Interpretacja indywidualna z dnia 4 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.735.2025.4.SKJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

• sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jest nieprawidłowe,
• sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie czynnością zwolnioną od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 listopada 2025 r. (data wpływu 3 listopada).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

a. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, posiadającą w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy (dalej: „Wnioskodawczyni”).

b. Wnioskodawczyni od 1992 r. do 2023 r. prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą w branży (...) (dalej: „JDG”). W sierpniu 2023 r. nastąpiło przekształcenie JDG w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”).

c. W 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w (…), o powierzchni ok. (…) tys. m² (dalej: „Nieruchomość”). Pomiędzy małżonkami występował ustrój wspólności majątkowej. Małżeństwo nabyło Nieruchomość w drodze aktu notarialnego, jako osoby prywatne. Niemniej, w akcie widnieje wzmianka o zakupie Nieruchomości w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię (JDG).

W związku z powyższym, zakup Nieruchomości nastąpił z VAT (22%). Od wartości Nieruchomości nie były dokonywane bilansowe i podatkowe odpisy amortyzacyjne (nieruchomość gruntowa). Nieruchomość została ujęta w księgach rachunkowych JDG jako środek trwały w budowie.

d. W sierpniu 2014 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni. Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonego w kwietniu 2017 r., udział (1/2) w prawie wieczystego użytkowania gruntu po mężu Wnioskodawczyni odziedziczyło na mocy testamentu dwoje dzieci małżonków, po 1/4 każde (dalej: „Dzieci”). Wnioskodawczyni zachowała swój udział 1/2.

Informacje dotyczące Nieruchomości.

e. Teren, na którym usytuowana jest Nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

f. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów oznaczenie użytków i klas w przypadku Nieruchomości jest następujące: B - tereny mieszkaniowe, Bz - tereny rekreacyjno - wypoczynkowe, N - nieużytki, Tk - tereny kolejowe.

g. Na Nieruchomości ustanowiono:

i. służebność gruntową drogi koniecznej - droga utwardzona, stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana przez podmiot trzeci w roku 2008 (tj. przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię);

ii. służebność polegającą na prawie przeprowadzenia sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej oraz zapewnieniu dostępu do sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej, celem jej wymiany, rozbudowy, modernizacji, naprawy oraz usuwania awarii, wybudowana przez podmiot trzeci - przeprowadzenie sieci pod służebnością drogową z pkt (i). Opłata za służebność została uiszczona jednorazowo w 2019 roku na rzecz Wnioskodawczyni (poza JDG).

h. Powyższe służebności zostały ustanowione na rzecz podmiotu trzeciego, tj. niepowiązanego z Wnioskodawczynią, Dziećmi ani Spółką.

i. Dodatkowo, na Nieruchomości znajdują się:

i. światłowód oraz naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne). Opłata za przeciągnięcie światłowodu oraz wybudowanie studzienki została uiszczona jednorazowo przez ww. podmiot w 2022 roku na rzecz Wnioskodawczyni (poza JDG);

ii. linię sieci energetycznej i słup, wybudowane przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, wykorzystywane przez podmiot trzeci;

iii. na obrzeżach Nieruchomości: linia sieci energetycznej (eS, eSA), telekomunikacyjnej (tD) oraz wodociągowej (w tym studnia). Sieci istniały w momencie nabycia Nieruchomości (lit. c powyżej);

iv. betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG Wnioskodawczyni ok. roku 2006 (ujawnione w księgach JDG jako inwestycja w toku).

j. Na Nieruchomości nie znajdują się inne ograniczone prawa rzeczowe / naniesienia, niż wskazane w lit. g - i powyżej.

Wycofanie Nieruchomości z JDG.

k. Pomimo nabycia Nieruchomości na cele prowadzenia przez Wnioskodawczynię JDG, Wnioskodawczyni podkreśla, że na Nieruchomości nigdy nie prowadziła faktycznej działalności gospodarczej w ramach JDG (działalności (...)).

Na JDG Wnioskodawczyni były wystawiane faktury (związane z pracami ziemnymi, projektowymi), jednak wydatki dokumentowane tymi fakturami nie były zaliczone do kosztów uzyskania przychodów JDG. Wnioskodawczyni dokonywała odliczenia VAT naliczonego z tytułu ww. faktur, jednak ostatnie takie przypadki miały miejsce ponad 10 lat temu.

l. Ponadto, w koszty uzyskania przychodów Wnioskodawczyni wliczała wyłącznie podatek od nieruchomości oraz opłatę za użytkowanie wieczyste Nieruchomości. Od 2014 r. jedynie połowa ww. opłat była wliczana w koszty podatkowe JDG.

Podatek od nieruchomości był uiszczany według zasad przewidzianych dla JDG do roku wycofania Nieruchomości z ksiąg rachunkowych JDG (tj. do 31 grudnia 2020 r.). Po tej dacie podatek od nieruchomości był uiszczany według zasad obowiązujących dla osób fizycznych.

m. W związku z faktem, że Wnioskodawczyni nie prowadziła (zgodnie z pierwotnym zamiarem) działalności (...) (w ramach JDG) na terenie Nieruchomości, po śmierci męża zdecydowała się na wycofanie Nieruchomości z JDG. W konsekwencji, 31 grudnia 2020 r. Wnioskodawczyni wycofała z ewidencji środków trwałych JDG Nieruchomość, a wszelkie przypadające na nią opłaty związane z utrzymaniem Nieruchomości, ponosiła już z majątku prywatnego.

n. Powodem wycofania Nieruchomości z JDG był jednocześnie rozwój działalności (...) Wnioskodawczyni, w związku z którym Wnioskodawczyni planowała w przyszłości przekształcenie JDG w Spółkę (co ostatecznie nastąpiło w roku 2023). Wiedząc, że działalność (...) Wnioskodawczyni będzie dalej prowadzić poza terenem Nieruchomości (oraz nie będzie prowadzić jak dotychczas żadnej innej działalności na terenie Nieruchomości), Wnioskodawczyni dążyła do tego, aby w majątku Spółki nie znalazła się Nieruchomość.

Wydane dokumenty dotyczące Nieruchomości.

o. Na przestrzeni lat w stosunku do Nieruchomości wydane zostały następujące dokumenty:

i. decyzja o warunkach zabudowy dla budynku usługowego - decyzja wydana w 2011 r. na rzecz Wnioskodawczyni prowadzącej JDG;

ii. decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowego - decyzja wydana w 2012 r. na rzecz Wnioskodawczyni i jej małżonka (jako osób prywatnych);

iii. pozwolenie na budowę hali magazynowej - decyzja wydana w 2012 r. na rzecz Wnioskodawczyni i jej małżonka (jako osób prywatnych);

iv. decyzja o warunkach zabudowy dla budynku biurowo-usługowego - decyzja wydana w 2017 r., jednak na rzecz niepowiązanej wtedy z Wnioskodawczynią, Dziećmi ani Spółką, spółki kapitałowej;

v. spółka z o.o., w której Wnioskodawczyni posiada udziały, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe (decyzja nie została wydana na dzień złożenia niniejszego wniosku).

p. Wnioskodawczyni przed wycofaniem Nieruchomości z JDG dokonała takich czynności jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, budowa ogrodzenia, założenie dziennika budowy, wystąpienie o zgodę na wycięcie drzew oraz dokonanie nasadzeń drzew zastępczych, wykonanie badania chłonności terenu, instalacja przyłącza energetycznego.

q. W sierpniu 2022 r. Wnioskodawczyni już jako osoba prywatna (nie w ramach JDG) złożyła wniosek o podział geodezyjny Nieruchomości na 6 mniejszych działek (Wnioskodawczyni uzyskała w tym zakresie wstępną decyzję urzędu miasta).

Do ostatecznego podziału Nieruchomości nigdy nie doszło. Wnioskodawczyni zleciła również wykonanie instalacji przyłącza energetycznego oraz trzech operatów szacunkowych. Pierwszy operat szacunkowy został wykonany w związku z ubieganiem się o odszkodowanie za zajęcie przez miasto części Nieruchomości. Drugi operat szacunkowy został wykonany z uwagi na pierwotnie błędne określenie należnego podatku od nieruchomości (postępowanie przed SKO). Trzeci operat szacunkowy został wykonany w celu uzyskania przez Wnioskodawczynię prywatnego (niezwiązanego z JDG) kredytu bankowego (Nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu).

Sprzedaż Nieruchomości i pozostałe aspekty.

r. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż Nieruchomości (swojego udziału (1/2) w prawie do użytkowania wieczystego). Sprzedaż planowana jest na datę przed 31 grudnia 2026 r. Niemniej, Wnioskodawczyni chciałaby uzyskać interpretację również w przypadku sytuacji, kiedy do sprzedaży Nieruchomości dojdzie po ww. dacie (pytanie nr 2 wniosku). Przyczyną planowanej sprzedaży są przede wszystkim wysokie koszty utrzymania Nieruchomości oraz potrzeba zgromadzenia środków na życie w związku z zamiarem przejścia Wnioskodawczyni na emeryturę. Sprzedaż Nieruchomości jest przy tym utrudniona z uwagi na wielkość działki, jak i istniejący plan budowy drogi przez Nieruchomość (planowana droga zabiera znaczną część działki, co jednocześnie obniża wartość Nieruchomości).

Wnioskodawczyni planuje podział Nieruchomości na 2-3 mniejsze działki (w zależności od potrzeb potencjalnych inwestorów). Sprzedaż Nieruchomości bez dokonania jej podziału na mniejsze działki będzie praktycznie niemożliwa.

s. Wnioskodawczyni sprzedała w przeszłości swój udział w kilku innych posiadanych nieruchomościach, jednak w każdym z tych przypadków Wnioskodawczyni nie dokonywała działań przygotowujących nieruchomość do przyszłej sprzedaży, a przede wszystkim nie zakupiła tych nieruchomości wraz z mężem z zamiarem ich przyszłej sprzedaży, a jedynie w celu zabezpieczenia finansowego swojej rodziny. Ponadto, sprzedaż dokonywana była w związku z koniecznością spłaty długów po zmarłym mężu Wnioskodawczyni, zapłaty zaległego podatku od nieruchomości (ok. (...) tys. złotych), w związku z koniecznością zachowania płynności finansowej JDG Wnioskodawczyni z uwagi na odejście jednocześnie ok. (...) pracowników, jak i potrzeby pokrycia studiów córki Wnioskodawczyni na zagranicznej uczelni. Sprzedaż była dokonywana w latach 2018 - 2022. W stosunku do ww. nieruchomości, jak i Nieruchomości, Wnioskodawczyni nie dokonywała działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

t. Wnioskodawczyni posiada również:

i. udziały w nieruchomościach prywatnych (znajdujące się w majątku prywatnym), które wynajmuje Spółce na cele prowadzenia działalności przez tę Spółkę, jak i

ii. udziały w nieruchomościach mieszkalnych. Wszystkie powyższej nieruchomości Wnioskodawczyni posiada wraz z synem i córką (syn i córka odziedziczyli udziały w tych nieruchomościach po śmierci męża Wnioskodawczyni). Nieruchomości z pkt ii nie są wykorzystywane do prowadzenia jakiekolwiek działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie planuje obecnie sprzedaży tych nieruchomości.

u. Wnioskodawczyni otrzymywała i otrzymuje oferty sprzedaży Nieruchomości, jednak nawet jeżeli dochodziło do rozmów z potencjalnymi nabywcami, kończyły się one na wstępnych negocjacjach. Nie zostało też przeprowadzone w imieniu Wnioskodawczyni badanie prawne i podatkowe (tzw. due dilligence) Nieruchomości.

v. Wnioskodawczyni pragnie także wskazać, że możliwe jest, że w przyszłości Nieruchomość zostanie wniesiona do fundacji rodzinnej, która zostanie utworzona przez rodzinę Wnioskodawczyni. Okoliczność ta zdaniem Wnioskodawczyni pozostaje jednak bez znaczenia dla niniejszego wniosku.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. W zakresie podatku od towarów i usług:

a) Czy jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni na moment złożenia wniosku oraz odpowiedzi na Wezwanie, nie była i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni była czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, której przedmiotem działalności była działalność (...), tj. działalności opisanej już we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, od 21 kwietnia 1997 r. do 31 lipca 2023 r. (przekształcenie ww. jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (KRS: (...)), zostało wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego 1 sierpnia 2023 r.). Wnioskodawczyni nie była zarejestrowanym (w tym czynnym) podatnikiem VAT z żadnego innego tytułu.

b) Czy z tytułu wcześniejszych transakcji zbycia nieruchomości była Pani zobowiązana do rejestracji jako podatnik VAT?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie dokonywała rejestracji jako podatnik VAT z tytułu wcześniejszych transakcji zbycia nieruchomości z uwagi na fakt, że sprzedaż była dokonywana z majątku prywatnego a nieruchomości nie były zakupione z zamiarem ich przyszłej sprzedaży, a jedynie w celu zabezpieczenia finansowego rodziny Wnioskodawczyni. Jak zostało wskazane we wniosku: „Wnioskodawczyni sprzedała w przeszłości swój udział w kilku innych posiadanych nieruchomościach, jednak w każdym z tych przypadków Wnioskodawczyni nie dokonywała działań przygotowujących nieruchomość do przyszłej sprzedaży, a przede wszystkim nie zakupiła tych nieruchomości wraz z mężem z zamiarem ich przyszłej sprzedaży, a jedynie w celu zabezpieczenia finansowego swojej rodziny. Ponadto, sprzedaż dokonywana była w związku z koniecznością spłaty długów po zmarłym mężu Wnioskodawczyni, zapłaty zaległego podatku od nieruchomości (ok. (...) tys. złotych), w związku z koniecznością zachowania płynności finansowej JDG Wnioskodawczyni z uwagi na odejście jednocześnie ok. (...) pracowników, jak i potrzeby pokrycia studiów córki Wnioskodawczyni na zagranicznej uczelni. Sprzedaż była dokonywana w latach 2018 - 2022. W stosunku do ww. nieruchomości, jak i Nieruchomości, Wnioskodawczyni nie dokonywała działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia”.

c) Czy z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź: W związku z zakupem Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i podatek ten został odliczony w ramach JDG Wnioskodawczyni.

d) Czy wycofanie Nieruchomości z działalności gospodarczej stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu VAT?

Odpowiedź: Wycofanie Nieruchomości z działalności gospodarczej nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

e) W związku z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego „Wnioskodawczyni planuje podział Nieruchomości na 2-3 mniejsze działki (w zależności od potrzeb potencjalnych inwestorów)”. Proszę wskazać, ile działek jest objętych pytaniem nr 3 wniosku. Jeśli podział jest już dokonany proszę podać numery działek objętych pytaniem nr 3.

Odpowiedź: Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, planowany jest podział Nieruchomości zwiększający szanse na jej sprzedaż, który nie został jeszcze dokonany a Wnioskodawczyni nie jest w stanie przesądzić na moment składania niniejszej odpowiedzi czy Nieruchomość zostanie ostatecznie podzielona np. na 3 działki. Jeżeli liczba działek po podziale okaże się inna niż wskazana we wniosku, Wnioskodawczyni straci moc ochronną interpretacji w związku ze zmianą zdarzenia przyszłego. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawczyni wskazuje, że przedmiotem pytania nr 3 jest Nieruchomość jako jedna działka.

f) Jeśli na moment sprzedaży na Nieruchomości będą znajdowały się budynki/budowle/urządzenia budowlane - w rozumieniu przepisów Prawo budowlane, to proszę odrębnie w stosunku do każdego budynku/budowli będących przedmiotem planowanej sprzedaży wskazać:

• Kiedy budynki/budowle zostały oddane do użytkowania?
• Czy były/będą do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, prosimy wskazać:
• Kiedy i kto je ponosił?
• Czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli lub ich części?
• Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
• Czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle lub ich części były oddane do użytkowania oraz czy w momencie ich sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania ich do używania po dokonanych ulepszeniach?
• Jeżeli wydatki na ulepszenia tych budynków/budowli lub ich części ponosiła inna osoba, to czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi pomiędzy Panią a tą osobą rozliczenie nakładów poniesionych na budynki/budowle lub ich części?

Odpowiedź: Na Nieruchomości znajdują się:

1)droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r., wykorzystywana za opłatą;

2)druga droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r. W 2008 r. na drodze ustanowiono służebność drogi koniecznej a w 2019 r. służebność gruntową (dla sieci gazowej, wodociągowej i elektrycznej);

3)światłowód oraz naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne). Opłata za służebność została uiszczona jednorazowo przez ww. podmiot w 2022 roku na rzecz Wnioskodawczyni (poza JDG);

4)linię sieci energetycznej i słup, wybudowane przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię i wykorzystywane przez podmiot trzeci;

5)linia sieci energetycznej (eS, eSA), telekomunikacyjnej (tD) oraz wodociągowej (w tym studnia). Sieci istniały w momencie nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawczynię;

6)betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG Wnioskodawczyni ok. roku 2006 (ujawnione w księgach JDG jako inwestycja w toku). W stosunku do tego wydatku przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Do momentu składania odpowiedzi na niniejsze wezwanie nie były ponoszone przez Wnioskodawczynię wydatki na ulepszenie wskazanych powyżej naniesień w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ponadto, Wnioskodawczyni prostuje względem wniosku, że na Nieruchomości ustanowiono:

1)służebność drogi koniecznej, w roku 2008 - w odniesieniu do drogi wskazanej w pkt 2 powyżej. Tym samym, Wnioskodawczyni błędnie wskazała we wniosku, że droga z pkt 2 powyżej została wybudowana przez podmiot trzeci w roku 2008 r. W tym roku ustanowiona została służebność, o której mowa w niniejszym punkcie. Budowa i utwardzenie drogi, jak zostało wskazane powyżej, zostało dokonane jeszcze przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię;

2)służebność polegającą na prawie przeprowadzenia sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej oraz zapewnieniu dostępu do sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej, celem jej wymiany, rozbudowy, modernizacji, naprawy oraz usuwania awarii, wybudowana przez podmiot trzeci. Opłata za służebność została uiszczona jednorazowo w 2019 roku na rzecz Wnioskodawczyni (poza JDG) - w odniesieniu do drogi wskazanej w pkt 2 powyżej;

3)służebność za korzystanie ze światłowodu oraz naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci - w odniesieniu do światłowodu oraz naniesienia w postaci studzienki z pkt 3 powyżej.

Ponadto, Wnioskodawczyni zaznacza, jak zostało wskazane we wniosku, że od wartości Nieruchomości nie były dokonywane bilansowe i podatkowe odpisy amortyzacyjne (nieruchomość gruntowa). Nieruchomość została ujęta w księgach rachunkowych JDG jako środek trwały w budowie.

2. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz w zakresie podatku od towarów i usług:

a) Jaki nr działki ma Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży?

Odpowiedź: Numer działki to 1.

b) Czy Nieruchomość będzie przedmiotem sprzedaży czy też przedmiotem wniesienia do fundacji rodzinnej?

Odpowiedź: Nieruchomość ma być przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawczyni wyjaśnia, że ewentualne wniesienie Nieruchomości do Fundacji rodzinnej (jeżeli z jakichś przyczyn w przyszłości nie doszłoby do planowanej, opisanej we wniosku sprzedaży) nie jest przedmiotem wniosku.

c) W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani Nieruchomość od momentu jej wycofania z JDG w 2020 r. przez cały okres posiadania? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać jakie to były cele.

Odpowiedź: Nieruchomość zarówno przed, jak i od momentu jej wycofania z jednoosobowej działalności gospodarczej w 2020 r., tj. przez cały okres posiadania udziału w Nieruchomości, nie była wykorzystywana do żadnych celów, pomimo zamiaru wykorzystywania jej w jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, co też zostało wskazane we wniosku, z wyjątkiem zdarzeń opisanych w akapicie poniżej.

Wyjątek stanowi udostępnienie Nieruchomości w 2015 roku na rzecz podmiotu niepowiązanego za opłatą, w celu zorganizowania na terenie Nieruchomości wydarzenia sportowego (tzw. wrak race). Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej w ww. zakresie (ani pozostali użytkownicy wieczyści Nieruchomości), a wydarzenie to odbyło się parokrotnie jedynie w roku 2015 r., tj. 10 lat temu.

d) Czy Nieruchomość objęta zakresem wniosku była/jest/będzie udostępniana innym osobom/podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

• w jakim okresie (kiedy) Nieruchomość była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?
• na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) Nieruchomość była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?
• czy udostępnienie Nieruchomości było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Odpowiedź: Nieruchomość nie była udostępniana innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, w tym najmu, dzierżawy czy użyczenia lub umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem zdarzeń opisanych w lit. c powyżej. W przyszłości, jak zostało wskazane we wniosku, Nieruchomość ma zostać sprzedana, zatem nie jest planowane jej udostępnienie w ww. rozumieniu.

Ponadto, niektóre naniesienia na Nieruchomości są objęte służebnością, co zostało wskazane w odpowiedzi na pytanie wskazane w lit. f powyżej.

e) Na czyj wniosek oraz w jakim celu została wydana decyzja o warunkach zabudowy z 2017 r. na rzecz niepowiązanej spółki kapitałowej?

Odpowiedź: Analogicznie do odpowiedzi na pytanie nr 1.

f) W jakim celu spółka z o.o., w której posiada Pani udziały wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni zakłada, że pytanie dotyczy następującego fragmentu zdarzenia przyszłego:

„o. Na przestrzeni lat w stosunku do Nieruchomości wydane zostały następujące dokumenty: (v) spółka z o.o., w której Wnioskodawczyni posiada udziały, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe (decyzja nie została wydana na dzień złożenia niniejszego wniosku)”.

Spółka ta wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe, w związku z planowaną zmianą przepisów oraz mającym wejść w życie ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego, które mogłyby uniemożliwić dokonanie zabudowy mieszkalnej dla Nieruchomości. Innymi słowy, Wnioskodawczyni działała w celu zabezpieczenia swoich interesów jako użytkownika wieczystego Nieruchomości - często potencjalni inwestorzy (planujący zakup nieruchomości) żądają, aby w stosunku do Nieruchomości była już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Było to istotne dla Wnioskodawczyni, tym bardziej że jak już wskazała, planowana jest budowa drogi, która ma przebiegać przez Nieruchomość. Wnioskodawczyni oraz pozostali użytkownicy wieczyści Nieruchomości wyrazili zgodę na wystąpienie z ww. wnioskiem.

g) Czy udostępniała Pani Nieruchomość spółce z o.o.? Na podstawie jakiej umowy?

Odpowiedź: Nieruchomość nie była udostępniana spółce, o której mowa w lit. o pkt iv i v zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku.

h) Czy wyraziła Pani zgodę na złożenie ww. wniosków?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na wystąpienie z wnioskami, o których mowa w lit. o pkt iv i v zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku.

i) W jakim celu inicjowała Pani postępowanie o podział Nieruchomości na 6 mniejszych działek?

Odpowiedź: Podział działek Nieruchomości został zainicjowany w celu ułatwienia sprzedaży Nieruchomości, która z uwagi na swój rozmiar oraz planowaną inwestycję drogową, nie stanowiła zachęcającego przedmiotu transakcji. Niemniej, proces ten nigdy nie został zakończony.

j) Jakie czynności Pani podejmowała/będzie podejmowała w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub wyrażała zgodę na wystąpienie z takimi wnioskami, jak zostało już opisane powyżej. Wnioskodawczyni podejmowała kroki dotyczące podziału Nieruchomości, jednak proces ten nigdy nie został zakończony. Powyższe czynności Wnioskodawczyni dokonywała w związku z wymaganiami, które stawiali potencjalni nabywcy Nieruchomości, z którymi ostatecznie nie dochodziło do transakcji lub - tak jak w przypadku odpowiedzi zawartej w lit f. - w celu zwiększenia szans na sprzedaż, biorąc pod uwagę poznane już przez Wnioskodawczynię uwarunkowania rynkowe. Wnioskodawczyni zawarła również umowy z dwoma pośrednikami nieruchomości, którzy zgłosili się do niej samodzielnie wraz z potencjalnym klientem na nabycie Nieruchomości. Umowy te nie posiadają umocowania do samodzielnego działania w imieniu Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni podkreśla, że nie szukała samodzielnie nabywcy, a powyższych czynności dokonywała dlatego, że były one wymuszone praktykami rynkowymi. Bez wykonania tych czynności, tj. dostosowania się do praktyk rynkowych, prawdopodobnie Wnioskodawczyni nie byłaby w stanie znaleźć nawet potencjalnego nabywcy. Wnioskodawczyni nie wyklucza zatem, że jeżeli potencjalny inwestor zgłosi się samodzielnie albo przez ww. pośredników nieruchomości i będzie wymagał do zawarcia umowy sprzedaży wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy albo dokonania podziału Nieruchomości, Wnioskodawczyni będzie zmuszona to zrobić.

Wnioskodawczyni nie podejmowała natomiast innych czynności w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości poza czynnościami przedstawionymi powyżej oraz we wniosku. Wnioskodawczyni będzie uczestniczyć w podejmowaniu decyzji o wyborze konkretnego nabywcy i przeprowadzeniu procesu sprzedaży Nieruchomości.

k) W jaki sposób pozyskała Pani nabywcę Nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie pozyskała jeszcze nabywcy/ów Nieruchomości. Jak zostało wskazane we wniosku, Wnioskodawczyni otrzymywała i otrzymuje oferty sprzedaży Nieruchomości, jednak nawet jeżeli dochodziło do rozmów z potencjalnymi nabywcami, kończyły się one na wstępnych negocjacjach.

l) Czy udzielała Pani/planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku ze sprzedażą Nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności proszę opisać jakie konkretnie czynności podejmował/podejmuje podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku ze sprzedażą Nieruchomości. Przy czym zaznaczam, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego.

Odpowiedź: Do tej pory Wnioskodawczyni zawarła umowy z pośrednikami nieruchomości, którzy zgłosili się do niej samodzielnie. Umowy te nie posiadają umocowania do samodzielnego działania w imieniu Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie wyklucza, że udzieli pełnomocnictwa adwokatowi lub radcy prawnemu chociażby w celu prawidłowego sporządzenia umowy sprzedaży (czy umowy przedwstępnej). Innymi słowy, Wnioskodawczyni nie wyklucza skorzystania z pomocy profesjonalnego doradcy, który pomoże jej zabezpieczyć jej interesy i majątek w procesie sprzedaży Nieruchomości.

m) Czy przed sprzedażą Nieruchomości zawarła/zawrze Pani z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni uwzględnia możliwość zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli okoliczność ta wpłynie na zwiększenie szans sprzedaży Nieruchomości na rzecz potencjalnego nabywcy oraz zabezpieczenie jej interesów.

n) Jeśli zawarła/zawrze Pani z nabywcą umowę przedwstępną, to należy wskazać:

• jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej, ciążyły/ciążą/będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?
• czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Z uwagi na brak umowy przedwstępnej sprzedaży na moment składania niniejszej odpowiedzi na Wezwaniem, nie są znane prawa i obowiązki, które mogłoby wynikać z umowy przedwstępnej oraz warunki, które musiałyby być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na nabywcę.

o) Jakie naniesienia będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie zbycia (proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek mających być przedmiotem zbycia). Czy naniesienia te stanowią obiekty liniowe/budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdego obiektu/budowli.

Odpowiedź: Budowle znajdujące się na Nieruchomości (i które będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie sprzedaży) to:

1)droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r., wykorzystywana za opłatą;

2)druga droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r. W 2008 r. na drodze ustanowiono służebność drogi koniecznej a w 2019 r. służebność gruntową (dla sieci gazowej, wodociągowej i elektrycznej);

3)betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG Wnioskodawczyni ok. roku 2006;

4)naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne).

Z kolei znajdujące się na Nieruchomości (i które będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie sprzedaży) obiekty liniowe to:

1)światłowód wybudowany przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne);

2)linia sieci energetycznej i słup, wybudowane przed nabyciem Nieruchomości i wykorzystywane przez podmiot trzeci;

3)linia sieci energetycznej (eS, eSA), telekomunikacyjnej (tD) oraz wodociągowej (w tym studnia). Sieci istniały w momencie nabycia Nieruchomości.

p) Kto jest właścicielem naniesień znajdujących się na Nieruchomości?

Odpowiedź: Właścicielami budowli wskazanych w odpowiedzi na pytanie oznaczone literą o, są użytkownicy wieczyści Nieruchomości, w tym Wnioskodawczyni, z wyłączeniem studzienki wskazanej w pkt 4 (własność podmiotu trzeciego, niepowiązanego z Wnioskodawczynią). Właścicielami obiektów liniowych są podmioty trzecie, niepowiązane z Wnioskodawczynią.

Pytania zgodne z numeracją wskazaną we wniosku

3. Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

4. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 3 - czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowana podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

3. W ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

4. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 3, w ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

Opodatkowaniu VAT podlegają czynności realizowane przez podatnika VAT działającego w takim charakterze. Podatnikiem VAT jest zaś osoba prowadząca działalność gospodarczą w sposób samodzielny, bez względu na jej cel i rezultat (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalnością gospodarczą jest działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości (por. m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 10 lipca 2024 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.170.2024.3.AJB).

Biorąc pod uwagę treść wyroków TSUE, a w szczególności wyrok TSUE w sprawie C-180/10 J. Słaby i C-181/10 E. i H. Kuć, za podatnika VAT należy uznać osobę, która w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Na przykład dokonuje zakupu terenu przeznaczonego pod zabudowę, dokonuje jego uzbrojenia, wydzielenia dróg wewnętrznych, podejmuje działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, ale również uzyskuje dla danego terenu decyzje o warunkach jego zabudowy, czy występuje o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Z kolei Wnioskodawczyni, jak zostało wskazane wyżej, od wycofania Nieruchomość z JDG nie występowała o żadne decyzje, zezwolenia lub dokumenty o podobnym charakterze dla Nieruchomości, nie występowała o wydzielenie i budowę dróg na Nieruchomości (droga wskazana w lit. g zdarzenia przyszłego, stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana została przez podmiot trzeci w roku 2008, tj. przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawczynię). Ponadto, Wnioskodawczyni nie nabyła Nieruchomości w celu jej późniejszej odsprzedaży. W stosunku do Nieruchomości i pozostałych nieruchomości (lit. s zdarzenia przyszłego), Wnioskodawczyni nie dokonywała działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Praktyka stosowania prawa wskazuje, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 17 maja 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.142.2024.4.NF). W ocenie Wnioskodawczyni czynności przez nią podejmowane nie spełniają ww. cech (analogicznie jak w Ad. 1, lit. l - n, w zakresie PIT).

W ocenie Wnioskodawczyni, ogół okoliczności przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazuje na fakt, że planowana sprzedaż nie będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić zwykłe rozporządzenie majątkiem prywatnym, co wynika przede wszystkim z tego, że Wnioskodawczyni nie podejmowała też aktywnych działań, które mogłyby świadczyć o zamiarze rozpoczęcia profesjonalnego obrotu Nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego nie wynika, aby w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawczyni podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dokonując sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynie cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wszelkie służebności (opisane w lit. g zdarzenia przyszłego) zostały ustanowione na Nieruchomości przed 31 grudnia 2020 r. Również decyzje o warunkach zabudowy/pozwolenie na budowę (opisane w lit. o zdarzenia przyszłego), zostały ustanowione przed 31 grudnia 2020 r.

Naniesienia na Nieruchomości nie zostały dokonane przez Wnioskodawczynię ani pozostałych użytkowników wieczystych Nieruchomości, z wyjątkiem zlecenia przez Wnioskodawczynię wykonania instalacji przyłącza energetycznego oraz budowy ogrodzenia.

Wnioskodawczyni po wycofaniu Nieruchomości z JDG złożyła wniosek o podział geodezyjny Nieruchomości na 6 mniejszych działek, nigdy jednak do ostatecznego podziału Nieruchomości nie doszło. Z kolei uzyskanie operatów szacunkowych, zarówno przed 31 grudnia 2020 r., jak i po tej dacie, nie wynikało z zamiaru sprzedaży Nieruchomości, a z takich czynników jak:

i.zajęcie części Nieruchomości przez miasto (…) (konieczność wyceny Nieruchomości),

ii.spór przed SKO o wysokość podatku od nieruchomości oraz

iii.konieczność zabezpieczenia prywatnego kredytu bankowego (lit. q zdarzenia przyszłego).

Ostatecznie też żadne negocjacje dotyczące sprzedaży Nieruchomości nie doszły do skutku (lit. u zdarzenia przyszłego).

Wnioskodawczyni w latach 2018 - 2022 sprzedała swoje udziały w innych nieruchomościach, jednak nie nabyła tych udziałów w celu późniejszej sprzedaży, a w celu zabezpieczenia majątkowego rodziny. Sprzedaż udziałów w przypadku każdej z tych nieruchomości wynikała z bieżących, okazjonalnych potrzeb finansowych (konieczności upłynnienia majątku), w tym z konieczności pokrycia długów zmarłego męża Wnioskodawczyni, nałożenia na Wnioskodawczynię obowiązku zapłaty podatku od nieruchomości w kwocie ok. (...) tysięcy złotych (Wnioskodawczyni przez kilka lat nie uzyskiwała decyzji ustalających podatek od nieruchomości za poszczególne okresy rozliczeniowe), w związku z koniecznością zachowania płynności finansowej JDG Wnioskodawczyni z uwagi na odejście jednocześnie ok. (...) pracowników (Wnioskodawczyni zaciągnęła zewnętrzne finansowanie na utrzymanie JDG, które następnie musiała spłacić), jak i potrzeby pokrycia studiów córki Wnioskodawczyni na zagranicznej uczelni (lit. s zdarzenia przyszłego).

Wnioskodawczyni nie dokonywała działań przygotowujących ww. nieruchomości do przyszłej sprzedaży czy zwiększenia ich wartości (tj. nie dokonywała dodatkowych nakładów na nieruchomość). Wnioskodawczyni nie podejmowała również działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia sprzedaży ww. nieruchomości.

Jak wskazał Dyrektor KIS w przytoczonej powyżej interpretacji z 17 maja 2024 r.: „Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”. Zatem sam fakt, że Wnioskodawczyni na przestrzeni ostatnich lat sprzedała udziały w kilku innych nieruchomościach, nie powinien przesądzać, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, będzie działać jako podatnik VAT. Tym bardziej, że żadna z tych nieruchomości (ani Nieruchomość) nie została nabyte w celu ich dalszej sprzedaży. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo, również podział Nieruchomości dokonany w ramach majątku prywatnego również nie świadczy o profesjonalnym charakterze podejmowanych działań. Przykładowo w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 26 października 2017 r., sygn. I SA/Łd 612/17 wskazano, że nie jest elementem decydującym o zorganizowanej aktywności podatnika w zakresie obrotu nieruchomościami fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Zdaniem WSA, wystąpienie o taka decyzję jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 marca 2024 r., sygn. I SA/Wr 894/23 wskazano natomiast, że „Podzielenie nieruchomości na mniejsze działki nie decyduje jeszcze o zawodowym charakterze działalności danego podmiotu, zaś fakt skorzystania przy sprzedaży nieruchomości z usług biura pośrednictwa obrotem nieruchomości tylko podkreśla niezawodowy charakter czynności podejmowanych przez skarżącą. O profesjonalnym charakterze działalności zbywcy przesądzić bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością. Chodzi zatem o taką działalność podmiotu, która polega na aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami.”.

Podobnie w interpretacji z 9 maja 2025 r. 0113-KDIPT1-3.4012.50.2025.3.ALN Dyrektor KIS stwierdził, że ogół okoliczności sprawy, w której to wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości czy też otrzymał pozwolenie na budowę farmy fotowoltaicznej nie świadczy o profesjonalnym charakterze sprzedawcy a korzystanie z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej.

Z uwagi na ogół okoliczności towarzyszących planowanej sprzedaży Nieruchomości opisanych w zdarzeniu przyszłym, sprzedaż Nieruchomości w ocenie Wnioskodawczyni nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 4

Nawet w przypadku uznania, że w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni będzie występowała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (co nie byłoby zdaniem Wnioskodawczyni prawidłowe), w ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż ta będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ustawa o VAT przewiduje odrębne skutki podatkowe dla dostawy nieruchomości niezabudowanych i zabudowanych. Stosownie do treści wyroku TSUE z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Status terenu budowlanego należy w ocenie Wnioskodawczyni ustalić na podstawie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji ustalającej warunki zabudowy (np. decyzji WZ). W przypadku Nieruchomości wydane została decyzje o warunkach zabudowy:

i.w 2011 r. - decyzja o warunkach zabudowy dla budynku usługowego;

ii.w 2012 r. - decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowego;

iii.w 2017 r. - decyzja o warunkach zabudowy dla budynku biurowo-usługowego.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni Nieruchomość należy uznać za teren budowlany. Ponadto, w ocenie Wnioskodawczyni Nieruchomość należy uznać za teren zabudowany.

W przypadku nieruchomości zabudowanych za przedmiot transakcji uznaje się „budynek, budowlę lub ich część”. Grunt, na którym znajduje się budynek/budowla, z perspektywy VAT podąża śladem budynku/budowli, tj. to naniesienia decydują o skutkach podatkowych sprzedaży całej nieruchomości.

Wobec braku definicji pojęć „budynek” lub „budowla” w ustawie o VAT, w praktyce w ocenie Wnioskodawczyni należy stosować pojęcia wynikające z przepisów prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.), przez budowlę rozumie się „każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”. W praktyce budowlą określa się konstrukcję wzniesioną za pomocą materiałów budowlanych (nie ma więc statusu budowli np. droga, jeżeli stanowi drogę polną).

Biorąc pod uwagę, że na Nieruchomości znajduje się droga utwardzona (tj. wykonana za pomocą materiałów budowalnych), jak i betonowe ogrodzenie, linie sieci energetycznej, telekomunikacyjnej, wodociągowej (w tym studnia), słup energetyczny oraz światłowód w postaci studzienki (betonowe ogrodzenie oraz linia energetyczna zostały wybudowane przez Wnioskodawczynię), należy uznać, że na Nieruchomości znajdują się budowle, a zatem Nieruchomość jest terenem zabudowanym.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż (dostawa) Nieruchomości, nie byłaby dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia - za rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne Nieruchomości należy uznać rok 2006, tj. datę nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Nieruchomość nie była również w przyszłości (po zakupie) ulepszana przez Wnioskodawczynię ani przez pozostałych jej użytkowników wieczystych. W konsekwencji, planowana sprzedaż (dostawa) Nieruchomości (wieczystego użytkowania gruntu) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, w przypadku twierdzenia, że Wnioskodawczyni dokona planowanej sprzedaży jej Nieruchomości jako podatnik VAT, będzie mogła ona jednocześnie skorzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie uznania, że:

• sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jest nieprawidłowe,
• sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie czynnością zwolnioną od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy:

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, ponieważ w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)określone udziały w nieruchomości,

b)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy:

• aktualnie nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, natomiast była Pani czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej;
• od 1992 r. do 2023 r. prowadziła Pani jednoosobową działalność gospodarczą w branży (...), a w sierpniu 2023 r. nastąpiło przekształcenie wskazanej działalności w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością;
• w 2006 r. wraz z mężem nabyła Pani udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w (…), o powierzchni około (…) m² o nr 1 („Nieruchomość”)^;
• nabyła Pani wraz mężem Nieruchomość jako osoby prywatne, lecz w akcie notarialnym widnieje wzmianka o zakupie Nieruchomości w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Panią i w związku z tym zakup Nieruchomości nastąpił z VAT (22%);
• w związku z zakupem Nieruchomości przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i podatek ten został odliczony w ramach Pani jednoosobowej działalności gospodarczej;
• pomimo nabycia Nieruchomości na cele prowadzenia przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej na Nieruchomości nigdy nie prowadziła Pani faktycznej działalności gospodarczej w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej (działalności (...));
• na Pani jednoosobową działalność gospodarczą były wystawiane faktury (związane z pracami ziemnymi, projektowymi) i dokonywała Pani odliczenia VAT naliczonego z tytułu tych faktur;
• po śmierci męża zdecydowała się Pani na wycofanie Nieruchomości z Pani jednoosobowej działalności gospodarczej;
• Na przestrzeni lat w stosunku do Nieruchomości wydane zostały następujące dokumenty:
• decyzja o warunkach zabudowy dla budynku usługowego - decyzja wydana w 2011 r. na rzecz Pani prowadzącej JDG;
• decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowego - decyzja wydana w 2012 r. na rzecz Pani i Pani małżonka (jako osób prywatnych);
• pozwolenie na budowę hali magazynowej - decyzja wydana w 2012 r. na rzecz Pani i małżonka (jako osób prywatnych);
• decyzja o warunkach zabudowy dla budynku biurowo-usługowego - decyzja wydana w 2017 r., jednak na rzecz niepowiązanej wtedy z Pani, Dziećmi ani Spółką, spółki kapitałowej;
• spółka z o.o., w której posiada Pani udziały, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe (decyzja nie została wydana na dzień złożenia niniejszego wniosku).
• w 2015 r. na rzecz podmiotu niepowiązanego, za opłatą udostępniła Pani Nieruchomość, w celu zorganizowania na terenie Nieruchomości wydarzenia sportowego (tzw. wrak race), a wydarzenie to odbyło się parokrotnie;
• przed wycofaniem Nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej dokonała Pani takich czynności jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, budowa ogrodzenia, założenie dziennika budowy, wystąpienie o zgodę na wycięcie drzew zastępczych, wykonanie badania chłonności terenu, instalacja przyłącza energetycznego;
• wycofanie Nieruchomości z działalności gospodarczej nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu VAT;
• od momentu wycofania Nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej w 2020 r. nie wykorzystywała Pani Nieruchomości do żadnych celów,
• w sierpniu 2022 r. jako osoba prywatna złożyła Pani wniosek o podział geodezyjny Nieruchomości na 6 mniejszych i uzyskała Pani w tym zakresie wstępną decyzję urzędu miasta, lecz do ostatecznego podziału Nieruchomości nigdy nie doszło;
• zawarła Pani umowy z dwoma pośrednikami nieruchomości, którzy zgłosili się do Pani samodzielnie wraz z potencjalnym klientem na nabycie Nieruchomości;
• w przeszłości sprzedała Pani swój udział w kilku posiadanych Nieruchomościach i nie dokonywała Pani rejestracji jako podatnik VAT z tytułu wcześniejszych transakcji zbycia nieruchomości z uwagi na fakt, że sprzedaż była dokonywana z majątku prywatnego, a nieruchomości nie były zakupione z zamiarem przyszłej sprzedaży, a jedynie w celu zabezpieczenia finansowego Pani rodziny.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (udziału w prawie użytkowania wieczystego działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży Nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych także zabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości.

W niniejszej sprawie konieczne jest zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroków TSUE i NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Panią udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości należy uznać za działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze opis sprawy przedstawiony w złożonym wniosku należy uznać, że całokształt podejmowanych przez Panią działań oraz zaistniałych okoliczności prowadzi do wniosku, że w zakresie opisanej we wniosku sprzedaży będzie Pani działać w charakterze podatnika podatku VAT. W przedmiotowej sprawie działając jako przedsiębiorca nabyła Pani udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej. W akcie notarialnym bowiem widnieje wzmianka o zakupie Nieruchomości w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Panią. Zakup ten był opodatkowany podatkiem od towarów i usług, a ponadto przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i podatek ten został odliczony w ramach Pani jednoosobowej działalności gospodarczej. Poza tym na Pani jednoosobową działalność gospodarczą były wystawiane faktury (związane z pracami ziemnymi, projektowymi) i dokonywała Pani odliczenia VAT naliczonego z tytułu tych faktur. Ponadto na przestrzeni lat została dla Nieruchomości wydana m.in. decyzja o warunkach zabudowy dla budynku usługowego, która to decyzja została wydana na Pani rzecz, jako osoby prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą oraz decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowego czy pozwolenie na budowę hali magazynowej.

Co równie istotne, w 2015 r. na rzecz podmiotu niepowiązanego, za opłatą udostępniła Pani Nieruchomość, w celu zorganizowania na terenie Nieruchomości wydarzenia sportowego (tzw. wrak race), a wydarzenie to odbyło się parokrotnie.

Poza tym, złożyła Pani wniosek o podział geodezyjny Nieruchomości na 6 mniejszych działek, uzyskując w tym zakresie wstępną decyzję urzędu miasta.

Zatem nie cele osobiste, a cele gospodarcze leżały u podstaw Pani działania. Sposób nabycia Nieruchomości świadczy o charakterze tej transakcji jako związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nabycie Nieruchomości nastąpiło w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej i w związku z tym dokonała Pani odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Także udostępnienie Nieruchomości za opłatą w celu organizacji wydarzenia sportowego oraz zamiar podziału Nieruchomości należy interpretować w kontekście zbywania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Natomiast jak wynika z wyroku TSUE 291/92, podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego. Fakt nabycia i wykorzystywania udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej determinuje uznanie, iż sprzedaż przedmiotowego udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie można uznać za mieszczącą się w zwykłym zarządzie majątkiem osobistym, natomiast nosi znamiona działalności gospodarczej podjętej w celach zarobkowych.

Należy podkreślić ponownie, że okoliczność nabycia nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością oraz późniejsze działania – wyczerpuje przesłankę stanowiącą o ich „wykorzystywaniu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej”. Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że miała Pani zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wskazała Pani we wniosku, wycofanie przez Panią Nieruchomości z działalności gospodarczej nie skutkowało rozliczeniem podatku należnego, choć w związku z zakupem Nieruchomości, przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i podatek ten został odliczony w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Tym samym w analizowanej sprawie nie został przez Panią odprowadzony podatek VAT w związku z wycofaniem nieruchomości z działalności gospodarczej, pomimo że taki obowiązek spoczywał na Pani na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy.

Zatem w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z majątkiem, którego nabycie oraz sposób dysponowania w całym okresie posiadania należy rozpatrywać w kontekście działań podjętych od momentu nabycia przez Panią Nieruchomości w 2006 r. Późniejsza rezygnacja z wykorzystania nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz wycofanie nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej, z uchybieniem obowiązków ciążących na Pani jako podatniku podatku VAT na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy wykluczają uznanie przeznaczonego aktualnie do zbycia majątku za majątek prywatny.

Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji planowana sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

W dalszej kolejności Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Panią udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca uregulował opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

I tak, zgodnie z art. 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomość. Na Nieruchomości znajdują się budowle, tj.:

• droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez Panią, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r.,
• druga droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez Panią, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r.
• betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG Wnioskodawczyni ok. 2006 r.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budowli posadowionych na Nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budowli posadowionych na Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak bowiem wskazała Pani we wniosku droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce została wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez Panią oraz odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r. Druga droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez Panią i odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r. Natomiast betonowe ogrodzenie zostało wybudowane w ramach Pani jednoosobowej działalności gospodarczej ok. 2006 r. Ponadto nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie wskazanych budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w odniesieniu do budowli posadowionych na Nieruchomości zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą ww. budowli, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości, na którym ww. budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym dalsza analiza zastosowania zwolnień dla dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Natomiast odnosząc się do posadowionych na Nieruchomości naniesień w postaci studzienki, światłowodu, linii sieci energetycznej, słupu oraz linii sieci energetycznej (eS, eSA), telekomunikacyjnej (tD) oraz wodociągowej, nie będących Pani własnością należy stwierdzić co następuje.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Natomiast w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdująca się na Nieruchomości infrastruktura w postaci np. wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. Zatem jeśli znajdujące się na Nieruchomości studzienki oraz światłowód wybudowane przez podmiot świadczący usługi telekomunikacyjne, linie sieci energetycznej i słup oraz linie sieci energetycznej (eS, eSA), telekomunikacyjnej (tD) oraz wodociągowej stanowią własność innych podmiotów, nie stanowią Pani własności oraz nie były przedmiotem transakcji, tym samym nie będą nie będą przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach zbycia Nieruchomości.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym ich przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.