Interpretacja indywidualna z dnia 29 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB1-3.4010.650.2025.2.JG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 2 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X z siedzibą w (…) pozostaje wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (…) (dalej: „Wnioskodawca” lub „X” lub „Zbywca”).

Dawniej przed przekształceniem X był spółką jawną i nosił nazwę (…) oraz był zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców KRS pod numerem (…).

X jest polskim przedsiębiorcą rozliczającym wszystkie swoje dochody wyłącznie w Polsce. X jest czynnym podatnikiem podatku VAT posługującym się numerem identyfikacji podatkowej NIP (…). Zasadniczym przedmiotem działalności spółki jest produkcja oraz sprzedaż (…). W majątku spółki znajdują się m.in. składniki w postaci gruntów pozostających w wieczystym użytkowaniu spółki. X jest wieczystym użytkownikiem między innymi działki numer (…) położonej, przy ulicy (…) o powierzchni (…), objętej księgą wieczystą numer (…), działka ma przeznaczenie budowlane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…).

X jest także wieczystym użytkownikiem działki (…) o powierzchni (…) położonej, przy ulicy (…) objętej księgą wieczystą numer (…), która to działka powstała po podziale działki (…) na działki o numerach (…), (…), (…), na podstawie decyzji administracyjnej Prezydenta Miasta (…) znak (…) z dnia (…) 2019 r. Działka ma przeznaczenie budowlane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…). Działka ta objęta jest księgą wieczystą (…).

Wnioskodawca ma zamiar sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki numer (…) położonej, przy ulicy (…) o powierzchni (…), objętej księgą wieczystą numer (…) oraz prawo użytkowania wieczystego działki numer (…) położonej, przy ulicy (…) o powierzchni (…), objętej księgą wieczystą (…) na rzecz Y (dalej: „Y” lub „Nabywca” lub „dzierżawca”).

Y ma wolę nabycia tego prawa użytkowania wieczystego obydwu działek gruntu opisanych powyżej. Spółka Y na podstawie umowy z dnia (…) 2016 r. uzyskała od Wnioskodawcy prawo dzierżawy działek numer (…) oraz (…) (działka powstała z podziału działki numer (…)). Spółka Y w czasie dzierżawy wybudowała na działce numer (…) w roku 2017 parking dla kilkudziesięciu aut oraz plac manewrowy pokryty w całości kostką brukową, które są niezbędne do obsługi budynku hali produkcyjnej i biura z wybudowanych w tym samym roku 2017 na działce (…) położonej także przy ulicy (…), także dzierżawionej od Wnioskodawcy. Budynek hali produkcyjnej jest jednokondygnacyjny o konstrukcji stalowej szkieletowej w części hali oraz dwukondygnacyjny, murowany tradycyjnie w części biurowo-socjalnej, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m² i kubaturze (…) m³. Zarówno parking, plac manewrowy (działka (…)) jak i budynek hali wraz z biurem (działka (…)) zostały wybudowane wyłącznie ze środków Y (dzierżawca). Nieruchomość budynkowa jak i parking wraz z placem manewrowym zostały wybudowane na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia (…) 2017 r. znak (…), z kolei pozwolenie na użytkowanie budynku oraz parkingu z placem manewrowym zostało wydane w dniu (…) 2017 r. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…).

Nieruchomość budynkowa oraz parking z placem manewrowym były od chwili ich wybudowania i nadal są wykorzystywane w działalności gospodarczej Nabywcy. Wnioskodawca nie poniósł żadnych nakładów na wybudowanie na jego gruncie budynku hali produkcyjnej o konstrukcji stalowej szkieletowej w części hali oraz dwukondygnacyjnej, murowanej tradycyjnie w części biurowo-socjalnej ani nie poniósł żadnych nakładów na budowę parkingu wraz z placem manewrowym, wobec czego oczywiście nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca nie poniósł także żadnych wydatków na ulepszenie budynku i parkingu wraz z placem manewrowym wzniesionymi na jego gruncie przez dzierżawcę. Parking i plac manewrowy były wybudowane wyłącznie ze środków dzierżawcy także były od początku i są do nadal wykorzystywane wyłącznie przez dzierżawcę (Y) w jego działalności gospodarczej. Wnioskodawca jako użytkownik wieczysty działki gruntu numer (…) oraz numer (…) położonych, przy ulicy (…) jest w świetle przepisów prawa cywilnego (art. 191 kc, art. 48 kc, art. 47 § 1 kc) właścicielem urządzenia (parking i plac manewrowy na działce (…)) jak i jest właścicielem nieruchomości budynkowej posadowionej na działce (…) pomimo, że nie poniósł żadnych kosztów budowy ani ulepszenia tych naniesień.

Wobec powyższego, z punktu widzenia cywilistycznego przedmiotem sprzedaży będzie grunt (prawo użytkowania wieczystego działek gruntu numer (…) i numer (…)) wraz z posadowionym na tym gruncie urządzeniem w postaci parkingu i placu manewrowego oraz budynkiem - wzniesionymi wyłącznie kosztem Spółki Y.

Koszt wybudowania parkingu wraz z placem manewrowym zaewidencjonowany w urządzeniach księgowych Nabywcy wyniósł (…) data przyjęcia (…) 2017 r., koszt ten znacznie przewyższa wartość działki zajętej na wybudowanie opisanego wyżej urządzenia. Wartość początkowa gruntu według ewidencji środków trwałych w X dla działki nr (…) wyniosła (…) zł w roku 2014.

Z kolei koszt wybudowania przez Nabywcę budynku hali produkcyjnej z częścią biurową wyniósł (…) zł przyjęcie do użytkowania 2017 r. Wartość początkowa gruntu według ewidencji środków trwałych w X dla działki nr (…) wyniosła (…) zł w roku 2014. W roku składania wniosku rażąca dysproporcja ceny gruntu do ceny budynku i ceny gruntu do ceny budowli (parking z placem manewrowym) nie uległa zmianie.

Z uwagi na planowaną transakcję Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy w opisanym stanie faktycznym skutki cywilistyczne planowanej transakcji mają bezpośrednie przełożenie na skutki podatkowe opodatkowania transakcji sprzedaży działek (…) i (…) będących w użytkowaniu wieczystym podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy też skutki podatkowe tej transakcji nie będą w pełni zgodne z unormowaniami kodeksu cywilnego.

W odpowiedzi na wezwanie, pismem z 2 grudnia 2025 r., uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego, następująco:

Odpowiadając na pytanie zawarte w pkt I ppkt 1 wezwania wskazuję, że cena sprzedaży gruntu (użytkowania wieczystego działek nr (…) i nr (…)) zabudowanych przez Nabywcę odpowiednio parkingiem i placem manewrowym (działka (…)) oraz budynkiem biurowo produkcyjnym (działka nr (…)) będzie kalkulowana przez strony na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie prawami (prawo użytkowania wieczystego gruntu) tego samego rodzaju, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia. Tak kalkulowana cena sprzedaży będzie obejmowała oczywiście wyłącznie wartość samego gruntu (użytkowania wieczystego działek nr (…) i nr (…)) bez uwzględnienia wartości naniesień poczynionych wyłącznie przez Nabywcę (dzierżawcę). W tym miejscu w celu usunięcia jakichkolwiek wątpliwości wskazujemy ponadto, że Wnioskodawca nie zadał i nadal nie zadaje pytania dotyczącego sposobu kalkulowania ceny sprzedaży gruntu (użytkowania wieczystego gruntu). Nadto, precyzując opis stanu faktycznego Wnioskodawca wskazuje, że naniesienia na działce nr (…) (parking i plac manewrowy) oraz nr (…) (budynek biurowo produkcyjny) nie są zaewidencjonowane jako środki trwałe w X, gdyż X (Zbywca) nie jest właścicielem ani współwłaścicielem, nie nabył ani nie wytworzył we własnym zakresie tych budowli i budynku i jednocześnie parking i plac manewrowy) oraz budynek biurowo produkcyjny są zaewidencjonowane w środkach trwałych Nabywcy (dzierżawca). Z tych względów, przedmiotem sprzedaży przez X (Zbywca) w znaczeniu podatkowym będzie wyłącznie grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu).

Odpowiadając na pytanie zawarte w pkt I ppkt 2 wezwania wskazuję, że pomiędzy Wnioskodawcą a Nabywcą (i jednocześnie dzierżawcą) ani nie doszło ani nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych wyłącznie przez Nabywcę (dzierżawcę) na wybudowanie naniesień na działkach nr (…) (parking i plac manewrowy) i nr (…) (budynek biurowo produkcyjny). Wobec tego, że odpowiedź na drugie pytanie wezwania jest przecząca to Wnioskodawca nie składa wyjaśnień do pozostałych pytań zawartych w pkt 3-7 wezwania zgodnie z pouczeniem.

Odnosząc się do pkt II wezwania dotyczącego przeformułowania własnego stanowiska w sprawie Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotem wniosku nie jest i nie była kwestia ustalenia źródła przychodów odnoszonego do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu. Własne stanowisko w sprawie zawierało analizę przepisów dotyczących źródeł przychodów w podatku dochodowym od osób prawnych w celu ulokowania w konkretnym źródle przychodu ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Wnioskodawca oczywiście, że nie pytał czy sprzedaż prawa użytkowani wieczystego zalicza się do przychodów z zysków kapitałowych co oczywiście jest wykluczone wobec treści art. 7b ust. 1 pdop. Skoro jednak organ nie zrozumiał toku rozumowania Wnioskodawcy i powziął wątpliwość czy przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest również kwestia ustalenia źródła przychodów, to Wnioskodawca eliminuje z treści własnego stanowiska w sprawie powołanie przepisu art. 7b ust. 1 ustawy pdop, które to źródło przychodów wykluczył właściwe dla przychodów ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w sytuacji sprzedaży gruntów (użytkowań wieczystych działek nr (…) oraz nr (…)) zabudowanych przez Najemcę budynkiem (…) oraz parkingiem i placem manewrowym (…) - w trybie art. 231 § 2 kodeksu cywilnego, gdy wartość budynku oraz urządzenia w postaci parkingu z placem manewrowym znacznie przewyższają wartości gruntów na których zostały wzniesione - przychodem, będzie wyłącznie wartość uzyskana ze sprzedaży gruntów oraz czy dochód do opodatkowania należy ustalić jako różnicę pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu a kosztem jego nabycia?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Według Wnioskodawcy:

-transakcja sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego do gruntu budowalnego działka na (…)) za cenę rynkową stosowaną w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia wraz z budynkiem wzniesionym na tym gruncie przez Nabywcę z jego środków i nie będącym środkiem trwałym Zbywcy X - w trybie art. 231 § 2 k.c. wygeneruje dla Zbywcy X przychód wyłącznie w zakresie wartości uzyskanej ze sprzedaży gruntu;

-transakcja sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego do gruntu budowalnego działka nr (…)) za cenę rynkową stosowaną w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia wraz z budynkiem wzniesionym na tym gruncie przez Nabywcę z jego środków i nie będącym środkiem trwałym Zbywcy X - w trybie art. 231 § 2 k.c. wygeneruje dla Zbywcy X dochód do opodatkowani w kwocie będącej różnicą pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego) a kosztem nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych;

-transakcja sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego do gruntu budowalnego działka nr (…)) za cenę rynkową stosowaną w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia wraz z parkingiem i placem manewrowym wzniesionymi na tym gruncie przez Nabywcę z jego środków i nie będącym środkiem trwałym Zbywcy X - w trybie art. 231 § 2 k.c. wygeneruje dla Zbywcy X przychód wyłącznie w zakresie wartości uzyskanej ze sprzedaży gruntu;

-transakcja sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego do gruntu budowalnego działka nr (…)) za cenę rynkową stosowaną w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia wraz z parkingiem i placem manewrowym wzniesionymi na tym gruncie przez Nabywcę z jego środków i nie będącym środkiem trwałym Zbywcy X - w trybie art. 231 § 2 k.c. wygeneruje dla Zbywcy X dochód do opodatkowani w kwocie będącej różnicą pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego) a kosztem nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych art. 7 ust. 1 i 2, art. 12 ust. 1 pkt 1, art. 14 ust. 1, art. 16 ust. 1 pkt 1 lit a), art. 16a ust. 1 pkt 1) ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej „pdop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 1 pdop, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

W myśl art. 14 ust. 1 pdop, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości rynkowej.

Z treści art. 16 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy pdop wynika, że: nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 16a ust. 1 pkt 1) ustawy pdop:

1. Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z treścią art. 48 kodeksu cywilnego (dalej „k.c.”) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Z uwagi na brzmienie art. 48 k.c. podkreślenia wymaga, że właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 k.c., tj.: na cudzym gruncie jest właściciel gruntu. Zatem, budynki i budowle w tym urządzenia wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu. W sytuacji, gdy ktoś wzniósł budynek, budowlę w tym urządzenie na czyimś gruncie, z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku lub budowli. Jeśli wartość nakładów na wzniesienie budynku znacznie przenosi wartość gruntu na którym budynek został wzniesiony, właściciel gruntu może żądać aby ten kto wzniósł budynek nabył grunt za odpowiednim wynagrodzeniem. Czynność realizowana na podstawie art. 231 k.c. skutkuje dla Zbywcy przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1) pdop.

Jednakże z podatkowego punktu widzenia przedmiotem transakcji będzie zbycie działek pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy, a nie zbycie działki nr (…) wraz z budynkiem oraz zbycie działki (…) wraz z urządzeniem (parking wraz z placem manewrowym), gdyż budynek oraz parking z placem manewrowym wzniesione wyłącznie ze środków Nabywcy nie są i nigdy nie były środkami trwałymi Wnioskodawcy (X) i nie stanowiły ani nie stanowią własności ani współwłasności Wnioskodawcy. Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał tych gruntów we własnej działalności gospodarczej. Tak określony przedmiot transakcji – Właściciel gruntu żąda, aby Nabywca który wzniósł na jego gruntach budynek oraz urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętych na ten cel działek - nabył od niego własność działek za odpowiednim wynagrodzeniem - ma wpływ na wysokość zobowiązania podatkowego Wnioskodawcy (X), gdyż przychód do opodatkowania będzie obejmował wyłącznie wynagrodzenie uzyskane ze sprzedaży gruntu (użytkowania wieczystego działki nr (…)), na którym został wzniesiony przez Nabywcę budynek oraz ze sprzedaży gruntu (użytkowania wieczystego działki (…)) na którym został wzniesiony przez Nabywcę parking z placem manewrowym, przy czym wartość każdego z naniesień znacznie przenosi wartość każdego z gruntów (użytkowań wieczystych) na których naniesienia te powstały.

Ze względu na treść art. 7 ust. 2 , art. 16 ust. 1 pkt 1 lit a), art. 16a ust. 1 pkt 1) w zw. z art. 14 ust 1 ustawy pdop – dochodem do opodatkowania dla Zbywcy prawa użytkowania wieczystego działki nr (…) będzie różnica pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki (…) objętej księgą wieczystą (…)) odpowiadającą rynkowej cenie stosowanej w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia a kosztem nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych u Zbywcy. Tak samo dochodem do opodatkowania dla Zbywcy prawa użytkowania wieczystego działki (…) będzie różnica pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki (…) objętej księgą wieczystą (…)) odpowiadającą rynkowej cenie stosowanej w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia a kosztem nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych u Zbywcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Kwestie dotyczące umów sprzedaży zostały uregulowane w art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „KC”). Przepis ten stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”, „updop”):

W myśl art. 7 ust. 2 updop:

Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop:

Z kolei, zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o CIT,

W myśl art. 14 ust. 1 updop:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy o CIT:

Jak wynika z treści cytowanych przepisów, zakresem zastosowania art. 14 ustawy o CIT, objęte są przypadki odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych.

Literalna wykładnia powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik powinien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody, lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe. Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, lub pomniejsza jego pasywa. Od zasady tej, w ściśle określonych przypadkach, wprowadzone zostały przez ustawodawcę wyjątki. Katalog przysporzeń, których nie zalicza się do przychodów podatkowych jest zamknięty i zawarto go w art. 12 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z powstaniem przychodu zasadniczo korelują koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 updop:

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu ze źródła przychodu lub realną szansą powstania przychodu podatkowego, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła jego uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, musi spełnić następujące warunki:

-został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

-jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

-pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

-poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

-został właściwie udokumentowany,

-nie może znajdować się w grupie wydatków, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

W art. 16 ust. 1 ustawy o CIT ustawodawca określił katalog wydatków, które nawet mimo poniesienia ich przez podatnika w celu osiągnięcia przychodów, bądź zabezpieczenia lub zachowania źródła przychodów, w rozumieniu przepisów podatkowych nie mogą być uznane za koszt uzyskania przychodów.

Z treści art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a updop wynika, że:

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności zauważenia wymaga, że w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z brzmieniem art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy, czy też zawarcia z najemcą umowy sprzedaży nieruchomości.

Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane wyżej przepisy art. 676 i art. 705 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji, gdy dochodzi do umowy kupna – sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę. Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy zakończenie umowy dzierżawy (najmu).

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami/budowlami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednocześnie wydzierżawiający jest właścicielem obiektów wzniesionych na wydzierżawianym gruncie. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz najmowaną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży gruntów (użytkowania wieczystego) na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro naniesienia (budynek, parking i plac manewrowy) znajdujące się na Państwa gruncie zostały wybudowane przez dzierżawcę nieruchomości, a sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nastąpi na rzecz dzierżawcy nieruchomości oraz przed sprzedażą pomiędzy Państwem a dzierżawcą nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia ww. nakładów, tj. nie zwrócą Państwo dzierżawcy nakładów poniesionych na ww. naniesienia, to nie można uznać, że ww. nakłady w aspekcie ekonomicznym będą stanowiły Państwa własność.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt analizowanej sprawy, należy się zgodzić z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym dochodem do opodatkowania dla Zbywcy prawa użytkowania wieczystego działki nr (…) będzie różnica pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki (…) objętej księgą wieczystą (…)) odpowiadającą rynkowej cenie stosowanej w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia a kosztem nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych u Zbywcy. Tak samo dochodem do opodatkowania dla Zbywcy prawa użytkowania wieczystego działki (…) będzie różnica pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki (…) objętej księgą wieczystą (…)) odpowiadającą rynkowej cenie stosowanej w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia a kosztem nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych u Zbywcy.

Zatem, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.