Interpretacja indywidualna z dnia 4 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP2-2.4010.636.2025.1.AS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie zwolnienia podmiotowego Gminy realizowanych zadań własnych w przypadku bezpłatnego użyczenia nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne przez SIM na rzecz Gminy − jest prawidłowe.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina X jest jednostką samorządu terytorialnego. Posiada osobowość prawną oraz pełną zdolność do czynności prawnych.

Jednym z podstawowych zadań Gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców. Art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o samorządzie gminnym stanowi, że zaspokojenie zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego należy do zadań własnych gminy. W ramach zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na gminie ciąży również obowiązek utrzymania zasobów mieszkaniowych w należytym stanie.

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym, formy prowadzenia gospodarki gminnej, w tym wykonywania przez gminę zadań o charakterze użyteczności publicznej, określa ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej. Ustawa o gospodarce komunalnej przewiduje, że JST może prowadzić gospodarkę komunalną w formie samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego (art. 2 ustawy o gospodarce komunalnej), może tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także przystępować do takich spółek (art. 9 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej).

Na podstawie aktów prawa miejscowego, Gmina X wraz z Y oraz innymi jednostkami samorządu terytorialnego utworzyły spółkę Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa „X” Sp. z o.o. z siedzibą w X.

Tym samym Gmina X, jako jeden z udziałowców Spółki, ma realny wpływ na realizację − za jej pośrednictwem − zadań z zakresu komunalnego budownictwa mieszkaniowego, które na JST nakłada ustawa o samorządzie gminnym.

Pomiędzy Gminą X (dalej: „Gmina”, „Biorący w użyczenie”) a Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową „X” Sp. z o.o. z siedzibą w X (dalej: „SIM”, „Użyczający”) planowane jest zawarcie umowy użyczenia.

Główne założenia przyszłej umowy użyczenia:

‒Użyczający jest właścicielem nieruchomości położonej w X przy (…), zabudowaną budynkiem mieszkalno-usługowym, a przedmiotem umowy jest część wyżej opisanej nieruchomości obejmująca X lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi ( dalej: Przedmiot użyczenia), którą Użyczający oddaje Biorącemu w użyczenie do nieodpłatnego używania;

‒Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony 25 lat;

‒Biorący w użyczenie zobowiązuje się używać Przedmiot użyczenia wyłącznie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności tj. na cele mieszkalne związane z wynajmem lokali;

‒Biorący w użyczenie zobowiązuje się na własny koszt utrzymywać Przedmiot użyczenia w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, wykonywać bieżące naprawy, konserwacje oraz niezbędne remonty lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych, a także ponosić wszelkie koszty związane z ich codziennym utrzymaniem i użytkowaniem (w tym koszty mediów, ogrzewania, wody, energii elektrycznej, wywozu nieczystości, sprzątania, ubezpieczenia, refinansowania należności publicznoprawnych itp.);

‒Użyczający zobowiązuje się, że przez okres obowiązywania niniejszej umowy, nie krócej jednak niż przez 25 lat, nie dokona zbycia Przedmiotu użyczenia ani żadnej jego części na rzecz jakiegokolwiek podmiotu oraz nie ustanowi odrębnej własności poszczególnych lokali mieszkalnych wchodzących w skład Przedmiotu użyczenia;

‒Biorący w użyczenie uprawniony jest do oddawania poszczególnych lokali mieszkalnych wchodzących w skład Przedmiotu użyczenia w najem osobom fizycznym na cele mieszkaniowe; wynajem ten musi następować zgodnie z przepisami prawa miejscowego oraz powszechnie obowiązującego; Biorący w użyczenie nie może oddawać lokali mieszkalnych w najem na warunkach odbiegających od wymogów wskazanych powyżej ani przeznaczać ich do używania na inne cele niż mieszkaniowe;

‒Strony umowy zgodnie potwierdzają, że niniejsza umowa została zawarta w celu realizacji zadań własnych Gminy X w zakresie polityki mieszkaniowej, a użyczony Przedmiot użyczenia służyć będzie wyłącznie celom społecznym, w szczególności najmu lokali mieszkalnych osobom spełniającym warunki określone w ustawie z dnia 8 rudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych;

‒Użyczający wskazuje, że zawarcie niniejszej umowy nie ma charakteru działalności komercyjnej i nie jest czynnością dokonywaną w celu osiągnięcia przychodów ani prowadzenia działalności gospodarczej, lecz stanowi element realizacji celu publicznego. W związku z tym Strony uznają, że zawarcie niniejszej umowy nie stanowi nieodpłatnego świadczenia skutkującego powstaniem przychodu podatkowego po stronie Biorącego w użyczenie.

Pytania:

1.Czy planowane bezpłatne użyczenie nieruchomości obejmującej X lokale mieszkalne przez SIM na rzecz Gminy X będzie skutkowało powstaniem przychodu podatkowego po stronie Gminy, w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

2.W przypadku uznania, że po stronie Gminy powstanie przychód podatkowy z tytułu nieodpłatnego świadczenia, czy przychód ten będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy też znajdzie tu zastosowanie art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Gminy dot. pytania nr 1

Zdaniem Gminy X, planowane bezpłatne użyczenie nieruchomości obejmującej X lokale mieszkalne przez SIM na rzecz Gminy nie będzie skutkowało powstaniem przychodu podatkowego po stronie Gminy, w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT przychodem podatkowym są w szczególności wartości otrzymanych nieodpłatnych świadczeń, o ile skutkują one powstaniem realnego, wymiernego przysporzenia majątkowego po stronie podatnika.

W ocenie Gminy, w przedstawionym powyżej zdarzeniu przyszłym po stronie Gminy nie dochodzi do takiego przysporzenia. Bezpłatne użyczenie lokali mieszkalnych następuje wyłącznie w celu realizacji zadań własnych Gminy w zakresie gospodarki mieszkaniowej i zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Gmina nie uzyskuje swobody dysponowania lokalami w celach komercyjnych ani zarobkowych. Sposób wykorzystania nieruchomości jest ściśle ograniczony do realizacji zadań publicznych.

Co prawda Gmina będzie wynajmowała lokale osobom fizycznym odpłatnie, jednak odpłatny najem ma charakter ściśle regulowany i służy wyłącznie realizacji zadania publicznego. Pobierane czynsze nie mają charakteru rynkowego ani dochodowego, lecz są przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania lokali oraz wykonywanie zadań własnych Gminy. Tym samym odpłatny najem nie prowadzi do powstania po stronie Gminy realnej korzyści majątkowej w rozumieniu ustawy o CIT.

Ponadto bezpłatne użyczenie następuje pomiędzy podmiotami współdziałającymi w realizacji wspólnego celu publicznego. Gmina jest udziałowcem SIM, a zatem użyczenie nie ma charakteru jednostronnego, nieekwiwalentnego przysporzenia, lecz stanowi element realizacji społecznego budownictwa mieszkaniowego. W ocenie Gminy działalność SIM można uznać za formę bezpośredniego działania Gminy X w sferze gospodarki komunalnej.

W orzecznictwie oraz w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych konsekwentnie wskazuje się, że nie każde nieodpłatne świadczenie prowadzi do powstania przychodu podatkowego, jeżeli jego otrzymanie jest ściśle związane z realizacją zadań publicznych i nie skutkuje realnym wzbogaceniem podatnika.

Mając na uwadze powyższe, Gmina stoi na stanowisku, że planowane bezpłatne użyczenie nieruchomości nie będzie stanowiło dla niej przychodu podatkowego w rozumieniu ustawy o CIT.

Gmina wskazuje jednocześnie, że swoje stanowisko opiera na braku spełnienia przesłanek uznania planowanego użyczenia za nieodpłatne świadczenie w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, a nie na ustawowym wyłączeniu dotyczącym świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymywanych od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. 

Stanowisko Gminy dot. pytania nr 2

W przypadku uznania przez organ interpretacyjny, że po stronie Gminy powstaje przychód podatkowy z tytułu otrzymania nieodpłatnego świadczenia, Gmina stoi na stanowisku, że przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, jednostki samorządu terytorialnego nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym w zakresie dochodów uzyskiwanych z działalności wykonywanej w ramach realizacji zadań publicznych, do których zostały powołane, z wyłączeniem dochodów z działalności gospodarczej.

Ewentualny przychód z tytułu bezpłatnego użyczenia nieruchomości pozostaje w bezpośrednim i ścisłym związku z realizacją zadania własnego Gminy w zakresie gospodarki mieszkaniowej. Odpłatny najem lokali osobom fizycznym ma charakter realizacji zadania publicznego, a nie działalności gospodarczej w celu osiągnięcia zysku.

W konsekwencji, nawet w przypadku uznania, że po stronie Gminy powstanie przychód podatkowy, przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu CIT z uwagi na wyłączenie przewidziane w art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie zwolnienia podmiotowego Gminy realizowanych zadań własnych w przypadku bezpłatnego użyczenia nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne przez SIM na rzecz Gminy, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm. dalej: „ustawa o CIT”):

Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o CIT:

Sposób ujęcia przedmiotu opodatkowania w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych wskazuje na objęcie zakresem ustawy wszystkich zdarzeń, z którymi wiąże się dla podatnika konkretna korzyść o wymiarze finansowym, powodująca zwiększenie aktywów lub zmniejszenie pasywów. Nie jest przy tym istotne źródło korzyści, chodzi bowiem o każdy przypadek powodujący wzrost wartości majątku lub zmniejszenie zobowiązań ciążących na podatniku. Bez znaczenia jest również to, czy przysporzenie jest wynikiem działania innej osoby, czy też samego podatnika, jak również to, czy korzyść wiąże się z konkretnymi przepływami finansowymi. Kluczową zatem przesłanką wystąpienia przychodu jest osiągnięcie wymiernego przysporzenia o charakterze definitywnym.

Jak wynika z opisanego przez Państwa zdarzenia przyszłego planują Państwo wraz ze spółką kapitałową powstałą w ramach Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej (SIM), w której są Państwo jednym z udziałowców, zawrzeć umowę bezpłatnego użyczenia nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne należące do Spółki.

Umowa ma zostać zawarta na czas oznaczony 25 lat.

Gmina jako biorący w użyczenie zobowiązuje się używać Przedmiot użyczenia wyłącznie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności tj. na cele mieszkalne związane z wynajmem lokali.

Gmina jako biorący w użyczenie zobowiązuje się na własny koszt utrzymywać Przedmiot użyczenia w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, wykonywać bieżące naprawy, konserwacje oraz niezbędne remonty lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych, a także ponosić wszelkie koszty związane z ich codziennym utrzymaniem i użytkowaniem (w tym koszty mediów, ogrzewania, wody, energii elektrycznej, wywozu nieczystości, sprzątania, ubezpieczenia, refinansowania należności publicznoprawnych itp.)

Spółka jako użyczający zobowiązuje się, że przez okres obowiązywania niniejszej umowy, nie krócej jednak niż przez 25 lat, nie dokona zbycia Przedmiotu użyczenia ani żadnej jego części na rzecz jakiegokolwiek podmiotu oraz nie ustanowi odrębnej własności poszczególnych lokali mieszkalnych wchodzących w skład Przedmiotu użyczenia;

Gmina jako biorący w użyczenie uprawniony będzie do oddawania poszczególnych lokali mieszkalnych wchodzących w skład Przedmiotu użyczenia w najem osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Wynajem ten będzie musiał następować zgodnie z przepisami prawa miejscowego oraz powszechnie obowiązującego. Gmina jako biorący w użyczenie nie będzie mogła oddawać lokali mieszkalnych w najem na warunkach odbiegających od wymogów wskazanych powyżej, ani przeznaczać ich do używania na inne cele niż mieszkaniowe.

Zaznaczyli Państwo, że Strony umowy zgodnie potwierdzają, że niniejsza umowa została zawarta w celu realizacji zadań własnych Gminy w zakresie polityki mieszkaniowej, a użyczony Przedmiot użyczenia służyć będzie wyłącznie celom społecznym, w szczególności najmu lokali mieszkalnych osobom spełniającym warunki określone w ustawie z dnia 8 rudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych.

Ustalili Państwo, że zawarcie umowy nie będzie miało charakteru działalności komercyjnej i nie będzie czynnością dokonywaną w celu osiągnięcia przychodów ani prowadzenia działalności gospodarczej, lecz stanowi element realizacji celu publicznego.

Państwa wątpliwości dotyczą skutków podatkowych bezpłatnego użyczenia nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne przez SIM na rzecz Gminy.

Jak wynika z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „KC”),

Działanie takie jest zazwyczaj powiązane z celem statutowym SIM, którym jest budowanie mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu. Gmina może potrzebować tych lokali np. do celów mieszkaniowych dla osób wykluczonych, relokacji lub realizacji innych zadań mieszkaniowych.

Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153):

Art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o samorządzie gminnym:

Oznacza to, że gmina jako jednostka samorządu terytorialnego, ma ustawowy obowiązek zapewnić możliwość zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych mieszkańcom gminy. Gmina realizując ten obowiązek może korzystać z różnych rozwiązań i dostępnych instrumentów wsparcia. Nie musi tworzyć gminnego zasobu mieszkaniowego w sposób bezpośredni, może umożliwiać tworzenie zasobu mieszkaniowego innym podmiotom, tj. np. SIM i następnie korzystać z takiego zasobu na zasadach użyczenia z prawem do wynajmowania lokali mieszkalnych wybranym osobom fizycznym uprawnionym do uzyskania lokalu mieszkalnego z zasobu, jakim gmina dysponuje.

Z powyższego wynika, że bezpłatne użyczenie nieruchomości (w tym lokali mieszkalnych) przez Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową (SIM) na rzecz Gminy jest prawnie dopuszczalne i stanowi element współpracy w ramach realizacji zadań własnych gminy w zakresie budownictwa społecznego.

Jak wynika z Państwa wyjaśnień, sposób wykorzystania nieruchomości będzie ściśle ograniczony do realizacji zadań publicznych. Co prawda Gmina będzie wynajmowała lokale osobom fizycznym odpłatnie, jednak odpłatny najem ma charakter ściśle regulowany i służy wyłącznie realizacji zadania publicznego. Pobierane czynsze nie mają charakteru rynkowego ani dochodowego, lecz są przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania lokali oraz wykonywanie zadań własnych Gminy. Ponadto bezpłatne użyczenie następuje pomiędzy podmiotami współdziałającymi w realizacji wspólnego celu publicznego. Gmina jest udziałowcem SIM, a zatem użyczenie stanowi element realizacji społecznego budownictwa mieszkaniowego. Gmina nie uzyskuje swobody dysponowania lokalami w celach komercyjnych, ani zarobkowych.

Na gruncie podatkowym, stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT:

Z tego względu jednostki samorządu terytorialnego nie podlegają opodatkowaniu podatkiem CIT w zakresie dochodów uzyskiwanych z działalności wykonywanej w ramach realizacji zadań publicznych, do których zostały powołane.

Jak wynika z opisanej przez Państwa sprawy, Gmina dysponując nieruchomością na podstawie umowy użyczenia z SIM, będzie realizowała zadania własne w zakresie gospodarki mieszkaniowej i zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej.

Na podstawie ww. art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, gminy jako jednostki samorządu terytorialnego korzystają z tzw. zwolnienia podmiotowego. Oznacza to, że gmina realizując zadania własne, nie płaci podatku dochodowego od osób prawnych.

Z uwagi na przysługujące Państwu zwolnienie podmiotowe od podatku CIT w analizowanej sprawie należy stwierdzić, że planowane przez Państwa zawarcie z SIM umowy użyczenia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, tj. na cele mieszkalne związane z wynajmem lokali, będzie dla Państwa neutralne podatkowo na gruncie CIT. Realizacja zadań własnych, takich jak zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, mieści się w sferze działań publicznoprawnych gminy. Gmina jest zwolniona podmiotowo, a jej działalność mieszkaniowa jest traktowana jako zadanie własne.

Gmina − jako jednostka samorządu terytorialnego podmiotowo zwolniona z opodatkowania CIT na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT − podlega opodatkowaniu CIT dopiero w sytuacji, gdy uzyska dochody z działalności gospodarczej wykraczającej poza zadania własne (np. wynajem komunalnych lokali użytkowych, sprzedaż mienia) lub gdy jej dochody nie będą w całości zwolnione z opodatkowania. W takim przypadku podatkiem objęte będą dochody wypracowane przez Gminę, a nie dochody z zadań publicznych.

Podsumowując, w analizowanej sprawie stwierdzić należy, że w przypadku bezpłatnego użyczenia nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne przez SIM na rzecz Gminy zastosowanie znajdzie zwolnienie podmiotowe Gminy w zakresie zadań własnych. W związku z tym, że SIM jako spółka z o.o. została utworzona do realizacji zadań własnych gminy (mieszkania na wynajem), to użyczenie nieruchomości z SIM na rzecz Gminy w celu ich wynajmowania osobom fizycznym służyć będzie realizacji zadań publicznych.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie zwolnienia podmiotowego Gminy realizowanych zadań własnych w przypadku bezpłatnego użyczenia nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne przez SIM na rzecz Gminy (pytanie nr 2) − jest prawidłowe.

Skoro w zakresie realizowanych zadań własnych dotyczących realizacji społecznego budownictwa mieszkaniowego będą Państwo zwolnieni podmiotowo jako jednostka samorządu terytorialnego, to z tego tytułu nie powstaje obowiązek podatkowy w CIT. W związku z tym odpowiedź na pytanie nr 1 stała się niecelowa.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.