Interpretacja indywidualna z dnia 18 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.598.2025.4.LM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – samoistnie – w piśmie z 10 października 2025 r. (data wpływu – 15 października 2025 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 20 listopada 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) sp. z o.o. (Kupujący, Spółka)

NIP: (…);

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani (…) (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…) z obrębu (…), (…), o obszarze (...) ha, położoną w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), w jednostce ewidencyjnej: (…), w dzielnicy (..), przy ulicy (…), objętą księgą wieczystą numer (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…), IX Wydział Ksiąg Wieczystych.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Prezydenta (…) według stanu na (…) 2024 r. (…) Nieruchomość według opisu użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolami RIVa (… ha), RIVb (… ha), i RV (… ha).

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy (…).

(…) 2024 r. Spółka zawarła z Panią (…) (dalej: „Sprzedająca”), umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. (…); dalej: „Umowa”).

Na dzień sporządzenia Umowy, dla Nieruchomości obowiązywał zmieniony miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego (…), dla fragmentów obszarów (…) w gminie (…), zatwierdzony Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2001 r. (…) (dalej: „Plan Miejscowy”). Według Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczony symbolem: „MN” — tereny zabudowy jednorodzinnej o zróżnicowanej intensywności.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego ani art. 2 pkt. 1) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, z uwagi na fakt, że w Planie Miejscowym przeznaczona jest na cele nierolne.

Wskazać należy, że Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia (poza opisanym poniżej użyczeniem na rzecz Spółki) i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.

Spółka ma zamiar wykorzystać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) poprzez wybudowanie na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy (…) (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:

1)wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez Spółkę na jej koszt będzie satysfakcjonujący dla Spółki;

2)uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

3)uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości;

4)Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się.

Należy wskazać, że audyt prawny i techniczny Nieruchomości został już przeprowadzony przez Spółkę.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego prawa upoważnia Kupującego do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych, warunków technicznych i uzgodnień w celu realizacji Inwestycji, upoważnia Spółkę do wejścia na teren Nieruchomości oraz do wykonywania wszystkich robót budowlanych w celu realizacji Inwestycji, aż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Udzielenie tego prawa zawarte jest w cenie sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto Sprzedająca:

1)zgodziła się i umożliwiła przeprowadzenie Kupującemu audytu Nieruchomości, przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując z Kupującym w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

2)zezwoliła Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

3)zobowiązała się, że nie dokona niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości, albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza nie będzie obciążała Nieruchomości, ani oddawała jej do korzystania przez osoby trzecie;

4)zezwoliła Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do (...) mm oraz sondowania);

5)zobowiązała się przedstawić do umowy przenoszącej własność Nieruchomości zaświadczenie wydane przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzające, że nabycie Nieruchomości na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości sporządzonej przed (…), notariuszem w (…), (…) 2018 r., Repertorium A (…), jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

Sprzedająca wyraziła zgodę na uzyskanie przez Spółkę, zgodnie z art. 306 g ustawy Ordynacja podatkowa zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Sprzedająca udzieliła pracownikom Spółki pełnomocnictw do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza:

1)w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych;

2)w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska;

3)w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

4)w postępowaniach, dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo Wodne;

5)w postępowaniach dotyczących zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości;

6)w postępowaniach o wyłączenie terenu Nieruchomości z produkcji rolnej;

7)w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane.

Pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocników do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Spółki przed gestorami mediów w związku z Inwestycją na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Na podstawie ww. pełnomocnictw Spółka złożyła wniosek o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej i wniosek o pozwolenie na budowę dla Inwestycji. Ponadto Spółka wystąpiła o warunki przyłączenia do gestorów mediów w związku z Inwestycją na Nieruchomości.

Sprzedająca jest osobą fizyczną – Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia wniosku.

Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości w sposób zgodny z prawem na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości sporządzonej przed (…), notariuszem w (…), (…) 2018 r., Repertorium A (…) i działała w sposób zgodny z prawem w odniesieniu do Nieruchomości od dnia jej nabycia. Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości będąc zamężną do majątku osobistego, gdyż udziały we współwłasności nieruchomości będącej przedmiot nieodpłatnego zniesienia współwłasności nabyła na podstawie dziedziczenia oraz darowizny, umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność obowiązującą w jej małżeństwie z mężem nie zawierała. Nieruchomość nadal stanowi jej majątek osobisty, gdyż umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność obowiązującą w jej małżeństwie z mężem nie zawierała.

Od momentu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą w celach rolniczych.

Sprzedająca nie prowadziła działań marketingowych/promocyjnych/reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Ponadto Sprzedająca nie ponosiła nakładów, nie dokonywała ulepszeń oraz nie podejmowała i nie planuje podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedająca zawarła umowę z biurem nieruchomości (…) 2024 r., w wyniku której Sprzedająca nawiązała kontakt z Kupującym.

Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą związaną z wynajmem lokalu użytkowego i mieszkalnego, jak również jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Jednak sprzedaż Nieruchomości nie wchodzi w zakres prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. W szczególności, Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej ani nie była w żaden sposób wykorzystywana na potrzeby tej działalności.

Sprzedająca dokonała w przeszłości (około 2023 roku) sprzedaży jednej nieruchomości – niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) położonej przy ul. (…). Sprzedająca nabyła przedmiotową działkę w drodze spadku i wykorzystywała ją w celach rolniczych. Sprzedaż ww. nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego Kupujący i Sprzedająca powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Zainteresowani postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem od towarów i usług, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

Powyżej przywołałem tylko tę część opisu zdarzenia, która znajduje się we wniosku. Pozostała treść opisu zdarzenia, która została zawarta w uzupełnieniu została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytania

1.Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług), przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący?

3.Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług), przeniesienie prawa własności niezabudowanej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

4.Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Ad. 2

W Państwa ocenie, w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług), przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei, zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (objęta pytaniem nr 1 wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży prawa własności Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (w przypadku, gdyby Sprzedająca działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w Państwa ocenie, przy sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznał, że Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ale będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Spółka.

Ad. 4

W ocenie Spółki, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż prawa własności niezabudowanej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

• umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Zainteresowanych, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, w przypadku gdyby Organ uznał, że Sprzedająca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, ale będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającej) niezabudowaną nieruchomość (Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że dokonując sprzedaży działki nr (…) Sprzedająca będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr (…), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z rozstrzygnięcia zawartego w ww. interpretacji wynika, że Sprzedająca w analizowanej sprawie nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynoszącej 2%. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, po stronie Kupującego wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko – w zakresie pytania nr 2 – uznałem za prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie, zawarte w pytaniu nr 4 dotyczą ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych – przy założeniu, że podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki. Jednakże nie udzielam odpowiedzi na to pytanie, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług, ale podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. W konsekwencji braku odpowiedzi na pytanie nr 3 w podatku od towarów i usług, nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 4 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.