Interpretacja indywidualna z dnia 5 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.514.2025.4.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 4 i 14 listopada 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) („Kupujący”, „Nabywca”)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Sp. z o. o. („Sprzedający”, „Zbywca”)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

I. Zainteresowani i planowana transakcja.

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) z siedzibą w (…) jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz specjalistycznych robót budowlanych. W świetle powyższego, główny profil działalności Zbywcy ma charakter deweloperski.

(…) (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) z siedzibą w (…) jest funduszem inwestycyjnym, którego głównym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Celem Nabywcy jest generowanie periodycznych przychodów na rzecz jej właściciela, w przeważającej mierze z tytułu realizacji umów najmu i długoterminowego zarządzania nieruchomościami. Główny przedmiot działalności Nabywcy jest więc odmienny od dominującej działalności Zbywcy i nie ma charakteru deweloperskiego.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości oraz powiązanych z nieruchomościami aktywów za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Przed podpisaniem Umowy Sprzedaży Zbywca i Nabywca zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję poprzez zawarcie umowy ostatecznie przenoszącej własność Nieruchomości (umowy przyrzeczonej) (dalej: „Umowa Sprzedaży”) do końca (…) r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zainteresowani będą w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

II. Opis Nieruchomości.

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji obejmą:

a) prawo własności działki gruntowej zlokalizowanej w (…):

- działka o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…)

(dalej: „Grunt”);

b) prawo własności budynków zlokalizowanych na Gruncie:

- hali magazynowej z częścią socjalno-biurową wraz z niezbędną infrastrukturą,

- dwóch budynków niemieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą,

(dalej: „Budynki”);

c) prawo własności budowli i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie:

- instalacji wodociągowej,

- wiaty,

- powierzchni utwardzonej,

- zbiornika przeciwpożarowego,

- instalacji kanalizacji sanitarnej,

- instalacji kanalizacji deszczowej,

- instalacji elektrycznej zewnętrznej,

- zbiornika retencyjnego,

(dalej: „Budowle”).

W dalszej części wniosku Grunt, Budynki oraz Budowle są łącznie określane jako „Nieruchomość” lub „Nieruchomości”.

Wszystkie Budynki oraz Budowle, o których mowa we wniosku stanowią budynki oraz budowle w rozumieniu kolejno art. 3 pkt 2 oraz art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane i są trwale związane z Gruntem.

Na Gruncie zostały również ustanowione hipoteki umowne na zabezpieczenie zawartych z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (Dalej: „Bank”) umów: Umowy Kredytu Budowlanego Nr (…), Umowy Kredytu Inwestycyjnego Nr (…), Umowy Kredytu Obrotowego Odnawialnego nr (…) z (…) r. oraz Umowy Ramowej Zawierania i Wykonywania Transakcji Pochodnych nr (…) z (…) r., tj. hipoteka umowna do kwoty (…) EUR ((…) euro), hipoteka umowna do kwoty (…) EUR ((…) euro) oraz hipoteka umowna do kwoty (…) EUR ((…) euro), przy czym Zbywca poinformował o złożeniu do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla Gruntu wniosku o wykreślenie hipoteki umownej do kwoty (…) EUR z powodu wygaśnięcia zabezpieczonej nią wierzytelności, wniosek został zarejestrowany (…) r. pod numerem (…).

Według najlepszej wiedzy Stron, poza wymienionymi powyżej Budynkami oraz Budowlami, na Gruncie nie ma innych budowli, instalacji lub naniesień, które są własnością Sprzedającego lub stron trzecich, z wyłączeniem elementów infrastruktury użytkowej, które nie są własnością Sprzedającego i nie będą przedmiotem Transakcji.

Grunt, na którym znajdują się Budynki oraz Budowle, jest przeznaczony na tereny produkcyjne, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)” w (…).

(…) r. Starosta (…) wydał na rzecz Zbywcy decyzję nr (…) zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę hali magazynowej wraz z częścią socjalno-biurową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce ewidencyjnej nr(…), położonej w obrębie ewidencyjnym (…), miasto (…), tj. na Gruncie. Decyzja ta została następnie zmieniona decyzją nr (…) z (…) r., wydaną przez Starostę (…), w przedmiocie zezwolenia na realizację rozszerzonego projektu budowlanego obejmującego budowę m.in.: hali magazynowej wraz z częścią socjalno-biurową, portiernią, wiatami, zbiornikiem wody przeciwpożarową oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu (drogi wewnętrzne, place, miejsca parkingowe) oraz rozbiórką budynków na Gruncie.

Następnie, na podstawie decyzji z (…) r., nr (…), wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…), Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji została oddana w całości do użytkowania.

Od momentu oddania Nieruchomości do użytkowania, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, które przekroczyłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej oraz nie planuje ponosić takich wydatków do dnia Transakcji.

III. Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Sprzedający nabył własność Gruntu na podstawie umowy sprzedaży z (…) r., Repertorium A Nr (…) od podmiotu będącego spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według standardowej stawki 23%.

W momencie nabycia Gruntu przez Zbywcę, stanowił on niezabudowaną działkę, tj. nie znajdowały się na nim żadne budynki czy budowle poza sieciami uzbrojenia terenu wraz ze związanymi z nimi urządzeniami, będącymi własnością przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe.

Zbywca zrealizował prace na terenie Nieruchomości i poniósł nakłady inwestycyjne związane z rozpoczęciem procesu budowlanego, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług, z którego Zbywca skorzystał. Nieruchomość jest używana przez Sprzedającego wyłącznie na potrzeby działalności objętej podatkiem od towarów i usług i nie była, nie jest, ani nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nieruchomość jest wykorzystywana jedynie do celów zgodnych z treścią umowy najmu zawartej przez Zbywcę z (…) Sp. z o.o. (…) r. (dalej: „Umowa Najmu”).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, administracyjne, księgowe itd.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta z usług podmiotu powiązanego świadczącego usługi zarządzania nieruchomością (tzw. usługi property management).

IV. Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę. Zawarcie Umowy Sprzedaży zostanie poprzedzone zawarciem przez strony Umowy Przedwstępnej (przewidującej zawarcie Umowy Sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających).

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

- prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umowy Najmu, w tym prawa i obowiązki związane z zabezpieczeniami Umowy Najmu;

- wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z dokumentów na zabezpieczenie Umowy Najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które z natury są nieprzenoszalne. Niemniej jednak Zbywca wyda Kupującemu, w ramach wydania dokumentacji, oryginały oświadczeń dostarczonych przez najemcę);

- prawa autorskie do dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich oraz własność nośników takiej dokumentacji;

- licencje lub sublicencje do oprogramowania dotyczące Nieruchomości;

- wszelkie prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi generalnego wykonawcy na podstawie Umowy o roboty budowlane Nr (…) z (…) r., zawartej w (…) przez Sprzedającego i (…) Sp. z o.o. (dalej: „Wykonawca”) oraz inne prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych przez innych wykonawców;

- wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z dokumentów na zabezpieczenie Umowy o roboty budowlane Nr (…) z (…) r.;

- ruchomości związane z funkcjonowaniem Nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

W ramach badania stanu prawnego, technicznego, środowiskowego oraz kwestii podatkowych i finansowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umowy Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu, lecz w okresie od dnia Transakcji do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umów z dostawcami mediów, stroną tych umów nadal będzie Zbywca. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług.

Zbywca jest stroną umowy o usługi zarządzania Nieruchomością (usługi „property management”), która zostanie rozwiązana lub wypowiedziana przed dokonaniem planowanej Transakcji, nie później niż na dzień planowanej Transakcji lub wygaśnie na dzień planowanej Transakcji. Po Transakcji Nabywca planuje zawrzeć we własnym zakresie umowę o usługi zarządzania Nieruchomością. W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Zbywcy. W tym przypadku zakres i warunki umowy będą poprzedzone negocjacjami z usługodawcą w celu uzgodnienia treści zgodnej ze standardami rynkowymi. Nabywca nie przewiduje, aby przedmiotowa umowa została zawarta na takich samych warunkach, na jakich współpracował z tym usługodawcą Zbywca, w szczególności Nabywca będzie dążył, aby warunki umowy zostały dostosowane do standardowych zapisów tego rodzaju umów stosowanych przez grupę, do której należy Nabywca oraz aby umowa została przygotowana według obowiązującego w grupie Nabywcy wzoru wykorzystywanego dla tego rodzaju umów.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki, a w szczególności nie przeniesie żadnych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- umowy z dostawcami mediów;

- umowy o usługi zarządzania Nieruchomością („property management”) i umowy dotyczące technicznej obsługi nieruchomości zawarte przez Sprzedającego;

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- wierzytelności Zbywcy;

- środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego;

- zobowiązania Zbywcy;

- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Zbywcy;

- koncesje, licencje (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości) i zezwolenia;

- polisa ubezpieczeniowa Nieruchomości;

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

- umowy z pracownikami;

- zakład pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks Pracy, w tym pracownicy Zbywcy.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Umowy Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia Umowy Sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości, kwestii podatkowych, Umowy Najmu.

Przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

V. Okoliczności związane z płatnością ceny planowanej Transakcji oraz dokumentowania planowanej Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Nabywca zobowiązuje się zapłacić Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena Nieruchomości będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży oraz w związku ze zbyciem Nieruchomości. Cena będzie płatna w EUR, a kwota podatku od towarów i usług – jeśli Transakcja będzie podlegała podatkowi od towarów i usług – będzie płatna w PLN. W Umowie Sprzedaży zostanie wykazany podział ceny pomiędzy Grunt, Budynek i Budowle oraz ruchomości.

Strony dokonają rozliczenia czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością w szczególności za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja, według ustalonych przez Strony procedur.

Ponadto, zgodnie z ustaleniami w Umowie Przedwstępnej zostaną zawarte zobowiązania Zbywcy i Nabywcy do zawarcia Umowy Sprzedaży, które będą uzależnione od spełnienia szeregu warunków zawieszających lub zrzeczenia się przez Nabywcę z danych warunków do określonej daty. W szczególności niektóre warunki zawieszające będą zastrzeżone na rzecz Nabywcy. Jeżeli warunki zawieszające nie zostaną spełnione lub przykładowo Nabywca nie zrzeknie się tych warunków do określonej daty, każda ze Stron będzie miała prawo odstąpić od Umowy Przedwstępnej.

VI. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków nastąpi zatem przede wszystkim wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

W uzupełnieniach wniosku wskazali Państwo, że elementy infrastruktury, które nie są własnością Sprzedającego, są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, i ich własność nie zostanie w ramach transakcji przeniesiona na rzecz Nabywcy (elementy infrastruktury, które nie są własnością Sprzedającego nie stanowią przedmiotu transakcji, Nabywca nie będzie więc stroną transakcji umowy sprzedaży w tym zakresie).

Strony rozważają kilka dopuszczalnych prawem wariantów przeprowadzenia transakcji, w tym zarówno zawarcie umowy przedwstępnej poprzedzającej umowę sprzedaży, jak i pominięcie etapu umowy przedwstępnej i bezpośrednie zawarcie stosownej umowy sprzedaży. Na obecnym etapie nie przesądzono jeszcze wyboru konkretnego scenariusza, jednak każdy z nich docelowo prowadzić będzie do dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości, nie wpłynie to w jakikolwiek sposób na zakres transakcji i jej przedmiot.

Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w związku z opodatkowaniem podatkiem o towarów i usług dostawy Nieruchomości, jej nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, jej nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, w Państwa opinii, sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, ze względu na obligatoryjne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, jej nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą - przy umowie sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza zawrzeć z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedający) umowę sprzedaży działki zabudowanej Budynkami oraz Budowlami, określonej we wniosku jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.590.2025.3.JSU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- przedmiot transakcji na moment zawierania umowy sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług; transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku;

- sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-3.4012.590.2025.3.JSU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.