Interpretacja indywidualna z dnia 4 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB1-2.4014.26.2026.1.EWJ
Osoba fizyczna kupująca swoje pierwsze mieszkanie, która posiadała udziały nabyte przez dziedziczenie (nieprzekraczające 50%) lub nieruchomość z nieukończonym budownictwem, kwalifikuje się do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 11 marca 2026 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zakupu lokalu mieszkalnego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W najbliższym czasie zamierza Pan kupić mieszkanie. Będzie to Pana pierwszy zakup nieruchomości gotowej do zamieszkania.
Obecnie jest Pan właścicielem udziałów we współwłasności dwóch nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ale udziały te nie przekraczają 50% i zostały nabyte w drodze dziedziczenia.
W dniu ww. zakupu nie będzie Panu przysługiwało żadne inne prawo ani udział w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ani prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Także wcześniej, przed dniem ww. zakupu nie przysługiwało Panu żadne z tych praw ani udział w tych prawach, poza ww. udziałem we współwłasności dwóch nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, nabytych w drodze dziedziczenia, których udział nie przekracza ani nie przekraczał 50%.
Wcześniej był Pan także właścicielem nieruchomości gruntowej, na której rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego. Jednak przed ukończeniem tej budowy sprzedał Pan ww. nieruchomość Pana Rodzicom, co miało miejsce w (…) roku. W dniu sprzedaży stan zaawansowania budowy domu był jako stan surowy otwarty z tymczasowym zadaszeniem. Nie było w nim zamontowanych okien, drzwi, żadnych instalacji elektrycznych, hydraulicznych czy gazowych. W środku nie było też tynków na ścianach ani wylewek posadzek. Brak też było schodów na poddasze. Był to zatem stan, który nie nadawał się do zamieszkania/zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Budowa była nieukończona, budynek nie był oddany do użytku, w tym nie miał nadanego numeru przez urząd miasta.
Pytanie
Czy w Pana sytuacji możliwe jest zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszego mieszkania na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, podczas zakupu mieszkania będzie Panu przysługiwało prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
W szczególności nie można uznać Pana za właściciela nieruchomości mieszkalnej z tyt. własności gruntu, który sprzedał Pan, a na którym rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego, gdyż była to własność tylko działki z rozpoczętą budową domu. W związku z tym nie można własności tej działki zakwalifikować jako prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, bo w momencie sprzedaży przez Pana tej działki dom w sensie prawnym jeszcze nie istniał.
Takie stanowisko potwierdzają wydawane do tej pory przez Dyrektora KIS interpretacje indywidualne w podobnym stanie faktycznym, tj. z 26 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.511.2023.2.JS, a w szczególności z 16 listopada 2023 r. nr 0111-KDIB2-3.4014.346.2023.1.AD.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2) innych praw majątkowych - 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan kupić mieszkanie. Będzie to Pana pierwszy zakup nieruchomości gotowej do zamieszkania.
Ponadto jest Pan właścicielem udziałów we współwłasności dwóch nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ale udziały te nie przekraczają 50% i zostały nabyte w drodze dziedziczenia. Wcześniej był Pan także właścicielem nieruchomości gruntowej, na której rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego. Jednak przed ukończeniem tej budowy w (…) roku sprzedał Pan ww. nieruchomość Pana Rodzicom. W dniu sprzedaży stan zaawansowania budowy domu był jako stan surowy otwarty z tymczasowym zadaszeniem i nie nadawał się do zamieszkania.
Pana wątpliwości dotyczą tego czy w Pana sytuacji możliwe jest zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszego mieszkania na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art. 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…) - o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Pana budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jak wynika z opisanej sprawy budynek do dnia sprzedaży stan zaawansowania budowy domu był jako stan surowy otwarty z tymczasowym zadaszeniem. Nie było w nim zamontowanych okien, drzwi, żadnych instalacji elektrycznych, hydraulicznych czy gazowych. W środku nie było też tynków na ścianach ani wylewek posadzek. Brak też było schodów na poddasze. Był to zatem stan, który nie nadawał się do zamieszkania/zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Budowa była nieukończona, budynek nie był oddany do użytku, w tym nie miał nadanego numeru przez urząd miasta.
Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zatem, jeżeli posiadał Pan nieruchomość z nieukończoną budową domu, w którym nie można było zamieszkać - zgodnie z odrębnymi przepisami - zamieszkać, to nie można uznać, że posiadał Pan budynek mieszkalny jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Panu przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, za wyjątkiem udziału nabytego w drodze dziedziczenia, nieprzekraczającego 50%.
Zatem w związku z tym, że:
- był Pan właścicielem działki budowlanej, z nieukończonym domem w stanie surowym zamkniętym, bez odbioru budynku i prawa do zamieszkania;
- posiada Pan udziały we współwłasności dwóch nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ale udziały te nie przekraczają 50% i zostały nabyte w drodze dziedziczenia;
- do mementu zakupu mieszkania nie będzie Panu przysługiwało żadne inne prawo ani udział w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ani prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
to przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (zakupie mieszkania) będzie mogło mieć zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Odnosząc się do powołanych we wniosku rozstrzygnięć stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą Organu w sprawie będącej przedmiotem tego wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?