Interpretacja indywidualna z dnia 7 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.462.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (we wniosku pytania nr 1-3) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania dostawy składników majątkowych stanowiących przedmiot transakcji oraz prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 października 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania: X

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy i planowana transakcja

Y poprzednia nazwa Zbywcy (...) (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, podlegającą opodatkowaniu VAT.

X (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”, „Sprzedaż”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję nie później niż do dnia 31 grudnia 2025 r., jednak nie wcześniej niż we wrześniu 2025 r. zawierając umowę ostatecznie przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm.). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmie:

a)prawo własności gruntu – działek (…) (dalej łącznie przedmiot Transakcji wg. stanu na dzień Transakcji jako: „Grunt”)

b)prawo własności budynków zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie na moment Transakcji będą znajdować się:

-budynek magazynowo-produkcyjny zlokalizowany na działkach ewidencyjnych nr (…);

-budynek portierni zlokalizowany na działce ewidencyjnej nr (…),

-budynek pompowni ze zbiornikiem na wodę do celów pożarowych zlokalizowany na działce ewidencyjnej nr (…);

(dale łącznie jako: „Budynki”)

c)prawo własności budowli i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie na moment Transakcji będą znajdować się:

-droga wewnętrzna zlokalizowana na działkach ewidencyjnych nr (…);

-droga wewnętrzna ppoż. zlokalizowana na działkach ewidencyjnych nr (…);

-parking dla ciężarówek („track court”) zlokalizowany na działkach ewidencyjnych nr (…);

-miejsca postojowe zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr (…);

-podziemny zbiornik na wodę do celów ppoż. zlokalizowany na działce ewidencyjnej nr (…);

-zbiornik ppoż. zlokalizowany na działce ewidencyjnej nr (…);

-stacja (…) zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…);

-zbiornik retencyjny zlokalizowany na działce ewidencyjnej nr (…);

-stacja ładowania pojazdów elektrycznych zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…);

-mury oporowe zlokalizowane na działce ewidencyjnej nr (…);

-logo zlokalizowane na działce ewidencyjnej nr (…);

-ogrodzenie zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr (…);

-wiata rowerowa zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…);

-instalacja podziemna wodociągowa w obrębie działki inwestycyjnej zlokalizowana na działkach ewidencyjnych nr (…);

-instalacja podziemna gazowa w obrębie działki inwestycyjnej zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…);

-instalacja podziemna kanalizacji (sanitarnej i deszczowej) w obrębie działki inwestycyjnej zlokalizowana na działkach ewidencyjnych nr (…);

-instalacja podziemna elektryczna w obrębie działki inwestycyjnej zlokalizowana na działkach ewidencyjnych nr (…);

-punkty czerpalne wody zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr (…).

(dalej łącznie budowle i urządzenia budowlane jako: „Budowle”)

W zakresie Budowli, Transakcja obejmować będzie również prawo własności budowli wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Sprzedającego znajdujących się poza Gruntem, tj.

I. przyłączy kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (z wylotem do rowu) i związanej z nimi infrastruktury technicznej położonych na działce nr (…), jednak służących do obsługi Nieruchomości - na rzecz Sprzedającego została w tym zakresie ustanowiona służebność gruntowa na podstawie aktu notarialnego z dnia 8 października 2024 r., (…),

II. pylonu reklamowego, położonego na działce nr (…),

III. przyłącze SN, zlokalizowane na działce ewidencyjnej (…) oraz

IV. fragment ogrodzenia (część budowli wymienionej powyżej), który przebiega przez działkę nr (…) (działka tanie jest objęta zakresem Transakcji).

(dalej łącznie Grunt, Budynek i Budowle są zdefiniowane jako: „Nieruchomość”).

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu zabudowane są Budynkami oraz/lub Budowlami.

Dodatkowo na Gruncie według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych oraz stacja (…) należąca do podmiotu trzeciego (dalej: „Naniesienia”). Naniesienia te z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2020, poz. 1740 ze zm.; „Kodeks cywilny”) nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie Naniesienia nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Grunt, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą nr (…) w sprawie uchwalenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy „(…)” w (…). Zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa Nieruchomość znajduje się na terenach oznaczonych symbolami PU (tereny produkcyjno-usługowe), oraz Z II (tereny otwarte o podwyższonych walorach przyrodniczych i krajobrazowych, K(D) (droga dojazdowa), K(L) (droga lokalna).

Dnia (...) r. została wydana przez Prezydenta Miasta (…) na rzecz (…) - poprzednia nazwa Zbywcy) decyzja nr (…) zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę obejmujące: budowę budynku magazynowo-produkcyjnego z zapleczami higieniczno-sanitarnymi, budynku portierni, budynku pompowni ze zbiornikiem na wodę do celów pożarowych, instalacjami wewnętrznymi, zewnętrznymi, odcinkami instalacji wewnętrznych, zbiornika retencyjnego, utwardzonych dojść, dojazdów, placów manewrowych, miejsc postojowych oraz murów oporowych, pozostałych obiektów budowlanych i infrastruktury towarzyszącej w (…), na działkach nr (…), (dalej: „Decyzja Pozwolenie na Budowę”). Decyzja jest prawomocna i stała się ostateczna z dniem (...) r. Decyzja Pozwolenie na Budowę była później zmieniana, m.in. w zakresie zmian istotnych w rozumieniu art. 36a ustawy Prawo budowlane ust. 5, czy w związku z przebudową/rozbudową.

Dnia (...) roku, przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) zostało wydane zaświadczenie o zakończeniu robót budowlanych nr (…) udzielająca Sprzedającemu pozwolenie na użytkowanie Budynku wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną z warunkiem wykonania docelowego przyłącza energetycznego (dalej: „Pozwolenie na Używanie”). W związku z przekazaniem w dniu (...) 2022 r. pozytywnego protokołu nr (…) ze sprawdzenia urządzenia – stacji transformatorowej oraz linii kablowej wydanego przez (…) Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) poinformował, że warunek wskazany w ww. zaświadczeniu uznaje się za spełniony.

Dodatkowo, od dnia przyjęcia Budynku oraz Budowli do użytkowania do dnia Transakcji, Zbywca ponosił wydatki na ich ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów w sierpniu 2023 r.

Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę

Sprzedający nabył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia (...) 2021 r. (…), która była poprzedzona warunkową umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości objętą aktem notarialnym, sporządzonym dnia (...) 2021 r. (…), podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działki przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 24 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.768.2020.2.ASY) oraz 30 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.321.2020.2.BB) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działki.

Sprzedający nabył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2021 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działki przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 3 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.318.2020.2.BD) oraz 2 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.763.2020.1.ABU) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działki.

Sprzedający nabył własność niezabudowanych działek ewidencyjnych nr (…) - (w związku z późniejszymi podziałami, aktualne numery działek to (…) od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia (...) 2021 r. (…), która była poprzedzona warunkową umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości objętą aktem notarialnym, sporządzonym dnia 1 marca 2021 r. (…), podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działek przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 2 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.761.2020.1.MSO) oraz 3 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.331.2020.2.BD) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działek.

Sprzedający nabył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualny numer działki to (…) od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2021 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działki przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 20 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.733.2020.1.IK) oraz 20 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.295.2020.2.MD) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działki.

Sprzedający nabył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualny numer działki to (…) od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2021 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działki przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 1 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.767.2020.1.ASY) oraz 3 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.320.2020.2.LM) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działki.

Sprzedający nabył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualny numer działki to (…) od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2021 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działki przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 2 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.324.2020.2.MD) oraz 3 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.762.2020.1.MSO) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działki.

Sprzedający nabył współwłasność w 1/5 części niezabudowanych działek ewidencyjnych nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualne numery działek to (…) od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2021 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działek przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 24 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.768.2020.2.ASY) oraz 30 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.321.2020.2.BB) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działek.

Sprzedający nabył współwłasność w 4/5 części niezabudowanych działek ewidencyjnych nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualne numery działek to (…) od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2021 r. (…) podlegającej opodatkowaniu PCC.

Sprzedający nabył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualny numer działki to (…) od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2021 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działki przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 27 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.766.2020.1.KO) oraz 30 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.319.2020.2.BD) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działki.

Sprzedający nabył własność niezabudowanych działek ewidencyjnych nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualne numery działki to (…) (Została wydana decyzja ZRID nr (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia (...) 2024 roku o przejęciu z mocy prawa w trybie specustawy drogowej w pasie ul. (…) działek należących do Y ewidencyjnych nr (…). Stąd działka (…) nie jest już własnością Zbywcy, nie wchodzi w skład Gruntu, i nie stanowi przedmiotu Transakcji.) od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia (...) 2020 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działek. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działek przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacji podatkowej z dnia 1 grudnia 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.778.2020.1.IK) wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działek.

Sprzedający nabył własność niezabudowanych działek ewidencyjnych nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualny numer działki to (…) od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia (...) 2020 r. (…), która była poprzedzona warunkową umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości objętą aktem notarialnym, sporządzonym dnia 18 listopada 2020 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działek przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 20 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.733.2020.1.IK) oraz 20 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.295.2020.2.MD) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działek.

Sprzedający nabył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) - w związku z późniejszymi podziałami, aktualny numer działki to (…) od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2021 r. (…) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Konsekwencje podatkowe nabycia ww. działki przez Sprzedającego w ramach opisanej powyżej transakcji zostały potwierdzone w interpretacjach podatkowych z dnia 20 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB3-1.4012.733.2020.1.IK) oraz 20 listopada 2020 r. (sygn. nr 0111-KDIB2-3.4014.295.2020.2.MD) wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który potwierdził, iż sprzedaż ww. działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem ww. działki.

Działki Gruntu na moment nabycia przez Zbywcę były niezabudowane, tj. nie znajdowały się na nich budynki czy budowle poza sieciami uzbrojenia terenu wraz ze związanymi z nimi urządzeniami, będącymi własnością przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe.

Po nabyciu przez Sprzedającego, działki stanowiące własność Sprzedającego uległy podziałowi ewidencyjnemu na podstawie decyzji nr (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia (...) 2022 r.:

-działka ewidencyjna nr (…) uległa podziałowi na działkę o numerze (…),

-działka ewidencyjna nr (…) uległa podziałowi na działkę o numerze (…),

-działka ewidencyjna nr (…) uległa podziałowi na działkę o numerze (…),

-działka ewidencyjna nr (…) uległa podziałowi na działkę o numerze (…),

-działka ewidencyjna nr (…) uległa podziałowi na działkę o numerze (…),

-działka ewidencyjna nr (…) uległa podziałowi na działkę o numerze (…),

-działka ewidencyjna nr (…) uległa podziałowi na działkę o numerze (…),

-działka ewidencyjna nr (…) uległa podziałowi na działki o numerach (…).

Natomiast działki ewidencyjne o numerach (…), powstały z podziału działek ewidencyjnych nr (…) na mocy decyzji nr (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia (...) 2024 r.

Status Nieruchomości

Budynek oraz Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynku i Budowli. Sprzedający bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynku oraz Budowli do czynności opodatkowanych VAT.

Budynek i Budowle są wykorzystywane w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (w stawce 23%) – tj. stanowią przedmiot odpłatnych umów najmu komercyjnego. Na moment składania niniejszego wniosku cała powierzchnia obejmująca pomieszczenia przeznaczone do wynajęcia na rzecz najemców jest objęta umowami najmu.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że najem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i zasadniczo jego jedyne źródło przychodu. Co do zasady zatem Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynku.

W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Sprzedający ponosi m.in. koszty administracyjne itd. Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta z usług podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością (tzw. usługi property management). Na dzień Transakcji umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego.

Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

- wszelkie inne prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”);

- wszelkie prawa i obowiązki związane z zabezpieczeniami wykonania zobowiązań najemców zgodnie z Umowami Najmu (w szczególności gwarancjami bankowymi, oświadczeniami o poddaniu się egzekucji i kaucjami gotówkowymi);

- majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynku oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Zbywca jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

- własność nośników, na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

- prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynku oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

- prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynku;

- dokumentację techniczną i budowlaną z funkcjonowaniem Nieruchomości;

- dokumentację prawna dotycząca Nieruchomości, w szczególności Umowy Najmu a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń

- w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Gruntu i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami.

W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy dostarczają media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach – np. gdyby rozwiązanie lub wypowiedzenie umowy wiązało się z istotnymi karami finansowymi - może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów).

W ramach badania stanu prawnego, technicznego oraz kwestii podatkowych, komercyjnych i ESG związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- wierzytelności Zbywcy;

- zobowiązania Zbywcy (m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania, z zastrzeżeniem zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu lub umów o roboty budowlane w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców);

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how;

- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów z dostawcami usług);

- umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości w tym umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, umowy serwisowe związane z Nieruchomością (przykładowo: umowa o usługi zarządzania Nieruchomością, tj. „property management agreement”);

- polisy ubezpieczeniowe;

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- ruchomości;

- środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, dokumentacja podatkowa i inne dokumenty (handlowe, korporacyjne), związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości, w tym Budynku, Umów Najmu, zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców z Umów Najmu oraz wykonawców prac budowlanych oraz dokumentacji finansowej i księgowej niezbędnej do eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości;

- należności podatkowe Zbywcy;

- tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia Umowy Sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości, kwestii podatkowych, Umów Najmu.

Przed transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub 306g ustawy Ordynacja Podatkowa, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Okoliczności związane z płatnością ceny planowanej Transakcji oraz dokumentowania planowanej Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Nabywca zobowiązuje się zapłacić Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. W Umowie Sprzedaży Zbywca wskaże podział ceny pomiędzy Grunt, Budynek i Budowle. Cena będzie płatna w EUR, a kwota VAT będzie płatna w PLN, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN opublikowanym przez Narodowy Bank Polski w dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień Transakcji, z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Strony dokonają rozliczenia czynszów najmu, opłat za media oraz opłat serwisowych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (tj. w Budynku) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków nastąpi zatem przede wszystkim wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Mając na uwadze, że:

1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością;

2)zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów o dostawę mediów;

3)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

4)Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia ww. działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

W uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego podali Państwo:

Na Gruncie znajdują się naniesienia niebędące własnością Sprzedającego a stanowiące cześć tzw. przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych oraz stacja (…) należąca do podmiotu trzeciego.

Naniesienia te z perspektywy kodeksu cywilnego nie są traktowane jako część składowa budynku ani gruntu, ponieważ należą do właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego / podmiotu trzeciego. W konsekwencji naniesienia te powinny być traktowane jako ruchomości

Wnioskodawca zwraca uwagę, że naniesienia niebędące własnością Sprzedającego nie są przedmiotem planowanej Transakcji.

Budynki znajdujące na przedmiotowej Nieruchomości spełniają definicję budynku w myśl ustawy Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.), natomiast budowle zlokalizowane na Nieruchomości co do zasady spełniają definicję budowli w myśl ustawy Prawo Budowlanego z zastrzeżeniem poniższych uwag.

W zakresie Budowli opisanych we Wniosku, Spółka wyjaśnia, że:

-parking dla ciężarówek („truck court”) zlokalizowany na działkach ewidencyjnych nr (…)

-miejsca postojowe zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr (…);

-ogrodzenie zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr (…);

-stacja ładowania pojazdów elektrycznych zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…);

- stanowią w świetle Prawa Budowlanego urządzenia budowlane (tj. zgodnie z art. 3 pkt 9 tej ustawy urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki).

Przedmiotowe urządzenia budowlane należy traktować jako elementy funkcjonalnie związane z Budynkami zlokalizowanymi na Nieruchomości (stanowiących budynki w świetle Prawa Budowlanego) zapewniające możliwość korzystania z Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem.

W zakresie budowli wspierających opisanych we Wniosku, które znajdują się poza Gruntem będącym przedmiotem transakcji, Spółka wyjaśnia, że:

-przyłącza kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (z wylotem do rowu) i związana z nimi infrastruktura techniczna, położone na działce nr (…), oraz

-przyłącze SN, zlokalizowane na działce ewidencyjnej (…),

- stanowią w świetle Prawa Budowlanego urządzenia budowlane, zapewniające możliwość korzystania z obiektu zgodnie z przeznaczeniem. Przedmiotowe urządzenia budowlane należy traktować jako elementy związane funkcjonalnie z Budynkami zlokalizowanymi na Nieruchomości (stanowiącymi budynki w świetle Prawa Budowlanego) zapewniające możliwość korzystania z Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem.

Budowle wspierające, które zostały opisane we Wniosku:

-są objęte przedmiotem Transakcji;

-znajdują się poza Gruntem (a tym samym nie stanowią części składowej Nieruchomości);

Zgodnie z wyjaśnieniami przedstawionymi w punkcie 2 powyżej:

(i) przyłącza kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (z wylotem do rowu) i związana z nimi infrastruktura techniczna, położone na działce nr (…);

(ii) przyłącze SN, zlokalizowane na działce ewidencyjnej (…),

- stanowią urządzenia budowlane w świetle Prawa Budowlanego związane funkcjonalnie z budynkami zlokalizowanymi na Nieruchomości.

Spółka pragnie doprecyzować, że poza granicami Gruntu nie znajdują się naniesienia, które zostały wymienione na stronie nr 4 oraz nr 26 Wniosku: fragment ogrodzenia, które przebiega przez działkę nr (…), pylon reklamowy, położony na działce nr (…) i w konsekwencji przedmiotowe elementy nie będą przedmiotem Transakcji.

Spółka doprecyzowuje, że pytania sformułowane we Wniosku dotyczą także ww. budowli wspierających, tj. (i) przyłącza kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (z wylotem do rowu) i związanej z nimi infrastruktury technicznej, położonej na działce nr (…) oraz (ii) przyłącza SN, zlokalizowanego na działce ewidencyjnej (…).

Należy zauważyć, że definicja Budowli przedstawiona na stronie 4 wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wprost obejmuje swoim zakresem budowle wspierające funkcjonalnie Nieruchomość i będące własnością Sprzedającego znajdujące się poza Gruntem.

Wnioskodawca wyjaśnia, że pytanie nr 1 oraz pytanie nr 2 obejmują swoim zakresem Nieruchomość oraz Przenoszone Prawa i Obowiązki, w ramach których zostały zdefiniowane również budowle wspierające, tj. (i) przyłącza kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (z wylotem do rowu) i związanej z nimi infrastruktury technicznej, położonej na działce nr (…) oraz (ii) przyłącza SN, zlokalizowanego na działce ewidencyjnej (…).

Wnioskodawca w pytaniu nr 1 pyta bowiem Czy dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. odpowiednio jako odpłatna dostawa towarów (w zakresie Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków) i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (w przypadku zbycia naniesień znajdujących się poza Gruntem, gdzie nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel w związku z tym takie zbycie nie stanowi odpłatnej dostawy towarów, a powinno być traktowane jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym taka czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT).

Analogicznie w zakresie pytania nr 2 Wnioskodawca pyta, czy sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i w tym pytaniu zawiera się prośba o potwierdzenie opodatkowania VAT w stosunku do Nieruchomości, w ramach, której zdefiniowane są również naniesienia znajdujące się poza Gruntem, tj. w zakresie zbycia Nieruchomości, czy będzie stanowiło odpłatną dostawę towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a w zakresie naniesień znajdujących się poza Gruntem, czy ich zbycie będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z wybudowaniem budowli wspierających należących do Zbywcy, które znajdują się poza Gruntem, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego i Zbywca z tego prawa skorzystał.

Naniesienia niebędące własnością Sprzedającego a stanowiące cześć przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa we wniosku stanowią budowle w świetle Prawa Budowlanego i zostały zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr (…).

Wszystkie Budynki i Budowle od momentu pierwszego zasiedlenia (w tym ponownego pierwszego zasiedlania, po ulepszeniach w sierpniu 2023 r, które przekroczyły 30% wartości początkowej Budynków /Budowli w myśl ustawy o podatku dochodowym) były użytkowane przez okres co najmniej dwóch lat przed dniem Transakcji sprzedaży.

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu są zabudowane Budynkami lub Budowlami spełniającymi odpowiednio definicję budynków / budowli w myśl ustawy Prawo Budowlane.

Pytania w zakresie podatku VAT (we wniosku pytania nr 1-3)

1. Czy dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy?

2. Czy jeżeli Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10), to w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT i czy sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

3. Czy Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

2. Jeżeli Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10), to w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a w związku z czym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

3. Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad 1.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej „ZCP” lub „Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa”) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – tj. przedsiębiorstwa oraz ZCP – ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT albo podatkiem PCC.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt. 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i ”zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zbycia ZCP czy też zbycia indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub ZCP).

A. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach – w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być interpretowane pomocniczo w oparciu o definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania Zbywcy.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie własność Gruntu wraz z Budynkiem i Budowlami oraz m.in. prawa autorskie oraz Umowy Najmu dotyczące Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, nie można w związku z powyższym uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy, gdyż Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników przedsiębiorstwa Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak objęcia zakresem Transakcji któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT (zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

- interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. (0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM), zgodnie z którą: „(…) Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami. (…) Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz odnosząc je do przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy”;

- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM), zgodnie z którą: „(…) Tymczasem w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W konsekwencji – po nabyciu Nieruchomości – Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem – zdaniem Zainteresowanych – uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy”;

- interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), zgodnie z którą: „(…) przedmiotem zbycia nie będzie wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazał Wnioskodawca, w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na kupującego pracowników dedykowanych do obsługi farmy wiatrowej, zobowiązań finansowych z tytułu dzierżawy za grunt oraz umów i zobowiązań z tytułu serwisowania farmy. Jednocześnie należy wskazać, że nabywca będzie mógł kontynuować działalność dopiero po uzyskaniu koncesji wydanej przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.

Zatem z powyższego opisu wynika, że przedmiotem dostawy będą składniki majątkowe i niemajątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny) lub jego zorganizowanej części (w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym transakcja sprzedaży farmy wiatrowej będzie stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników przedsiębiorstwa, a więc dostawę towarów i świadczenie usług opodatkowane na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług według właściwych stawek podatku”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wielu innych interpretacjach indywidualnych np. w:

-interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 sierpnia 2021 r. (0114- KDIP1-2.4012.277.2021.2.RST),

-interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 czerwca 2021 r. (0114- KDIP4-3.4012.198.2021.2.DS),

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w:

-orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz

-orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.

Warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., (IPPP3/4512-60/16-2/PC), w której organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej”.

Tymczasem – jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego – w analizowanym przypadku planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy. Po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się również, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 25.06.2015, sygn. akt I FSK 572/14) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, ponieważ zobowiązania i należności oraz inne składniki służące Zbywcy do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki) oraz Przenoszone Prawa i Obowiązki. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę z wyjątkiem Przenoszonych Praw i Obowiązków. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości – Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym.

W szczególności, należy zauważyć że:

(1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością;

(2)zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów o dostawę mediów;

(3)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

(4)Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji.

A zatem w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia ww. działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi będzie musiał zapewnić i zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

B. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

a) Zorganizowana część przedsiębiorstwa

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT – przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 kwietnia 2019 r. (0112-KDIL2-2.4012.210.2019.2.LS), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2/AW), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

-istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

-zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

-składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

-zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich, jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., IPPP3/4512-60/16-2/PC.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

b) Odrębność organizacyjna

Przenoszone składniki nie spełniają zdaniem Wnioskodawców kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym, wyodrębnienie organizacyjne spełnione mogłoby zostać wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział, itp.

Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych (Nieruchomości) zbywanych w ramach Transakcji.

c) Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest wyodrębniona finansowo w tym znaczeniu, iż jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można więc wskazać na odrębność finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

d) Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania, jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Zainteresowanych, dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły one łącznie być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywcy.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zbywcy i Nabywcy nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Zbywcy, tj. przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych innych niż zadania gospodarcze realizowane przez przedsiębiorstwo Zbywcy, jako całość. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 marca 2019 r. (0112-KDIL4.4012.41.2019.2.MB), interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 lutego 2015 r. (IPPP1/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r. (IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z dnia 22 lipca 2014 r. (IBPP1/443-474/14/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. (IPTPP2/4512-178/15-2/JS).

Na samodzielność jako kluczową okoliczność przesądzającą o istnieniu ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jako przykład warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do

prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy majątkowe stanowiące przedmiot planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

e) Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ramach Transakcji na rzecz Nabywcy nie zostaną przeniesione zobowiązania Zbywcy, w tym w szczególności nie zostaną przeniesione zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy, kluczowe dla działania każdego biznesu.

Przepis art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, sprzedawane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

f) Faktyczna możliwość kontynuowania przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę w oparciu o składniki majątku (zaplecze) będące przedmiotem Transakcji oraz zamiar kontynuowania przez Nabywcę tej działalności przy pomocy składników majątku (zaplecza) będących przedmiotem Transakcji

Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień (podkreślenia i pogrubienia własne Zainteresowanych):

- „(…) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (…);

- Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

- Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (…);

- Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (…);

- W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

- umowy o zarządzanie nieruchomością;

- umowy zarządzania aktywami;

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…);

- Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (…);

- Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (…);

- W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku,

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreement), itp.,

- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

- dokumentacja prawna dotycząca budynku – np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

- W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych)”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami – nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

•umowa dotycząca obsługi nieruchomości,

•należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

•zobowiązania m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania,

- nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć prowadzeniu przez Nabywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez uprzedniego zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy dotyczącej obsługi Nieruchomości. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Zbywcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zainteresowanych wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w przedmiotowych Objaśnieniach MF, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP/przedsiębiorstwo.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła sprzedaż prawa własności Gruntu, prawa własności Budynku i Budowli na nim posadowionych oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

a)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. w zakresie wynajmu).

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT.

b)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Grunt wskazany w opisie zdarzenia przyszłego jest zabudowany Budynkiem i Budowlami, tym samym dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

c)Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.

W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14, wskazano, iż „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. […] Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia […]”.

Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o.

W ocenie Trybunału, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do oddania budynku/budowli do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” – od pierwszego zasiedlenia przedmiotowej Nieruchomości do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Budynek i Budowle znajdujące się na Gruncie zostały oddane do użytkowania w październiku 2022 r., natomiast wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń magazynowych w Budynku nastąpiło w sierpniu 2023 r.

Dodatkowo, jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, od dnia przyjęcia Budynku i Budowli do użytkowania Zbywca ponosił wydatki na ich ulepszenie, których kwota przekroczyła 30% wartości początkowej tych obiektów. Konsekwentnie, w sierpniu 2023 r. doszło z tego tytułu do tzw. „ponownego pierwszego zasiedlenia”, co oznacza, iż od tego dnia do dnia planowanej Transakcji upłyną dwa lata.

W konsekwencji do dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdy dokonujący dostawy i nabywca złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca, będą na dzień Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Jeśli zatem Zbywca i Nabywca złożą w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a lub b i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości, to zwolnienie z podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 nie znajdzie zastosowania.

d)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jak zatem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że są spełnione łącznie warunki opisane w pkt. a i b powyżej.

Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ co najmniej 2 lata przed Transakcją doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

e)Sprzedaż i przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego naniesień znajdujących się poza Gruntem

Dodatkowo, poza granicami Gruntu znajdują się należące do Sprzedającego naniesienia: (i) przyłącza kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (z wylotem do rowu) i związana z nimi infrastruktura techniczna, (ii) pylon reklamowy, (iii) przyłącze SN i (iv) fragment ogrodzenia. Ww. naniesienia miesząc się w definicji „Budowli” wprowadzonej na potrzeby wniosku.

Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego wymienione powyżej naniesienia znajdujące się poza Gruntem, nie nabędzie natomiast gruntu, na którym znajdują się te naniesienie, gdyż grunt ten nie należy do Sprzedającego. Oznacza to, iż Kupujący nabędzie od Sprzedającego nakłady stanowiące inwestycję na obcym gruncie. W praktyce przyjmuje się, iż w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel w związku z tym takie zbycie nie stanowi odpłatnej dostawy towarów, a powinno być traktowane jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym taka czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Analogiczne stanowisko zajął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 24 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.501.2024.3.MPU.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a Ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Po złożeniu powyższego oświadczenia Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT w całości na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego – zdaniem Wnioskodawców – po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (we wniosku pytania nr 1-3) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel [...].

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Jak stanowi art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia z aportem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem aportu, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już powyżej wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Przy tym punktem odniesienia jest tutaj rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim, w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wątpliwości Wnioskodawców w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą, m.in. tego czy opisana transakcja podlega opodatkowaniu jako zbycie składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (pytanie nr 1);

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa oraz orzecznictwem TSUE, i analizując go w kontekście zadanego we wniosku pytania nr 1, wskazać należy, że przedmiotem dostawy w ramach Transakcji nie będzie zbycie ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedmiotem Transakcji będzie:

- Nieruchomość (prawo własności działek wraz z opisanymi naniesieniami)

- wszelkie inne prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”);

- wszelkie prawa i obowiązki związane z zabezpieczeniami wykonania zobowiązań najemców zgodnie z Umowami Najmu (w szczególności gwarancjami bankowymi, oświadczeniami o poddaniu się egzekucji i kaucjami gotówkowymi);

- majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynku oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Zbywca jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

- własność nośników, na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

- prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynku oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

- prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynku;

- dokumentację techniczną i budowlaną z funkcjonowaniem Nieruchomości;

- dokumentację prawna dotycząca Nieruchomości, w szczególności Umowy Najmu a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń.

Natomiast planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Gruntu i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami.

W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, a także że w wyjątkowych przypadkach – np. gdyby rozwiązanie lub wypowiedzenie umowy wiązało się z istotnymi karami finansowymi - może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów).

W ramach badania stanu prawnego, technicznego oraz kwestii podatkowych, komercyjnych i ESG związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- wierzytelności Zbywcy;

- zobowiązania Zbywcy (m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania, z zastrzeżeniem zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu lub umów o roboty budowlane w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców);

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how;

- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów z dostawcami usług);

- umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości w tym umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, umowy serwisowe związane z Nieruchomością (przykładowo: umowa o usługi zarządzania Nieruchomością, tj. „property management agreement”);

- polisy ubezpieczeniowe;

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- ruchomości;

- środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, dokumentacja podatkowa i inne dokumenty (handlowe, korporacyjne), związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości, w tym Budynku, Umów Najmu, zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców z Umów Najmu oraz wykonawców prac budowlanych oraz dokumentacji finansowej i księgowej niezbędnej do eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości;

- należności podatkowe Zbywcy;

- tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Przedmiot Transakcji nie będzie obejmowała szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, zwłaszcza innych nieruchomości, na których realizowany jest proces inwestycyjny. Transakcja nie będzie dotyczyła także zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak bowiem wynika z wniosku, zasadniczym przedmiotem transakcji jest opisana Nieruchomość oraz składniki niematerialne z nią związane. Przy czym przedmiotem transakcji nie będzie umowa na usługi zarządzania nieruchomością (tzw. usługi property management). Na dzień Transakcji umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego. Przedmiotem transakcji nie będą również inne składniki majątkowe które wraz Nieruchomości tworzyłyby funkcjonalna całość zdolną do prowadzenia samodzielnej działalności. Ponadto jak wynika z wniosku Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Mając na uwadze przedmiot transakcji nie można uznać ze mamy do czynienia ze zbycie ZCP.

Tym samym czynność sprzedaży Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji opisana transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą przepisom ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie objętym pytaniem nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przepisu art. 43 ust. 10a ustawy wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że przepisy ustawy oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „budynku”, budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Według art. 3 pkt 1 Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W myśl art. 3 pkt 2 Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli, należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Dodatkowo należy również zauważyć, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w świetle art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W oparciu o art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (w tym zbycie użytkowania wieczystego), na którym są one posadowione, grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Państwa pytanie nr 2 dotyczą opodatkowania dostawy Nieruchomości, na którą składają się działki (Grunt) Budynki, Budowle. Podali Państwo, że do Budowli zalicza się również:

- przyłącza kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (z wylotem do rowu) i związanej z nimi infrastruktury technicznej położonych na działce nr (…), jednak służących do obsługi Nieruchomości, na rzecz Sprzedającego została w tym zakresie ustanowiona służebność gruntowa na podstawie aktu notarialnego z dnia 8 października 2024 r., (…),

- przyłącze SN, zlokalizowane na działce ewidencyjnej (…).

W uzupełnieniu Spółka doprecyzowała, że poza granicami Gruntu nie znajdują się naniesienia, które zostały wymienione na stronie nr 4 oraz nr 26 Wniosku: fragment ogrodzenia, które przebiega przez działkę nr (…), pylon reklamowy, położony na działce nr (…) i w konsekwencji przedmiotowe elementy nie będą przedmiotem Transakcji.

W zakresie Budowli opisanych we Wniosku, podali Państwo, że:

-parking dla ciężarówek („truck court”) zlokalizowany na działkach ewidencyjnych nr (…);

-miejsca postojowe zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr (…);

-ogrodzenie zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr(…);

-stacja ładowania pojazdów elektrycznych zlokalizowana na działce ewidencyjnej nr (…);

- stanowią w świetle Prawa Budowlanego urządzenia budowlane (tj. zgodnie z art. 3 pkt 9 tej ustawy urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki).

Przedmiotowe urządzenia budowlane należy traktować jako elementy funkcjonalnie związane z Budynkami zlokalizowanymi na Nieruchomości (stanowiących budynki w świetle Prawa Budowlanego) zapewniające możliwość korzystania z Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem.

Treść wniosku wskazuje, że przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość zabudowana. Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu zabudowane są Budynkami lub Budowlami w rozumieniu prawa budowlanego. Zbywca nabył działki niezabudowane. Budynek oraz Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynku i Budowli. Sprzedający bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynku oraz Budowli do czynności opodatkowanych VAT. Do daty sprzedaży upłyną 2 lata od momentu zasiedlenia wszystkich budynków i budowli.

Zatem w odniesieniu do budynków i budowli w rozumieniu prawa budowlanego będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynku oraz budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Ww. zwolnieniem będą objęte również wszystkie urządzenia budowlane które są związane budynkami i budowlami, w tym również te znajdujące się poza gruntem.

W konsekwencji dostawa działek na których są Budynki oraz budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Natomiast w sytuacji gdy Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10), to w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10.

Wskazali Państwo także, że na Gruncie znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych oraz stacja (…) należąca do podmiotu trzeciego.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W świetle art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Jeśli więc znajdujące się na działce części infrastruktury przesyłowej należącej do przedsiębiorstw przesyłowych, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest obiekt niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany, a naniesienia podmiotów trzecich nie są przedmiotem dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy czym podkreślenia wymaga, że bez względu na powyższe w niniejszej sprawie na działkach będących Przedmiotem Transakcji posadowione są również Budynki i/lub Budowle, które są Państwa własnością, zatem wskazane naniesienia, które również znajdują się na gruncie i stanowią własność innych podmiotów, nie zmienią w tym wypadku charakteru tych działek i ostatecznie sprzedaż Nieruchomości w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie objętym pytaniem nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, który stanowi, że:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak Wskazano Powyżej, zbycie Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Przedstawione we wniosku okoliczności sprawy wskazują, że Nabywca zamierza prowadzić wynajem Nieruchomości, działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Oznacza to, że Nabywca, jako podatnik VAT czynny, będzie wykorzystywał nabyty przedmiot Transakcji do czynności opodatkowanych, dających pełne prawo do odliczenia VAT. W tej sytuacji Nabywcy będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu dokonaj Transakcji. Natomiast w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu różnicy podatku.

Ponadto wskazać należy, że zwrot podatku następuje, gdy przeprowadzone przez naczelnika urzędu skarbowego czynności wykażą zasadność tego zwrotu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie objętym pytaniem nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (we wniosku pytanie nr 4) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb Ordynacji podatkowej. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.