Interpretacja indywidualna z dnia 4 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.492.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w zakresie nieuznania, transakcji zbycia udziału w działkach nr 1/5 i 1/6 za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ustawy;
• prawidłowe w zakresie uznania, że planowana sprzedaż udziału w działce nr 1/5 będzie zwolniona z VAT;
• nieprawidłowe w zakresie uznania, że planowana sprzedaż udziału w działce nr 1/6 będzie opodatkowana VAT;
• nieprawidłowe w zakresie opodatkowania otrzymanego zadatku.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 sierpnia 2025 r. za pośrednictwem operatora pocztowego wpłynął Pani wniosek z dnia 31 lipca 2025 r., który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania transakcji zbycia udziału w działkach nr 1/5 i 1/6 za odpłatną dostawę towarów, uznania, że planowana sprzedaż udziału w działce nr 1/5 będzie zwolniona z VAT i że planowana sprzedaż udziału w działce nr 1/6 będzie opodatkowana VAT oraz opodatkowania otrzymanego zadatku. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 12 września 2025 r. (wpływ 22 września 2025 r.) oraz pismem z 14 listopada 2025 r. (wpływ 20 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni - Pani A.A jest zarejestrowana (zgłoszona) dla celów podatku od towarów i usług (VAT). Nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie dokonywała kompensat VAT ani odliczeń podatku naliczonego.

Dnia 22 marca 2013 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem Panem B.B. oraz Panem C.C nabyli nieruchomość gruntową w miejscowości (…), o powierzchni 0,1714 ha, składającą się z działki o numerze 1/3 (dalej jako „Nieruchomość gruntowa”).

Pan C.C. nabył ½ udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej, natomiast Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli do majątku ustawowego małżeńskiego pozostałą część tj. ½ udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej. Decyzją Burmistrza (...) z dnia 10 czerwca 2013 r. Nieruchomość gruntowa została podzielona na dwie działki:

1)działkę o numerze 1/5, o powierzchni 0,1506, która zabudowana jest obecnie budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni 402 m² (dalej jako „Działka zabudowana”),

2)działkę o numerze 1/6, o powierzchni 0,0208 (dalej jako „Działka niezabudowana”).

Nieruchomość gruntowa była przedmiotem najmu na rzecz spółki D. sp. z o.o. (dalej jako „Najemca”) w okresie od 9 października 2014 r. do 2 czerwca 2025 r.

Najemca dokonał nakładów w postaci budynku utworzonego na terenie Działki zabudowanej i wykorzystywał budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast to Wnioskodawczyni z mężem oraz Pan C.C. są właścicielami budynku zgodnie z art. 191 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061; dalej jako: „KC”).

Budynek został ukończony 4 października 2019 roku i nie podlegał ulepszeniom, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. W związku z powyższym pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miało miejsce w roku 2019. Przychody, które Wnioskodawczyni osiągnęła z tytułu umowy najmu Nieruchomości gruntowej opodatkowane były w ramach tzn. „najmu prywatnego”, na zasadach przewidzianych w art. 1 pkt 2 i art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 843).

Dnia 2 czerwca 2025 r. Wnioskodawczyni z małżonkiem oraz Pan C.C. przystąpili do umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości gruntowej, z zamiarem zbycia jej na rzecz spółki E. spółka jawna.

Łączna cena sprzedaży Nieruchomości gruntowej ma wynieść 4.830.000,00 zł, z czego cena Działki zabudowanej ma wynieść 4.810.000,00 zł, a cena Działki niezabudowanej 20.000,00 zł.

Wnioskodawczyni ma otrzymać połowę ceny Nieruchomości gruntowej tj. 2.405.000,00 zł za zbycie Działki zabudowanej i 10.000,00 zł za zbycie Działki niezabudowanej.

Dnia 2 czerwca 2025 r. Wnioskodawczyni otrzymała już zadatek w kwocie 724.500 zł. Pozostała część kwoty (tj. 1.690.500,00 zł) zapłacona ma zostać w terminie 7 dni od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Strony umowy przedwstępnej określiły, że do sprzedaży Nieruchomości gruntowej dojdzie nie później niż 20 stycznia 2026 r.

Czynność zbycia ½ udziałów w prawach własności Nieruchomości gruntowej (zarówno Działki zabudowanej jak i działki niezabudowanej) dokonana przez Wnioskodawczynię zwana będzie dalszej części „Transakcją”.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

1.Z jakiego tytułu i od kiedy jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odp. Jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT od dnia 1 września 2021 r. Rejestracja nastąpiła na podstawie zgłoszenia rejestracyjnego VAT, w związku z wniesieniem aportem nieruchomości gruntowej do spółki, co stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

2.Czy nabycie przez Panią działki nr 1/3 było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT? Jeśli tak, to czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego i czy skorzystała Pani z tego prawa? Jeśli nie skorzystała Pani z tego prawa, to dlaczego?

Odp. Podział działki nr 1/3 na działki nr 1/5 i 1/6 został dokonany z inicjatywy burmistrza (...) i na podstawie jego decyzji z dnia 10 czerwca 2013 r. Celem podziału było umożliwienie przekazania/sprzedaży działki nr 1/6 dla gminy (...) jako terenu niezabudowanego przeznaczonego pod potrzeby przebudowy drogi gminnej.

3.Z czyjej inicjatywy działka nr 1/3 została podzielona na działki nr 1/5 i 1/6? W jakim celu został dokonany ww. podział?

Odp. Podział działki nr 1/3 na działki nr 1/5 i 1/6 został dokonany z inicjatywy współwłaścicieli (Pana B.B., Pani A.A., Pana C.C.) na podstawie decyzji Burmistrza (...) z dnia 10 czerwca 2013 r. Celem podziału było umożliwienie odrębnego wykorzystania działki nr 1/5 pod zabudowę handlowo-usługową oraz zachowanie działki nr 1/6 jako terenu niezabudowanego przeznaczonego pod potrzeby wjazdu.

4.Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki nr 1/6 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, prosiłem wskazać jakie przeznaczenie z niego wynika dla tej działki?

Odp. Nie, na dzień planowanej sprzedaży dla działki nr 1/6 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 1/6 jest zintegrowana z działką nr 1/5 i przeznaczona jest na cele komunikacyjne, w tym miejsca parkingowe i strefę wjazdu.

5.Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki nr 1/6 została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odp. Dla działki nr 1/6 (w powiązaniu z działką nr 1/5) została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w dniu 15 maja 2019 r. przez Burmistrza (...), uwzględniająca przeznaczenie na miejsca parkingowe i strefę wjazdu, jednak po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie decyzja o warunkach zabudowy jest już bez znaczenia praktycznego, bo proces inwestycyjny został zakończony.

6.Kto zawarł umowę najmu nieruchomości gruntowej ze spółką D. sp. z. o.o. i odprowadza podatek z tytułu jej najmu? Jaki podmiot (imię i nazwisko/nazwa/numer NIP) wystawia faktury dokumentujące najem nieruchomości?

Odp. Umowę najmu nieruchomości gruntowej (działki nr 1/3) ze spółką D. sp. z o.o. zawarli współwłaściciele: Pani A.A. NIP: (…), Pan B.B. NIP: (…) oraz Pan C.C., w dniu 9 października 2014 r. Podatek z tytułu najmu był odprowadzany, a faktury dokumentujące najem wystawiane były przez Pana B.B., NIP: (…) jako reprezentanta Państwa wspólnoty majątkowej oraz Pana C.C.

7.Czy przedmiotem najmu objęta była działka nr 1/3, która następnie została podzielona na działki nr 1/5 i 1/6?

Odp. Tak, przedmiotem najmu była pierwotnie działka nr 1/3, która została podzielona na działki nr 1/5 i 1/6 w dniu 10 czerwca 2013 r. Po podziale najem obejmował obie działki (nr 1/5 i 1/6) do momentu wygaśnięcia umowy najmu w dniu 2 czerwca 2025 r.

8.Czy przed sprzedażą zabudowanej działki nr 1/5 ze spółką D. sp. z. o.o. zostaną rozliczone nakłady poniesione przez tego najemcę na wybudowanie znajdującego się na działce budynku? Prosiłem opisać okoliczności zdarzenia.

Odp. Tak, przed sprzedażą działki nr 1/5 będą rozliczone nakłady poniesione przez D. sp. z. o.o. na wybudowanie budynku. Nakłady te zostały poniesione przez najemcę w okresie od 2014 r. do 4 października 2019 r.

9.Jak została skalkulowana cena sprzedaży zabudowanej działki nr 1/5 (jakie elementy będzie obejmowało wynagrodzenie czy cena będzie uwzględniać zarówno wartość gruntu, jak i wartość budynku)?

Odp. Cena sprzedaży działki nr 1/5 i 1/6 w wysokości 4.810.000 zł (w tym Pani część wraz z małżonkiem 2.405.000 zł) została skalkulowana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, uwzględniającej zarówno wartość gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku handlowo-usługowego, ukończonego w 2019 r. Wartość ta została ustalona w drodze negocjacji z nabywcą (E. sp. j.) i odzwierciedla stan nieruchomości na dzień 2 czerwca 2025 r.

Ponadto udzieliła Pani odpowiedzi:

Sprzedaż na Pani rzecz działki nr 1/3 w 2013 r. nie była udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem VAT. Była to transakcja cywilnoprawna między osobami fizycznymi i stanowiła nabycie do majątku prywatnego. Prawo do odliczenia nie przysługiwało - brak faktury i podatku naliczonego.

Zadatek z 2 czerwca 2025 r. został wpłacony na poczet ceny sprzedaży udziału w obu działkach (nr 1/5 i nr 1/6).

Jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT od dnia 1 września 2021 r. Rejestracja nastąpiła na podstawie zgłoszenia rejestracyjnego VAT, w związku z wniesieniem aportem nieruchomości gruntowej do spółki, (...) spółka jawna (NIP (...), KRS (...), REGON (...)). Po wniesieniu aportu nie dokonała Pani wyrejestrowania się z rejestru VAT, na tamtym etapie nie planowała Pani sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W momencie oddania do najmu na rzecz D. sp. z. o.o. działka nr 1/3 była nieruchomością gruntową niezabudowaną, na której spółka zrealizowała inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku usługowo-handlowego. W trakcie realizacji inwestycji w związku z planowanym wdrożeniem koncepcji gminy (...) budowy ronda komunikacyjnego istniałaby konieczność przekazania na rzecz gminy fragmentu działki 1/3, którą to podzielono na działkę 1/5, 1/6. Koncepcja gminy budowy ronda nie została zrealizowana przez gminę. Zastosowano inne rozwiązanie komunikacyjne i działka pozostała w Państwa własności.

Na działce nr 1/6 znajdują się wyłącznie: polbruk (kostka brukowa) wykończona krawężnikami, stanowiący wjazd na teren inwestycji do budynku usługowo-handlowego zlokalizowanego na działce 1/5. Całość stanowi nierozłączną część inwestycji i jest trwale związana z gruntem. Charakterystyka: miejsca parkingowe + wjazd - kostka brukowa, krawężniki; pierwsze zasiedlenie: 4 października 2019 r. (pozwolenie na użytkowanie); trwałość: technologia kostki brukowej - trwale związane z gruntem; współzależność: 100% - warunek pozwolenia na budowę dla 1/5. Naniesienia na działce nr 1/6 zostały zbudowane w I kwartale 2019 r. przez D. sp. z. o.o. (najemca).

Teren całej inwestycji został oddany do użytkowania w październiku 2019 r.

Miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty znajdujące się na działce nr 1/6 zostały zbudowane z polbruku (kostka brukowa) wykończonego krawężnikami, stanowiący wjazd na teren inwestycji.

Na działce 1/6 znajdują się wyłącznie: polbruk (kostka brukowa) wykończona krawężnikami i jest trwale związana z gruntem oraz stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 p.b.

W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą działki nr 1/6 nie były ponoszone żadne wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Nakłady zostaną rozliczone przy sprzedaży nieruchomości przez spółkę D. sp. z. o.o. (w likwidacji).

Pytania

1)Czy Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej (Działki zabudowanej oraz Działki niezabudowanej) dokonana przez Wnioskodawczynię stanowić będzie odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ustawy o VAT?

2)Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. Transakcja będzie stanowić odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług - to czy prawidłowym będzie zwolnienie z podatku od towarów i usług Transakcji w części dotyczącej zbycia Działki zabudowanej, a opodatkowanie jedynie Transakcji w części dotyczącej zbycia Działki niezabudowanej?

3)Jeżeli odpowiedzi na pytania 1 i 2 będą twierdzące, to czy zapłata zadatku dokonana 2 czerwca 2025 r. stanowi moment powstania obowiązku podatkowego odnośnie sprzedaży zwolnionej Działki zabudowanej, a tym samym nie powoduje obowiązku uregulowania podatku?

Pani stanowisko w sprawie

Stanowisko w sprawie pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawczyni, opisana Transakcja nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w związku z czym Wnioskodawczyni nie występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Mimo iż Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej spełnia warunki uznania jej za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT - z uwagi na brak statusu podatnika Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w sprawie pytania nr 2

W przypadku uznania, że Wnioskodawczyni w ramach Transakcji działa jako podatnik podatku od towarów i usług - dostawa Działki zabudowanej korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, natomiast dostawa Działki niezabudowanej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w sprawie pytania nr 3

W przypadku uznania, że Transakcja podlega opodatkowaniu, zadatek otrzymany w dniu 2 czerwca 2025 r. dotyczy dostawy Działki zabudowanej, która - jako korzystająca ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - nie powoduje obowiązku zapłaty podatku.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 są rzeczy oraz ich części, a na podstawie art. 7 ust. 1 dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi zostać dokonana przez podatnika wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie dokonywała odliczeń podatku naliczonego ani kompensat VAT, a sprzedaż ½ udziału w Nieruchomości gruntowej ma charakter incydentalny i stanowi rozporządzenie majątkiem prywatnym. Nieruchomość była wynajmowana w ramach tzw. najmu prywatnego, poza działalnością gospodarczą. W konsekwencji, w odniesieniu do planowanej Transakcji Wnioskodawczyni nie występuje jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT. Pomimo że przeniesienie udziału w prawie własności spełnia definicję dostawy towarów, brak przesłanki działania jako podatnik powoduje, że Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

W przypadku gdyby organ nie podzielił stanowiska w zakresie pytania nr 1 i uznał, że Wnioskodawczyni dokonując Transakcji działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, skutki podatkowe przedstawiają się następująco.

Transakcja obejmuje dwie odrębne dostawy towarów: (i) dostawę Działki zabudowanej (grunt wraz z trwale związanym budynkiem handlowo-usługowym) oraz (ii) dostawę Działki niezabudowanej.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy otrzymuje lub ma otrzymać, a na mocy art. 29a ust. 8 przy dostawie budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W odniesieniu do Działki zabudowanej - pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło w 2019 r., a budynek nie był ulepszany w sposób przekraczający 30% wartości początkowej. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata, wobec czego spełnione są warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Podstawę dla tej dostawy po stronie Wnioskodawczyni stanowi kwota 2.405.000,00 zł, która - stosownie do art. 29a ust. 8 - obejmuje grunt wraz z budynkiem.

W odniesieniu do Działki niezabudowanej - stanowi ona odrębny towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Jej dostawa jako dostawa działki niezabudowanej, nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla dostawy budynków, budowli lub ich części i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podstawą opodatkowania po stronie Wnioskodawczyni jest kwota 10.000,00 zł (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT).

Powyższe znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej, w tym w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 9 czerwca 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.165.2023.2.MMA, wydanej na gruncie zbliżonego stanu faktycznego.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towarów otrzymano część zapłaty, w szczególności zadatek, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania – w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Wnioskodawczyni otrzymała w dniu 2 czerwca 2025 r. zadatek w kwocie 724.500,00 zł. Chociaż w umowie przedwstępnej nie wskazano wprost, której części Nieruchomości zadatek dotyczy, proporcja cen (2.405.000,00 zł dla Działki zabudowanej oraz 10.000,00 zł dla Działki niezabudowanej) jednoznacznie wskazuje, że zadatek dotyczy dostawy Działki zabudowanej. Skoro dostawa Działki zabudowanej - zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2 - korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, powstanie obowiązku podatkowego na mocy art. 19a ust. 8 nie skutkuje powstaniem obowiązku zapłaty podatku należnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż przysługujących Pani udziałów w Nieruchomości (składającej się z działek nr 1/5 i 1/6), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym czy będzie Pani działać jako podatnik podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że od 2021 r. jest Pani zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, w związku z wniesieniem aportem nieruchomości gruntowej do spółki F. sp. z o.o., co stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem VAT. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. W 2013 r. wraz z Pani mężem oraz Panem C.C. nabyli Państwo nieruchomość gruntową składającą się z działki o numerze 1/3. Pan C.C. nabył ½ udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej, natomiast Pani wraz z małżonkiem nabyliście do majątku ustawowego małżeńskiego pozostałą część tj. ½ udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej. Sprzedaż działki nr 1/3 w 2013 r. nie była udokumentowana fakturą, nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT. Była to transakcja cywilnoprawna (osoby fizyczne) i nabycie do majątku prywatnego. Decyzją Burmistrza (...) Nieruchomość gruntowa została podzielona na działkę o numerze 1/5, o powierzchni 0,1506, która zabudowana jest obecnie budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni 402 m² oraz na działkę o numerze 1/6, o powierzchni 0,0208. Celem podziału było umożliwienie odrębnego wykorzystania działki nr 1/5 pod zabudowę handlowo-usługową oraz zachowanie działki nr 1/6 jako terenu niezabudowanego przeznaczonego pod potrzeby wjazdu. Nieruchomość gruntowa była przedmiotem najmu na rzecz spółki D. sp. z. o.o. w okresie od 9 października 2014 r. do 2 czerwca 2025 r. Umowę najmu nieruchomości zawarli współwłaściciele. Podatek z tytułu najmu był odprowadzany, a faktury dokumentujące najem wystawiane były przez Pani męża oraz Pana C.C. Przychody, które osiągnęła Pani z tytułu umowy najmu Nieruchomości gruntowej opodatkowane były w ramach tzn. „najmu prywatnego”, na zasadach przewidzianych w art. 1 pkt 2 i art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych. Po podziale nieruchomości najem obejmował obie działki (nr 1/5 i 1/6) do momentu wygaśnięcia umowy najmu w dniu 2 czerwca 2025 r. Najemca dokonał nakładów w postaci budynku utworzonego na terenie działki nr 1/5 i wykorzystywał budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast to Pani z mężem oraz Pan C.C. są właścicielami budynku. Dnia 2 czerwca 2025 r. przystąpili Państwo do umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości gruntowej, z zamiarem jej zbycia. Przed sprzedażą działki nr 1/5 będą rozliczone nakłady poniesione przez D. sp. z. o.o. Nakłady te zostały poniesione przez najemcę w okresie od 2014 r. do 4 października 2019 r. Zadatek został wpłacony 2 czerwca 2025 r. na poczet ceny sprzedaży udziału w obu działkach (nr 1/5 i nr 1/6).

Dla ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości gruntowej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Wskazała Pani, że działki nr 1/5 i nr 1/6 były przedmiotem najmu na rzecz spółki D. sp. z. o.o. w okresie od 9 października 2014 r. do 2 czerwca 2025 r.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika, czy też stanowi jego majątek osobisty. W związku z powyższym oddanie przez Panią Nieruchomości gruntowej na podstawie umowy najmu ze spółką D. sp. z. o.o. spowodowało, że Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej. W konsekwencji wynajmując działki nr 1/5 i nr 1/6 działała Pani jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż udziałów w Nieruchomości gruntowej (składającej się z działek nr 1/5 oraz 1/6) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje i będzie podejmowała Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała Pani aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości gruntowej porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą ponadto kwestii czy planowana sprzedaż przysługującego Pani udziału w działce nr 1/5 będzie zwolniona z VAT, a sprzedaż udziału w działce nr 1/6 będzie opodatkowana VAT (pytanie nr 2 wniosku).

Jak wynika z treści wniosku działka nr 1/5 jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym, a na działce nr 1/6 znajdują się budowle w postaci miejsc parkingowych z polbruku (kostki brukowej) oraz wjazdu na parking.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji,

w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że działka o numerze 1/5 jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym. Najemca dokonał nakładów w postaci budynku utworzonego na terenie działki zabudowanej i wykorzystywał budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nakłady te zostały poniesione przez najemcę w okresie od 2014 r. do 4 października 2019 r. Pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce w 2019 r. Budynek został ukończony w 4 października 2019 r. i nie podlegał ulepszeniom, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Przed sprzedażą działki nr 1/5 będą rozliczone nakłady poniesione na wybudowanie budynku przez Najemcę.

W odniesieniu zaś do działki nr 1/6 wskazała Pani, że na ww. działce znajdują się wyłącznie: polbruk (kostka brukowa) wykończona krawężnikami, stanowiący wjazd na teren inwestycji do budynku usługowo-handlowego zlokalizowanego na działce 1/5 – zbudowane przez D. sp. z. o.o. (najemca). Całość stanowi nierozłączną część inwestycji i jest trwale związana z gruntem. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce 4 października 2019 r. (pozwolenie na użytkowanie). Teren całej inwestycji został oddany do użytkowania w październiku 2019 r. Wskazała Pani, że polbruk (kostka brukowa) wykończona krawężnikami znajdująca się na działce nr 1/6 jest trwale związana z gruntem i stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą działki nr 1/6 nie były ponoszone żadne wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przysługującego Pani udziału w budynku handlowo-usługowym, który znajduje się na działce nr 1/5, jak również sprzedaż Pani udziału w działce nr 1/6, na której znajdują się budowle w postaci miejsc parkingowych i wjazdu nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika, bowiem z okoliczności sprawy, w 2019 r. nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku handlowo-usługowego na działce nr 1/5 oraz działki nr 1/6, na której znajduje się wjazd oraz parking z polbruku, a od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w odniesieniu do budynku handlowo-usługowego oraz wjazdu i parkingu nie ponoszono wydatków na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości budynku.

Zatem w odniesieniu do budynku handlowo-usługowego, który znajduje się na działce nr 1/5 jak i budowli w postaci wjazdu oraz parkingu znajdujących się na działce nr 1/6 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek/budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym jest posadowiony budynek/budowle, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż przez Panią udziałów w zabudowanej działce nr 1/5 wraz z posadowionym na niej budynkiem oraz sprzedaż Pani udziałów w działce nr 1/6 wraz z wjazdem i parkingiem (budowlami), będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że sprzedaż budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 1/5 oraz budowli znajdujących się na działce nr 1/6 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Należy ponadto wskazać, że dostawa udziałów w działce nr 1/5 i nr 1/6 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach).

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe w zakresie uznania, że planowana sprzedaż udziału w działce nr 1/5 będzie zwolniona z VAT. W odniesieniu zaś do sprzedaży Pani udziału w działce nr 1/6 stanowisko należało uznać za nieprawidłowe, bowiem wskazała Pani, że Pani zdaniem działka nr 1/6 jest niezabudowana i jej sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii czy zapłata zadatku dokonana 2 czerwca 2025 r. stanowi moment powstania obowiązku podatkowego odnośnie sprzedaży działki zabudowanej, a tym samym nie powoduje obowiązku uregulowania podatku.

Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki/zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe - www.sjp.pwn.pl), zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Kwestie zadatku zostały uregulowane w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do § 3 ww. artykułu:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji, gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z konkretną przyszłą transakcją. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar czy usługa, na które zostaną one przeznaczone, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że:

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

• zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
• konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
• w momencie dokonania zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Panią 2 czerwca 2025 r. część ceny tytułem zadatku mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Pani obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zadatku możliwe jest określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci działki zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym i działki, na której znajdują się wjazd na parking i miejsca parkingowe. Zatem w chwili otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w ww. działkach możliwe jest jednoznaczne określenie wysokości opodatkowania tego towaru.

W analizowanej sprawie, z uwagi na to, że sprzedaż działek nr 1/5 i 1/6 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy (z uwagi, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budowli a planowaną sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat), to również zadatek otrzymany przez Panią 2 czerwca 2025 r. na poczet ceny sprzedaży udziału w ww. działkach będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest nieprawidłowe, bowiem wskazała Pani, że zadatek dotyczy wyłącznie dostawy działki nr 1/5.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,
• zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

31 lipca 2025 r. dokonała Pani wpłaty w wysokości 120 zł tytułem wydania interpretacji indywidualnej. Następnie 29 września 2025 r. dokonała Pani kolejnej wpłaty w wysokości 120 zł tytułem wydania interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy 2 stanów faktycznych i 1 zdarzenia przyszłego, należna opłata wynosi więc 120 zł. Zatem pozostała kwota w wysokości 120 zł stanowi nadpłatę i zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona przelewem na rachunek bankowy, z którego dokonano opłaty, zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działek.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.