Interpretacja indywidualna z dnia 24 kwietnia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.56.2026.2.JZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• nieuznania przedmiotu sprzedaży za zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w związku z tym uznania transakcji sprzedaży lokalu 1 za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1),
• uznania sprzedaży lokalu 1 za czynność podlegającą zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (pytanie nr 2 i nr 3),
• prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem lokalu 1 (pytanie nr 4).

Uzupełnili go Państwo pismem z 1 marca 2026 r. (wpływ 1 marca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – A sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Sprzedający) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży towarów i usług w kraju i zagranicą.

Przedmiotem przeważającej działalności jest sprzedaż hurtowa pozostałych artykułów użytku domowego (PKD 46.49 Z) w ramach wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów i eksportu.

Sprzedawane towary pochodzą z działalności oddziału w A., który prowadzi skup, uszlachetnianie i kompletację artykułów wikliniarskich (PKD 16.2.Z - produkcja pozostałych wyrobów z drewna, korka, słomy i materiałów używanych do wyplatania) i czynności związane z wysyłkami wyrobów (wikliniarskich, drewnianych, dekoracyjnych) pochodzących także od innych wytwórców, a kupowanych przez biuro Sprzedającego w B. Dodatkowo działalnością uzupełniającą Sprzedającego jest świadczenie usługi wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi (PKD 68.20.Z) – jest to wynajem powierzchni biurowej, usługowej i mieszkalnej nieruchomości położonej w B przy ul. A. Sprzedaż towarów i usług prowadzona jest przez biuro Sprzedającego zlokalizowane w B.

Wnioskodawca jest osobą prawną mającą siedzibę i podlegającą obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów), bez względu na miejsce ich osiągania, na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Wnioskodawca jest użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym zabudowanych nieruchomości gruntowych, położonych w B, przy ulicy A nr 1 oraz właścicielem budynku posadowionego na działce ewidencyjnej numer 1 stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności oraz właścicielem lokali mieszkalnych i niemieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości usytuowane w budynku posadowionym na działce ewidencyjnej numer 2, z którymi związany jest udział w prawie własności budynku i udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu (dalej: Nieruchomość). Na Nieruchomość składają się:

·prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 1, z obr. (...), A, przy ul. A 1 w B, objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla A w B, (…), pod nr KW (…) oraz prawo własności posadowionego na niej budynku o pow. 160 m² zabudowana budynkiem;

·Lokale mieszkalne i niemieszkalne o numerach 1, 2, 3, LOKAL 4, 4, 5, 6, BIURO, LOKAL 1, LOKAL 2, LOKAL 3, 7, 8, 9, 10, 11, 12 stanowiące odrębne nieruchomości usytuowane w budynku przy ul. A 1w B stanowiącym odrębną nieruchomość o pow. 4.410,96 m² posadowionym na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 2, z obr. (...), A, przy ul. A 1 w B, objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla A w B, (…), pod nr KW (...) wraz z udziałem w prawie własności budynku i udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

Wnioskodawca 2 stycznia 2005 r. zaklasyfikował Nieruchomość w swoich księgach dla celów bilansowych jako inwestycje/środki trwałe w budowie, natomiast dla celów podatkowych jako środki trwałe. Wnioskodawca, uregulował należność za Nieruchomość w 1985 roku, wprowadził ją do ewidencji od 1 października 1985 r., natomiast w trakcie jej użytkowania ponosił szereg wydatków związanych z jej bieżącą eksploatacją (bieżące remonty) oraz przebudową (nadbudowa dokonana w latach 90 XX wieku). Sprzedawca nie ponosił natomiast w okresie ostatnich lat i nie zamierza w przyszłości ponosić wydatków na ulepszenie, przebudowę czy modernizację Nieruchomości, które przekraczałyby 1% jej wartości początkowej. W ramach struktury biznesowej Wnioskodawcy, Nieruchomość nie została w pełni wydzielona organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo. Nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe dla Nieruchomości i dla oddziału w A. Oddział w A nie jest oddziałem samobilansującym się, tj. nie prowadzi odrębnej księgowości oraz nie sporządza odrębnych sprawozdań finansowych. Sprzedaż towarów i usług odbywa się przez biuro w B, przez co należności z tego tytułu płacone są na rachunek bankowy Sprzedającego. Oddział w A posiada również własny rachunek bankowy, na który Sprzedający przekazuje środki na jego utrzymanie i z którego oddział w A reguluje zobowiązania, związane ze swoją działalnością bieżącą.

Personel Sprzedającego świadczy pracę zarówno w zakresie działalności Nieruchomości, jak i oddziału w A.

8 sierpnia 2025 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość zostanie nabyta przez trzy spółki celowe:

1.C sp. z o.o. - jest spółką celową, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce ich osiągania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

2.D sp. z o.o. – jest spółką celową, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce ich osiągania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

3.B sp. z o.o. – jest spółką celową, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce ich osiągania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: B).

Niniejszy Wniosek, odnosi się wyłącznie do konsekwencji podatkowych zbycia części Nieruchomości na rzecz B, niemniej w celu wyczerpującego opisu stanu faktycznego niezbędne było przedstawienie struktury całości transakcji. Odrębne wnioski o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej zostały złożone w odniesieniu do nabywców pozostałych części Nieruchomości. W związku z powyższym, sprzedaż obejmie całość Nieruchomości, pomimo tego, że różne jej części zostaną zbyte na rzecz trzech odrębnych podmiotów. Takie ustrukturyzowanie transakcji podyktowane jest celami biznesowymi nabywców, kierując się przede wszystkim ekonomiką całego procesu oraz lepszym wykorzystaniem zasobów nabywców oraz procedurą administracyjną dotyczącą pozyskiwania poszczególnych zezwoleń na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywcy są względem siebie podmiotami powiązanymi, a ich właścicielem jest E Sp. z o.o.

W analizowanym stanie faktycznym, Spółka B nabędzie lokal użytkowy LOKAL 1, który jest obecnie przedmiotem najmu. Podpisana przez Sprzedającego umowa najmu zakłada, że Wnioskodawca wyraził zgodę na dokonanie przez najemcę we własnym zakresie i na własny koszt prac inwestycyjno-remontowych w lokalu do kwoty X PLN. W przypadku rozwiązania przez Wnioskodawcę umowy najmu przed 1 września 2028 r. Wnioskodawca będzie zobowiązany do proporcjonalnego zwrotu najemcy kosztów tych nakładów (liczonego w pełnych miesiącach kalendarzowych i po uwzględnieniu stopnia normalnego zużycia efektów wykonanych prac). W związku z powyższymi zapisami, istniejąca umowa najmu nie zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność części Nieruchomości. Intencją B nie jest nabycie LOKALU 1 w celu czerpania zysku z wynajmu lokalu, a wyłącznie jego remont i dalsza sprzedaż. Dodatkowo warunkiem koniecznym sprzedaży tej części Nieruchomości jest nabycie przez nabywców pozostałych części Nieruchomości, czyli sprzedaż całości Nieruchomości.

Dodatkowo, Wnioskodawca dołoży wszelkich starań, aby przed podpisaniem umowy sprzedaży LOKALU 1 rozwiązać wszystkie umowy o świadczenie usług (media) w taki sposób, że umożliwi B zawieranie nowych umów. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w świadczeniu usług i dostawie mediów dla LOKALU 1 po dacie zawarcia umowy ostatecznej oraz, że nowe umowy z dostawcami usług i mediów będą zawarte możliwie jak najszybciej po dacie zawarcia umowy ostatecznej.

Należy podkreślić, że żadne znaki towarowe związane z działalnością Wnioskodawcy lub oznaczenia Nieruchomości nie zostaną przeniesione na B. B nie nabędzie również praw do strony internetowej, ani materiałów marketingowych związanych z Nieruchomością lub LOKALEM 1 .

Sprzedający zarządza Nieruchomością we własnym zakresie, nie zawarł umowy o zarządzanie Nieruchomością, ani umowy o zarządzanie aktywami, w związku z powyższym, żadna tego typu umowa nie zostanie przeniesiona na B. Niemniej jednak 20 maja 2020 r. zawarta została przez Sprzedającego umowa - zlecenie administrowania nieruchomością obejmująca część biurowo-usługową budynku na działce nr 2 oraz budynek na działce nr 1. Umowa ta zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego przed dniem zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia części Nieruchomości i nie zostanie przeniesiona na B.

Dodatkowo należy nadmienić, że w ramach transakcji na B nie zostaną przeniesione prawa, ani obowiązki z zawartych przez Wnioskodawcę umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy jakiegokolwiek finansowania. W ramach planowanej transakcji nie przejdą również na B, pracownicy zatrudnieni przez Wnioskodawcę, którzy obecnie są odpowiedzialni za obsługę i zarządzanie Nieruchomością. Aby zachować ciągłość obsługi wynajmu lokalu użytkowego LOKAL 1, (do momentu dalszej jego sprzedaży), B będzie musiało, własnym staraniem, zapewnić zaplecze administracyjne.

Przedwstępna umowa sprzedaży zawiera oświadczenie stron transakcji, iż zamiarem stron, jest sprzedaż LOKALU 1 traktowana z cywilistycznego i podatkowego punktu widzenia jako zbycie aktywów, a nie zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy lub jego zorganizowanej części. W wyniku sprzedaży części Nieruchomości na B nie przejdą żadne zobowiązania lub należności Sprzedającego.

Dodatkowo należy w tym miejscu nadmienić, że na moment sprzedaży, Nieruchomość, ani jej poszczególne części nie będą na tyle zorganizowane, aby mogły samodzielnie wykonywać swoje zadania i prowadzić działalność bez udziału pozostałych struktur przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. B nie będzie mieć faktycznej możliwości kontynuowania tej działalności w oparciu wyłącznie o składniki majątku będące przedmiotem transakcji. Wynika to z faktu, że potrzebne jest zaplecze administracyjne służące do obsługi wynajmu Nieruchomości. Możliwość wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu wymaga co najmniej zatrudnienia przez B osoby odpowiedzialnej za kontakty z najemcami, bieżące administrowanie nieruchomością, rozliczanie wpłat itp. Ponadto niezbędne są umowy dotyczące obsługi technicznej, ochrony, dostawy mediów itp., które B musi samodzielnie zawrzeć. Nieruchomość w strukturach Wnioskodawcy nie stanowi samodzielnej i autonomicznej jednostki. Wnioskodawca nie wyodrębnił także na podstawie aktów wewnętrznych pionu w swojej działalności, obejmującej Nieruchomość jako odrębną jednostkę organizacyjną. Należy podkreślić także, że Nieruchomość nie posiada własnych zasobów materialnych i ludzkich.

Struktura taka nie jest więc samowystarczalna dla prowadzenia niezależnej, w sensie operacyjnym, działalności gospodarczej.

B. i Sprzedający na moment sprzedaży części Nieruchomości nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 865; dalej: „ustawa o CIT”).

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lokalu 1.

Płatność za lokal 1, który został nabyty jako część Nieruchomości 2 dokonana została 13 marca 1985 roku, tj. w okresie obowiązywania ustawy z dnia 16 grudnia 1972 r. o podatku obrotowym (Dz.U. z 1983 r. Nr 43 poz. 191 ze zm.). Natomiast ustawa z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11 poz. 50), wprowadzająca do polskiego systemu podatkowego instytucję podatku od towarów i usług (VAT) wraz z mechanizmem odliczenia podatku naliczonego, weszła w życie dopiero z dniem 5 lipca 1993 r.

W związku z powyższym, w dacie płatności za lokal 1 obowiązujący system podatkowy nie przewidywał instytucji podatku naliczonego, ani mechanizmu jego odliczenia. Dodatkowo podkreślenia wymaga fakt, że podstawą nabycia lokalu 1 była decyzja administracyjna właściwego organu administracyjnego, a nie czynność cywilnoprawna dokumentowana fakturą. W związku z powyższym, nie została wystawiona faktura, która w obecnym stanie prawnym mogłaby stanowić podstawę do odliczenia podatku naliczonego.

Planowana transakcja sprzedaży lokalu 1 ma nastąpić nie wcześniej, niż w I kwartale 2027 r. Zainteresowany będący stroną postępowania nie ponosił i nie będzie ponosił w okresie 2 lat przed planowaną transakcją sprzedaży, wydatków na ulepszenie lokalu 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wydatki na ulepszenie lokalu 1 zostały poniesione przez najemcę lokalu. Przedmiotowe wydatki na ulepszenie lokalu 1 były ponoszone na przestrzeni 2023 r., natomiast ostatnie wydatki zostały poniesione w grudniu 2023 r. Biorąc pod uwagę planowany termin transakcji (nie wcześniej niż I kwartał 2027 r.), należy jednoznacznie stwierdzić, że w okresie 2 lat przed planowaną transakcją sprzedaży nie będą ponoszone przez najemcę wydatki na ulepszenie lokalu 1.

Nakłady poniesione przez najemcę na lokal 1 nie zostały i nie zostaną rozliczone z Zainteresowanym będącym stroną postępowania (wynajmującym), ponieważ umowa zawarta pomiędzy stronami najmu, nie przewiduje konieczności zwrotu lub rozliczenia takich nakładów w przypadku kontunuowania umowy najmu.

Podpisany przez Sprzedającego aneks do umowy najmu zakłada, że Wnioskodawca wyraził zgodę na dokonanie przez najemcę we własnym zakresie i na własny koszt prac inwestycyjno-remontowych w lokalu do kwoty X PLN (słownie: X złotych).

W przypadku rozwiązania przez Wnioskodawcę umowy najmu przed 1 września 2028 r. Wnioskodawca będzie zobowiązany do proporcjonalnego zwrotu najemcy kosztów tych nakładów (liczonego w pełnych miesiącach kalendarzowych i po uwzględnieniu stopnia normalnego zużycia efektów wykonanych prac).

W związku z powyższymi zapisami umownymi, istniejąca umowa najmu nie zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu 1. Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z tej umowy najmu na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Wobec braku rozliczenia nakładów kwestia upływu 2-letniego okresu od momentu rozliczenia nakładów do momentu sprzedaży jest bezprzedmiotowa.

W księgach rachunkowych Sprzedającego nie została wyodrębniona wartość lokalu 1 - w ewidencji środków trwałych ujęta jest wartość całej nieruchomości, której lokal 1 jest częścią. W związku z powyższym Wnioskodawca nie jest w stanie określić wartości początkowej lokalu 1. Dodatkowo wydatki na prace inwestycyjno-remontowe poniesione przez najemcę, były ponoszone przez najemcę we własnym zakresie i na własny koszt, a zatem nie zostały ujęte w księgach rachunkowych Zainteresowanego będącego stroną postępowania jako ulepszenie jego środka trwałego.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania nie przysługiwało i nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie lokalu 1 poniesionych przez najemcę. Wydatki te były ponoszone przez najemcę we własnym zakresie i na własny koszt. Wnioskodawca nie otrzymał faktur dokumentujących te wydatki i nie ponosił ich ciężaru ekonomicznego, wobec czego nie dysponował dokumentami uprawniającymi do odliczenia podatku naliczonego.

Lokal 1 nie był, nie jest i nie będzie wykorzystywany przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Lokal przez cały okres posiadania był, jest i będzie wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania będzie wykorzystywał nabyty lokal 1 wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (punkt a).

Lokal 1 nie będzie wykorzystywany do czynności zwolnionych od podatku VAT (punkt b) ani do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (punkt c). Wykorzystanie lokalu 1 będzie przekładało się wyłącznie na obszar działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Pytanie nie znajduje zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym. Lokal 1 będzie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wykorzystywany wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Nie wystąpi sytuacja wykorzystywania lokalu zarówno do celów działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, o której mowa w treści pytania.

Pytanie nie znajduje zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym. Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 5, lokal 1 będzie służył Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Nie wystąpi sytuacja, w której lokal służyłby również działalności zwolnionej od podatku VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, a zatem kwestia przypisania lokalu do poszczególnych rodzajów czynności jest bezprzedmiotowa.

Faktura dokumentująca dostawę lokalu 1 zostanie wystawiona na B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

Pytania

1.Czy w kontekście opisanego stanu faktycznego oraz sprzedaży całej Nieruchomości, sprzedaż Lokalu 1 nie będzie stanowić sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2004 r. Nr 54 poz. 535 ze zm.), (dalej: ustawa o VAT) i w związku z tym sprzedaż taka nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT?

2.Czy w przypadku potwierdzenia w odpowiedzi na pytanie nr 1 niniejszego wniosku, że sprzedaż Lokalu 1 nie będzie stanowiła sprzedaży ZCP, to czy sprzedaż Lokalu 1 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a wysokość wydatków poniesionych na Nieruchomość, w tym Lokalu 1, przez osoby trzecie (najemców) pozostaje bez wpływu na spełnienie przesłanek pierwszego zasiedlenia Lokalu 1?

3.Jeżeli odpowiedź na pytanie 2 powyżej jest pozytywna, czy Strony umowy (B oraz Wnioskodawca) mogą dobrowolnie zrezygnować z tego zwolnienia?

4.Czy w przypadku dobrowolnej rezygnacji przez Strony transakcji ze zwolnienia z opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, B będzie miało możliwość odliczenia podatku VAT, zapłaconego przy nabyciu Lokalu 1 na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż LOKALU 1 B nie będzie stanowiła sprzedaży ZCP, pomimo, że razem z LOKALEM 1 zostanie przeniesiona umowa najmu. W związku z powyższym, do analizowanego stanu faktycznego nie będzie miało zastosowania wyłączenie spod opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży LOKALU 1 na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów w na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ww. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, poprzez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych ZCP, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wydzielenie zespołu składników materialnych i niematerialnych powinno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). W związku z powyższym, ZCP, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem finansowym, organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, iż najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Należy przy tym zauważyć, że o ile elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących ZCP, powinny być w szczególności aktywa trwałe i obrotowe (środki trwałe, zapasy, wartości niematerialne i prawne, należności i zobowiązania), o tyle wyodrębnienie finansowe nie oznacza całkowitej samodzielności finansowej, lecz sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

Mając na uwadze powyższe, kluczowe jest w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego rozstrzygnięcie, czy przedmiotem niniejszej transakcji jest ZCP w rozumieniu ustawy o VAT.

Aby można było uznać, że dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym należności i zobowiązania) stanowi ZCP, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

1.zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być zorganizowany;

2.zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być wyodrębniony pod względem organizacyjnym;

3.zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być wyodrębniony pod względem finansowym;

4.wyodrębnione składniki materialne i niematerialne muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

5.po wyodrębnieniu składniki te muszą stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące ww. zadania gospodarcze w sposób samodzielny (kontynuacja działalności).

W świetle przytoczonej wyżej definicji stwierdzić należy, że za ZCP uznać można jedynie zespół składników niematerialnych i materialnych, pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole (kompletnym), a nie zbiorze pewnych elementów. ZCP musi się więc odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębną działalność, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa. Istotne jest również, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami tak, by mogły one samodzielnie posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej podkreślano, warunkiem uznania przedmiotu transakcji za ZCP jest również wydzielenie zespołu składników majątkowych/niemajątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie.

Wydzielenie to powinno mieć miejsce na płaszczyznach (i) organizacyjnej, (ii) finansowej i (iii) funkcjonalnej.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Nieruchomość, ani LOKAL 1 nie stanowi jego ZCP oraz nie została organizacyjnie wydzielona w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez Wnioskodawcę. Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia wyodrębnienia organizacyjnego, wobec czego ocena wyodrębnienia na tej płaszczyźnie powinna opierać się na analizie umiejscowienia zespołu składników majątkowych w ramach struktury przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz ich zorganizowania z punktu widzenia rodzaju działalności, której wykonywaniu mają służyć.

Zdaniem Wnioskodawcy Nieruchomość, a tym bardziej LOKAL 1, nie stanowi samodzielnej i autonomicznej jednostki. Wnioskodawca nie wyodrębnił, ani faktycznie, ani formalnie, na podstawie aktów wewnętrznych pionu w swojej działalności, obejmującej Nieruchomość, jako odrębną jednostkę organizacyjną. Należy podkreślić także, że Nieruchomość nie posiada własnych zasobów materialnych i ludzkich. Ze względu na rodzaj prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności nie było konieczne wyodrębnienie na podstawie statutu, regulaminu czy innego dokumentu, pionów w strukturze zajmujących się odrębnie Nieruchomością i oddziałem w A. Wyodrębnienie takie byłoby nieefektywne i bezcelowe. W ocenie Wnioskodawcy, tym samym, dla działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości nie został zachowany organizacyjny aspekt wyodrębnienia zespołu składników tworzących ZCP w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

W odniesieniu do warunku wyodrębnienia finansowego, należy zwrócić uwagę, że powinno ono zapewniać możliwość wydzielenia z finansów całego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy rozliczeń finansowych dotyczących jego zorganizowanych części. Możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionych składników przedsiębiorstwa jest kluczowa do uznania tego warunku za spełniony. Konieczne jest więc zastosowanie takiego systemu ewidencji, który umożliwia przyporządkowanie do wyodrębnionego zespołu składników związanych z nim finansów – np. poprzez realizację odrębnych planów finansowych, odrębnych budżetów, czy też przygotowania uproszczonej dokumentacji finansowej. Stanowisko takie zostało potwierdzone w licznych interpretacjach prawa podatkowego m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 grudnia 2015 r., znak: ILPB3/4510-1-423/15-2/EK: „wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie należności i zobowiązań, aktywów płynnych oraz przychodów i kosztów do ZCP. Wyodrębnienie finansowe umożliwia więc oddzielenie finansów ZCP od pozostałej części przedsiębiorstwa (w tym odrębne regulowanie zobowiązań oraz przyjmowanie należności ZCP. (...) Ważne jest, aby należności i zobowiązania zostały wyodrębnione i przyporządkowane finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć i realizować określone funkcje gospodarcze)“.

Sprzedający nie posiada odrębnych planów finansowych oraz odrębnych budżetów przypisanych bezpośrednio do Nieruchomości, czy do oddziału w A. Wydatki i przychody dotyczące Nieruchomości są księgowane na tych samych kontach co pozostała działalność Wnioskodawcy (w przypadku niektórych kont są tworzone odrębne subkonta dla oddziału w A oraz Nieruchomości, jednak istnieje znaczna grupa kosztów wspólnych dla Nieruchomości i oddziału w A, które księgowane są na tych samych kontach). Nie ma wyodrębnionych rachunków bankowych przypisanych wyłącznie działalności Nieruchomości lub oddziałowi w A. Na te same rachunki bankowe wpływają należności dotyczące zarówno oddziału w A, jak i Nieruchomości. Analogiczna sytuacja dotyczy regulacji zobowiązań. Niejednokrotnie działalność oddziału w A jest finansowana z przychodów osiąganych z wynajmu Nieruchomości. Dodatkowo należy podkreślić, że w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości czy LOKALU 1 nie dojdzie do przeniesienia na B żadnych zasobów finansowych, ksiąg, rachunków bankowych itp., które pozwalałyby na kontynuację określonych funkcji gospodarczych. Należy uznać zatem, że w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości, nie zostanie spełniony także warunek wyodrębnienia finansowego.

W zakresie przesłanki funkcjonalnego wydzielenia zespołu składników, należy zauważyć, że zarówno doktryna, jak i orzecznictwo stoją na stanowisku, że kryterium to sprowadza się do ustalenia, czy wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć wykonywane zadania oraz samodzielnie funkcjonować na rynku (pogląd taki wyraził m.in. WSA w Gliwicach w wyroku z 6 lipca 2010 r., sygn. I SA/GL 112/10, WSA w Krakowie w wyroku z 15 kwietnia 2010 r., sygn. I SA/Kr 31/10, WSA w Poznaniu w wyroku z 18 grudnia 2017 r., sygn. I SA/Po 465/17). Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania na rynku jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość, a tym bardziej jej część w postaci LOKALU 1, nie będzie stanowiła jednostki wyodrębnionej w sposób umożliwiający jej samodzielne funkcjonowanie na rynku oraz wykonywanie zadań gospodarczych. Składniki będące przedmiotem transakcji nie zapewnią faktycznej możliwości kontynuowania działalności Sprzedającego. W celu wykorzystania LOKALU 1 do swojej działalności gospodarczej B byłby zmuszony do zawarcia szeregu umów (m.in. o zarządzanie Nieruchomością/o zarządzanie aktywami, dostarczania mediów, umów o pracę, umów najmu itp.), a także do podjęcia innych działań o charakterze faktycznym i prawnym. Prowadzenie działalności na rynku najmu nieruchomości przez B (w oparciu o część Nieruchomości) będzie wymagało zaangażowania własnego know-how, zasobów finansowych, doświadczenia oraz innych struktur istniejących w ich przedsiębiorstwach.

W tym miejscu warto się odwołać również do objaśnień Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r., które dotyczą sprzedaży nieruchomości komercyjnej. W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku uznać należy daną transakcję za zbycie ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

• przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;
• nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, w analizowanej sytuacji należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez Wnioskodawcę bez konieczności:

• angażowania przez B innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
• podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Dodatkowo Minister Finansów wskazuje, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2.umowy o zarządzanie nieruchomością;

3.umowy zarządzania aktywami;

4.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Zastrzec należy, że przy ocenie czy zespół składników majątkowych zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich powyższych elementów. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

W myśl cytowanych wyżej objaśnień za standardowe elementy, typowe dla transakcji, których przedmiotem są nieruchomości i które są opodatkowane VAT, należy zatem uznać przykładowo elementy, takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna i przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia Ministra Finansów, należy uznać, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w tym LOKALU 1 przez Wnioskodawcę będzie stanowiła dostawę składnika majątkowego i nie będzie sprzedażą ZCP. Zamiarem stron planowanej transakcji jest sprzedaż wyłącznie LOKALU 1 . Z kolei by mówić o sprzedaży ZCP konieczne jest istnienie w pierwszej kolejności zespołu składników materialnych i niematerialnych, które są odpowiednio wyodrębnione w prowadzonym przedsiębiorstwie. Zatem, wskazana Nieruchomość, jak i LOKAL 1 nie będzie stanowić zorganizowanego i autonomicznego „zespołu” składników majątkowych i nie będzie spełniać podstawowej przesłanki uznania jej za ZCP, bowiem nie stanowi zespołu składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu ustawy o VAT, a jest wyłącznie odrębnym składnikiem majątku Wnioskodawcy. Na potwierdzenie powyższej tezy można przytoczyć wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. Sąd orzekł m.in., że: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem ZCP, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, Nieruchomość, ani jej część nie będzie stanowić niezależnego przedsiębiorstwa realizującego samodzielnie zadania gospodarcze.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie LOKAL 1 będący częścią Nieruchomości oraz obowiązująca umowa najmu dotycząca sprzedawanego lokalu. Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku Sprzedającego, w tym nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe związane z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, czy inne składniki jego majątku rzeczowego. Ponadto w ramach transakcji na B nie przejdą zobowiązania związane z Nieruchomością lub jej częścią (w tym m.in. z tytułu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę). Należy podkreślić, że do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu niezbędny jest know-how, zasoby finansowe (lub przynajmniej dostęp do tych zasobów), zasoby ludzkie i doświadczenie. B jest spółką celową bez personelu i bez własnych możliwości finansowa takiej działalności. Dopiero w przypadku gdyby te elementy zostały przeniesione (albo przynajmniej niektóre z nich) można by rozważać czy doszło do przeniesienia ZCP.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest m.in. wyrok NSA z 23 sierpnia 2018 r. (sygn. II FSK 2288/16), w którym skład orzekający uznał, że „ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania na rynku jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek, wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przeniesienie na B części Nieruchomości wraz z umową najmu, nie spowoduje automatycznie zakwalifikowania przedmiotu sprzedaży jako ZCP. W przypadku B przeniesienie umowy najmu podyktowane jest niekorzystnymi dla Wnioskodawcy zapisami umownymi, które przewidują konieczność zwrotu przez Wnioskodawcę kosztów inwestycji poniesionej na lokal przez najemcę.

W konsekwencji, sprzedaż opisanej wyżej części Nieruchomości wraz z umową najmu nie będzie stanowić sprzedaży ZCP, tym samym transakcja ta będzie podlegać pod regulacje ustawy o VAT.

Pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży LOKALU 1 korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.wybudowaniu lub

2.ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 1% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu można wnioskować, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części oraz ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2.dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 1% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa LOKALU 1 nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego, że od dnia rozpoczęcia użytkowania LOKALU 1 do dnia jej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat (data rozpoczęcia użytkowania Nieruchomości przez Wnioskodawcę to rok 1985 r., natomiast planowana data sprzedaży to rok 2026). Ponadto Wnioskodawca w ostatnich latach użytkowania Nieruchomości i LOKALU 1 nie ponosił i nie poniesie wydatków na jej ulepszenie, przekraczających 1% jej wartości początkowej.

Dodatkowo w tym miejscu należy podkreślić, że wydatki poniesione przez najemcę/najemców, w tym przekraczające 1% wartości początkowej lokalu, których to wydatków nie poniósł Wnioskodawca, nie mogą wpływać na ocenę pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT i na ocenę możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Przepisy dotyczące pierwszego zasiedlenia wprost odwołują się do przepisów o podatku dochodowym, co wymaga zastosowania wykładni systemowej zewnętrznej. Dla określenia znaczenia tego przepisu zatem istotne znaczenie będzie miało rozumienie pojęcia ulepszenia w rozumieniu Ustawy o CIT.

Zgodnie z przepisem art. 16g ust. 13 ustawy o CIT „jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji”.

Zgodnie z wykładnią powołanego przepisu, ulepszeniem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym mogą być wyłącznie wydatki poniesione przez właściciela (tu przez Wnioskodawcę). Zatem w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego wydatki ponoszone przez najemców nie są wydatkami na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Takie stanowisko znajduje poparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych m.in. Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 31 stycznia 2008 r. w sprawie o sygn. II FSK 1646/06 wskazał, iż „wartość początkowa ulega zwiększeniu o poniesione nakłady na ulepszenie środków trwałych jedynie w sytuacji, gdy są one poniesione bezpośrednio przez podatnika a nie przez podmiot korzystający z tych nieruchomości na podstawie określonego tytułu prawnego, np. umowy najmu (por. wyrok NSA z 21 czerwca 2006 r., sygn. II FSK 921/05, interpretacja indywidualna z 12 listopada 2014 r. wydana przez Izbę Skarbową w B sygn. akt. IPPP1/443-1038/14-3/MP; Interpretacja Indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 lutego 2023 r. 0113-KDIPT1-1.4012.808.2022.3.AK).

Wobec powyższego Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż wydatki poniesione przez najemców, których to wydatków nie poniósł właściciel nieruchomości (Wnioskodawca), nie mogą wpływać na ocenę pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT i na ocenę możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawcy, dostawa LOKALU 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pytanie nr 3

Wnioskodawca i B mają prawo do dobrowolnej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży LOKALU 1 podatkiem VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W analizowanym stanie faktycznym, LOKALU 1 spełnia wymagane prawem warunki aby zaklasyfikować jej sprzedaż jako transakcję zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie konsekwencją takiej klasyfikacji prawnej transakcji, jest możliwość dobrowolnego poddania transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeżeli zatem Wnioskodawca i B będąc czynnymi podatnikami VAT postanowią zrezygnować ze zwolnienia z VAT sprzedaży LOKALU 1 i złożą stosowne oświadczenie w akcie notarialnym, mają do tego prawo.

Przede wszystkim, należy podkreślić, że na możliwość skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia nie może mieć wpływu fakt, że pierwotną intencją stron transakcji była chęć skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT. W konsekwencji, fakt wyrażenia w umowie przedwstępnej chęci zwolnienia sprzedaży LOKALU 1 z opodatkowania VAT i brak opodatkowania zaliczki VAT, nie wyklucza, późniejszej zmiany decyzji i rezygnacji ze zwolnienia z VAT przy podpisywaniu umowy ostatecznej przeniesienia własności. Stanowisko takie zostało jasno sformułowane w Interpretacji indywidualnej z 8 lutego 2019 r., sygn. 0115-KDIT1-3.4012.863.2018.2.EB, „jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku opisanej transakcji, będą miały obowiązek złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy ww. oświadczenie. (…) Fakt zawarcia uprzednio przedwstępnej umowy sprzedaży oraz otrzymanie zadatku i zaliczek na poczet przyszłej dostawy nie będą miały wpływu na możliwość skorzystania z opcji opodatkowania tej transakcji, gdyż nie nastąpi wówczas dostawa towaru w rozumieniu art. 7ust. 1 ustawy.”

W konsekwencji, w oparciu o analizowany stan faktyczny, przepisy podatkowe oraz ich wykładnię, należy stwierdzić, że strony niniejszej transakcji mają prawo do dobrowolnej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży LOKALU 1 podatkiem VAT.

Pytanie 4

Zdaniem Wnioskodawcy B będzie miało możliwość odliczenia w całości podatku VAT naliczonego przy nabyciu przedmiotowego lokalu na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

W analizowanym stanie faktycznym, B spełnia obie powyższe przesłanki tj. jest podmiotem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny, natomiast nabycie następuje w ramach wykonywanej przez spółkę działalności, natomiast LOKAL 1 będzie służył dalszej działalności opodatkowanej spółki.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, o których mowa wyżej oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W analizowanym stanie faktycznym, żaden z tych wyjątków nie znajduje zastosowania.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego we wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle bądź ich części (np. lokale) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Z powołanych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

•istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

•zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

•składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

•zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

•zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

•faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Aby ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:

W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że:

W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że

Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych, umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

W wyroku z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, TSUE wywiódł, że:

Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Powyższe wskazuje, że dany zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Zatem o tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający (Wnioskodawca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży towarów i usług w kraju i za granicą, a głównym przedmiotem Jego działalności jest sprzedaż hurtowa pozostałych artykułów użytku domowego. Działalnością uzupełniającą Sprzedającego jest świadczenie usług wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi – jest to wynajem powierzchni biurowej, usługowej i mieszkalnej.

Sprzedający jest użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym zabudowanych nieruchomości gruntowych, położonych w B, przy ulicy A 1 oraz właścicielem budynku posadowionego na działce ewidencyjnej numer 1 stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności oraz właścicielem lokali mieszkalnych i niemieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości usytuowane w budynku posadowionym na działce ewidencyjnej numer 2, z którymi związany jest udział w prawie własności budynku i udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Na Nieruchomość składają się:

·prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 1, przy ul. A 1w B oraz prawo własności posadowionego na niej budynku;

·Lokale mieszkalne i niemieszkalne o numerach 1, 2, 3, LOKAL 4, 4, 5, 6, BIURO, LOKAL 1, LOKAL 2, LOKAL 3, 7, 8, 9, 10, 11, 12 stanowiące odrębne nieruchomości usytuowane w budynku przy ul. A 1w B stanowiącym odrębną nieruchomość o pow. 4.410,96 m² posadowionym na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 2.

8 sierpnia 2025 r. Sprzedający zawarł przedwstępne umowy sprzedaży Nieruchomości z trzema spółkami m.in. ze spółką B Sp. z.o.o (tj. B). Spółka B nabędzie lokal użytkowy 1, który jest obecnie przedmiotem najmu. Istniejąca umowa najmu nie zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność części Nieruchomości.

W ramach struktury biznesowej Sprzedającego, Nieruchomość nie została w pełni wydzielona organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo. Nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe dla Nieruchomości i dla oddziału w A. Oddział w A nie jest oddziałem samobilansującym się, tj. nie prowadzi odrębnej księgowości oraz nie sporządza odrębnych sprawozdań finansowych. Sprzedaż towarów i usług odbywa się przez biuro w B, przez co należności z tego tytułu płacone są na rachunek bankowy Sprzedającego. Oddział w A posiada również własny rachunek bankowy, na który Sprzedający przekazuje środki na jego utrzymanie i z którego oddział w A reguluje zobowiązania, związane ze swoją działalnością bieżącą. Personel Sprzedającego świadczy pracę zarówno w zakresie działalności Nieruchomości, jak i oddziału w A.

Sprzedający dołoży wszelkich starań, aby przed podpisaniem umowy sprzedaży lokalu 1 rozwiązać wszystkie umowy o świadczenie usług (media) w taki sposób, że umożliwi B zawieranie nowych umów. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w świadczeniu usług i dostawie mediów dla LOKALU 1 po dacie zawarcia umowy ostatecznej oraz, że nowe umowy z dostawcami usług i mediów będą zawarte możliwie jak najszybciej po dacie zawarcia umowy ostatecznej.

Żadne znaki towarowe związane z działalnością Sprzedającego lub oznaczenia Nieruchomości nie zostaną przeniesione na B. B nie nabędzie również praw do strony internetowej, ani materiałów marketingowych związanych z Nieruchomością lub LOKALEM 1.

Sprzedający zarządza Nieruchomością we własnym zakresie, nie zawarł umowy o zarządzanie Nieruchomością, ani umowy o zarządzanie aktywami, w związku z powyższym, żadna tego typu umowa nie zostanie przeniesiona na B. Niemniej jednak 20 maja 2020 r. zawarta została przez Sprzedającego umowa - zlecenie administrowania nieruchomością obejmująca część biurowo‑usługową budynku na działce nr 2 oraz budynek na działce nr 1. Umowa ta zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego przed dniem zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia części Nieruchomości i nie zostanie przeniesiona na B.

W ramach transakcji na B nie zostaną przeniesione prawa, ani obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu jakiegokolwiek finansowania. W ramach planowanej transakcji nie przejdą również na B, pracownicy zatrudnieni przez Sprzedającego, którzy obecnie są odpowiedzialni za obsługę i zarządzanie Nieruchomością. Aby zachować ciągłość obsługi wynajmu lokalu użytkowego LOKALU 1 , B będzie musiało, własnym staraniem zapewnić zaplecze administracyjne.

Przedwstępna umowa sprzedaży zawiera oświadczenie stron transakcji, iż zamiarem stron, jest sprzedaż LOKALU 1 traktowana z cywilistycznego i podatkowego punktu widzenia jako zbycie aktywów, a nie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego lub jego zorganizowanej części.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż lokalu 1 nie będzie stanowić sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym, jej sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak już wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie ich przekazania (na ile stanowią w przedsiębiorstwie w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.

Jak wynika z opisu sprawy, istniejąca umowa nie zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność części Nieruchomości. B aby zachować ciągłość obsługi wynajmu lokalu będzie musiało własnym staraniem zapewnić zaplecze administracyjne. Na B nie zostaną przeniesione m.in:

·znaki towarowe związane z działalnością Sprzedającego lub oznaczenia Nieruchomości;

·prawa do strony internetowej, ani materiały marketingowe związane z ww. Nieruchomością lub LOKALEM 1 ;

·umowa - zlecenie administrowania nieruchomością, umowa ta zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego przed dniem zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności Nieruchomości;

·prawa, ani obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu jakiegokolwiek finansowania;

·żadne zobowiązania lub należności;

·pracownicy zatrudnieni przez Sprzedającego, którzy są obecnie odpowiedzialni za obsługę i zarządzanie Nieruchomością.

Wskazali Państwo, że intencją B nie jest nabycie LOKALU 1 w celu czerpania zysku z wynajmu lokalu, a wyłącznie jego remont i dalsza sprzedaż.

Na moment sprzedaży, Nieruchomość, ani jej poszczególne części nie będą na tyle zorganizowane, aby mogły samodzielnie wykonywać swoje zadania i prowadzić działalność bez udziału pozostałych struktur przedsiębiorstwa Sprzedającego. B nie będzie mieć faktycznej możliwości kontynuowania tej działalności w oparciu wyłącznie o składniki majątku będące przedmiotem transakcji. Wynika to z faktu, że potrzebne jest zaplecze administracyjne służące do obsługi wynajmu Nieruchomości. Możliwość wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu wymaga co najmniej zatrudnienia przez B osoby odpowiedzialnej za kontakty z najemcami, bieżące administrowanie nieruchomością, rozliczanie wpłat itp. Ponadto niezbędne są umowy dotyczące obsługi technicznej, ochrony, dostawy mediów itp., które B musi samodzielnie zawrzeć. Nieruchomość w strukturach Sprzedającego nie stanowi samodzielnej i autonomicznej jednostki. Sprzedający nie wyodrębnił także na podstawie aktów wewnętrznych pionu w swojej działalności, obejmującej Nieruchomość jako odrębną jednostkę organizacyjną. Nieruchomość nie posiada własnych zasobów materialnych i ludzkich. Struktura taka nie jest więc samowystarczalna dla prowadzenia niezależnej, w sensie operacyjnym, działalności gospodarczej.

Zatem, w analizowanej sprawie, powyższe okoliczności nie pozwalają uznać, że przedmiot sprzedaży, tj. lokal 1, będzie stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, zespół składników majątkowych składający się na lokalu 1 nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, sprzedaż lokalu 1 nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż lokalu 1 będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz czy będą mogli Państwo zrezygnować z tego zwolnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków/budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Co istotne, z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 1% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 2a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Co ważne – przepis ten znajduje zastosowanie również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Jak wskazałem powyżej, pierwsze zasiedlenie to zajęcie budynku/budowli do używania po jego wybudowaniu lub ulepszeniu.

Co istotne, wartość początkowa budynku, budowli lub ich części ulega zwiększeniu o poniesione nakłady na ich ulepszenie jedynie w sytuacji, gdy są one poniesione bezpośrednio przez podatnika, a nie przez podmiot korzystający z tych nieruchomości na podstawie określonego tytułu prawnego, np. umowy najmu.

Zgodnie z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel lokalu oddanego w najem jest również właścicielem dokonanych ulepszeń tego lokalu. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia z powyższego przepisu.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył Nieruchomość (mi.in. przedmiotowy lokal 1) w 1985 r. W trakcie jej użytkowania Sprzedawca ponosił szereg wydatków związanych z jej bieżącą eksploatacją (bieżące remonty) oraz przebudową (nadbudowa dokonana w latach 90 XX wieku). Sprzedawca nie ponosił natomiast w okresie ostatnich lat i nie zamierza w przyszłości ponosić wydatków na ulepszenie, przebudowę czy modernizację Nieruchomości, które przekraczałyby 1% jej wartości początkowej. Nieruchomość jest wykorzystywana w ramach wynajmu. Podpisana przez Sprzedającego umowa najmu zakłada, że Sprzedający wyraził zgodę na dokonanie przez najemcę we własnym zakresie i na własny koszt prac inwestycyjno-remontowych w lokalu do kwoty X PLN.

Wydatki na ulepszenie lokalu 1 zostały poniesione przez najemcę lokalu na przestrzeni 2023 r., natomiast ostatnie wydatki zostały poniesione w grudniu 2023 r. Biorąc pod uwagę planowany termin transakcji (nie wcześniej niż I kwartał 2027 r.), Sprzedający stwierdził, że w okresie 2 lat przed planowaną transakcją sprzedaży nie będą ponoszone przez najemcę wydatki na ulepszenie lokalu 1.

Nakłady poniesione przez najemcę na lokal 1 nie zostały i nie zostaną rozliczone z Zainteresowanym będącym stroną postępowania (wynajmującym), ponieważ umowa zawarta pomiędzy stronami najmu, nie przewiduje konieczności zwrotu lub rozliczenia takich nakładów w przypadku kontunuowania umowy najmu.

W związku z zapisami umownymi, istniejąca umowa najmu nie zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu 1. Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z tej umowy najmu na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Co istotne, wartość początkowa budynków/budowli lub ich części ulega zwiększeniu o poniesione nakłady na ich ulepszenie jedynie w sytuacji, gdy są one poniesione bezpośrednio przez podatnika (dokonującego dostawy budynku, budowli lub ich części).

Zatem, w tej sytuacji wydatki poniesione przez najemcę – nie stanowią wydatków na ulepszenie lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nie wpływają zatem na ocenę kwestii pierwszego zasiedlenia lokalu 1 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

W analizowanej sprawie pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokalu 1, a jego sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat. Tym samym, dostawa tego lokalu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek czy jego część (lokal) na nim posadowiony. W związku z powyższym, stosownie do art. 2a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym znajduje się opisany lokal 1, również będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa lokalu 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

Z wniosku wynika również, że zarówno Sprzedający, jak i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami (art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy) Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy lokalu 1 i pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT, zarówno Sprzedający jak i Nabywca, złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. lokalu 1.

Podsumowując, dostawa lokalu 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 2a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa lokalu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki.

Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 2 i nr 3 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy B będzie miało możliwość odliczenia podatku VAT, zapłaconego przy nabyciu lokalu 1 na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Zasada ta wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak już wcześniej wskazano Nabywca – B jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Ponadto, celem B będzie remont i dalsza sprzedaż nabytego lokalu 1. Z opisu sprawy wynika również, że B będzie wykorzystywało nabyty lokal 1 wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Wykorzystanie lokalu 1 będzie przekładało się wyłącznie na obszar działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Co więcej, jak wykazałem wyżej, dostawa ww. lokalu 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Wobec tego, w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja ta będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku. Zatem we wskazanym wyżej przypadku przy nabyciu przez B lokalu 1 (przy rezygnacji ze zwolnienia od podatku), nie zaistnieje przesłanka negatywna określona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy i B będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji.

Wobec tego, w przedmiotowej sprawie będą spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, warunkujące prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z nabyciem lokalu 1. B jest bowiem czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a zakupiony lokal 1 będzie związany z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Nie zostanie jednocześnie spełniona przesłanka negatywna, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy (w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży lokalu 1).

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznaczają pytania przedstawione przez Państwa. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 2 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 1 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-10 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.