Interpretacja indywidualna z dnia 20 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.7.2026.2.KK
Nabycie nieruchomości na współwłasność przez osobę fizyczną z inną osobą, której nie przysługuje uprawnienie do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, skutkuje koniecznością opodatkowania całej czynności, mimo spełnienia warunków zwolnienia przez jednego z nabywców.
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 stycznia 2026 r., przesłany przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego (…) za pismem z 9 stycznia 2026 r. Znak: (…)o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca wraz z partnerką dokonali wspólnego nabycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy sprzedaży, nabywając go w udziałach po 1/2 każdy (księga wieczysta nr (…)).
Jest to pierwsze mieszkanie nabyte przez Wnioskodawcę oraz jego partnerkę w takim udziale. Jednocześnie przed zawarciem umowy sprzedaży każda ze stron posiadała udziały w innych nieruchomościach, nabyte w drodze odrębnych tytułów prawnych.
Wnioskodawca posiada udział wynoszący 1/6 w nieruchomości, nabyty w drodze dziedziczenia (księga wieczysta nr (…)). Udział ten nie przekracza 1/2 prawa własności nieruchomości.
Partnerka Wnioskodawcy posiada udział wynoszący 1/4 w nieruchomości, nabyty w drodze darowizny (księga wieczysta nr (…)).
W związku z zawarciem umowy sprzedaży naliczony został podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od całej wartości nabytej nieruchomości, ze względu na solidarną odpowiedzialność podatkową stron umowy, mimo że nabycie nastąpiło w udziałach.
Wnioskodawca powziął wątpliwość co do prawidłowości takiego rozliczenia, w szczególności w kontekście zwolnienia z podatku PCC przewidzianego dla nabycia pierwszego mieszkania, z którego - gdyby dokonywał zakupu samodzielnie - mógłby skorzystać.
Pytania
1) Czy w opisanym stanie faktycznym podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości powinien zostać naliczony od całej wartości nieruchomości solidarnie od obu stron umowy, czy też wyłącznie proporcjonalnie do nabytych udziałów?
2) Czy Wnioskodawca, który przed nabyciem lokalu posiadał jedynie udział w nieruchomości nieprzekraczający 1/2 prawa własności, nabyty w drodze dziedziczenia, spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia z PCC przewidzianego dla nabycia pierwszego mieszkania?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym podatek od czynności cywilnoprawnych powinien zostać naliczony wyłącznie w zakresie udziału nabytego przez stronę niespełniającą warunków zwolnienia, natomiast udział Wnioskodawcy powinien korzystać ze zwolnienia z PCC.
Wnioskodawca wskazuje, że przed nabyciem lokalu mieszkalnego posiadał wyłącznie udział w nieruchomości nieprzekraczający 1/2 prawa własności, nabyty w drodze dziedziczenia. Tym samym, gdyby nabywał lokal mieszkalny samodzielnie, spełniałby ustawowe warunki do skorzystania ze zwolnienia z PCC jako osoba nabywająca pierwsze mieszkanie.
Zdaniem Wnioskodawcy fakt, że nabycie lokalu nastąpiło wspólnie z partnerką, która nie spełnia warunków zwolnienia, nie powinien skutkować utratą prawa do zwolnienia w części dotyczącej udziału Wnioskodawcy.
Wnioskodawca rozumie zasadę solidarnej odpowiedzialności podatkowej, jednak stoi na stanowisku, że nie powinna ona prowadzić do faktycznego obciążenia podatkiem także tej części nabycia, która spełnia przesłanki zwolnienia przewidzianego w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W ocenie Wnioskodawcy obowiązek podatkowy powinien być ustalony z uwzględnieniem rzeczywistego zakresu nabywanego prawa oraz indywidualnej sytuacji podatkowej każdej ze stron umowy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży- na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) innych praw majątkowych - 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wraz z partnerką dokonał Pan wspólnego nabycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy sprzedaży, nabywając go w udziałach po 1/2 każdy. Jest to pierwsze mieszkanie nabyte przez Pana oraz Pana partnerkę w takim udziale. Jednocześnie przed zawarciem umowy sprzedaży każda ze stron posiadała udziały w innych nieruchomościach, nabyte w drodze odrębnych tytułów prawnych. Posiada Pan udział wynoszący 1/6 w nieruchomości, nabyty w drodze dziedziczenia. Pana partnerka posiada udział wynoszący 1/4 w nieruchomości, nabyty w drodze darowizny.
Pana zdaniem, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien zostać naliczony wyłącznie w zakresie udziału nabytego przez stronę niespełniającą warunków zwolnienia, natomiast Pana udział powinien korzystać ze zwolnienia z PCC.
Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:
- w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,
- żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego - w drodze dziedziczenia - udziału nieprzekraczającego 50%.
W przypadku opisanym przez Pana, umowa sprzedaży obejmowała zakup lokalu mieszkalnego. Zatem pierwszy warunek zwolnienia był spełniony, bowiem zakupił je Pan na współwłasność z drugim kupującym (Pana partnerką), co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży było całe prawo przysługujące do lokalu mieszkalnego.
Drugi warunek nie został jednak spełniony, ponieważ drugi kupujący (Pana partnerka) jest współwłaścicielem innej nieruchomości w udziale 1/2, nabytej w drodze innej niż dziedziczenie (w drodze darowizny).
Zatem, przy nabyciu nieruchomości - na współwłasność z Pana partnerką - nie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Pana partnerka nie wypełniła bowiem warunków omawianego zwolnienia.
Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika.
Skoro zatem nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia do opisanej czynności sprzedaży, to żaden z kupujących (również Pan), nie mógł skorzystać z omawianego zwolnienia.
W związku z powyższym skoro w sprawie nie znalazł zastosowania przepis art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to słusznie został pobrany od Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu opisanej we wniosku umowy sprzedaży.
A zatem, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm. dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?