Interpretacja indywidualna z dnia 20 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.58.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku obliczenia, pobrania i opłacenia podatku VAT z tytułu sprzedaży przez Komornika lokali niemieszkalnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku obowiązku obliczenia, pobrania i opłacenia podatku VAT z tytułu sprzedaży przez Komornika lokali niemieszkalnych.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismami z 4 lutego 2026 r. (data wpływu 4 lutego 2026 r.) z 5 lutego 2026 r. (data wpływu 5 lutego 2026 r.) oraz z 6 lutego 2026 r. (data wpływu 6 lutego 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy, zgodnie z wnioskiem wierzyciela z dnia 21-03-2024r., prowadzi postępowanie egzekucyjne pod sygnaturą …, przeciwko dłużnikom … (PESEL:…, NIP: …) i … (PESEL: …., NIP: …). Według informacji zamieszczonych na portalu podatki.gov.pl obaj dłużnicy nie figurują obecnie jako podatnicy w rejestrze VAT. Nadto dłużnicy złożyli również oświadczenie, iż nie są obecnie czynnymi podatnikami VAT. Dłużnicy są wspólnikami spółki S.C. (NIP: …).

Egzekucja, w przedmiotowej sprawie, toczy się z nieruchomości dłużników, dla których Sąd Rejonowy w … Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr: … …, …, …, …. Nieruchomości stanowią lokale niemieszkalne. Lokale znajdują się w budynku usługowym, który spełnia warunki definicji art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Nieruchomości są wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej – … oraz … i są wszystkie wynajmowane innym podmiotom celem wykonywania różnych działalności gospodarczych (gabinety stomatologiczne, gabinet fryzjerski, kancelaria adwokacka). Z uwagi na charakter nieruchomości należy przypuszczać, że do czasu sprzedaży nieruchomości nadal będą wynajmowane do celów prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty. Najem jest odpłatny.

Zgodnie z informacją z wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, ww. spółka cywilna w okresie od 20-02-2008 r. do dnia 29-10-2024 r. była podatnikiem VAT. W dniu 29-10-2024 r. wykreślono rejestrację ww. spółki cywilnej jako podatnik VAT zgodnie z art. 96 ust. 9a pkt 1 ustawy z dnia 11-03-2004 r. o podatku od towarów i usług, tj. z uwagi na zawieszenie wykonywania działalności gospodarczej na okres co najmniej 6 kolejnych miesięcy. Zgodnie z informacją z CEiDG, zawieszenie wykonywania działalności gospodarczej wspólników w spółce nastąpiło 10-01-2025 r., zaś zawieszenie działalności spółki nastąpiło 01-01-2024 r.

Najemcy lokali ww. nieruchomości, zgodnie z oświadczeniem wskazują, iż obecnie rozliczenie najmu odbywa się ze spółką sp. z o.o. (NIP: …), której członkami zarządu ... Pierwotnie, na początku 2023 r. umowa najmu była zawierana ze spółką " S.C. (NIP: …), następnie najmujący otrzymywali informację o przeniesieniu praw wynikających z zawartej umowy najmu na Sp. z o.o.

Wszystkie informacje będące w posiadaniu Komornika, uzyskane poprzez składane oświadczenia dłużników, oględziny, informacje z różnych instytucji, do których organ egzekucyjny wysłał zapytania - zostały powyżej wskazane. Komornik nie posiada innych danych i nie ma możliwości ich uzyskania.

W uzupełnieniu wniosku, na pytania Organu:

1) W ramach jakich transakcji dłużnicy nabyli lokale niemieszkalne będące przedmiotem egzekucji, tj. czy:

-opodatkowanych podatkiem VAT,

-zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT,

-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)Czy transakcja ta/transakcje te została udokumentowana/zostały udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

3)Czy dłużnikom przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. lokali?

4)Czy budynek, w którym znajdują się lokale, jest trwale związany z gruntem?

5)Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych lokali w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

6)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych lokali, a ich dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

7)Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych lokali? Należy wskazać dokładną datę.

8)Jeżeli poszczególne lokale zostały przez dłużników nabyte, to należy wskazać czy przed ich nabyciem przez dłużników były one wykorzystywane przez poprzedniego właściciela/poprzednich właścicieli?

9)Czy poszczególne lokale były/są/będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przezdłużników wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą do dnia sprzedaży wykorzystywane poszczególne lokale, wykonywali/wykonują dłużnicy – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

10)Czy dłużnicy ponosili nakłady na ulepszenie poszczególnych lokali w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej lokali? (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 10):

a)w jakim okresie dłużnicy ponosili wydatki na ulepszenie poszczególnych lokali?

b)które lokale były ulepszane?

c)czy w stosunku do wydatków na ulepszenie poszczególnych lokali, dłużnikom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

d)kiedy lokale po dokonaniu ulepszeń, zostały oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

e)czy po oddaniu do użytkowania ulepszonych lokali miało miejsce pierwsze zasiedlenie tych lokali? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.

f)czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych lokali, a ich dostawą, upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

11)Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

-czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako komornika działań?

-czy działania te zostały udokumentowane?

-czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

Odpowiedzi na pytania nr 1-10 a-f) należy udzielić odrębnie, odpowiednio dla każdego lokalu.

wskazał Pan:

1)Brak danych.

2)Brak danych.

3)Brak danych.

4)Tak, budynek, w którym znajdują się lokale jest trwale związany z gruntem.

5)Brak danych.

6)Brak danych.

7)Brak danych.

8)Brak danych.

9)Brak danych.

10)Brak danych.

11)Wszystkie informacje będące w posiadaniu Komornika, uzyskane poprzez składane oświadczenia dłużników, oględziny, informacje z różnych instytucji, do których organ egzekucyjny wysłał zapytania - zostały powyżej wskazane. Komornik nie posiada innych danych i nie ma możliwości ich uzyskania.

Nadto, w uzupełnieniu z 5 lutego 2026 r. wskazał Pan w odniesieniu do punktu 11:

Brak ww. informacji nie wynika z niepodejmowania przez Komornika działań, ale w toku postępowania podejmowane przez komornika czynności nie pozwoliły zebrać informacji pozwalających odpowiedzieć na ww. pytania.

Powyższe informacje o podejmowanych przez komornika czynnościach są udokumentowane w aktach sprawy egzekucyjnej poprzez protokoły z czynności terenowych, nagrania z czynności, oględzin nieruchomości, wysłaną do dłużników korespondencję, a także poprzez zwroty niepodjętej przez dłużników korespondencji.

Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużników.

Pytania

1)Czy Komornik Sądowy dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr: … będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru? Czy w zaistniałej sytuacji, od nabytej w drodze licytacji ww. nieruchomości należy doliczyć VAT od sprzedaży?

2)(ostatecznie przedawnione w uzupełnieniu wniosku)

 Czy komornik sądowy dokonując sprzedaży ww. nieruchomości dłużników będzie zobowiązany do uiszczenia podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11-03-2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej UVat) Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11-03-2004 r. o podatku od towarów i usług: opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Sprzedaż nieruchomości w myśl art. 7 w zw. z art. 2 pkt 6 UVat jest uznawana jako dostawę towaru, gdyż następuje tu przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Istotne, w tym wypadku, jest przede wszystkim zbadanie czy dłużnik będzie występował w sprawie w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 UVat.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 UVat, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 860 k.c. przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. W związku, mając również na uwadze art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 06-03-2018 r. Prawo przedsiębiorców, zgodnie z którym przedsiębiorcami są także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej, należy uznać, iż sama spółka cywilna nie ma podmiotowości gospodarczej. Natomiast status samej spółki cywilnej jako podatnika VAT przyznaje art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11-03-2004 r. o podatku od towarów i usług, co podkreślił również Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 01-02-2022 r. Nr: 0111-KDIB3-3.4012.622.2021.2.MS. W związku z powyższym nie ma wątpliwości, że spółka cywilna jest traktowana jako odrębny podatnik VAT i nie ma na to wpływu działalność jej wspólników.

Natomiast zdaniem Komornika Sądowego, w zaistniałej sytuacji, organ egzekucyjny nie będzie zobowiązany do obliczenia, pobrania i opłacenia podatku VAT po dokonaniu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

Zgodnie z art. 19a ustawy z dnia 11-03-2004 r. o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi (…). Według opinii Komornika, z uwagi na niepewny status przyszłej działalności spółki, która może być wznawiana i ponownie zawieszana, by przedłużyć/utrudniać egzekucję z nieruchomości dłużników, w ocenie Komornika, zasadne jest przyjęcie daty sporządzenia opisu i oszacowania, jako zdarzenia, na mocy którego będzie ustalony status podatkowy dłużników, figurujących jako wspólnicy spółki cywilnej. W innym wypadku powstały chaos uniemożliwiłby prawidłowe wykonanie obowiązków Komornika przy czynnościach związanych z egzekucją z nieruchomości. Jest to bowiem pierwsza czynność, przy której Komornik musi wskazać, czy kwota oszacowania nieruchomości uwzględnia podatek VAT czy też nie. Zmiana statusu spółki już po dokonanej czynności mogłaby w konsekwencji uniemożliwić należyte prowadzenie egzekucji ze wskazanego sposobu.

Tym samym, według opinii organu egzekucyjnego status dłużnika należy badać nie na dzień nabycia nieruchomości a na dzień jej sprzedaży, a zatem dłużnicy nie spełniają wymogów przewidzianych w art. 15 ust. Uvat i nie mają statusu podatnika VAT.

Ad. 2

Komornik Sądowy uważa, że we wskazanej sytuacji nie powinien uiszczać podatku VAT, albowiem na dzień dokonania Protokołu opisu i oszacowania oraz patrząc przyszłościowo, na dzień dokonania licytacji ww. nieruchomości, dłużnicy nie są wskazani na białej liście jako płatnik podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie braku obowiązku obliczenia, pobrania i opłacenia podatku VAT z tytułu sprzedaży przez Komornika lokali niemieszkalnych jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami lokal spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawieC-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że - jako komornik sądowy - prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikom … i …. Dłużnicy są wspólnikami spółki "…. S.C.. Nieruchomości stanowią lokale niemieszkalne. Lokale znajdują się w budynku usługowym, który spełnia warunki definicji art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Nieruchomości są wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej – … oraz …. i są wszystkie wynajmowane innym podmiotom celem wykonywania różnych działalności gospodarczych (gabinety stomatologiczne, gabinet fryzjerski, kancelaria adwokacka). Najem jest odpłatny. Najemcy lokali ww. nieruchomości, zgodnie z oświadczeniem wskazują, iż obecnie rozliczenie najmu odbywa się ze spółką …sp. z o.o. (NIP: …), której członkami zarządu są … i …. Pierwotnie, na początku 2023 r. umowa najmu była zawierana ze spółką .." S.C. (NIP: …), następnie najmujący otrzymywali informację o przeniesieniu praw wynikających z zawartej umowy najmu na… Sp. z o.o.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 659 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Z przywołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie lokalu/budynku przez najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu.

Najem lokali niemieszkalnych wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem lokali stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Aby dokonać analizy w kontekście opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży lokali niemieszkalnych należących do dłużników w pierwszej kolejności przeanalizować należy, czy w odniesieniu do tej sprzedaży Dłużnicy będą uznani za podatników podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą.

Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z cytowanego wyżej orzeczenia TSUE wynika, iż podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Wskazania wymaga, że sposobowi wykorzystywania przez dłużników przedmiotowych lokali, nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Nieruchomości stanowiące lokale niemieszkalne w żadnym momencie ich posiadania nie zaspokajały potrzeb osobistych dłużników.

W niniejszej sprawie nieruchomości były wykorzystywane w działalności gospodarczej przez spółkę cywilną, w której dłużnicy byli wspólnikami, a następnie przez spółkę z o.o. (w której to dłużnicy są członkami zarządu). Istotne jest również to, że jak wynika z opisu sprawy nieruchomości są wspólnością łączną wspólników spółki cywilnej – .. oraz … i są wszystkie wynajmowane innym podmiotom.

A zatem wskazać należy, że dłużnicy będący wspólnikami w spółce cywilnej, czerpali korzyści finansowe z działalności tej spółki, do której to wykorzystywane były lokale niemieszkalne. Również obecnie dłużnicy czerpią korzyści finansowe z działalności spółki z o.o., ponieważ jak wskazano w opisie sprawy obecnie rozliczenie najmu odbywa się ze spółką.. sp. z o. o., której członkami zarządu są … i …. Aktualnie spółka … sp. z o. o. wykorzystuje ww. lokale w prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym uznać należy, że dłużnicy świadomie podejmowali działania mające na celu wykorzystywanie opisanych lokali w celach gospodarczych (zarobkowych), których nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Majątek ten nie był wykorzystywany przez dłużników wyłącznie w celach prywatnych w całym okresie jego posiadania.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.

W związku z powyższym oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że nie cele osobiste – w przypadku dłużników brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw działania dłużników, wobec czego czynność zbycia ww. lokali nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z tym, dla transakcji sprzedaży lokali niemieszkalnych dłużnicy będą występowali w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku wykorzystywanych przez dłużników w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie, sprzedaż przez komornika ww. lokali niemieszkalnych, wykorzystywanych przez dłużników w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków/budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków/budowli trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków/budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazał Pan, że nie posiada Pan informacji w ramach jakich transakcji dłużnicy nabyli lokale niemieszkalne będące przedmiotem egzekucji, czy dłużnikom przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. lokali. W postępowaniu podejmowanym przez Pana nie ustalił Pan również, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych lokali w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych lokali, a ich dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W opisie sprawy brak również informacji czy dłużnicy ponosili nakłady na ulepszenie poszczególnych lokali w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej lokali oraz czy poszczególne lokale były/są/będą do dnia sprzedaży wykorzystywane przez dłużników wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, w odniesieniu do dostawy ww. lokali niemieszkalnych zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 bądź pkt 10 lub pkt 10a ustawy nie są spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużników, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczenia wymaga, kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji

Tym samym, w stosunku do planowanej sprzedaży lokali niemieszkalnych nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a bądź w pkt 2 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, dokonując sprzedaży w trybie egzekucji lokali niemieszkalnych objętych zakresem wniosku, będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Zatem Pana stanowisko w zakresie braku obowiązku obliczenia, pobrania i opłacenia podatku VAT z tytułu sprzedaży przez Komornika lokali niemieszkalnych, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.