Interpretacja indywidualna z dnia 19 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.165.2026.1.AD
Zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż, gdy nabywany jest lokal mieszkalny na współwłasność, a żaden z kupujących nie posiadał wcześniej mieszkaniowych praw rzeczowych, z wyjątkiem udziału nabywanego w drodze dziedziczenia, który nie przekracza 50%.
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek opatrzony datą 7 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych m.in. w zakresie możliwości skorzystania przez Panią ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wraz z partnerem zakupiła Pani mieszkanie z garażem podziemnym w zeszłym roku. Struktura własności to: Pani 3/4 udziału, Pani partner 1/4 udziału. Partner nigdy przed tym nie posiadał żadnej nieruchomości. Pani również nigdy nie posiadała nieruchomości w Polsce. Natomiast we Francji lata temu odziedziczyła Pani jedną trzecią praw do domu rodzinnego po zmarłym ojcu.
W systemie francuskim występują trzy elementy prawa do nieruchomości: abusus, usus oraz fructus. Odziedziczyła Pani wyłącznie abusus, co nie uprawnia Pani do korzystania z domu (użytkowania) ani do pobierania z niego pożytków (np. z wynajmu). Innymi słowy, nie może Pani zamieszkać w tej nieruchomości ani czerpać z niej żadnych korzyści finansowych.
Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią włada w zakresie innego prawa (np. jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca), czyli posiadacz zależny. W tej sytuacji nie sprawuje Pani faktycznego władztwa nad odziedziczoną nieruchomością - nie może w niej Pani mieszkać, wynajmować jej ani wykorzystywać jej do własnych celów.
Przy zakupie mieszkania zapłacili Państwo podatek od czynności cywilnoprawnych od nieruchomości, bo tak zaleciła Pani Notariusz, natomiast teraz, po wprowadzeniu się do mieszkania i uspokojeniu sytuacji wprowadzkowej, ponownie składają Państwo wniosek o interpretację podatkową, ponieważ uważają, że nie powinni byli zapłacić tego podatku.
Pytanie
Czy powinni byli Państwo zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od kupna Państwa mieszkania?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, nie powinni byli Państwo zapłacić podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu Państwa mieszkania.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dla możliwości objęcia zwolnieniem tej umowy sprzedaży.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wraz z partnerem zakupiła Pani mieszkanie z garażem podziemnym w zeszłym roku. Struktura własności to: Pani 3/4 udziału, Pani partner 1/4 udziału. Partner nigdy przed tym nie posiadał żadnej nieruchomości. Pani również nigdy nie posiadała nieruchomości w Polsce. Natomiast we Francji odziedziczyła Pani jedną trzecią praw do domu rodzinnego po zmarłym ojcu. Przy zakupie mieszkania zapłacili Państwo podatek od czynności cywilnoprawnych od nieruchomości, bo tak zaleciła Pani Notariusz.
Ma Pani wątpliwość czy słusznie zapłacili Państwo podatek od czynności cywilnoprawnych.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje, jakie mają być spełnione warunki do zastosowania ww. zwolnienia:
- w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość,
- żaden z kupujących nie może być w dniu sprzedaży ani przed tym dniem właścicielem substancji mieszkaniowej określonej w art. 9 pkt 17 ww. ustawy, za wyjątkiem nabycia - w drodze dziedziczenia - udziału nieprzekraczającego 50%.
W przypadku opisanym przez Panią, umowa sprzedaży obejmuje cały lokal mieszkalny, bowiem kupiła go Pani na współwłasność z partnerem (współwłasność obejmuje odpowiednio udział 3/4 dla Pani i 1/4 dla partnera). Zatem pierwszy warunek do zastosowania zwolnienia został spełniony.
Drugi warunek zwolnienia z opodatkowania to taki, że w przypadku, gdy lokal mieszkalny nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (w opisanej we wniosku sytuacji - Pani i Pani partner) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej (przed zakupem mieszkania) nieruchomości lub udziału w niej.
Wyjątkiem jest jednak udział w nieruchomości, który został nabyty w drodze dziedziczenia i nie przekracza lub nie przekraczał 50%.
We wniosku wskazała Pani, że odziedziczyła w spadku 1/3 prawa do domu rodzinnego. Ponadto żadne z Państwa nie posiadało wcześniej nieruchomości.
Skoro ani Pani, ani partner nie posiadali wcześniej nieruchomości mieszkalnych, bądź też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, poza nabytym przez Panią tytułem dziedziczenia prawa własności do lokalu mieszkalnego w wysokości 1/3, to zawierając wraz z partnerem umowę zakupu lokalu mieszkalnego mogła Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy. Udział, który nabyła Pani w drodze dziedziczenia nie przekracza 50%. Tym samym drugi warunek zwolnienia również został spełniony.
Nie była Pani zatem zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu na współwłasność z partnerem lokalu mieszkalnego.
Natomiast kwestia objęcia ww. zwolnieniem również garażu jest związana z tym czy garaż stanowi pomieszczenie przynależne związane z własnością lokalu mieszkalnego i nie mógł być przedmiotem odrębnej własności. Jednakże w związku z tym, że Pani pytanie oraz stanowisko nie obejmują tej kwestii, przedmiotowa interpretacja nie zawiera analizy tego zagadnienia.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Przedmiotowa interpretacja - zgodnie ze złożonym wnioskiem ORD-IN, została wydana wyłącznie dla Pani. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, tylko Pani może czerpać z wydanej interpretacji ochronę prawną. Interpretacja ta stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie powstania po Pani stronie skutków podatkowych w podatku od czynności cywilnoprawnych.
W zakresie skutków powstałych po stronie Pani partnera (do których także odnosi się Pani we wniosku) zostało wydane postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania, w związku z tym, że Pani partner nie jest wnioskodawcą.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?