Czy spółka ma prawo do odliczenia VAT z faktury wystawionej przez komornika przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości

PROBLEM

Spółka zakupiła w kwietniu nieruchomość gruntową z budynkiem w drodze licytacji komorniczej. Fakturę z VAT 23% wystawił komornik podając w danych sprzedawcy dane dłużnika, swoje jako wystawcę faktury. Dłużnik w terminie dokonania transakcji nie był czynnym podatnikiem VAT, został wykreślony z rejestru na podstawie art. 96 ust. 6-8 ustawy o VAT. Nie prowadził również działalności gospodarczej, został wykreślony z ewidencji CEiDG w 2018 r. Komornik posiada interpretacje indywidualną z KIS wskazującą na zastosowanie stawki 23% do tej transakcji (interpretacja nr 0113-KDIPT1-1.4012.883.2024.3.MSU. z 22 stycznia 2025 r.). Z ustnych ustaleń z kancelarią komorniczą wynika, że VAT z niniejszej faktury odprowadzi do urzędu skarbowego komornik. Czy nasza spółka może odliczyć podatek naliczony z tej faktury? Wątpliwość co do odliczenia podatku VAT wynika z faktu, iż sprzedawca nie widnieje w rejestrze jako podatnik VAT czynny.

RADA

VAT wykazany na fakturze podlega odliczeniu, jeżeli służy czynnościom opodatkowanym, niemniej jednak organ podatkowy lubi kwestionować taką transakcję.

UZASADNIENIE

Zdaniem autora spółka może odliczyć VAT z tej faktury, o ile nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT i nie zachodzą przesłanki negatywne z art. 88 ustawy o VAT. Sam fakt, że dłużnik na dzień transakcji nie figurował jako podatnik VAT czynny nie powinien automatycznie pozbawiać nabywcy prawa do odliczenia, jeżeli sprzedaż egzekucyjna została prawidłowo uznana za opodatkowaną, komornik wystawił fakturę w trybie art. 106c ustawy o VAT, działał jako płatnik podatku na podstawie art. 18 ustawy o VAT i posiada interpretację indywidualną potwierdzającą opodatkowanie transakcji stawką 23%. W sprzedaży egzekucyjnej komornik nie sprzedaje nieruchomości „we własnym imieniu”, lecz wystawia fakturę w imieniu i na rzecz dłużnika, a jednocześnie jako płatnik pobiera i odprowadza VAT należny. Dlatego dla nabywcy kluczowe jest to, czy transakcja rzeczywiście podlegała VAT, a nie wyłącznie formalny status dłużnika w wykazie podatników VAT czynnych. Podstawą odliczenia jest art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia w zakresie, w jakim nabycie służy czynnościom opodatkowanym. Ryzyko mogłoby powstać przede wszystkim wtedy, gdyby transakcja obiektywnie nie podlegała VAT albo była zwolniona, a mimo to wykazano VAT na fakturze - wtedy zastosowanie mógłby mieć art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. W opisanym stanie faktycznym to ryzyko ogranicza interpretacja wydana dla komornika potwierdzająca zastosowanie 23% VAT, choć formalnie chroni ona adresata interpretacji, a nie spółkę.

Monika Brzostowska

konsultant podatkowy