Interpretacja indywidualna z dnia 10 października 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.250.2025.1.DR
W przypadku nabycia nieruchomości z rynku wtórnego nie można skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeżeli nabycie częściowych praw do lokalu mieszkalnego nie nastąpiło wyłącznie w drodze dziedziczenia, a kupujący uprzednio posiadał udział w prawach do budynku mieszkalnego jako współwłaściciel działki, na której postawiono budynek.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości mieszkalnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pan synem (…). Gdy był Pan małoletni, rodzice zakupili działkę pod budowę domu o wielkości 0,28ha. W 2001 r. Pana ojciec zginął (…), w skutek czego postanowieniem Sądu Rejonowego (…) odziedziczył Pan w spadku ½ części ojca, natomiast drugą część Pana mama. Wówczas był Pan w wieku 4 lat, a działka była w stanie „surowym” - niezabudowana.
W latach 2001-2005 Pana mama (…) sama rozpoczęła oraz ukończyła budowę domu rodzinnego na w/w działce. Z racji, iż przez cały ten okres był Pan małoletni, nie był Pan stroną podczas budowy domu, a także nie miał Pan własnych nakładów finansowych. Poza niezabudowaną działką nabytą w spadku po ojcu, nie przysługiwało, ani nie przysługuje Panu żadne prawo własności lokalu mieszkalnego/innej nieruchomości.
W obecnym momencie nie jest Pan już współwłaścicielem budynku mieszkalnego ani działki, gdyż podarował Pan swoją część mamie.
Pytanie
Aktualnie ma Pan 27 lat i planuje kupić mieszkanie/dom z rynku wtórnego. Czy w wyżej przedstawionej sytuacji, w przypadku zakupienia nieruchomości, jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku PCC w wysokości 2%, czy też nie?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, z racji tego, iż w okresie objęcia spadku po śmierci ojca był Pan małoletni i nie miał Pan m.in. żadnych własnych nakładów finansowych, uważa Pan że podatek PCC w przypadku zakupienia nieruchomości z rynku wtórnego, nie powinien Pana dotyczyć.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2) innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolnieniem tym objęte jest nabycie przez osobę fizyczną/osoby fizyczne prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego pod warunkiem, że kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że gdy był Pan małoletni, rodzice zakupili działkę pod budowę domu. Po śmierci ojca postanowieniem Sądu Rejonowego (…) odziedziczył Pan w spadku ½ części działki ojca, natomiast drugą część odziedziczyła Pana mama. Wówczas był Pan w wieku 4 lat, a działka była w stanie „surowym” - niezabudowana. W latach 2001-2005 Pana mama sama rozpoczęła oraz ukończyła budowę domu rodzinnego na w/w działce. Z racji, iż przez cały ten okres był Pan małoletni, nie był Pan stroną podczas budowy domu, a także nie miał Pan własnych nakładów finansowych. Poza niezabudowaną działką nabytą w spadku po ojcu, nie przysługiwało, ani nie przysługuje Panu żadne prawo własności lokalu mieszkalnego/innej nieruchomości. W obecnym momencie nie jest Pan już współwłaścicielem budynku mieszkalnego ani działki, gdyż podarował Pan swoją część mamie. Planuje Pan zakup mieszkania/domu z rynku wtórnego.
Z opisanej przez Pana sytuacji wynika zatem, że odziedziczył Pan ½ części działki należącej do ojca, natomiast drugim współwłaścicielem była Pana mama. Następnie na tej działce Pana mama wybudowała budynek mieszkalny jednorodzinny.
Stosownie do treści art. 47 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego,
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Zgodnie z art. 191 Kodeksu cywilnego:
Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Przytoczony przepis art. 48 Kodeksu cywilnego łączy się z art. 191 ustawy Kodeks cywilny, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”).
W świetle ww. przepisów ustawy Kodeks cywilny należy stwierdzić, że budynek co do zasady stanowi część składową gruntu. Zgodnie z tymi przepisami, konsekwencją tego, że Pana mama wybudowała budynek mieszkalny jednorodzinny na działce, której byli Państwo współwłaścicielami, jest to, że był Pan współwłaścicielem ww. budynku w udziale ¼ części. Jak sam Pan stwierdził, obecnie nie jest Pan już współwłaścicielem budynku mieszkalnego ani działki, gdyż podarował Pan swoją część mamie.
Podsumowując, z treści wniosku wprost wynika, że był Pan już współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Co istotne, udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie nabył Pan w drodze dziedziczenia, ponieważ budynek został wybudowany po śmierci ojca. W drodze dziedziczenia nabył Pan wyłącznie udział ¼ w działce niezabudowanej. Zatem w takiej sytuacji nie może Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Bez znaczenia dla zastosowania ww. zwolnienia pozostaje fakt, że udział w działce odziedziczył Pan jako małoletni oraz to, że nie poczynił Pan własnych nakładów finansowych na budowę domu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?