmu lub dzierżawy części wspólnych,

f.przychody z opłat parkingowych,

i jaki jest moment powstania przychodów wymienionych w tym pytaniu.

2.Natomiast pytanie do stanu faktycznego drugiego, dotyczy możliwości stosowania przez Wspólnotę Lokalową (…) 9% stawki podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, w roku podatkowym 2019 i następnych, w sytuacji gdy Wspólnota powstała w dniu (…) grudnia 2003 r., z przekształcenia podatnika jakim było (…) w podatnika jakim jest Wspólnota Lokalowa (…), tym samym spełniając warunek zastrzegający zawarty w art. 19 ust. 1a pkt 1 ustawy o podatku CIT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane po uzupełnieniu wniosku)

Nasze stanowisko do pytania związanego z pierwszym stanem faktycznym:

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.) dalej ustawa o podatku CIT, w art. 17 ust. 1 wymienia dochody i przychody zwolnione przedmiotowo z podatku dochodowego. Uzyskiwane w okresie sprawozdawczym przychody przeważnie mają swoje odniesienie do występujących równolegle kosztów ich uzyskania. Powstały dochód może podlegać zwolnieniu z podatku, jeżeli został enumeratywnie wymieniony w art. 17 w/w ustawy.

W ust. 1 tego artykułu ustawodawca zawarł pkt 44, w którym zwalnia z podatku dochodowego dochody wspólnot mieszkaniowych (lokalowych), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczone na utrzymanie tych zasobów i wyłącza ze zwolnienia dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Przepisy ustawy o własności lokali, którym podlega Wspólnota lokalowa, obejmują lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu, w tym lokale użytkowe, które nie należą do zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Zatem dochody uzyskane z gospodarki zasobami nie mieszkaniowymi, nie mogą podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44.

Jeżeli chodzi o moment powstania przychodu z tytułu zaliczek wpłacanych na poczet dostaw towarów i usług takich jak związane z zarządem części wspólnych, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, to nie są one przychodem w momencie ich pobrania lub zarachowania (art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku CIT). Stają się one przychodem w chwili, kiedy Wspólnota nabędzie za kwoty uzyskane z zaliczek towary lub usługi jako własne. Ponieważ części wspólne nieruchomości niemieszkalnych również mają status niemieszkalnych, to dochody uzyskane z gospodarki nimi nie będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku CIT.

Wpłaty na zakup mediów (c.o., woda, ścieki, energia), dokonywane przez właścicieli lokali użytkowych, refakturowane następnie na nich przez Wspólnotę, mają charakter nabycia przez Wspólnotę towarów i usług w swoim imieniu, lecz na rzecz poszczególnych właścicieli lokali. Wspólnota zatem dokonuje ich odsprzedaży po cenach nabycia. Wpłaty te nie podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego i są przychodem w dacie wystawienia refaktury.

Przychody z tytułu najmu lub dzierżawy części wspólnych i przychody z opłat parkingowych nie podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego. Są przychodem z działalności gospodarczej Wspólnoty zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku CIT, który mówi, że „przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze (…)” oraz „kwoty należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane”.

Stanowisko do pytania związanego z drugim stanem faktycznym:

Z dokumentacji Wspólnoty wynika, że przekształcenie (…) we Wspólnotę Lokalową (…) (dalej „Wspólnotę”), nastąpiło z dniem (…) grudnia 2003 r. tj. z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku.

Jest to istotne dla oceny, kiedy podatnik jakim jest Wspólnota, który powstał z przekształcenia, nie może stosować obniżonej 9% stawki podatku dochodowego od osób prawnych. Przepis art. 19 ust. 1a pkt 1 ustawy o podatku CIT wyklucza stosowanie stawki 9% podatku w roku podatkowym, w którym podatnik rozpoczął działalność oraz w roku bezpośrednio po nim następującym. Wspólnota rozpoczęła działalność z dniem przekształcenia, czyli z dniem (…) grudnia 2003 r. Zatem zgodnie z przepisem, lata 2003 i 2004 byłyby tymi, w których Wspólnota nie mogła stosować obniżonej stawki podatku.

Ponieważ stawka 9% podatku zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 2019 roku, uważamy, że przepis art. 19 ust. 1a pkt 1 ustawy o podatku CIT nie ma do Wspólnoty zastosowania w roku 2019.

Naszym zdaniem Wspólnota może stosować 9% stawkę podatku dochodowego CIT, gdyż spełnia warunki do jej stosowania zawarte w przepisie art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku CIT, przez to że:

-stawkę tą stosuje do przychodów (dochodów) innych niż z zysków kapitałowych oraz przychody osiągnięte przez Wspólnotę w roku podatkowym 2019 i następnych, nie przekroczyły wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 000 000 euro, przeliczonej według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP na pierwszy dzień roboczy każdego z tych okresów podatkowych, w zaokrągleniu do 1 000 zł;

-spełnia warunek przepisu art. 19 ust. 1d, tj. posiadała w roku podatkowym 2019 i następnych status małego podatnika;

Pozostałe warunki zastrzegające dla podmiotów wymienionych w art. 19 ust. 1a pkt 2, 3, 4, 5, ust. 1b i 1c, nie dotyczą Wspólnoty;

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytań). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zasady funkcjonowania wspólnot lokalowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.). I tak zgodnie z art. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej: „updop”):

Z powyższego wynika, że wspólnoty lokalowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

W art. 12 updop ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy, wskazując w pkt 1 ust. 1 ww. ustawy, że:

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty lokalowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 1 dotyczą ustalenia, które przychody podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i jaki jest moment powstania tych przychodów.

Wskazali Państwo, że Wspólnota lokalowa uzyskuje następujące przychody:

·zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną,

·wpłaty na zakup mediów (c.o., woda, ścieki, energia) refakturowanych następnie na właścicieli lokali,

·przychody z tytułu najmu lub dzierżawy części wspólnych,

·przychody z opłat parkingowych.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop:

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia wymagane jest spełnienie wszystkich wymienionych warunków. W pierwszej kolejności ustawodawca wskazał określone kategorie podmiotów, które mogą korzystać z tego zwolnienia, tj. spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego, samorządowe jednostki organizacyjne prowadzące działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społeczne agencje najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Ponadto dla możliwości zastosowania zwolnienia, dochody danego podmiotu muszą pochodzić z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zostać przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Z uwagi na fakt, że Państwo jako Wspólnota lokalowa nie zaliczają się do żadnej z wymienionych w przepisie kategorii podmiotów oraz zasoby Państwa Wspólnoty stanowią lokale użytkowe, to tym samym nie przysługuje Państwu zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 w części dotyczącej braku możliwości zastosowania zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop jest prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących momentu powstania przychodu w pierwszej kolejności należy wskazać, że stosownie do art. 13 o własności lokali:

Art. 14 ww. ustawy stanowi natomiast, że:

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali:

Stosownie do przywołanego wcześniej art. 12 ust. 1 updop przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „otrzymane” oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego jest moment otrzymania czyli wpływu, bezpośrednio do majątku podatnika względnie na jego rachunek wymienionych środków, skutkującego powstaniem po stronie podatnika możliwości dysponowania tymi środkami. W obrocie bezgotówkowym będzie to dzień uznania rachunku bankowego podatnika jako rachunku wierzyciela.

W myśl natomiast art. 12 ust. 4 pkt 1 updop, w myśl którego:

Wspólnoty z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Z tej też przyczyny, bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych wpłat.

W świetle powyższego, będące przedmiotem wniosku wpłaty z tytułu zaliczek wpłacanych na zarząd nieruchomością wspólną i wpłaty na zakup mediów stanowią dla Wspólnoty przychód podatkowy w dacie ich otrzymania. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej momentu powstania przychodu z tytułu zaliczek wpłacanych na zarząd nieruchomością wspólną i wpłat na zakup mediów jestnieprawidłowe.

Odnosząc się do przychodów Wspólnoty z najmu i dzierżawy oraz z opłat parkingowych jako przychodów z działalności gospodarczej zastosowanie znajdzie art. 12 ust. 3 ustawy o CIT, w myśl którego:

Zasady podatkowego rozpoznawania momentu uzyskania przychodów określonych w art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych uregulowane zostały w art. 12 ust. 3a - 3e tej ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o CIT:

Przepis ten wprowadza ogólną zasadę decydującą o dacie powstania przychodu. Powstanie przychodu następuje w dniu zaistnienia ww. zdarzeń, a jeżeli wystąpią one po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, o momencie powstania przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia konkretnego zdarzenia.

Natomiast w myśl art. 12 ust. 3c ustawy o CIT:

Biorąc powyższe pod uwagę należy zgodzić się z Państwem, że przychody z tytułu najmu lub dzierżawy części wspólnych i przychody z opłat parkingowych są przychodem z działalności gospodarczej Wspólnoty, o których mowa w art. 12 ust. 3 updop, przepis ten jednak nie wskazuje w jakim momencie takie przychody należy rozpoznać. W tym zakresie zastosowanie znajdzie przywołany wyżej art. 12 ust. 3a updop, chyba że w przypadku usług ciągłych strony ustaliły, że usługa będzie rozliczana w okresach rozliczeniowych, to zastosowanie znajdzie art. 12 ust. 3c updop.

Państwa stanowisko w zakresie momentu powstania przychodu z tytułu najmu i opłat parkingowych, z powyższym zastrzeżeniem, uznano za prawidłowe.

Kolejną Państwa wątpliwość budzi kwestia możliwości stosowania przez Wspólnotę Lokalową 9% stawki podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, w roku podatkowym 2019 i następnych, w sytuacji gdy Wspólnota powstała (…) grudnia 2003 r., z przekształcenia podatnika jakim było (…) w podatnika jakim jest Wspólnota Lokalowa (…).

Według art. 19 ust. 1 ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 19 ust. 1a ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 19 ust. 1c ustawy o CIT:

Stosownie do art. 19 ust. 1d ustawy o CIT:

W myśl art. 19 ust. 1e ustawy o CIT

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady, podatek dochodowy od osób prawnych jest obliczany według stawki 19% na podstawie art. 19 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT. Niektórzy podatnicy mogą jednak korzystać z opodatkowania podatkiem dochodowym według stawki 9%. Jest tak w przypadku podatników, u których przychody ogółem osiągnięte w roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 2 000 000 euro (art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT), o ile podatnicy ci posiadają status małego podatnika (art. 19 ust. 1d ustawy o CIT) lub rozpoczynają prowadzenie działalności gospodarczej (art. 19 ust. 1e ustawy o CIT).

Z możliwości tej nie mogą jednak korzystać wszyscy podatnicy. Wyłączenia stosowania stawki 9% określa art. 19 ust. 1a-1d ustawy o CIT. Nie ma możliwości zastosowania przepisu art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o wprowadzającego obniżoną stawkę 9% podatku przez podatników utworzonych w wyniku działań restrukturyzacyjnych określonych w art. 19 ust. 1a pkt 1-5 lub jeżeli zaistniały okoliczności o jakich mowa w art. 19 ust. 1c ustawy o CIT.

Jak już wcześniej wskazano z obniżonej stawki opodatkowania mogą korzystać podatnicy posiadający status małego podatnika.

Zgodnie z art. 4a pkt 10 ustawy o CIT:

Jak Państwo wskazali opisie sprawy, Wspólnota powstała (…) grudnia 2003 r., z przekształcenia (…). Posiada status małego podatnika w rozumieniu art. 4a pkt 10 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz przychody osiągnięte przez Wspólnotę w roku podatkowym nie przekroczyły wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 000 000 euro, przeliczonej według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP na pierwszy dzień roboczy roku podatkowego, w zaokrągleniu do 1 000 zł. Do Wspólnoty nie mają zastosowania ograniczenia wynikające z art. 19 ust. 1b, 1c ustawy o CIT. Rok obrotowy Wspólnoty pokrywa się z rokiem kalendarzowym.

Biorąc zatem pod uwagę opis sprawy oraz powyżej wskazane przepisy - Wspólnota lokalowa ma prawo do opodatkowania uzyskanych dochodów innych niż z zysków kapitałowych w 2019 roku i latach następnych według 9% stawki podatkowej, o ile w każdym roku podatkowym były i będą spełnione wszystkie, wskazane przez Państwa w opisie sprawy, warunki. Fakt powstania Wspólnoty w wyniku przekształcenia (…) w 2003 r. pozostaje bez wpływu na powyższe, ponieważ wyłączenie możliwości stosowania 9% stawki podatku, o którym mowa w art. 19 ust. 1a dotyczy wyłącznie roku podatkowego, w którym podatnik rozpoczął działalność, oraz w roku podatkowym bezpośrednio po nim następującym.

Zatem Państwa stanowisko dotyczące pytania Nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.