Czy nieumorzona wartość użytkowania wieczystego powinna zwiększyć wartość początkową gruntów po wykupie

PROBLEM

Spółka posiada grunty w użytkowaniu wieczystym. Użytkowanie wieczyste spółka ma ujęte w ewidencji środków trwałych jako WNiP pod jednym numerem inwentarzowym. Dnia 15 grudnia 2025 r. spółka wykupiła grunty na własność (akt notarialny, umowa sprzedaży od Skarbu Państwa). Użytkowanie wieczyste nie jest umorzone i na dzień wykupu gruntów na własność posiada znaczną wartość księgową. 1. Czy nieumorzona wartość tego składnika powinna zwiększyć wartość początkową gruntów, które zostaną przyjęte do ewidencji po wykupie? 2. Czy jeśli spółka zakupiła kilka działek, to dla każdej odrębnej działki powinna założyć nowy numer inwentarzowy? Czy należy złożyć korektę deklaracji DN-1 w ciągu 14 dni od zakupu, czy wystarczy złożenie nowej deklaracji DN-1 w styczniu 2026 r.?

RADA

1. Czy nieumorzona wartość użytkowania wieczystego powinna zwiększyć wartość początkową gruntów po wykupie?

Tak.
Nieumorzona (netto) wartość użytkowania wieczystego powinna zwiększyć wartość początkową gruntów, które spółka przyjmie do ewidencji środków trwałych po nabyciu prawa własności.

W praktyce:

• dotychczasowe WNiP (użytkowanie wieczyste) należy wyksięgować z ewidencji WNiP,
• jego nieumorzona wartość powiększa wartość początkową gruntów ujmowanych jako środki trwałe,
• dodatkowo do wartości początkowej gruntów dolicza się cenę nabycia wynikającą z aktu notarialnego oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem (np. taksa notarialna, opłaty sądowe).

Efektywnie wartość początkowa gruntów = cena wykupu + nieumorzona wartość użytkowania wieczystego + koszty transakcyjne.

2. Czy dla każdej działki należy założyć odrębny numer inwentarzowy?

Tak - co do zasady każda działka powinna mieć odrębny numer inwentarzowy.

Uzasadnienie:

• po wykupie przedmiotem ewidencji są konkretne grunty (działki ewidencyjne),
• każda działka stanowi odrębny składnik majątku trwałego.

Wyjątek może dotyczyć sytuacji, gdy:

• działki tworzą jeden funkcjonalny kompleks (np. jedna nieruchomość przemysłowa),
• nie ma możliwości ich samodzielnego wykorzystania ani zbycia.

W takim przypadku dopuszczalne jest jedno ujęcie - ale wymaga to udokumentowanej polityki rachunkowości. W praktyce rekomendowane są jednak odrębne numery inwentarzowe.

3. Czy należy złożyć korektę DN-1 w ciągu 14 dni, czy wystarczy nowa deklaracja w styczniu 2026 r.?

Należy złożyć korektę deklaracji DN-1 w terminie 14 dni od dnia nabycia własności gruntów, tj. od 15 grudnia 2025 r.

Uzasadnienie:

• wykup użytkowania wieczystego na własność stanowi zmianę stanu faktycznego mającego wpływ na opodatkowanie podatkiem od nieruchomości,
• zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, podatnik ma obowiązek złożyć korektę DN-1 w terminie 14 dni od zaistnienia zmiany,
• złożenie wyłącznie „nowej” deklaracji w styczniu 2026 r. nie zastępuje obowiązku korekty za 2025 r.

W praktyce:

• korekta DN-1 obejmuje okres od dnia nabycia własności (grudzień 2025 r.),
• deklaracja składana w styczniu 2026 r. będzie już deklaracją „roczną” na nowy rok, uwzględniającą aktualny stan prawny.

UZASADNIENIE

Bilansowo

• użytkowanie wieczyste jako WNiP przestaje istnieć w momencie nabycia własności gruntu,
• jego wartość nie może pozostać w aktywach - powinna zostać przeniesiona na nowy składnik majątku,
• brak zwiększenia wartości gruntu prowadziłby do utracenia części wartości ekonomicznej aktywów.

Podatkowo (CIT)

• grunty nie podlegają amortyzacji,
• jednak prawidłowe ustalenie wartości początkowej ma znaczenie:

- dla rzetelności sprawozdania finansowego,

- dla przyszłych transakcji (sprzedaż, aport, przekształcenia).

Podatek od nieruchomości

• zmiana tytułu prawnego (użytkowanie wieczyste → własność) to istotna zmiana podatkowa,
• obowiązek korekty DN-1 wynika wprost z przepisów i praktyki organów gmin.

Joanna Gawrońska

biegły rewident