Interpretacja indywidualna z dnia 25 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-1.4014.36.2026.1.AS
Zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy, która nie została formalnie oddana do użytkowania, nie kwalifikuje się do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni wraz z mężem pozostającym z nią we wspólności majątkowej małżeńskiej zawarła umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (…) i planuje zawarcie umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Przedmiotem planowanej transakcji jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie budowy, realizowanym na podstawie pozwolenia na budowę (…) obejmującego budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr ew. (…). Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr (…). Z nabyciem nieruchomości związany będzie również udział w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową, objętej księgą wieczystą nr (…).
Na dzień planowanego nabycia budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym. Z dziennika budowy oraz stanu faktycznego wynika, że wykonano fundamenty i ściany konstrukcyjne, więźbę dachową wraz z pokryciem dachowym i kominami, stolarkę okienną, tynki wewnętrzne oraz instalację elektryczną podtynkową. Budynek posiada tymczasowe drzwi wejściowe, a przy granicy działki znajduje się skrzynka elektryczna. Budynek nie jest jeszcze podłączony do sieci elektroenergetycznej, ale przygotowano instalację do podłączenia. Doprowadzono wodę i zamontowano wodomierz.
Do wykonania pozostają prace niezbędne do osiągnięcia stanu deweloperskiego, w tym: instalacja wodno-kanalizacyjna (w tym szambo), instalacja grzewcza wraz z ogrzewaniem podłogowym i piecem, posadzki, ocieplenie budynku oraz montaż drzwi stałych, co pozwoli na dokonanie odbioru budynku.
Budynek jest trwale związany z gruntem i od początku realizowany jako budynek mieszkalny jednorodzinny. Sprzedaż nieruchomości dokonywana jest przez osobę fizyczną i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wnioskodawczyni w 2016 r. nabyła w drodze spadku po ojcu udział w nieruchomości mieszkalnej (dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej) w wysokości 1/8, natomiast jej mąż nigdy nie posiadał praw własności ani udziałów w nieruchomościach mieszkalnych. Nabywana nieruchomość będzie pierwszą nieruchomością nabytą przez Wnioskodawczynię do majątku wspólnego małżeńskiego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie budowy do majątku wspólnego małżeńskiego będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, nabycie przez Panią nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie budowy do majątku wspólnego małżeńskiego będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W ocenie Wnioskodawczyni, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym spełnione są wszystkie przesłanki zastosowania wskazanego zwolnienia. Przedmiotem planowanej umowy sprzedaży jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie budowy. Budynek ten od początku realizowany jest jako budynek mieszkalny jednorodzinny, co wynika z pozwolenia na budowę i pomimo, że nie został jeszcze oddany do użytkowania, należy uznać go za budynek mieszkalny w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy.
Wnioskodawczyni nabyła w 2016 r. w drodze dziedziczenia udział w nieruchomości mieszkalnej w wysokości 1/8, który nie przekracza 50%. W ocenie Wnioskodawczyni, zastosowanie zwolnienia odpowiada celowi przepisu, jakim jest wsparcie nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej na własne potrzeby.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni, nabycie opisanej nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) innych praw majątkowych - 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z opisu sprawy wynika, że zawarła Pani, wraz z mężem pozostającym z Panią we wspólności majątkowej małżeńskiej, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego i planuje zawrzeć umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego. Przedmiotem planowanej transakcji jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie budowy. Na dzień planowanego nabycia budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym. Do wykonania pozostają prace niezbędne do osiągnięcia stanu deweloperskiego, co pozwoli na dokonanie odbioru budynku. Budynek jest trwale związany z gruntem i od początku realizowany jako budynek mieszkalny jednorodzinny. W 2016 r. nabyła Pani w drodze spadku po ojcu udział w nieruchomości mieszkalnej (dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej) w wysokości 1/8, natomiast Pani mąż nigdy nie posiadał praw własności ani udziałów w nieruchomościach mieszkalnych. Nabywana nieruchomość będzie pierwszą nieruchomością nabytą przez Panią do majątku wspólnego małżeńskiego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Pani zdaniem, nabycie przez Panią nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie budowy do majątku wspólnego małżeńskiego będzie korzystało ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Zastosowanie zwolnienia odpowiada celowi przepisu, jakim jest wsparcie nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej na własne potrzeby.
Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.
Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że przedmiotowe zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.
I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2a, 3a i 3b , można przystąpić, z uwzględnieniem art. 55 i art. 57 , po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.
Wskazała Pani, że nabywany przez Panią budynek jest w stanie surowym zamkniętym, co jest jednoznaczne z tym, że nie może być formalnie oddany do użytkowania. Zatem budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Tym samym zakup budynku, w stanie surowym otwartym lub zamkniętym, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.
Skoro zatem przedmiotem umowy sprzedaży będzie budynek w budowie, nie oddany jeszcze do użytkowania, to nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli bowiem w momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku nie zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie lub nie zostanie złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
W związku z powyższym Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Końcowo wskazać należy, że do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dołączyła Pani kopie dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny (weryfikacji); jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Panią i Pani stanowiskiem. Zatem dołączone do wniosku dokumenty pozostały bez wpływu na załatwienie sprawy.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?