Interpretacja indywidualna z dnia 17 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.795.2025.2.MG

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 29 września 2025 r. (data wpływu 6 października 2025 r.) oraz pismem z 31 października 2025 r. (data wpływu 7 listopada 2025 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.B.

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• C.B.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.B. (Pan - jako Zainteresowany będący stroną postępowania)

Stan faktyczny:

Jest Pan wspólnikiem spółki jawnej (....) (NIP (…)) od 2011 roku. tj. od czasu jej założenia i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej jako osoba fizyczna, nie jest Pan także zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Polski, polegającą na wynajmie powierzchni na cele biurowe i handlowe i jest czynnym podatnikiem VAT. Udziałowcami są:

• A.B. (Pan - jako Zainteresowany będący stroną postępowania) - udział 50%,
• C.B. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) - udział 50%.

Spółka jest właścicielem kilku budynków oraz działek gruntu i użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym przedmiotowe nieruchomości są położone. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. Budynki, grunty i prawa wieczystego użytkowania są środkami trwałymi spółki i podlegają amortyzacji zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Spółka jako wynajmujący jest zobowiązana do różnych czynności na rzecz najemców, np. zapewnienia dostaw mediów, dojazdu do budynków, czystości parkingów i powierzchni wspólnych, ubezpieczenia nieruchomości, wykonania przeglądów budowlanych, remontów, itp. Spółka przede wszystkim jest aktywna w wynajmie nieruchomości w celu pozyskania najemców. Prowadzenie księgowości i rozliczenia podatkowe zleca zewnętrznemu usługodawcy.

Ponadto jest Pan wraz z żoną właścicielem (ustawowa wspólność majątkowa) nieruchomości niezabudowanych, są to grunty rolne położone w gminie (...). Działki nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Możliwe, że część gruntu zostanie w przyszłości sprzedana. Na tę okoliczność jest złożony wniosek o interpretację indywidualną w sprawie podatku VAT. Wniosek wysłany 6 sierpnia 2025 r.

Aktualnie planują Państwo kupić we wspólności małżeńskiej pokoje hotelowe od spółki zajmującej się budową i sprzedażą pokoi hotelowych. Chcą Państwo zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać je w najem w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

C.B. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania)

Stan faktyczny:

Jest Pani wspólnikiem spółki jawnej (...) (NIP (…)) od 2011 roku, tj. od czasu jej założenia. Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Polski, polegającą na wynajmie powierzchni na cele biurowe i handlowe i jest czynnym podatnikiem VAT. Udziałowcami są:

• A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania) - udział 50%,
• C.B. (Pani jako Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) - udział 50%.

Spółka jest właścicielem kilku budynków oraz działek gruntu i użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym przedmiotowe nieruchomości są położone. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. Budynki, grunty i prawa wieczystego użytkowania są środkami trwałymi spółki i podlegają amortyzacji zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spółka jako wynajmujący jest zobowiązana do różnych czynności na rzecz najemców, np. zapewnienia dostaw mediów, dojazdu do budynków, czystości parkingów i powierzchni wspólnych, ubezpieczenia nieruchomości, wykonania przeglądów budowlanych, remontów, itp. Spółka przede wszystkim jest aktywna w wynajmie nieruchomości w celu pozyskania najemców. Prowadzenie księgowości i rozliczenia podatkowe zleca zewnętrznemu usługodawcy.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej jako osoba fizyczna. Jest Pani zarejestrowanym podatnikiem VAT, osiąga Pani przychody z najmu prywatnego - wynajmuje Pani budynki gospodarcze w miejscowości (...), będące Pani własnością na cele użytkowe. Posiada Pani interpretację indywidualną w sprawie nieruchomości w (...): 0115-KDIT.4011.196.2017.1.

Ponadto jest Pani wraz z mężem właścicielką (ustawowa wspólność majątkowa) nieruchomości niezabudowanych, są to grunty rolne położone w gminie Z. Działki nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Możliwe, że część gruntu zostanie w przyszłości sprzedana. Na tę okoliczność jest złożony wniosek o interpretację indywidualną w sprawie podatku VAT. Wniosek wysłany 6 sierpnia 2025 r.

Aktualnie planują Państwo kupić we wspólności małżeńskiej pokoje hotelowe od spółki zajmującej się budową i sprzedażą pokoi hotelowych. Chcą Państwo zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać je w najem w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Stroną umowy najmu będą Państwo oboje - jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

Przychody z najmu pokoi hotelowych będą Państwo rozliczać osobno, nie złożyliście Państwo i nie planujecie składać oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jedno z Państwa.

Państwo jako wynajmujący nie będziecie zatrudniać pracowników do obsługi najmu. Zapisy umowy przewidują, że D. S.A. jako najemca pokoju hotelowego i operator hotelu będzie świadczyć na Państwa rzecz m in. poniżej wymienione usługi.:

• dokonywać czynności zmierzających do wyszukania osób zainteresowanych odpłatnym używaniem lokalu,
• dokonywać przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy: najmu, podnajmu (długookresowego, krótkookresowego, okazjonalnego), umowy o świadczenie usług zakwaterowania, w tym dokonywanie czynności zapewniających utrzymanie lokalu w należytym stanie („w gotowości”) do używania, (kontrola czystości, kontrola i uruchamianie mediów),
• dokonywać zabiegów marketingowo-sprzedażowych, mających na celu znalezienie klientów,
• prezentować oferty oraz prezentować lokal osobom zainteresowanym jego wynajęciem,
• udostępniać lokal na potrzeby kontroli technicznej,
• organizować serwis techniczny w celu usunięcia wszelkich usterek,
• koordynować naprawy i remonty oraz współpracę z ekipami remontowo-budowlanymi,
• negocjować warunki umów,
• przygotowywać dokumenty dotyczące nieruchomości oraz przygotowywać umowy,
• pobierać i rozliczać opłaty za lokal,
• rozliczać koszty i przychody całego hotelu oraz wystawiać w Waszym imieniu faktury dla najemcy lokalu hotelowego,
• kontrolować wyposażenie lokalu oraz doradztwo w wyposażeniu lokalu,
• windykować należności,
• sprzątać pokój hotelowy.

Na terenie hotelu będzie funkcjonowała recepcja, obsługująca gości hotelowych.

Dodatkowo informują Państwo, że D. S.A. jako operator hotelu dysponuje salami konferencyjnymi, obiektami SPA & Wellness, rekreacyjno-sportowymi i gastronomicznymi. Goście hotelowi mogą z nich korzystać, jeśli wyrażą takie życzenie, jednak świadczenie takich usług regulować będzie umowa zawarta między D. S.A. a gościem hotelowym.

Umowy najmu zostaną zawarte z D. S.A., która jest spółką akcyjną. Nie są Państwo akcjonariuszami D. S.A. ani osobami związanymi z prowadzeniem spraw spółki ani osobami związanymi z jej reprezentacją.

Nie są Państwo i nie będą Państwo akcjonariuszami spółki D. S.A. Nie zajmują się Państwo i nie będą się Państwo zajmować prowadzeniem spraw spółki ani jej reprezentacją.

Planują Państwo kupić pokoje hotelowe od spółki D. S.A. - ta sama spółka będzie od Państwa te pokoje wynajmować i będzie operatorem hotelu, w którym będą Państwo posiadać pokoje hotelowe. Nie są Państwo i nie będą Państwo akcjonariuszami D. S.A. ani osobami związanymi z prowadzeniem spraw spółki ani jej reprezentantami. Dane spółki: D. S.A. z siedzibą w (...), KRS: (…), NIP: (…), adres: (…), (…).

Pytanie

Czy planowane oddanie w najem lokali hotelowych mogą Państwo rozliczać zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem prywatny), czy powinni Państwo najem tych lokali traktować jako przychody wg art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (działalność gospodarcza)?

Państwa stanowisko

Własne stanowisko - dotyczy obojga małżonków.

Państwa zdaniem przychody uzyskane z najmu lokali hotelowych mogą stanowić źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i mogą być opodatkowane w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Nieruchomości te będą stanowić źródło dochodu biernego jak, np. obligacje, fundusze inwestycyjne, przynoszącego zyski w związku z samym tylko prawem własności. Traktują Państwo tą sytuację jako lokatę kapitału i sposób na inwestowanie, podobnie jak przy zakupie obligacji skarbowych. Wszelkie czynności związane z wynajmem pokoi hotelowych, ich sprzątaniem, remontem, wymiana wyposażenia i rozliczanie uzyskanego dochodu na m² powierzchni całego hotelu, itp. prowadzić będzie spółka, od której zakupiliście Państwo te lokale. Także ta spółka będzie w Państwa imieniu fakturować usługę wynajmu pokoi. Państwo jako właściciele poza zainwestowaniem środków nie będziecie wykonywać żadnych czynności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub jako odrębne źródło przychodów - najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że są Państwo wspólnikami spółki jawnej. Spółka prowadzi działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie powierzchni na cele biurowe i handlowe. Spółka jest właścicielem kilku budynków oraz działek gruntu i użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym przedmiotowe nieruchomości są położone. Spółka prowadzi działalność w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. Budynki, grunty i prawa wieczystego użytkowania są środkami trwałymi spółki i podlegają amortyzacji zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pani, jako Zainteresowana niebędąca strona postępowania, osiąga przychody z najmu prywatnego - wynajmuje Pani budynki gospodarcze, będące Pani własnością na cele użytkowe. Aktualnie planują Państwo kupić we wspólności małżeńskiej pokoje hotelowe od spółki zajmującej się budową i sprzedażą pokoi hotelowych. Chcą Państwo zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać je w najem w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Stroną umowy najmu będą Państwo oboje - jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Przychody z najmu pokoi hotelowych będą Państwo rozliczać osobno, nie złożyliście Państwo i nie planujecie składać oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jedno z Was. Państwo jako wynajmujący nie będziecie zatrudniać pracowników do obsługi najmu. Zapisy umowy przewidują, że spółka S.A. jako najemca pokoju hotelowego i operator hotelu będzie świadczyć na Państwa rzecz m in. poniżej wymienione usługi.:

• dokonywać czynności zmierzających do wyszukania osób zainteresowanych odpłatnym używaniem lokalu,
• dokonywać przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy: najmu, podnajmu (długookresowego, krótkookresowego, okazjonalnego), umowy o świadczenie usług zakwaterowania, w tym dokonywanie czynności zapewniających utrzymanie lokalu w należytym stanie („w gotowości”) do używania, (kontrola czystości, kontrola i uruchamianie mediów),
• dokonywać zabiegów marketingowo-sprzedażowych, mających na celu znalezienie klientów,
• prezentować oferty oraz prezentować lokal osobom zainteresowanym jego wynajęciem,
• udostępniać lokal na potrzeby kontroli technicznej,
• organizować serwis techniczny w celu usunięcia wszelkich usterek,
• koordynować naprawy i remonty oraz współpracę z ekipami remontowo-budowlanymi,
• negocjować warunki umów,
• przygotowywać dokumenty dotyczące nieruchomości oraz przygotowywać umowy,
• pobierać i rozliczać opłaty za lokal,
• rozliczać koszty i przychody całego hotelu oraz wystawiać w Waszym imieniu faktury dla najemcy lokalu hotelowego,
• kontrolować wyposażenie lokalu oraz doradztwo w wyposażeniu lokalu,
• windykować należności,
• sprzątać pokój hotelowy.

Na terenie hotelu będzie funkcjonowała recepcja, obsługująca gości hotelowych. Dodatkowo informują Państwo, że spółka S.A. jako operator hotelu dysponuje salami konferencyjnymi, obiektami SPA & Wellness, rekreacyjno-sportowymi i gastronomicznymi. Goście hotelowi mogą z nich korzystać, jeśli wyrażą takie życzenie, jednak świadczenie takich usług regulować będzie umowa zawarta między spółką S.A. a gościem hotelowym.

Opierając się więc na:

• Państwa oświadczeniu, z którego wynika m.in., że zachowają Państwo pokoje w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddadzą je Państwo w najem w ramach zarządzania majątkiem prywatnym,
• treści uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21,

- stwierdzam więc, że uzyskiwane z najmu opisanych pokoi hotelowych przychody powinni Państwo kwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych(tzw. najem prywatny).

Tym samym przychody, jakie Państwo uzyskają ze wskazanego źródła będą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.