Interpretacja indywidualna z dnia 12 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1004.2025.2.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnił Pan opis stanu faktycznego – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lutego 2026 r. (data wpływu 13 lutego 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca za aktem notarialnym z dnia (…) 2025 roku rep. A nr (…) sprzedał nieruchomość stanowiącą niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…), (Nieruchomość) położone w miejscowości (…).

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) uchwalonego Uchwalą Nr (…) Rady Gminy (...) z dnia (…) 2004 r. (Dz. Urz. …) ze zmianami uchwalonymi Uchwalą Nr (…) Rady Gminy (...) z dnia (…) 2011 r. (Dz. Urz. …), Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (...) z dnia (…) 2021 r. (Dz. Urz. ...). Uchwalą Nr (…) Rady Gminy (...) z dnia (…) 2021 r. (Dz. Urz. ...) i Uchwalą Nr (…) Rady Gminy (...) z dnia (…) 2022 r. (Dz. Urz. ...):

-Działki o nr ew.: (…), (…) położone w miejscowości (...) znajdują się w terenach oznaczonych symbolami identyfikacyjnymi: „UPR — tereny urządzeń obsługi rolnictwa” i „KL — tereny komunikacji drogowej — drogi lokalne”,

-Działki o nr ew.: (…), (…), (…) położone w miejscowości (...) znajdują się w terenie oznaczonym symbolem identyfikacyjnym: „UPR — tereny urządzeń obsługi rolnictwa”.

Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i prowadzi gospodarstwo rolne (rolnik ryczałtowy).

Nieruchomości przedmiotowe są prywatnym majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą, nigdy (za czas posiadania) nie wykorzystanym do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomości te nie były też przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca zakupił na cele prywatne, jak też przedmiotowa nieruchomość nie była przez Zainteresowanych wykorzystywana do produkcji produktów rolnych, a tym samym Wnioskodawca nie dokonywał dostawy produktów rolnych oraz nie świadczył żadnych usług rolniczych.

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 19 ustawy VAT.

Wnioskodawca nie umieścił materiałów reklamowych w Internecie ani nie postawili na żadnej z działek tablic informacyjnych.

Pismem z 11 lutego 2026 r. (data wpływu 13 lutego 2026 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie, uzupełnił Pan opis stanu faktycznego w następujący sposób:

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 1: „Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku związanego z zakupem działek nr (…), (…), (…), (…), (…), odpowiedział Pan:

„nie przysługiwało mi prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem opisanych w pkt 1 działek o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…) (Nieruchomość).

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 2: „Czy był Pan wyłącznym właścicielem działek, czy posiadał Pan udział w tych działkach? (we wniosku pisze Pan, że, cyt.: „(…) przedmiotowa nieruchomość nie była przez Zainteresowanych wykorzystywana do produkcji produktów rolnych (…)”, odpowiedział Pan:

„byłem wyłącznym właścicielem opisanych w pkt 1 działek”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 3: „W jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan działki nr (…), (…), (…), (…), (…), przez cały okres posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży? Jeżeli działki były wykorzystywane wyłącznie do celów prywatnych, proszę wskazać, jakie cele prywatne zaspakajały?”, odpowiedział Pan:

„jako część gospodarstwa rolnego były wykorzystywane w produkcji rolnej jako tereny obsługi działalności rolniczej (w przeważającej części do komunikacji i składowania urządzeń o do produkcji rolnej)”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 4: „Czy występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla ww. działek, jeśli tak – to kiedy i w jakim celu?, odpowiedział Pan: „nie występowałem z takim wnioskiem”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 5: „Czy wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działek, jeśli tak to w jakim celu?, odpowiedział Pan:

„nie występowałem z takim wnioskiem”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 6: „Czy w stosunku do działek objętych zakresem pytania podjął Pan działania mające na celu ich uatrakcyjnienie poprzez np. budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej i innej lub jakiekolwiek inne działania – jeśli tak – to kiedy, jakie i w jakim celu?, odpowiedział Pan:

„Nie uatrakcyjniałem tych działek w sposób opisany w wezwaniu”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 7: „Czy przed sprzedażą podpisał Pan z przyszłymi nabywcami działek przedwstępną umowę sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy ciążyły na kupującym a jakie na sprzedającym oraz czy w umowie przedwstępnej sprzedaży były ustalone warunki, które musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności poszczególnych działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?”, odpowiedział Pan:

„tak. Zobowiązałem się zbyć nieruchomość, a Nabywca zobowiązał się nabyć nieruchomość, jeżeli nie zostanie wykonane prawo pierwokupu”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 8: „Czy zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu w zakresie sprzedanych działek? Jeśli tak to należy wskazać komu i w jakim zakresie”, odpowiedział Pan:

„nie”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 9: „Co było powodem sprzedaży działek opisanych we wniosku?”, odpowiedział Pan:

„odzyskanie kapitału i przeznaczenie środków na cele osobiste”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 10: „Jak znalazł Pan nabywców działek?”, odpowiedział Pan:

„na podstawie kontaktów osobistych”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 11: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?”, odpowiedział Pan:

„tak, posiadam inne nieruchomości w majątku prywatnym nabytym w ramach gospodarstwa rolnego położonego w (…), ale nie podjąłem jeszcze decyzji o przeznaczeniu do sprzedaży”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 12: „Czy dokonywał Pan wcześniej – sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości (…)”, odpowiedział Pan:

„tak.

1) Nieruchomość objęta KW nr (…), nabyta w dniu (…) 2011 rok do majątku prywatnego jako lokata kapitału. Okresowo wynajmowana. Sprzedana w dniu (…) 2020 r. za aktem notarialnym Rep. A nr (…) w celu odzyskania kapitału.

2) Nieruchomość objęta KW nr, (…), nabyta w dniu (…) 2000 rok do majątku prywatnego w ramach gospodarstwa rolnego. Wykorzystywana w ramach działalności rolniczej. Sprzedana w dniu (…) 2017 za aktem notarialnym Rep. A nr (…) w celu częściowego odzyskania kapitału przeznaczonego na wydatki osobiste”.

Na pytanie oznaczone we wniosku nr 13: „Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzymał Pan ze sprzedaży działek?”, odpowiedział Pan:

„środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na cele osobiste”.

Pytania ostatecznie sformułowane w piśmie z 11 lutego 2026 r. (data wpływu 13 lutego 2026 r.)

Pytanie 1

Czy zasadne jest stanowisko wnioskodawcy, że dokonana dotychczas sprzedaż opisanych działek w roku 2025 powinna być uznana za zbycie nieruchomości lub ich części, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ze względu na to, że Wnioskodawca sprzedając składniki majątku prywatnego nie spełnia z tytułu tej sprzedaży kryteriów uznania za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

Pytanie 2:

Czy w przypadku uznania, że stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu pytania nr 1 jest nieprawidłowe zasadne jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż opisanych działek korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z zapisami w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 11 lutego 2026 r. (data wpływu 13 lutego 2026 r.)

1) Zdaniem Wnioskodawcy dokonana dotychczas sprzedaż opisanych działek w roku 2025 powinna być uznana za zbycie nieruchomości, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT albowiem Wnioskodawca sprzedając składniki majątku prywatnego nie spełnia z tytułu tej sprzedaży kryteriów uznania za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

2) W przypadku uznania, że stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu pytania nr 1 jest nieprawidłowe, zasadne jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż opisanych działek korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z zapisami w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku dotyczącym pytania nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym – rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o produktach rolnych – rozumie się przez to towary pochodzące z własnej działalności rolniczej rolnika ryczałtowego oraz towary, o których mowa w art. 20 ust. 1c i 1d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368 i 620).

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu według stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Zauważyć należy, że sam fakt prowadzenia przez Pana rolnika ryczałtowego działalności rolniczej na przedmiotowej Nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tego gruntu. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W ty miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w posiadanych działkach istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedając Nieruchomość stanowiącą niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…), działał Pan jak podatnik podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Dostawa towarów (np. gruntów) – jak już wcześniej wyjaśniono – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…), spełnił Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…), działał Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż Nieruchomości stanowiące niezabudowane działki rolne o numerach ewidencyjnych: (…), (…), (…), (…), (…) należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, jest Pan rolnikiem ryczałtowym o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 19 ustawy VAT. Dokonał Pan sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…) (Nieruchomość). Nie dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego przy zakupie Nieruchomości. Nieruchomość stanowiąca działki nr (…), (…), (…), (…), (…), nie była wykorzystywana do pozarolniczej działalności gospodarczej, nie dokonywał Pan dostawy produktów rolnych oraz nie świadczył żadnych usług rolniczych. Nieruchomości te nie były też przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. Nieruchomość jako część gospodarstwa rolnego były wykorzystywane w produkcji rolnej jako tereny obsługi działalności rolniczej (w przeważającej części do komunikacji i składowania urządzeń o do produkcji rolnej).

Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla ww. działek, oraz nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie podjął Pan w stosunku do działek objętych zakresem pytania działań mających na celu ich uatrakcyjnienie poprzez np. budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej i innej lub jakiekolwiek inne działania.

W rozpatrywanej sprawie nie podjął Pan zatem aktywnych działań w zakresie uatrakcyjnienia Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…), zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądziłyby, że sprzedaż Nieruchomości wypełniła przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…), skorzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawił Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…), a jej dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, sprzedaż przez Pana Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki rolne o numerach ew.: (…), (…), (…), (…), (…), nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z jej sprzedażą nie wystąpił Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości objętej zakresem wniosku nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił Pan w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem oraz warunkowy charakter stanowiska, nie udzielam odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 dotyczące możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości, gdyż oczekiwał Pan odpowiedzi na to pytanie jedynie w przypadku, gdy stanowisko w zakresie pytania nr 1 będzie nieprawidłowe, a zatem w przypadku gdy będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy opisanej we wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem (w szczególności dotyczące braku opodatkowania planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości) – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – nie mogą zostać rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określone odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.