Interpretacja indywidualna z dnia 2 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.209.2026.1.BZ
Nabycie nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży przez osobę, której wcześniej przysługiwał udział w nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, nie spełnia warunków zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego dla nabycia pierwszego mieszkania, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(…) 2021 r. nabyła Pani 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym na podstawie umowy dożywocia. (…) 2022 r. umowa dożywocia została rozwiązana, w wyniku czego doszło do przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na pierwotnego właściciela. (…) 2026 r. nabyła Pani, na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, lokal mieszkalny położony we (…) za cenę (…) zł. Sprzedaż nastąpiła od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W związku z zawarciem umowy został pobrany przez notariusza podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości, który został przez Panią zapłacony.
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez Panią nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, czy też przysługiwało Pani zwolnienie z tego podatku w związku z nabyciem pierwszego lokalu mieszkalnego, biorąc pod uwagę, że wcześniej posiadała Pani udział w nieruchomości nabyty na podstawie umowy dożywocia, który następnie został przeniesiony z powrotem na zbywcę?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, nabycie nieruchomości przedstawione w stanie faktycznym powinno korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego dla nabycia pierwszego lokalu mieszkalnego.
Wskazała Pani, że wprawdzie wcześniej nabyła udział w nieruchomości na podstawie umowy dożywocia, jednak udział ten został następnie przeniesiony z powrotem na zbywcę, w związku z czym na moment nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie była Pani właścicielem żadnej nieruchomości. W związku z powyższym stoi Pani na stanowisku, że spełniała warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego dla osób nabywających pierwsze mieszkanie.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b)innych praw majątkowych − 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
·prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
·prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
·spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu/kupującym przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu/im udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.
Z przedstawionego opisu zdarzenia wynika, że (…) 2021 r. nabyła Pani 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym na podstawie umowy dożywocia. (…) 2022 r. umowa ta została rozwiązana, w wyniku czego doszło do przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na pierwotnego właściciela. (…) 2026 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży lokal mieszkalny. Sprzedaż nastąpiła od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W związku z zawarciem umowy został pobrany przez notariusza podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości, który został przez Panią zapłacony.
Pani wątpliwości budzi fakt, czy w związku z opisaną sytuacją, przysługiwało Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy przy zakupie pierwszego lokalu mieszkalnego, biorąc pod uwagę fakt, że wcześniej posiadała Pani udział w nieruchomości nabyty na podstawie umowy dożywocia, który został przeniesiony z powrotem na zbywcę.
Pani zdaniem, powinno Pani przysługiwać zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że w przypadku nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zwolnienie przysługuje wyłącznie osobom, którym w dniu nabycia i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści wniosku wprost wynika, że była Pani właścicielem 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym i udział ten nie został nabyty w drodze dziedziczenia, lecz w drodze umowy dożywocia. Zatem w takiej sytuacji nie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W analizowanej sprawie nie ma znaczenia fakt, że przedmiotowy udział, który nabyła Pani w drodze umowy dożywocia, został zwrócony pierwotnemu właścicielowi w skutek rozwiązania tej umowy. Jedynym wyjątkiem pozwalającym skorzystać z omawianego zwolnienia dotyczącego posiadania jakiejkolwiek substancji mieszkaniowej jest nabycie udziału w nieruchomości mieszkalnej w drodze dziedziczenia i to w określonym udziale.
Należy pamiętać, że wszelkie zwolnienia podatkowe są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, a przepisy dotyczące zwolnień podatkowych powinny być interpretowane ściśle.
Skoro była Pani współwłaścicielem, w udziale wynoszącym 1/2 części lokalu mieszkalnego i udział ten nabyła Pani na podstawie umowy dożywocia, to w takiej sytuacji nie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie lokalu mieszkalnego.
Tym samym, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?