Interpretacja indywidualna z dnia 30 września 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.692.2025.1.IM
Kwota zwrotu podatku od nieruchomości otrzymana od dzierżawcy, jako zobowiązanego w umowie do jego pokrycia, nie stanowi przychodu podatkowego wydzierżawiającego. Wyłącznie otrzymany czynsz dzierżawy jest przychodem opodatkowanym ryczałtem ewidencjonowanym.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 26 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Posiada Pani zawartą umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej w miejscowości (...), na podstawie której dzierżawi Pani nieruchomość będącą przedmiotem umowy w zamian za określony w umowie czynsz. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy dzierżawy stanowi współwłasność z bratem. Nie prowadzi Pani indywidualnej działalności gospodarczej. W zakresie umowy dzierżawy występuje Pani jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Uzyskiwany przychód z tytułu umowy dzierżawy rozlicza Pani w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Umowa dzierżawy stanowi, że dzierżawca będzie zwracał Pani kwotę podatku od nieruchomości należnego od nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem umowy dzierżawy. Zgodnie z postanowieniami umowy dzierżawy, tj. „Poza czynszem Dzierżawca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości”. Dzierżawca ponosi pełne koszty podatku od nieruchomości związanej z posiadaniem dzierżawionej powierzchni.
Za przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym uznaje Pani czynsz należny z tytułu umowy dzierżawy. W podstawie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie uwzględnia Pani wartości zwróconych kosztów podatku od nieruchomości.
Do podstawy opodatkowania podatkiem VAT doliczana jest kwota podatku od nieruchomości.
Pytanie
Czy otrzymana od Dzierżawcy kwota zwrotu podatku od nieruchomości stanowi przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% do wysokości 100 000 zł przychodu, a powyżej tej wartości wg stawki 12,5% w przedstawionym stanie faktycznym?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Oznacza to, że ustalenie wysokości przychodu podatkowego z tytułu dzierżawy zaliczanej do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc z tytułu dzierżawy niestanowiącej pozarolniczej działalności gospodarczej, winno być dokonywane w oparciu o postanowienia przywołanego powyżej art. 11 cyt. ustawy.
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z przytoczonych powyżej przepisów prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Przysporzeniem majątkowym Wydzierżawiającego, a tym samym przychodem podatkowym, jest określona w umowie dzierżawy wysokość czynszu. Aby przychód ten powstał po stronie Wydzierżawiającego, musi zostać: otrzymany – tj. musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie” albo zostać faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru. Jednocześnie, wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem dzierżawy, które są ponoszone przez Dzierżawcę, nie są składnikami przychodu Wydzierżawiającego z tytułu dzierżawy, o ile z umowy wynika, że to Dzierżawca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym Wydzierżawiającego. Nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie takiego stanu faktycznego sprawy w związku z powołanymi wyżej przepisami prawa podatkowego uznać należy, że w ramach dzierżawy nieruchomości gruntowej nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako Wydzierżawiającego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Otrzymywany przez Panią stały czynsz należny z tytułu umowy jest Pani przysporzeniem majątkowym i jednocześnie przychodem, który powinna Pani uwzględniać dla potrzeb obliczenia wysokości ryczałtu ewidencjonowanego, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Wartość podatku od nieruchomości, jako kosztu, który – zgodnie z zawartą umową dzierżawy – ma obowiązek pokrywać Dzierżawca, nie jest natomiast Pani przysporzeniem majątkowym. Nie ma przy tym znaczenia, że Dzierżawca przekazuje Pani środki na pokrycie tego kosztu. W zakresie uiszczania podatku od nieruchomości pełnię jedynie rolę pośrednika między Dzierżawcą a odpowiednim organem (np. gminą). Tym samym nie powoduje, w ramach opisanego we wniosku umowy dzierżawy, powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym przychód, od którego powinna Pani obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od Dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie nieruchomości w dzierżawę.
Reasumując, nie ma Pani obowiązku uwzględniania kwot otrzymywanych na pokrycie kosztu podatku od nieruchomości jako przychodów. Kwoty te nie mają również wpływu na wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na gruncie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Pani stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 31 sierpnia 2022 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.586.2022.2.KO, interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 20 lutego 2023 r. 0112-KDIL2-2.4011.984.2022.1.MM i interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 10 kwietnia 2024 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.227.2024.2.MW.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
1)jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.
Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.
Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego w ramach dzierżawy niestanowiącej pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.
Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.
W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy dzierżawy w zakresie pokrywania przez dzierżawcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem dzierżawy, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy dzierżawy określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu dzierżawy (czynsz), to otrzymana przez wydzierżawiającego kwota jest jego przychodem.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że zawarła Pani umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. W zakresie umowy dzierżawy występuje Pani jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Uzyskiwany przychód z dzierżawy zamierza Pani opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Umowa dzierżawy stanowi, że dzierżawca będzie Pani zwracał kwotę podatku od nieruchomości. Dzierżawca ponosi pełne koszty podatku od nieruchomości.
Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wydzierżawiającej, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Natomiast wskazany przez Panią podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z umową dzierżawy jest zobowiązany dzierżawca, nie stanowi dla Pani przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tego podatku pełni Pani jedynie rolę pośrednika między dzierżawcą a odpowiednim organem (np. gminą).
Stąd podatek od nieruchomości (zwracany Pani) nie stanowi dla Pani przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach opisanej we wniosku dzierżawy powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym przychód dla Pani, od którego powinna Pani obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie nieruchomości w dzierżawę, proporcjonalnie do Pani udziałów we własności wydzierżawianej nieruchomości.
Podsumowanie: otrzymana od dzierżawcy kwota zwrotu podatku od nieruchomości nie stanowi dla Pani przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?