Wycena i prezentacja inwestycji według nowych wytycznych KSR

Projekt nie tylko definiuje, czym są inwestycje w nieruchomości i wartości niematerialne, lecz także opisuje zasady ich ujęcia w księgach, wyceny na dzień bilansowy oraz konsekwencje zmiany sposobu użytkowania. Wskazuje również, jak prezentować te dane w sprawozdaniu finansowym.

Zasady wyceny inwestycji niefinansowych po ich początkowym ujęciu wynikają z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości (dalej: u.r.). Przepisy przewidują, że aktywa te należy wyceniać nie rzadziej niż na dzień bilansowy – zgodnie z regułami stosowanymi do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (dalej: WNiP), określonymi w art. 28 pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1–5 i art. 33 ust. 1 u.r. Jednostka ma przy tym do wyboru dwa podejścia:

• model kosztu oparty na wartości początkowej skorygowanej o umorzenie i odpisy aktualizujące albo
• model wartości godziwej, który odwołuje się do ceny rynkowej bądź innej wiarygodnie ustalonej wartości godziwej.

Jak wskazaliśmy w pierwszej części opracowania („Inwestycje w nieruchomości i wartości niematerialne w nowym standardzie KSR”, DGP z 8 września 2025 r., nr 173), te właśnie rozwiązania są fundamentem dla dalszych regulacji w projekcie KSR.

Tak jak w przypadku innych aktywów również tutaj obowiązuje zasada, że wybrany model wyceny – model kosztu albo model wartości godziwej – musi zostać wskazany w dokumentacji zasad (polityki) rachunkowości. Decyzję w tym zakresie podejmuje kierownik jednostki, kierując się przede wszystkim:

• potrzebami interesariuszy jednostki,
• możliwościami uzyskania wiarygodnych danych dotyczących wartości tych aktywów na każdy dzień bilansowy.

Zasadą jest, że jeżeli jednostka posiada więcej niż jeden obiekt inwentarzowy zakwalifikowany do inwestycji w nieruchomości, to do wszystkich takich obiektów stosuje ten sam model wyceny. Analogiczne rozwiązanie dotyczy inwestycji w WNiP.

Wybór modelu wyceny dla inwestycji w nieruchomości jest niezależny od modelu stosowanego wobec inwestycji w WNiP. W praktyce rodzi to szereg wątpliwości dotyczących skutków stosowania poszczególnych modeli, dlatego projekt nowego KSR zawiera dodatkowe objaśnienia w tym zakresie.