Interpretacja indywidualna z dnia 29 października 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.903.2025.1.MG
Dostawa niezabudowanych działek stanowiących tereny budowlane, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; nie przysługuje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, dostawy działek niezabudowanych nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5. Uzupełnili go Państwo pismami z 22 października 2025 r. (data wpływu 22 października 2025 r.) oraz 23 października 2025 r. (data wpływu 23 października 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
A sp. z o.o. z siedzibą w …, ul. …, NIP …, reprezentowana przez prokurenta …, zwraca się z prośbą o udzielenie informacji dotyczącej ewentualnego obowiązku naliczenia podatku VAT od planowanej transakcji sprzedaży gruntu należącego do spółki.
Numery działek to: 1, 2, 3, 4, 5 (woj. …, pow. …, gm. …, miejscowość …). Daty nabycia działek: 22.04.2016 działki nr 1, 2 i 3, 24.03.2017 działka nr 4, 06.06.2018 działka nr 5.
Zgodnie z informacjami ujętymi w KRS nr …, A sp. z o.o. zarejestrowana została 28 lutego 2003 r. Zajmuje się działalnością handlową w szczególności sprzedażą hurtową roślin, nasion, torfu, do dalszej uprawy przez ogrodników. Spółka nie prowadzi na nabytych działkach typowej działalności gospodarczej, choć jest przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów art. 4 ustawy Prawo przedsiębiorców. Co więcej na wskazanych nieruchomościach nieprzerwanie prowadzona jest działalność rolnicza.
Spółka A nie postawiła na ww. działkach żadnych obiektów. Grunty w obrębie działek 1, 2, 3, 4, 5 w całości są przedmiotem zawartych umów dzierżawy. Plany dotyczące zakupionych wówczas działek w perspektywie kilkuletniej obejmowały nakłady na infrastrukturę techniczną, parkingi, hale magazynowe.
Dla działek 1, 2, 3, 4, 5 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Przez cały okres posiadania i nadal nic na ww. działkach (nr: 1, 2, 3, 4, 5) nie zrealizowano, plany się zmieniły. Kontynuowane są nadal umowy najmu/dzierżawy na działkach nr: 1, 2, 3, 4, 5. I plany zweryfikowano rezygnując z rozbudowy infrastruktury na rzecz planowanej sprzedaży.
Nabywając grunty (działki 1, 2, 3, 4, 5) nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę Vat-u naliczonego, bowiem zakupu dokonano w formie aktu notarialnego od właściciela gruntu osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Grunty (działki 1, 2, 3, 4, 5) nie są zabudowane i prowadzona jest na nich, zgodnie z umowami, działalność rolniczą. Państwo, jako spółka, tej działalności nie prowadzą, realizują ją podmioty wynajmujące/dzierżawiące tereny wchodzące w skład ww. działek. Spółka A nie dokonywała żadnych zbiorów płodów rolnych. Dzierżawa jest fakturowana na poszczególnych dzierżawców. I z tego tytułu powstaje VAT należny. Grunty (działki 1, 2, 3, 4, 5) nie są zabudowane, a spółka nie korzystała z opcji zwolnienia z podatku VAT.
W rejestrze ewidencji gruntów i budynków gm. ... działki 1, 2, 3, 4, 5 oznaczone są jako grunty orne (z możliwością wyłączenia z produkcji rolniczej) i jednocześnie nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów wsi ... oraz terenów położonych w południowej części wsi ... uchwalony 27.11.2007 roku informuje, iż są to tereny obiektów produkcyjnych składów, magazynów i zabudowy usługowej.
W przedmiotowej sprawie podatnik A Polska przedsiębiorca w rozumieniu przepisu art. 4 ustawy Prawo przedsiębiorców, jest osoba prawną wykonującą działalność gospodarczą ale:
‒grunty zakupione zostały od osoby fizycznej na podstawie umowy kupna sprzedaży, bez podatku VAT,
‒przez wszystkie lata od momentu zakupu do dnia dzisiejszego nie poniesiono żadnych nakładów inwestycyjnych,
‒nadal są to użytki rolne, niezabudowane i nie dokonano ich przekwalifikowania,
‒co więcej na wskazanych nieruchomościach nieprzerwanie prowadzona jest działalność rolnicza.
Spółka A - czynny podatnik VAT, planuje w 2025/2026 roku dokonać sprzedaży powyższych nieruchomości.
Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 22 października 2025 r.)
Czy sprzedaż działek 1, 2, 3, 4, 5 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 22 października 2025 r.)
Opisany stan pozwala, w ocenie Wnioskodawcy, na skorzystanie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
W tym miejscu wskazania wymaga, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że Państwa Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Planują Państwo w 2025/2026 roku dokonać sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5. Grunty w obrębie działek 1, 2, 3, 4, 5 w całości są przedmiotem zawartych umów dzierżawy.
W związku z powyższym, transakcja zbycia niezabudowanych działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5 będzie stanowiła zbycie składników majątku przedsiębiorstwa Państwa Spółki wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie ww. niezabudowanych działek spełnione będą przesłanki do uznania Państwa Spółki za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji, dostawa niezabudowanych działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.
W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W świetle art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5 są niezabudowane. Ww. działki położone są w miejscowości .... Dla działek 1, 2, 3, 4, 5 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów wsi ... oraz terenów położonych w południowej części wsi … uchwalony 27.11.2007 roku informuje, iż są to tereny obiektów produkcyjnych składów, magazynów i zabudowy usługowej.
Zatem, z uwagi na fakt, iż dla terenów, na których znajdują się działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który klasyfikuje te tereny, jako przeznaczone pod zabudowę, to tereny te spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
W konsekwencji, dostawa działek niezabudowanych nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Tym samym Państwa stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?