Interpretacja indywidualna z dnia 23 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.574.2025.5.AK

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe:

- w zakresie uznania, że Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3 oraz Sprzedający 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziału w działkach nr A i C) dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości będą działać w charakterze podatników VAT;

- w zakresie uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziału w działkach nr A i C), działających w charakterze podatników VAT, będzie czynnością opodatkowaną VAT (w całości), w związku z planowaną przez strony transakcji rezygnacją ze zwolnienia z opodatkowania VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości;

- w części dotyczącej prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziałów w działkach nr A i C);

- nieprawidłowe:

- w zakresie uznania, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F będzie działać w charakterze podatnika VAT;

- w części dotyczącej prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku wykazania na fakturze wystawionej przez Sprzedającego 4 w zakresie sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F (przy sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F nie będzie on działać w charakterze podatnika VAT, zatem w tym zakresie Sprzedający 4 nie powinien wystawiać faktury VAT dokumentującej transakcję sprzedaży).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 15 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług wpłynął 15 września 2025 r.

Uzupełnili go Państwo pismem z 15 września 2025 r. (data wpływu 25 września 2025 r.) oraz w odpowiedzi na wezwania - pismami z 20 października 2025 r. (wpływ 20 października 2025 r.) i z 24 listopada 2025 r. (data wpływu 24 listopada 2025r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

I. Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

II. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

1. BB

(…);

2. CC

(…);

3. DD

(…);

4. EE

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani niebędący stroną postępowania, tj. BB (dalej: Sprzedający 1), CC (dalej: Sprzedający 2), DD (dalej: Sprzedający 3), EE (dalej: Sprzedający 4), zwani dalej łącznie również Sprzedającymi, będący polskimi rezydentami podatkowymi, są współwłaścicielami następujących nieruchomości gruntowych położonych w (…):

 a) nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych A oraz B, położonej (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 1”).

 b) nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych C oraz D, położonej (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 2”).

 c) nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych E oraz F, położonej (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 3”).

- zwanych dalej łącznie: Nieruchomościami.

Zgodnie z danymi wynikającymi z ksiąg wieczystych, udział Sprzedających we współwłasności każdej z ww. Nieruchomości wynosi odpowiednio:

1) BB w udziale wynoszącym 1/2,

2) CC w udziale wynoszącym 1/6,

3) DD w udziale wynoszącym 1/6,

4) EE w udziale wynoszącym 1/6.

W odniesieniu do Nieruchomości 2 toczy się jednak obecnie postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (dalej Postępowanie Uzgodnieniowe), zmierzające do wpisania jako współwłaściciela jeszcze jednej osoby. W wyniku Postępowania Uzgodnieniowego sąd może finalnie stwierdzić, że udziały Sprzedających we współwłasności Nieruchomości 2 są inne (mniejsze lub większe) niż podane powyżej, jednakże nie wpłynie to na sam fakt posiadania udziałów we współwłasności Nieruchomości 2 przez Sprzedających, a tym samym na ich prawo do wystąpienia z niniejszym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej (z perspektywy niniejszego wniosku sama wielkość udziałów Sprzedających we współwłasności Nieruchomości nie jest elementem kluczowym).

Prawo własności (współwłasności) ww. Nieruchomości, Sprzedający 2, 3 i 4 nabyli do majątku prywatnego w wyniku dziedziczenia rodzinnego gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem po zmarłym w dniu (…) 2013 r. (…), a następstwo prawne stwierdzone zostało przed notariuszem (…) notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) 2013 r. (Rep. A Nr (…)). Z kolei Sprzedająca 1 nabyła udziały w Nieruchomościach bezpośrednio jako kupująca z aktów własności ziemi, a w części z dziedziczenia po mężu -(…) stosownie do treści postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia (…) 1996 r. (sygn. akt (…)) oraz na podstawie umowy o częściowy dział spadku zawartej w dniu (…) 1997 r. przed notariuszem (…) Rep. A Nr (…).

Działki B, D oraz F pozostają niezabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1984 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 poz. 418; dalej: Pr. Bud.).

Z kolei:

 a) działka A jest niezabudowana, część terenu tej działki w latach 2010/2011 została utwardzona, jednak nie stanowi ono budowli w rozumieniu Pr. Bud.,

 b) działka C zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi oraz budowlami w rozumieniu Pr. Bud. w postaci placów i dróg dojazdowych (ścieżek dojazdowych), ciągów pieszych,

 c) działka E zabudowana jest wolnostojącą tablicą reklamową, stanowiącą budowlę w rozumieniu Pr. Bud.

W stosunku do budynków i budowli usytuowanych na Nieruchomościach minął okres dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, tj. minęły co najmniej 2 lata od momentu rozpoczęcia ich użytkowania.

Sprzedający nie dokonywali w stosunku do ww. obiektów żadnych prac ulepszeniowych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, a już w szczególności takich, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie prowadzili i nie prowadzą działalności, obiekty te nie stanowiły dla nich środków trwałych).

Nieruchomości są objęte Miejscowy Planem Zagospodarowania Przestrzennego (…) przyjętym uchwałą nr (…) z dnia (…) 2020 r. (dalej: MPZP), zgodnie z którym odpowiednio:

 a) działka A - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem D1U z przeznaczeniem pod tereny usług oraz 9KD-D z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oraz symbolem 2KD-Z z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy zbiorczej;

 b) działka B - jest położona we fragmencie na obszarze oznaczonym symbolem D1U z przeznaczeniem pod tereny usług, na obszarze oznaczonym symbolem D6ZP/US z przeznaczeniem pod tereny zieleni urządzonej i usług sportu oraz 8KD-D z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, a także 19KD-L z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy lokalnej;

 c) działka C - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem D4MW/U z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług,symbolem D5MW z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz symbolem 10KD-D z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oraz symbolem 2KD-Z z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy zbiorczej;

 d) działka D - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem D5MW z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz symbolem D6ZP/US z przeznaczeniem pod tereny usług sportu i zieleni urządzonej, a także 19KD-L z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy lokalnej;

 e) działka E - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem B3Ukr z przeznaczeniem pod tereny usług kultu religijnego; oraz symbolem B2ZP/US z przeznaczeniem pod tereny zieleni urządzonej i usług sportu, a także 1KD-L z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy lokalnej;

f) działka F - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem B3Ukr z przeznaczeniem pod tereny usług kultu religijnego, symbolem B2ZP/US z przeznaczeniem pod tereny zieleni urządzonej i usług sportu oraz symbolem B1U z przeznaczeniem pod tereny usług a także 3KD-D z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.

Innymi słowy, zgodnie z postanowieniami MPZP wszystkie działki gruntu mogą być zabudowane budynkami lub budowlami (również na terenach przeznaczonych pod zieleń urządzoną i usługi sportu (ZP/US) oraz na terenach przeznaczonych pod tereny usług kultu religijnego (Ukr)).

Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej.

Część Nieruchomości 1, tj. działka o numerze A oraz część Nieruchomości 2, tj. działka C została natomiast wydzierżawiona na rzecz osoby trzeciej na podstawie umowy z dnia (…) 2019 r. (zmienionej Aneksem nr 1 z dnia (…) 2022 r.; dalej: Umowa Najmu 1) zawartej przez Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4, zwanych dalej łącznie Wynajmującymi. Ponadto, część Nieruchomości 1, tj. działka o numerze A objęta jest również umową najmu z dnia (…) 2025 r. zawartej przez Wynajmujących z jeszcze innym podmiotem (dalej: Umowa Najmu 2).

Z kolei część Nieruchomości 3, tj. część działki E objęta była umową najmu usytuowanej na tej działce konstrukcji w postaci wolnostojącej tablicy informacyjno-reklamowej (tablica ta została wzniesiona wyłącznym kosztem najemcy). Jedyną osobą, która uzyskiwała pożytki z umowy najmu był Sprzedający 2. Sprzedający 2 po wygaśnięciu ww. umowy najmu, planował zawrzeć nową umowę najmu tej części działki E (z tym samym podmiotem) lecz z uwagi na przedłużające się negocjacje (które o ile się zakończą nastąpi to zapewne po złożeniu niniejszego wniosku), w tej chwili Sprzedający 2 bezumownie (lecz za odpłatnością), udostępnia najemcy ten teren działki o nr E (ponownie Sprzedający 2 jest jedyną osobą, która uzyskuje pożytki w tym zakresie).

W pozostałym zakresie Nieruchomości są wykorzystywane zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Nieruchomości są obecnie wykorzystywane w następujący sposób:

a) Nieruchomość 1 - dla potrzeb Umowy Najmu 1 i Umowy Najmu 2 opisanych powyżej oraz w części na cele rolne;

b) Nieruchomość 2 - jako siedlisko (zamieszkanie na terenach rolniczych), dla potrzeb Umowy Najmu 1 oraz w części na cele rolne;

c) Nieruchomość 3 - na potrzeby usytuowania konstrukcji tablicy informacyjno-reklamowej oraz w części na cele rolne.

Obrót z tytułu wyżej wymienionych umów najmu jest przez Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 opodatkowany VAT (Sprzedający 2, Sprzedający 3 oraz Sprzedający 4 z tego tytułu zarejestrowani są dla celów VAT w Polsce). Z kolei Sprzedający 1 nie jest stroną ww. umów najmu i nie jest zarejestrowany dla celów VAT w Polsce, niemniej w sytuacji, w której interpretacja podatkowa potwierdzi, iż z tytułu dokonania sprzedaży udziałów w Nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, Sprzedający 1 zarejestruje się jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Sprzedający planują sprzedać wyżej opisane Nieruchomości (dalej: „Planowana Transakcja”) na rzecz Wnioskodawcy będącego stroną postępowania (dalej: Kupujący). Z inicjatywą zawarcia umowy przedwstępnej wyszedł Kupujący i oferta taka spotkała się z akceptacją Sprzedających (Nieruchomości nie były oferowane na sprzedaż przez Sprzedających).

Sprzedający nie podejmowali profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie Nieruchomości, w tym na potrzeby sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności:

 1) nie podejmowali żadnych działań zmierzających do uzbrojenia Nieruchomości w przyłącza wodno-kanalizacyjne, czy budowę dróg a przyłącze elektryczne i gaz zostały wykonane na własne potrzeby mieszkalne, do prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz potrzeby najemcy;

 2) nie dokonywali podziałów działek wchodzących w skład Nieruchomości w celu budowy, bądź też w celu ich wynajmu bądź sprzedaży. Podział na działki nr E i F miał charakter podziału rolnego;

 3) nie podejmowali działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym, tj. nie publikowali ogłoszeń dotyczących zamiaru ich zbycia, ani też nie zatrudniali pośredników w obrocie nieruchomościami.

Sprzedająca 1 po śmierci męża (…), a Sprzedający 2, 3 i 4 po śmierci spadkodawcy (…) podjęli wyłącznie starania i wydatki na uporządkowanie terenu oraz doprowadzenie do poprawy jego estetyki, jednakże działania takie nie mają żadnego znaczenia dla Kupującego (co wynika z faktu, że Kupujący przeznaczy Nieruchomość na działalność deweloperską, o czym mowa w dalszej części niniejszego wniosku), a w szczególności nie miały i nie mają żadnego wpływu na ustaloną cenę sprzedaży praw do Nieruchomości (bądź ich atrakcyjność).

Wynajem części Nieruchomości, o którym mowa powyżej, wynikał z relatywnie wysokich kosztów utrzymania Nieruchomości, które były dla Sprzedających zbyt dużym obciążeniem.

W okresie gdy dla Nieruchomości nie obowiązywał MPZP, Sprzedający 2 wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, w tym dla hali magazynowej na potrzeby gospodarstwa rolnego.

Sprzedający nie byli również nigdy aktywni na rynku nieruchomości, tj.:

a) nie zatrudniają (oraz nie zatrudniali) pracowników trudniących się w jego imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

b) nie otwierali (ani nie posiadają) biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

c) nie korzystali z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

d) nie tworzyli biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

e) nie posiada bazy danych kontrahentów i klienteli,

 f) nie posiadają strony internetowej, ani też systemu organizacji pracy.

Sprzedający (każdy z osobna) nie posiadają również innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Sprzedający nie planują przeznaczyć uzyskanych w wyniku sprzedaży środków pieniężnych, szczególności na cele związane z zakupem innych nieruchomości przeznaczonych pod sprzedaż (co nie wyklucza oczywiście nabycia nieruchomości na własne potrzeby osobiste).

Jedynym w istocie kosztem w związku z zawarciem umowy sprzedaży (a wcześniej umowy przedwstępnej) po stronie Sprzedających będzie koszt uzyskania porad prawnych związanych z zapisami umowy albowiem Sprzedający nie posiadają w tym zakresie specjalistycznej wiedzy, przygotowania ani też doświadczenia.

Kupujący jest osobą prawną, spółką prawa handlowego, zarejestrowanym dla celów VAT w Polsce i podmiotem należącym do Grupy Kapitałowej od wielu lat realizującej inwestycje deweloperskie w wielu miastach na terenie Polski, w tym również poprzez spółki celowe. Po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zostanie ona przez niego wykorzystana do realizacji inwestycji mieszkaniowej (dalej: Inwestycja), w ramach której Kupujący będzie realizował obrót opodatkowany VAT (z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i/lub usługowych). Stąd też Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Sprzedający oraz Kupujący w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to niezbędne dla celów opodatkowania VAT transakcji, złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w zakresie dostawy Nieruchomości.

Planowana Transakcja została poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, w której strony (tj. Sprzedający oraz Kupujący) ustaliły wzajemne prawa i obowiązki oraz założenia wzajemnej współpracy mającej na celu doprowadzenie do sytuacji, iż zawarcie umowy sprzedaży (na warunkach oczekiwanych przez Kupującego) będzie możliwe.

Kupujący zamierza nabyć łącznie Nieruchomości oraz inną nieruchomość, tj. nieruchomość sąsiednią (której nabycie jest przedmiotem innego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej) w celu realizacji na nich Inwestycji. Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem wyłącznie Nieruchomości, a tym samym w przypadku braku możliwości nabycia Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej (którejkolwiek z nich) będzie uprawniony do skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy. Kupujący niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej ze Sprzedającymi zawarł z właścicielką nieruchomości sąsiedniej umowę przedwstępną na warunkach analogicznych do warunków przewidzianych umową zawartą ze Sprzedającymi.

W pierwszej kolejności strony postanowiły w umowie przedwstępnej, że zawarte przez Sprzedających umowy najmu zostaną przed dniem Planowanej Transakcji rozwiązane, zaś Nieruchomości objęte Planowaną Transakcją pozostawać będą w wyłącznym posiadaniu Sprzedających oraz będą opróżnione przez najemców bądź osoby trzecie z jakichkolwiek rzeczy/przedmiotów przedstawiających ich prawa lub własność. Sprzedający będą zobowiązani do uzyskiwania uprzedniej zgody Kupującego na aneksowanie zawartych umów najmu lub zawarcie nowych umów najmu jednakże Kupujący bezzasadnie takiej zgody nie odmówi, w szczególności w przypadku gdy Sprzedający należycie zabezpieczą możliwość skutecznego rozwiązania takich umów wraz z zapewnieniem opróżnienia nieruchomości z rzeczy i przedmiotów najemców w czasie przypadającym przed terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się do uzyskania i okazania w oryginale przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży dokumentów w postaci wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, oraz innych dokumentów wymaganych przepisami prawa oraz dodatkowych dokumentów, tj. zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie mają zaległości w płatności jakichkolwiek podatków dotyczących Nieruchomości, składek na ubezpieczenie społeczne, wpłat na PFRON albo opłat z tytułu ochrony środowiska (albo potwierdzających brak zaległości w powyższym zakresie), przy czym w celu zapewnienia możliwości samodzielnego uzyskania powyższych dokumentów przy zawarciu umowy, Sprzedający udzielą osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do uzyskania w imieniu Sprzedających ww. dokumentów.

Ponieważ w najbliższym sąsiedztwie znajdują się inne nieruchomości, które mogą być potencjalnie zabudowywane i mogące mieć wpływ na realizację przyszłej Inwestycji Kupującego oraz de facto na finalizację Planowanej Transakcji, Sprzedający uzgodnili z Kupującym zasady wzajemnego informowania oraz podejmowania działań zmierzających do ochrony praw właścicielskich Sprzedających (również w zakresie skarżenia wszelkich decyzji lub innych przejawów rozstrzygnięć podmiotów publicznoprawnych). Strony postanowiły jednak, iż bez pisemnej zgody Kupującego, Sprzedający nie podejmą działań zmierzających do (lub nie dokona) udzielenia zgody, zawarcia porozumienia lub zaskarżenia zgodnie ze zdaniem wcześniejszym.

Zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przez Sprzedających i Kupującego zostało zastrzeżone warunkiem łącznego spełnienia się lub zrzeczenia się przez Kupującego następujących warunków zawieszających (dalej: Warunki Zawieszające):

1) Sprzedający doprowadzą do prawomocnego zakończenia Postępowania Uzgodnieniowego, o którym mowa powyżej,

2) strony uzyskają interpretację podatkową w przedmiocie opodatkowania Planowanej Transakcji,

3) wspólnicy Kupującego wyrażą zgodę na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży,

4) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach na rzecz Kupującego, umożliwiająca realizację Inwestycji i w pozostałym zakresie zgodną z wnioskiem wnioskodawcy;

5) zostaną wydane:

a) uchwała o ustalaniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, uzyskana w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej: Uchwała), która skutecznie i w całości wejdzie w życie (oraz nie dojdzie do wszczęcia postępowania na podstawie skargi na przedmiotową Uchwałę lub w przypadku wszczęcia takiego postępowania dojdzie do jego prawomocnego zakończenia w ten sposób, że Uchwała zostanie utrzymana w mocy) albo,

b) uchwała Rady (…) w przedmiocie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (dalej: ZPI) w stosunku do Nieruchomości, zezwalająca na realizację inwestycji w trybie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która skutecznie i w całości wejdzie w życie oraz w terminie 60 dni od opublikowania ZPI nie dojdzie do wszczęcia postępowania z art. 101 ustawy o samorządzie gminnym lub w przypadku wszczęcia takiego postępowania dojdzie do jego prawomocnego zakończenia w ten sposób, że ZPI zostanie utrzymany w mocy;

6) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja (lub kilka decyzji dla całego obszaru Inwestycji) o pozwoleniu na budowę, wydana na rzecz Kupującego, umożliwiająca realizację Inwestycji i w pozostałym zakresie zgodna z wnioskiem Kupującego,

7) Kupujący uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej, elektro-energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej na całym obszarze Nieruchomości, Nieruchomości Sąsiedniej oraz nieruchomości odrębnych, na zasadach i warunkach umożliwiających realizację Inwestycji,

8) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja podziałowa, która doprowadzi do podziału działek ewidencyjnych nr C, D oraz F w sposób wskazany przez Kupującego,

9) z zastrzeżeniem tzw. dozwolonych obciążeń, Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczyzależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a księgi wieczyste prowadzone dla Nieruchomości będą wolne od wzmianek i od wpisów na rzecz osób trzecich, a także nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości, oraz nie zostanie zmieniony albo uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia uniemożliwiałyby realizację Inwestycji,

10) Kupujący uzyska wszelkie inne rozstrzygnięcia, uchwały, decyzje, zaświadczenia, lub też władcze formy rozstrzygania administracyjnego lub sądowego, jeżeli od ich treści lub istnienia uzależniona będzie możliwość realizacji inwestycji przez Kupującego.

Strony uzgodniły również, że:

1) jeżeli którykolwiek z warunków zawieszających nie spełni się ani nie zostanie objęty zrzeczeniem Kupującego najpóźniej w dacie spełnienia warunków określonych umową przedwstępną, umowa wygaśnie z upływem zastrzeżonej daty spełnienia warunków;

2) warunki zawieszające są zastrzeżone na rzecz Kupującego, który będzie uprawniony do zrzeczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających w każdym czasie aż do daty spełnienia warunków poprzez przekazanie Sprzedającym pisemnego oświadczenia w tym zakresie;

3) w przypadku wygaśnięcia umowy z powodu ziszczenia się warunku rozwiązującego, Sprzedającym nie będzie przysługiwało żadne roszczenia wobec Kupującego (w szczególności odszkodowawcze), bez względu na przyczynę ziszczenia się warunku rozwiązującego;

4) w przypadku jeśli zgodnie z pozwoleniem na budowę możliwe będzie wybudowanie budynków w ramach Inwestycji o powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) większej niż wskazana w umowie wartość, cena za poszczególne Nieruchomości zostanie odpowiednio podwyższona zgodnie z przewidzianym w umowie mechanizmem.

Sprzedający zobowiązali się:

1) do ustanowienia w przyrzeczonej umowie sprzedaży odpowiednio Nieruchomości 2 lub Nieruchomości 3 odpowiednich służebności gruntowych przejścia i przejazdu przez pozostałą niebędącą przedmiotem sprzedaży część odpowiednio Nieruchomości 2 lub Nieruchomości 3 do ul. (…) w pasie służebności lub podjęcia wszelkich innych czynności uzgodnionych przez Strony niezbędnych do zapewnienia Nieruchomościom dostępu do drogi publicznej.

2) że bez uszczerbku dla innych zobowiązań Sprzedających określonych w umowie będą współpracować z Kupującym w celu zapewnienia spełnienia się warunków zawieszających, a także nie będą podejmować działań i nie będą dopuszczać się zaniechań, które mogłyby przeszkodzić w spełnieniu lub opóźnić spełnienie się warunków zawieszających, lub które mogłyby przeszkodzić w zawarciu lub opóźnić zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży;

3) że nie będą podejmować działań ani nie będą dopuszczać się zaniechań, które mogłybydoprowadzić do nieprawdziwości oświadczeń Sprzedających,

4) że niezwłocznie poinformują Kupującego o wszelkich zmianach stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości oraz innych istotnych zdarzeniach dotyczących Nieruchomości oraz o wszelkich okolicznościach skutkujących lub mogących skutkować nieprawdziwością oświadczeń sprzedających, i przekażą Kupującemu wszelkie dokumenty w tym zakresie, w każdym przypadku najpóźniej w terminie 5 (pięciu) dni od dnia powzięcia informacji o danej zmianie, zdarzeniu lub okoliczności;

5) że bez uzyskania pisemnego porozumienia z Kupującym nie będą prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Sprzedający udzielili Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego:

1) prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji Inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

2) zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących rozbiórki budynków i budowli położonych na Nieruchomości oraz na dokonanie takich rozbiórek;

3) zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów;

4) pełnomocnictwa do wglądu do wszystkich spraw i postępowań prowadzonych w ramach Postępowania Uzgodnieniowego tj. do uczestniczenia w czynnościach w nich podejmowanych, wglądu do akt postępowań (w tym wykonywania ich fotokopii) jednakże bez prawa do podejmowania jakichkolwiek merytorycznych czynności prawnych lub faktycznych nie wymienionych w takim pełnomocnictwie,

5) wszelkich innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez Kupującego odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uchwał, uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie (w tym w szczególności w zakresie uzyskania Uchwały).

Sprzedający zobowiązali się także do:

1) przeniesienia niezwłocznie, nie później niż w ciągu 7 (siedmiu) dni od zgłoszenia mu żądania Kupującego, uzyskanych na podstawie pełnomocnictw i zgód Sprzedających, wszelkich decyzji, zgód, zezwoleń, warunków przyłączenia do sieci mediówpozyskanych przez Kupującego na rzecz Sprzedających. Kupujący zobowiązuje się, że w każdym przypadku, w którym będzie uprawniony do występowania o uzyskanie wszystkich powyższych formalności samodzielnie w roli inwestora nie będzie w tym zakresie angażować Sprzedających ponieważ Inwestycja jest planowana i realizowana przez Kupującego lub inny podmiot uprawniony do nabycia Nieruchomości,

2) udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do występowania w postępowaniach związanych m.in. ze zmianą na terenie Nieruchomości Planu Miejscowego lub podjęciem przez Radę Miasta (…) Uchwały lub ZPI, w tym do reprezentowania Sprzedających we wszelkich postępowaniach w powyższym zakresie i przed wszelkimi organami administracji oraz innymi podmiotami,

3) nie udzielania podmiotom innym niż Kupujący lub podmiotom wskazanym przez Kupującego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, oraz będą niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 (trzech) dni od powzięcia wiadomości, informować Kupującego o postępowaniach administracyjnych dotyczących sąsiednich nieruchomości oraz będących w obszarze oddziaływania Nieruchomości (w szczególności udostępnią otrzymane pisma, orzeczenia i decyzje od organów administracji) i umożliwią Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego składanie uwag i środków zaskarżenia w takich postępowaniach oraz udzielą w tym celu pełnomocnictwa niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 (trzech) dni od zgłoszenia żądania. Sprzedający nie będą dokonywać uzgodnień ani zezwalać na prowadzenie prac budowlanych na Nieruchomości (w tym zakresie przyłączy, infrastruktury lub sieci) podmiotom innym niż Kupujący (lub wskazanym przez Kupującego), w tym także nie wystąpią z jakimkolwiek wnioskami o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na obszarze (części lub całości) Nieruchomości.

4) niewycofywania Kupującemu ani podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw ani zgód w okresie obowiązywania umowy, ani niewycofywania w powyższym okresie prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane.

5) powstrzymania się od bezpośrednich i pośrednich działań (zarówno prawnych, jak i faktycznych) zmierzających do utrudniania, opóźnienia lub uniemożliwienia przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym również po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży, w szczególności od wnoszenia jakichkolwiek środków zaskarżenia (w tym odwołań, zażaleń, skarg do sądów administracyjnych i skarg kasacyjnych) w postępowaniach w sprawie wydania decyzji administracyjnych, postanowień, uzgodnień, zezwoleń dotyczących Inwestycji (w tym pozwoleń konserwatorskich, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, w tym pozwoleń zamiennych, i pozwoleń na użytkowanie), oraz jakichkolwiek nadzwyczajnych środków zaskarżenia mających na celu wzruszenie powyższych (w tym wniosków o wznowienie postępowania i wniosków o stwierdzenie nieważności).

Kupujący zobowiązali się do poniesienia wszelkich kosztów administracyjnych związanych z podziałami Nieruchomości, a w szczególności opłaty adiacenckiej, o ile konieczne będzie ich uiszczenie. W przypadku ustalenia (wymierzenia) opłaty adiacenckiej na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami w zakresie podziału Nieruchomości, Sprzedający zobowiązany będzie niezwłocznie, nie później niż 3 dni roboczych od powzięcia wiadomości poinformować Kupującego i udzielić mu (lub podmiotom przez niego wskazanym) pełnomocnictwa do działania w przedmiotowej sprawie, a w szczególności do zaskarżenia decyzji wymierzającej taką opłatę w całości lub w części.

Sprzedający i Kupujący ustalili, że Sprzedający bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego, a począwszy od dnia (…) 2025 r. bez takiej zgody uprawnieni będą do podejmowania wszelkich czynności związanych z realizacją swoich roszczeń względem (…) wynikających z uchwalenia Planu Miejscowego oraz będą informowali Kupującego o istotnych czynności podejmowanych przed organami administracji publicznej w tym zakresie (lub podmioty przez nich wskazane) i przesyłać istotną dokumentację składaną do organów administracji publicznej (np. wnioski). Podejmowanie przez Sprzedających działań wskazanych w zdaniu poprzednim nie stanowi naruszenia umowy.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony określiły:

1) Zasady odstąpienia od umowy obu stron,

2) Kary umowne,

3) Kwestie dotyczące poddania się egzekucji oraz kwestie związane z wpisem hipoteki dotyczącej zabezpieczenia roszczeń Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku z 20 października 2025 r. na zadane pytania odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie 1: „Czy Nieruchomości były/są przedmiotem umowy dzierżawy na cele rolne?”

Odpowiedzieli Państwo: „W dniu (…) 2019 r. BB (Sprzedająca 1) jako wydzierżawiająca zawarła umowę ze skutkiem od dnia (…) 2019 r. na mocy której wydzierżawiła udział w 1/2 części w gospodarstwie rolnym (Nieruchomości 1, 2 i 3) na rzecz DD (Sprzedająca 3) na 10 lat. Umowa ta została zawarta w celu zaprzestania działalności rolniczej w myśl ustawy z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Powyższa umowa dzierżawy ma charakter bezczynszowej dzierżawy gruntów rolnych. Następnie z dniem (…) 2024 r. powyższa umowa (z (…) 2019 r.) została rozwiązana a z dniem (…) 2024 r. zawarta została nowa umowa dzierżawy na mocy której DD (Sprzedająca 3) w zakresie jej udziałów w Nieruchomościach wydzierżawiła gospodarstwo rolne CC (Sprzedający 2) w celu zaprzestania działalności rolniczej w myśl ustawy z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Powyższa umowa dzierżawy ma charakter bezczynszowej dzierżawy gruntów rolnych z zobowiązaniem do regulowania podatków i innych opłat związanych z posiadaniem”.

Na pytanie 2: „Czy Sprzedający 1 wykonuje/wykonywał jakiekolwiek czynności związane z dzierżawami Nieruchomości?”

Odpowiedzieli Państwo: „Tak. W ostatnich latach Sprzedająca 1 wydzierżawiła Nieruchomości na cele rolne. Sprzedająca 1 nie prowadzi już gospodarstwa rolnego, jest na emeryturze i oddanie w dzierżawę przedmiotowych nieruchomości uprawniało ją do pobierania pełnej emerytury. Szczegółowy opis w odpowiedzi do punktu 1”.

Na pytanie 3: „Czy Sprzedający 1 czerpał/czerpie korzyści z realizacji wymienionych we wniosku umów dzierżawy Nieruchomości?”

Odpowiedzieli Państwo: „Nie. Dzierżawa w celu zaprzestania działalności rolniczej w myśl ustawy z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Powyższa umowa dzierżawy ma charakter bezczynszowej dzierżawy gruntów rolnych z zobowiązaniem do regulowania podatków i innych opłat związanych z posiadaniem”.

Na pytanie 4: „Czy Sprzedający są rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Proszę odnieść do sytuacji każdego ze Sprzedających indywidualnie”.

Odpowiedzieli Państwo: „Sprzedający 1, Sprzedający 3 oraz Sprzedający 4 nie są rolnikami ryczałtowanymi w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Sprzedający 2 również nie jest rolnikiem ryczałtowym, natomiast jest czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z przekroczeniem kwoty 200 000 zł obrotu, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT”.

Na pytanie 5: „Czy Sprzedający wykorzystywali/wykorzystują Nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy sprzedawali płody rolne, które pochodziły z własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je sprzedawali, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)? Proszę odnieść się do sytuacji każdego ze Sprzedających indywidualnie”.

Odpowiedzieli Państwo: „Sprzedająca 1, do czasu przejścia na emeryturę prowadziła gospodarstwo rolne wraz ze swoim mężem oraz z synem i synową. Miało to miejsce w latach 1962 - 2003. Uprawiali warzywa polowe i zboża, które w tym okresie sprzedawali (sprzedaż miała miejsce w latach 1962-2003). Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Sprzedający 2, w okresie 2014-2024 prowadził gospodarstwo rolne wraz z matką (Sprzedającą 3). Od sierpnia 2024 r. prowadzi gospodarstwo samodzielnie. Uprawia warzywa polowe i zboża, które sprzedaje (sprzedaż w okresie 2014-2025). Sprzedaż nie była/nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

Sprzedająca 3, do czasu przejścia na rentę prowadziła gospodarstwo rolne wraz ze swoimi teściami oraz mężem, a po śmierci męża kontynuowała działalność rolną z synem. Miało to miejsce w latach 1991 - 2024. Uprawiali warzywa polowe i zboża, które potem sprzedawali (sprzedaż miała miejsce w latach 1991-2024). Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Sprzedająca 4 nie prowadziła i nie prowadzi działalności rolniczej. Jej aktywność w rolnictwie polegała na doraźnej pomocy rodzinie”.

Na pytanie 6: „Czy będące przedmiotem sprzedaży Nieruchomości były przez Sprzedających wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT?”

Odpowiedzieli Państwo: „Nie, natomiast nieruchomości częściowo objęte są umowami najmu, opisanymi we wniosku o wydanie interpretacji, który podlega VAT”.

Na pytanie 7: „Czy Sprzedający są właścicielami wolnostojącej tablicy reklamowej stanowiącej budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego, znajdującej się na działce nr E? Jeżeli Sprzedający są właścicielami tej budowli, to czy będzie ona przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży?”

Odpowiedzieli Państwo: „Nie, Sprzedający nie są właścicielami wolnostojącej tablicy reklamowej, jest ona własnością Najemcy. Jeśli dojdzie do sprzedaży Nieruchomości 3 (na której tablica jest umiejscowiona) to tablica zostanie uprzednio zdemontowana”.

Na pytanie 8: „W przypadku, gdy opisana we wniosku transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, czy Sprzedający wraz z Kupującym złożą (najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości) oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?”

Odpowiedzieli Państwo: „Tak, w przypadku, gdy opisana we wniosku transakcja będzie korzystała przynajmniej częściowo ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, wszyscy Sprzedający wraz z Kupującym złożą (najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości bądź w akcie notarialnym dokumentującym transakcję) oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia z opodatkowania (w zakresie w jakim transakcja miałaby korzystać ze zwolnienia z opodatkowania) i wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o podatku od towarów i usług”.

Na pytanie 9: „Czy któreś z naniesień, (określonych we wniosku jako budowle oraz część terenu utwardzona), znajdujących się na działkach będących przedmiotem sprzedaży, stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową budynku ani gruntu?”

Odpowiedzieli Państwo: „Nie, opisane naniesienia znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży, nie stanowią ruchomości”.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w piśmie z 24 listopada 2025 r.)

1. Czy prawidłowe jest stanowisko, że Sprzedający, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości, będą działać w charakterze podatników VAT?

2. Czy prawidłowe jest stanowisko, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających, działających w charakterze podatników VAT, będzie czynnością opodatkowaną VAT (w całości), w związku z planowaną przez strony transakcji rezygnacją ze zwolnienia z opodatkowania VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawybudynków i budowli posadowionych na Nieruchomości?

3. Czy Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej nabycie Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w piśmie z 24 listopada 2025 r.)

Zdaniem Wnioskodawców:

1. Sprzedający, dokonując sprzedaży Nieruchomości, będą działać w charakterze podatników VAT.

2. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających, działających w charakterze podatników VAT, będzie czynnością opodatkowaną VAT (w całości), w związku z planowaną przez strony transakcji rezygnacją ze zwolnienia z opodatkowania VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości.

3. Zdaniem Wnioskodawców, Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej nabycie Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...). Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powyższe oznacza również, iż osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1986/16), dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotne pozostają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (dalej: Dyrektywa). Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie powinna świadczyć, iż działała ona w charakterze podatnika. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wyjaśnił jednocześnie Trybunał inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym - jak podkreślił TSUE na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (podobnie NSA w wyroku z dnia 23 czerwca 2020 r., sygn. I FSK 1076/16).

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C‑25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzecznictwie polskich sądów administracyjnych w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wydaniu orzeczeń TSUE w sprawach Trybunału C-180/10 i C-181/10 wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tych orzeczeń. Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Z punktu widzenia możliwego zastosowania art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotny jest zakres czynności, jakie podmiot podejmuje w odniesieniu do nieruchomości i czy powoduje to zaangażowanie środków podobnych do tych jakie wykorzystują w tym celu podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami (wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20).

Innymi słowy, na profesjonalny obrót nieruchomościami może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W analizowanej sprawie, w ocenie Wnioskodawców, kluczowymi kwestiami przemawiającymi za uznaniem Sprzedających za podatników podatku VAT jest przede wszystkich fakt planowanego zawarcia umowy przedwstępnej, w ramach której Sprzedający zobowiązali się wobec Kupującego do określonych działań bądź powstrzymywania się od określonych czynności prawnych oraz faktycznych, powodując, że Sprzedający podejmą zobowiązania/aktywność wykraczającą poza czynności nieprzekraczające standardowych zachowań, jakie towarzyszą z reguły sprzedaży majątku prywatnego.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający zobowiązali się oni m.in. do:

1) udzielenia Kupującemu wszelkich pełnomocnictw, umożliwiających Kupującemu doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży,

2) ustanowienia określonych służebności,

3) przeniesienia wszelkich zgód i pozwoleń, decyzji niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży oraz realizacji Inwestycji,

4) przeniesienia warunków przyłączenia do sieci mediów pozyskanych przez Kupującego na rzecz Sprzedających,

5) udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane.

Warto podkreślić, że skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocnika (Kupującego) będą w sensie prawnym dotyczyć właścicieli Nieruchomości (Sprzedających). Oznacza to, że działania Kupującego stanowią w istocie działania Sprzedających, podejmowane w celu doprowadzenia do finalizacji Planowanej Transakcji oraz zwiększenia atrakcyjności oferowanych Nieruchomości dla Kupującego (tj. efektywnego podniesienia ich wartości). Co istotne, same założenia Planowanej Transakcji zostały skonstruowane w taki sposób, że poprawa parametrów Inwestycji (np. korzystniejszych wskaźników PUM) skutkuje uzyskaniem wyższego wynagrodzenia przez Sprzedających.

Z perspektywy Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 istotne pozostaje również to, że wynajmują oni część przedmiotowych Nieruchomości w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Uwzględniając powyższe okoliczności, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że Sprzedający weszli w określone przedsięwzięcie biznesowe, którego celem jest wsparcie Kupującego w uzyskaniu pożądanych skutków prawnych umożliwiających nabycie Nieruchomości i w dalszej perspektywie realizację Inwestycji.

Podkreślenia wymaga, że stanowisko to znajduje potwierdzenie również w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 6 lipca 2017 r., sygn. I FSK 2033/15, NSA wskazał, iż jeżeli proces inwestycyjny realizowany przez nabywcę w imieniu i na rzecz podatnika, a także na jego koszt, służy interesowi sprzedającego - poprzez wzrost wartości należącej do niego nieruchomości - to bez znaczenia pozostaje fakt, iż sprzedający nie podejmuje tych czynności osobiście, lecz za pośrednictwem umocowanego nabywcy.

Analogiczna sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, ponieważ aktywność Kupującego, wpływająca na sytuację prawno-faktyczną Sprzedających, ma zasadnicze znaczenie. Bez podejmowanych przez Kupującego działań realizacja Planowanej Transakcji na ustalonych warunkach byłaby poważnie utrudniona. Należy jednocześnie ponownie podkreślić, że cena sprzedaży Nieruchomości jest bezpośrednio uzależniona od określonych parametrów planistycznych i budowlanych Inwestycji.

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w następujących interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego:

 1) z dnia 21 grudnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.630.2023.1.EW, w której Dyrektor analizując stan faktyczny bliźniaczo podobny do przedstawionego przez Wnioskodawców wskazał na następujące okoliczności potwierdzające możliwość uznania osoby fizyczne za podatników VAT:

 a) dokonując sprzedaży posiadanych udziałów w działce nr 1, Sprzedający 1 i 2 nie będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż ww. działki, że niejako działania Sprzedających łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Fakt, że opisane we wniosku działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw/zgód czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedających.

 b) Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości; Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C‑181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem;

 c) Za uznaniem Sprzedających, w opisanej sprawie, za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że działka nr 1 jest od 2015 r. przez nich wydzierżawiana na okres 10 lat, a z tytułu dzierżawy został ustalony czynsz w wysokości 100 zł. Działania takiego nie można zatem interpretować inaczej niż jako chęć uzyskania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

 2) z dnia 3 lutego 2022 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.697.2021.3.MKA, w której Dyrektor KIS również podkreślił iż:

 a) okoliczność, że część z tych czynności nie będzie dokonywana bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Spółkę - Kupującą, działającą jako pełnomocnik Sprzedającego, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawną samego Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej samego Sprzedającego. Działania dokonywane za zgodą Sprzedającego, wpływają na podniesienie atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jej wartości;

 b) wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę Spółkę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

 c) powyższe działania są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności Sprzedającego. Sprzedający poprzez te działania stworzy sobie okoliczności do zarobku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci nieruchomości.

 3) z dnia 8 listopada 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.672.2021.2.WH), w której Dyrektor stwierdził:

 a) uznać należy, że Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości przez Sprzedającego. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił kupującemu stosownych pełnomocnictw.

 b) Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego,

 c) Sprzedający podejmując opisane wyżej czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

 4) z dnia 7 stycznia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.641.2020.2.MS), w której Dyrektor KIS wskazał:

 a) skoro w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni udzieliła kupującemu pełnomocnictwa, to czynności wykonane przez tego pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Zainteresowana, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni nie działał przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanej.

 b) zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawczyni wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawczyni, w zakresie sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr...,...,...,...,... i... będzie zbywała majątek wykorzystywany de facto w ramach działalności gospodarczej.

Podobne stanowiska były wyrażane przez Dyrektora KIS w wielu innych interpretacjach jak np. w interpretacji z dnia 1 grudnia 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.777.2020.1.IK) oraz z dnia 28 grudnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.635.2020.2.MŻ).

Mając na względzie, że analogiczne okoliczności zachodzić będą w niniejszym zdarzeniu przyszłym należy uznać, że planowana przez Sprzedających sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem będzie objęta zakresem przedmiotowym VAT - będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Uzasadnienie do stanowiska Wnioskodawców do pytania 2.

W świetle art. 5 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Aby czynność uznać za podlegającą opodatkowaniu VAT, konieczne jest, aby czynność tą wykonał podmiot, który będzie dla tej właśnie czynności działał jako podatnik VAT. W ocenie Wnioskodawców, Sprzedający w związku z planowaną transakcją będą działać w charakterze podatników VAT (kwestia ta jest przedmiotem pytania nr 1 Wnioskodawców, zadanego w ramach wniosku interpretacyjnego).

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ilekroć w ustawie o VAT mowa jest o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak przedstawili Wnioskodawcy w opisie zdarzenia przyszłego:

 a) działki A, B, D oraz F pozostają niezabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1984 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 poz. 418; dalej: Pr. Bud.), a jednocześnie w dniu Planowanej Transakcji przedmiotowe działki będą przeznaczone pod zabudowę (tj. będą stanowić teren budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT), zgodnie z postanowieniami MPZP,

 b) działka E zabudowana jest wolnostojącą tablicą reklamową, stanowiącą budowlę w rozumieniu Pr. Bud., jednakże jak wskazali Wnioskodawcy w odpowiedzi na wezwanie, Sprzedający nie są jej właścicielami, a ponadto zostanie ona uprzednio (przed transakcją) zdemontowana, stąd przedmiotowa działka pozostanie niezabudowana, lecz podobnie jak działki z pkt a) będzie działką przeznaczoną pod zabudowę, zgodnie z postanowieniami MPZP,

 c) działka C zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi oraz budowlami w rozumieniu Pr. Bud. w postaci placów i dróg dojazdowych (ścieżek dojazdowych), ciągów pieszych, przy czym:

- w stosunku do budynków i budowli usytuowanych na tej działce minął okres dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, tj. minęły co najmniej 2 lata od momentu rozpoczęcia ich użytkowania, a ponadto

- Sprzedający nie dokonywali w stosunku do ww. obiektów żadnych prac ulepszeniowych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, a już w szczególności takich, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie prowadzili i nie prowadzą działalności, obiekty te nie stanowiły dla nich środków trwałych).

Jednocześnie, jak wskazali Wnioskodawcy, Sprzedający oraz Kupujący w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to niezbędne dla celów opodatkowania VAT transakcji, złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT zgodne oświadczenie, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w zakresie dostawy Nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców:

 a) sprzedaż (dostawa) działek gruntu o nr A, B, D, E oraz F będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień podatkowych przewidzianych w ustawie o VAT),

 b) sprzedaż (dostawa) działki gruntu o nr C będzie korzystała ze zwolnienia VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz wobec planowanej rezygnacji z tego zwolnienia dokonanej przez Sprzedających oraz Kupującego, ich dostawa podlegać będzie opodatkowaniu VAT, bowiem stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe prowadzi do wniosku, że prawidłowe jest stanowisko, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających, działających w charakterze podatników VAT, będzie w całości czynnością opodatkowaną VAT, w związku z planowaną przez strony transakcji rezygnacją ze zwolnienia z opodatkowania VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach wchodzących w skład Nieruchomości (a dokładniej posadowionych na działce gruntu nr C).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 3.

W pierwszej kolejności zdaniem Zainteresowanych zauważyć należy, że elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będące przedmiotem Planowanej Transakcji będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

a) Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b) Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza zrealizować na tych Nieruchomościach własną Inwestycję, po zakończeniu której będzie nich realizował Inwestycję w oparciu o którą będzie uzyskiwał przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych/lub usługowych opodatkowanych podatkiem VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Planowanej Transakcji i otrzymaniu od Sprzedających prawidłowo wystawionych faktur VAT, potwierdzających ich faktyczne dokonanie, Kupujący będzie posiadał:

a) prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz

b) prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

- na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji, nie znajdą zastosowania okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe:

- w zakresie uznania, że Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3 oraz Sprzedający 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziału w działkach nr A i C) dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości będą działać w charakterze podatników VAT;

- w zakresie uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziału w działkach nr A i C), działających w charakterze podatników VAT, będzie czynnością opodatkowaną VAT (w całości), w związku z planowaną przez strony transakcji rezygnacją ze zwolnienia z opodatkowania VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości;

- w części dotyczącej prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziałów w działkach nr A i C);

- nieprawidłowe:

- w zakresie uznania, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F będzie działać w charakterze podatnika VAT;

- w części dotyczącej prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku wykazania na fakturze wystawionej przez Sprzedającego 4 w zakresie sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F (przy sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F nie będzie on działać w charakterze podatnika VAT, zatem w tym zakresie Sprzedający 4 nie powinien wystawiać faktury VAT dokumentującej transakcję sprzedaży).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy - Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy - co do zasady - posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Ponadto, określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości stanowiącej działki o numerach: A, B, C, D, E oraz F. Udział Sprzedających w Nieruchomości wynosi:

- BB (Sprzedający 1) - 1/2,

- CC (Sprzedający 2) - 1/6,

- DD (Sprzedający 3) - 1/6,

- EE (Sprzedający 4) - 1/6.

Prawo współwłasności ww. nieruchomości Sprzedający 2, 3 i 4 nabyli do majątku prywatnego w wyniku dziedziczenia rodzinnego gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem aktem poświadczenia dziedziczenia z (…) 2013 r. Z kolei Sprzedająca 1 nabyła udział w Nieruchomości bezpośrednio jako kupująca z aktów własności ziemi, a w części z dziedziczenia po mężu - (…) oraz na podstawie umowy o częściowy dział spadku z (…) 1997 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o VAT. Sprzedający 1, do czasu przejścia na emeryturę prowadziła gospodarstwo rolne wraz ze swoim mężem oraz z synem i synową. Miało to miejsce w latach 1962-2003. Uprawiali warzywa polowe i zboża, które w tym okresie sprzedawali (sprzedaż miała miejsce w latach 1962-2003). Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. Sprzedający 2, w okresie 2014-2024 prowadził gospodarstwo rolne wraz z matką (Sprzedającą 3). Od sierpnia 2024 r. prowadzi gospodarstwo samodzielnie. Uprawia warzywa polowe i zboża, które sprzedaje (sprzedaż w okresie 2014-2025). Sprzedaż nie była/nie jest opodatkowana podatkiem VAT. Sprzedająca 3, do czasu przejścia na rentę prowadziła gospodarstwo rolne wraz ze swoimi teściami oraz mężem, a po śmierci męża kontynuowała działalność rolną z synem. Miało to miejsce w latach 1991 - 2024. Uprawiali warzywa polowe i zboża, które potem sprzedawali (sprzedaż miała miejsce w latach 1991-2024). Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. Sprzedająca 4 nie prowadziła i nie prowadzi działalności rolniczej. Jej aktywność w rolnictwie polegała na doraźnej pomocy rodzinie.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że część Nieruchomości tj. działka nr A oraz działka nr C zostały wydzierżawione osobom trzecim na podstawie dwóch umów najmu zawartych przez Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4. Obrót z tytułu ww. najmu jest opodatkowany podatkiem VAT i z tego tytułu Sprzedający 2, Sprzedający 3 oraz Sprzedający 4 zarejestrowani są dla celów podatku VAT w Polsce.

Ponadto, część działki nr E objęta była umową najmu usytuowanej na tej działce konstrukcji w postaci wolnostojącej tablicy informacyjno-reklamowej (tablica ta została wzniesiona wyłącznym kosztem najemcy). Jedyną osobą, która uzyskiwała pożytki z umowy najmu był Sprzedający 2. Sprzedający 2 po wygaśnięciu ww. umowy najmu, planował zawrzeć nową umowę najmu tej części działki E (z tym samym podmiotem), lecz z uwagi na przedłużające się negocjacje (które o ile się zakończą nastąpi to zapewne po złożeniu niniejszego wniosku), w tej chwili Sprzedający 2 bezumownie (lecz za odpłatnością), udostępnia najemcy ten teren działki o nr E (ponownie Sprzedający 2 jest jedyną osobą, która uzyskuje pożytki w tym zakresie).

Sprzedający 1 nie jest stroną ww. umów najmu i nie jest zarejestrowany dla celów VAT w Polsce. Wskazali Państwo, że Sprzedający 1 nie czerpał i nie czerpie korzyści z realizacji ww. umów dzierżawy Nieruchomości. Sprzedający 1 oddał w ramach bezczynszowej dzierżawy gruntów rolnych z zobowiązaniem do regulowania podatków i innych opłat związanych z posiadaniem swój udział w Nieruchomości. Umowa ta została zawarta w celu zaprzestania działalności rolniczej, co uprawniało Sprzedającego 1 do pobierania pełnej emerytury.

Sprzedający planują sprzedać wyżej opisaną Nieruchomość na rzecz Wnioskodawcy. Z inicjatywą zawarcia umowy przedwstępnej wyszedł Kupujący i oferta taka spotkała się z akceptacją Sprzedających (Nieruchomość nie była oferowane na sprzedaż przez Sprzedających).

Sprzedający nie podejmowali profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie Nieruchomości, w tym na potrzeby ich sprzedaży, w szczególności:

- nie podejmowali żadnych działań zmierzających do uzbrojenia Nieruchomości w przyłącza wodno-kanalizacyjne, czy budowę dróg a przyłącze elektryczne i gaz zostały wykonane na własne potrzeby mieszkalne, do prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz potrzeby najemcy;

- nie dokonywali podziałów działek wchodzących w skład Nieruchomości w celu budowy, bądź też w celu ich wynajmu bądź sprzedaży. Podział na działki nr E i F miał charakter podziału rolnego;

- nie podejmowali działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym, tj. nie publikowali ogłoszeń dotyczących zamiaru ich zbycia, ani też nie zatrudniali pośredników w obrocie nieruchomościami.

Sprzedający nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Sprzedający nie planują przeznaczyć uzyskanych w wyniku sprzedaży środków pieniężnych, szczególności na cele związane z zakupem innych nieruchomości przeznaczonych pod sprzedaż (co nie wyklucza nabycia nieruchomości na własne potrzeby osobiste).

Planowana Transakcja została poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, w której strony ustaliły wzajemne prawa i obowiązki oraz założenia wzajemnej współpracy mającej na celu doprowadzenie do sytuacji, iż zawarcie umowy sprzedaży (na warunkach oczekiwanych przez Kupującego) będzie możliwe.

Kupujący zamierza nabyć łącznie Nieruchomość będącą przedmiotem wniosku oraz inną nieruchomość, tj. nieruchomość sąsiednią w celu realizacji na nich Inwestycji. Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem wyłącznie Nieruchomości, a tym samym w przypadku braku możliwości nabycia Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej (którejkolwiek z nich) będzie uprawniony do skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy. Kupujący niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej ze Sprzedającymi zawarł z właścicielką nieruchomości sąsiedniej umowę przedwstępną na warunkach analogicznych do warunków przewidzianych umową zawartą ze Sprzedającymi.

Strony postanowiły w umowie przedwstępnej, że zawarte przez Sprzedających umowy najmu zostaną przed dniem Planowanej Transakcji rozwiązane, zaś Nieruchomości objęte Planowaną Transakcją pozostawać będą w wyłącznym posiadaniu Sprzedających oraz będą opróżnione przez najemców bądź osoby trzecie z jakichkolwiek rzeczy/przedmiotów przedstawiających ich prawa lub własność.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości, będą działali w charakterze podatników VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie zauważyć należy, że rolnik sprzedający grunt wykorzystywany w prowadzonej działalności rolniczej nie zbywa majątku osobistego, ale majątek wchodzący w skład przedsiębiorstwa rolnego. Mając zatem na uwadze przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia kwestii objętej zakresem pytania nr 1 kluczowym jest okoliczność wykorzystywania Nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży w działalności rolniczej, a zatem działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Bowiem majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Jak Państwo wskazali, Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT, z której sprzedawane były płody rolne przez Sprzedającego 1 i Sprzedającego 3 oraz jest obecnie wykorzystywana do działalności rolniczej przez Sprzedającego 2.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że, wykorzystywanie przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2 oraz Sprzedającego 3 Nieruchomości do działalności gospodarczej (rolniczej) wyklucza sprzedaż przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2 oraz Sprzedającego 3 swoich udziałów w Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 wypełnią przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy dla całej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie ponadto należy również zwrócić uwagę, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 19634 r. Kodeks cywilny (t. j. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Tak więc umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Jak wynika z treści wniosku, część Nieruchomości (działki nr A, C oraz E) była i jest nadal przedmiotem umów najmu na rzecz osób trzecich zawartych przez Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4. Obrót z tytułu ww. umów najmu jest przez Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 jest opodatkowany podatkiem VAT.

Zatem skoro Sprzedający 2 i Sprzedający 3, a także Sprzedająca 4 (wyłącznie w zakresie udziału w działkach nr A i C) zawarli umowy najmu w odniesieniu do posiadanego gruntu, to stwierdzić należy, że w tym zakresie nie będą oni zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak umowa najmu, co miało miejsce w analizowanym przypadku. Nie można tej działalności, związanej z oddaniem w najem interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Sposób wykorzystania Nieruchomości przejawiający się w zawarciu umów najmu bezspornie wskazuje, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Jak już wcześniej wskazano oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pomimo, że z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie podejmowali profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie Nieruchomości, nie podejmowali działań zmierzających do uzbrojenia Nieruchomości w przyłącza wodno-kanalizacyjne, czy budowę dróg, nie dokonywali podziału działek wchodzących w skład Nieruchomości oraz nie podejmowali działań o charakterze marketingowym, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie działanie Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3, a także Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie udziału w działkach nr A i C), wykraczało i wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym i podejmowane przez nich czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.

W konsekwencji w przypadku sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie można mówić, że w całym okresie jej posiadania stanowiła ona dla Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie udziału w działkach nr A i C) wyłącznie majątek prywatny, służący celom własnym/osobistym. Bowiem prowadzenie działalności rolniczej, w której wykorzystywana była/jest Nieruchomość, a także ww. wynajem części Nieruchomości wskazują, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie udziału w działkach nr działek A i C) za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Podsumowując, należy zgodzić się z Państwem, iż Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 dokonując sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości będą działać w charakterze podatników VAT dla całej transakcji sprzedaży. Natomiast Sprzedający 4 będzie działać w charakterze podatnika VAT wyłącznie w zakresie sprzedaży udziałów w działkach nr A i C. W pozostałym zakresie tj. sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E oraz F przez Sprzedającego 4 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że Sprzedająca 4 wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe w zakresie uznania, że Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3 oraz Sprzedający 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziału w działkach nr A i C) dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości będą działać w charakterze podatników VAT oraz nieprawidłowe w zakresie uznania, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Dalsze Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających, działających w charakterze podatników VAT będzie czynnością opodatkowaną VAT (w całości), w związku z planowaną przez strony transakcji rezygnacją ze zwolnienia z opodatkowania VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości.

Jak wyżej rozstrzygnięto, Sprzedający 4 będzie działać w charakterze podatnika VAT wyłącznie w zakresie sprzedaży udziałów w działkach nr A i C, zatem pytanie oznaczone we wniosku nr 2 w zakresie Sprzedającego 4 odnosić się będzie wyłącznie do sprzedaży udziału w działkach działek nr A i C.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego -- jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy (zamiany), których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Natomiast w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z opisem sprawy działki nr B, D oraz F pozostają niezabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Działka nr A jest również niezabudowana, część terenu tej działki w latach 2010/2011 została utwardzona, jednak nie stanowi ono budowli w rozumieniu Prawa budowlanego.

Działka nr E zabudowana jest wolnostojącą tablicą reklamową, stanowiącą budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego. Sprzedający nie są właścicielami tablicy reklamowej, jest ona własnością Najemcy. Jednakże, jak Państwo wskazali w uzupełnieniu wniosku, jeżeli dojdzie do sprzedaży Nieruchomości (na której tablica jest umiejscowiona), to tablica zostanie uprzednio zdemontowana. Zatem działka nr E stanowić będzie przed dniem transakcji teren niezabudowany.

Natomiast działka nr C zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi oraz budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci placów i dróg dojazdowych (ścieżek dojazdowych), ciągów pieszych.

Wskazali Państwo, że Nieruchomości będące przedmiotem wniosku objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym, wszystkie działki gruntu mogą być zabudowane budynkami lub budowlami (również na terenach przeznaczonych pod zieleń urządzoną i usługi sportu (ZP/US) oraz na terenach przeznaczonych pod tereny usług kultu religijnego (Ukr)).

Mając na uwadze powołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że działki nr A, B, D, E oraz F stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, ponieważ z przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynika możliwość ich zabudowy.

W rezultacie planowana sprzedaż udziałów w działce nr A przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3, Sprzedającego 4 oraz udziałów w działkach nr B, D, E, F przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W odniesieniu do działek nr A, B, D, E, F nie będzie miało również zastosowanie zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Tym samym sprzedaż udziałów w działce nr A przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3, Sprzedającego 4 oraz udziałów w działkach nr B, D, E, F przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Odnosząc się z kolei do działki nr C zabudowanej budynkami oraz budowlami w postaci placów i dróg dojazdowych (ścieżek dojazdowych) i ciągów pieszych, należy wskazać że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży udziałów przez Sprzedających w ww. zabudowanej działce zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na tej działce, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, w stosunku do budynków i budowli usytuowanych na Nieruchomości minął okres dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, tj. minęły co najmniej 2 lata od momentu rozpoczęcia ich użytkowania.

Sprzedający nie dokonywali w stosunku do ww. obiektów żadnych prac ulepszeniowych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, a już w szczególności takich, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na działce nr C nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budynki te i budowle zostały już zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów a planowaną transakcją minie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem w odniesieniu do posadowionych na działce nr C budynków oraz budowli (stanowiących budynki i budowle w rozumieniu Prawa budowlanego) będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W konsekwencji planowana przez Sprzedających sprzedaż udziałów w działce nr C, z którą związane są ww. budynki i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji (Kupujący i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków oraz budowli wraz z gruntem (działki nr C) na którym posadowione są ww. budynki oraz budowle (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających, działających w charakterze podatników VAT, będzie czynnością opodatkowaną VAT (w całości), w związku z planowaną przez strony transakcji rezygnacją ze zwolnienia z opodatkowania VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości należy uznać za prawidłowe, z zastrzeżeniem, że rozstrzygnięcie to dotyczy Sprzedającego 4 wyłącznie w zakresie sprzedaży udziałów działkach nr A i C, dla której działać będzie w charakterze podatnika VAT.

Odnosząc się z kolei do tego czy Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziału w działkach nr A i C) faktury potwierdzającej nabycie Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zostanie ona przez niego wykorzystana do realizacji inwestycji mieszkaniowej, w ramach której Kupujący będzie realizował obrót opodatkowany podatkiem VAT. Stąd też Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, sprzedaż udziałów w opisanych działkach oraz budynków i budowli znajdujących się na działce C, przez Sprzedających działających w charakterze podatników, w związku ze złożeniem zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziału w działkach nr A i C) dokumentującej transakcję. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest:

- prawidłowe, w części dotyczącej prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego 1, Sprzedającego 2, Sprzedającego 3 oraz Sprzedającego 4 (wyłącznie w zakresie sprzedaży udziałów w działkach nr A i C),

- nieprawidłowe w części dotyczącej prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku wykazania na fakturze wystawionej przez Sprzedającego 4 w zakresie sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F (jak rozstrzygnięto wyżej, przy sprzedaży udziałów w działkach nr B, D, E i F nie będzie on działać w charakterze podatnika VAT, zatem w tym zakresie Sprzedający 4 nie powinien wystawiać faktury VAT dokumentującej transakcję sprzedaży).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

AA Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.