Interpretacja indywidualna z dnia 21 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.210.2026.2.EW

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

‒nieprawidłowe - w zakresie uznania, że sprzedaż działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 zakupionych do majątku prywatnego będzie zwolniona z podatku VAT oraz

‒prawidłowe - w zakresie uznania, że opodatkowana podatkiem VAT będzie wyłącznie sprzedaż działek o nr 3, 4 i 5 stanowiących majątek firmy.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy wskazania, czy sprzedaż działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 zakupionych do majątku prywatnego, w przypadku jednorazowej sprzedaży 5 działek o nr 1, 3, 4, 5 i 2 będzie zwolniona z podatku VAT oraz czy opodatkowana podatkiem VAT będzie wyłącznie sprzedaż działek o nr 3, 4 i 5 stanowiących majątek firmy.

Uzupełnił go Pan pismem z 21 kwietnia 2026 r. (wpływ 24 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług cięcia, formowania i wykańczania kamienia PKD 23.70.Z.

W 2023 roku Wnioskodawca dokonał zakupu 3 działek gruntu położonych w (…) z przetargu od komornika. Postanowienie sądu dot. tego zakupu zostało wydane 10 sierpnia 2023 r., orzeczenie to uprawomocniło się 26 września 2023 r. i z tą datą Wnioskodawca stał się właścicielem tych działek gruntu. Był to zakup na firmę, 3 sąsiadujących ze sobą działek rolnych o nr ewidencyjnych 3, 4 i 5.

Na zakup została wystawiona przez sprzedawcę faktura VAT z wyszczególnioną kwotą podatku VAT w stawce 23%.

Działki te zostały wciągnięte do majątku firmy Wnioskodawcy i został z tego tytułu odliczony podatek VAT naliczony. W 2023 r. Wnioskodawca dokonał aktualizacji wpisu w CEiDG poprzez dodanie działalności podrzędnej - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek PKD 68.10 z. Środkowe 3 działki spośród 6 działek, które Wnioskodawca posiada w tej okolicy. Skrajne działki mają nr ew. 1 i 6 i 2 i zostały kupione prywatnie i stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy.

W przypadku hipotetycznej sprzedaży działek o nr 3, 4 i 5 zostanie wystawiona faktura VAT z naliczonym podatkiem w stawce 23%, ponieważ działki zostały wciągnięte do majątku firmy i przy zakupie odliczony został podatek VAT.

2.W 2019 r. Wnioskodawca dokonał prywatnie zakupu działki o numerze 7 położonej w (…), a następnie w 2025 roku Wnioskodawca dokonał podziału jej na dwie działki o nr 6 i 2. W 2025 r. Wnioskodawca dokonał też prywatnie zakupu działki gruntu o nr ew. 1 położonej w (…).

Działki o których mowa w pkt. 2 Wnioskodawca zakupił prywatnie, nie zostały wciągnięte do majątku firmy.

Są to działki gruntu rolne, nie są uzbrojone, brak jest na nich mediów. Wnioskodawca kupił je w celu długotrwałej lokaty prywatnych pieniędzy. Zostały kupione do majątku prywatnego, a nie w celu dalszej odsprzedaży.

W przypadku hipotetycznej sprzedaży 5 działek o nr ew. 1, 3, 4, 5 i 2, sprzedaż dwóch skrajnych kupionych do majątku prywatnego o nr 1 i 2 będzie sprzedażą prywatną zwolnioną z podatku VAT. Sprzedaż działek o nr 1 i 2 stanowić będzie zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku. Na działkach tych Wnioskodawca nic nie robił, nie uzbrajał ich, nie wytyczał dróg wewnętrznych, jak i nie podejmował działań marketingowych w celu dalszej ich odsprzedaży. Wnioskodawca nie świadczył też usług w zakresie zbliżonym do deweloperskich. Działki o nr 1 i 2 nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani działalności gospodarczej. Nic się na nich nie działo.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania:

1.Kiedy zamierza Pan sprzedać działki będące przedmiotem wniosku?

wskazał Pan:

2.Czy dla działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie przewiduje dla ww. działek?

wskazał Pan:

3.Jeśli dla ww. działek nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to, czy dla tych działek zostały/zostaną na dzień sprzedaży wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Kto wystąpił lub wystąpi o wydanie decyzji i w jakim celu, oraz jaki będzie zakres tych decyzji?

wskazał Pan:

4.Czy W jakim celu dokonał Pan podziału w 2025 r. działki o nr 7 na dwie działki o nr 6 i 2?

wskazał Pan:

5.Jak poszukiwał/będzie poszukiwał Pan Nabywcy/ów? Czy korzystał/korzysta Pan z profesjonalnego biura? Czy w tym celu podejmował/podejmie Pan działania wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia (jeżeli tak to jakie)?

wskazał Pan:

6.Czy znany jest/są Nabywca/y działek?

wskazał Pan:

7.Czy udzielił Pan/planuje udzielić pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działek, np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących sprzedawanych działek - jeżeli tak, to czy pełnomocnictwa udzielił/udzieli Pan potencjalnemu nabywcy, czy innemu podmiotowi, jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje)?

wskazał Pan:

8.W jaki sposób działka nr 7 (podzielona na działki nr 6 i 2) i działka nr 1 były/są wykorzystywane przez Pana od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Czy były/są to cele prywatne? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały/zaspokajają i w jakim okresie?

wskazał Pan:

9.Jakie zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki?

wskazał Pan:

10.Czy do momentu sprzedaży działek podejmie Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości działek np. przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.? Proszę podać, jakie to będą czynności?

wskazał Pan:

Pytania

1.Czy sprzedaż działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 zakupionych do majątku prywatnego, w przypadku jednorazowej sprzedaży 5 działek o nr 1, 3, 4, 5 i 2 będzie zwolniona z podatku VAT?

2.Czy opodatkowane podatkiem VAT będzie wyłącznie sprzedaż działek o nr 3, 4 i 5 stanowiących majątek firmy?

Pana stanowisko w sprawie

W przypadku łącznej sprzedaży 5 działek o nr ew. 3, 4 i 5 i 1 wraz z 2, opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23 % będzie podlegać sprzedaż działek majątku firmy o nr 3, 4 i 5. Natomiast sprzedaż działek z majątku prywatnego o nr 1 i 2 będzie zwolniona z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

‒nieprawidłowe - w zakresie uznania, że sprzedaż działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 zakupionych do majątku prywatnego będzie zwolniona z podatku VAT oraz

‒prawidłowe - w zakresie uznania, że opodatkowana podatkiem VAT będzie wyłącznie sprzedaż działek o nr 3, 4 i 5 stanowiących majątek firmy.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie – celem wyjaśnienia – należy przytoczyć orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10.

I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług cięcia, formowania i wykańczania kamienia PKD 23.70.Z. W 2023 r. dokonał Pan aktualizacji wpisu w CEiDG poprzez dodanie działalności podrzędnej - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek PKD 68.10 z.

W 2019 r. dokonał Pan prywatnie zakupu działki o numerze 7 położonej w (…), a następnie w 2025 r. dokonał Pan podziału jej na dwie działki o nr 6 i 2.

W 2025 r. zakupił Pan działkę gruntu o nr ew. 1 położonej w (…).

Jak wskazał Pan w opisie sprawy działki o nr ew. 1 i 2 zostały kupione prywatnie i stanowią Pana majątek osobisty. Działki te stanowią gruntu rolne, nie są uzbrojone, brak jest na nich mediów. Kupił je Pan w celu długotrwałej lokaty prywatnych pieniędzy. Zostały kupione do majątku prywatnego, a nie w celu dalszej odsprzedaży. Nie uzbrajał Pan ich, nie wytyczał dróg wewnętrznych, jak i nie podejmował Pan działań marketingowych w celu dalszej ich odsprzedaży. Ponadto nie świadczył Pan też usług w zakresie zbliżonym do deweloperskich. Działki o nr 1 i 2 nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani działalności gospodarczej. Nic się na nich nie działo.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 zakupionych do majątku prywatnego, w przypadku jednorazowej sprzedaży 5 działek o nr 1, 3, 4, 5 i 2 będzie zwolniona z podatku VAT.

Zwolniona od podatku VAT może być wyłącznie dostawa towarów (np. nieruchomości), która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usługi w sytuacji, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Aby odnieść się do wątpliwości Pana w zakresie zwolnienia od podatku dostawy ww. dwóch działek należy najpierw ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 zakupionych do majątku prywatnego będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W 2025 r. dokonał Pan podziału działki nr 7 na dwie działki: nr 6 oraz nr 2. Podziału dokonał Pan ponieważ zamierzał zostawić sobie jedną działkę a jedną sprzedać.

Nie korzystał Pan oraz nie zamierza Pan korzystać w przyszłości z usług profesjonalnych podmiotów zajmujących się poszukiwaniem nabywców nieruchomości. W celu znalezienia nabywcy nie podejmował Pan ani nie będzie podejmował działań wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Potencjalny nabywca jest już Panu znany. Do chwili obecnej nie zamieszczał Pan żadnych ogłoszeń dotyczących sprzedaży działek w mediach. Potencjalny nabywca uzyskał informację o zamiarze sprzedaży działek od Pana znajomego.

Ponadto nie udzielał Pan ani nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą działek, w szczególności w celu uzyskania decyzji, zgód lub pozwoleń dotyczących sprzedawanych nieruchomości.

Na działkach nr 7 (podzielonej następnie na działki nr 6 i 2) oraz nr 1 nie były prowadzone żadne działania inwestycyjne. Działki te nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Od momentu ich zakupu do chwili obecnej nie podejmował Pan na nich żadnych działań. Również do momentu sprzedaży działek nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości, takich jak wykonanie przyłączy do sieci kanalizacyjnej, energetycznej lub gazowej czy wykonanie ogrodzenia.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaż działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 zakupionych do majątku prywatnego nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 zakupionych do majątku prywatnego będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek skrajnych o nr ew. 1 i 2, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działek skrajnych o nr ew. 1 i 2 będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem w stosunku do sprzedaży ww. działek nie mogą mieć zastosowania ewentualne zwolnienia od podatku gdyż czynność ta w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1, w którym wskazał Pan że sprzedaż ww. działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku uznaje za nieprawidłowe.

Ponadto Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy opodatkowane podatkiem VAT będzie wyłącznie sprzedaż działek o nr 3, 4 i 5 stanowiących majątek firmy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 2023 r. nabył Pan od komornika, w drodze przetargu, trzy działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3, 4 oraz 5, położone w (…).

Fakt prowadzenia działalności gospodarczej ma istotne znaczenie dla oceny skutków podatkowych sprzedaży wskazanych nieruchomości na gruncie podatku VAT. Przedmiotowe działki zostały bowiem wprowadzone do majątku przedsiębiorstwa, a przy ich nabyciu został odliczony podatek VAT naliczony.

W konsekwencji nie można uznać, że sprzedaż działek nr 3, 4 i 5 dotyczyła majątku osobistego i stanowiła wyłącznie realizację prawa do rozporządzania takim majątkiem.

Należy podkreślić, że – zgodnie z orzecznictwem Sprawa C-291/92 Armbrecht – nieruchomość może zostać uznana za majątek prywatny wyłącznie wtedy, gdy przez cały okres posiadania nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy, powołane przepisy prawa oraz aktualne orzecznictwo, należy stwierdzić, że sprzedaż działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, 4 i 5, wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, będzie stanowiła – zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT – dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

We wniosku wskazał Pan, że dla działek nr 3, 4, i 5 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wg którego przeznaczenie podstawowe dla ww. działek - to teren zabudowy usługowej, symbol 02U.

W konsekwencji, dostawa działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, 4 i 5 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ ww. działki będą na moment sprzedaży stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, 4 i 5 wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Opis sprawy wskazuje, że w 2023 r. nabył Pan, w drodze przetargu od komornika, trzy sąsiadujące ze sobą działki rolne o numerach ewidencyjnych 3, 4 oraz 5, położone w (…). Zakup został dokonany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z nabyciem przedmiotowych działek sprzedawca wystawił fakturę VAT, w której wykazano podatek VAT według stawki 23%. Działki zostały następnie wprowadzone do majątku przedsiębiorstwa, a z tytułu ich nabycia skorzystał Pan z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Oznacza to, że przy nabyciu działek przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym nie został spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, niezbędnych do zastosowania zwolnienia przewidzianego w tym przepisie.

W konsekwencji sprzedaż działek rolnych o numerach ewidencyjnych 3, 4 i 5 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W rezultacie sprzedaż przedmiotowych działek powinna zostać opodatkowana właściwą dla tego rodzaju dostawy stawką podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.