Czy zamianę nieruchomości Skarbu Państwa z gminą można przeprowadzić bez wyceny budynków posadowionych na działkach

PROBLEM

Nadleśnictwo procesuje zamianę nieruchomości z gminą. Trzy z przekazywanych przez nadleśnictwo działek są zabudowane budynkami ewidencyjnymi. Rzeczoznawca majątkowy wycenił grunt i drzewostan, natomiast nie wycenił budynków – są one w bezumownym korzystaniu osób trzecich, nadleśnictwo ich nie wzniosło i nie ponosi na nie żadnych nakładów. Czy możliwe jest przeniesienie własności nieruchomości, w tym budynków, z pominięciem ich wyceny?

RADA

Nie. Operat szacunkowy pomijający budynki nie odzwierciedla rzeczywistego stanu nieruchomości i nie może stanowić podstawy zamiany z gminą. Gmina nie może przyjąć takiego operatu ze względu na dyscyplinę finansów publicznych.

UZASADNIENIE

Budynki trwale związane z gruntem są – zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego – jego częściami składowymi, a art. 47 § 1 k.c. wyklucza, poza szczególnymi wyjątkami ustawowymi (np. własność budynków przysługująca użytkownikowi wieczystemu), aby stanowiły odrębny przedmiot własności. Zbywając lub zamieniając grunt, automatycznie przenosi się zatem własność posadowionych na nim budynków, w związku z czym nie można wyceniać samego gruntu z pominięciem jego integralnych, wartościowych części składowych.

Zasady transakcji nieruchomościami Skarbu Państwa i JST oraz wymogi dotyczące operatów szacunkowych określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Art. 15 ust. 1 u.g.n. dopuszcza zamianę nieruchomości, lecz w przypadku nierównej ich wartości nakazuje zastosowanie dopłaty równej różnicy wartości – której nie da się obliczyć bez znajomości pełnej, prawdziwej wartości rynkowej obu nieruchomości. Zgodnie z art. 150 ust. 1 i 2 w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. w celu dokonania transakcji należy określić wartość rynkową nieruchomości, rozumianą jako szacunkową kwotę możliwą do uzyskania w warunkach rynkowych – nieuwzględnienie budynków drastycznie zaniża lub zniekształca tę wartość.

Art. 154 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że niezależnie od wybranego podejścia oraz metody i techniki szacowania rzeczoznawca musi uwzględnić m.in. stan nieruchomości. Przez stan nieruchomości – zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. – rozumie się jej zagospodarowanie, stan prawny oraz stan techniczno-użytkowy. Istnienie budynków oraz fakt korzystania z nich przez osoby trzecie to okoliczności, które należało rozpoznać i uwzględnić w wycenie; ich pominięcie stanowi naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n. Sam fakt, że nadleśnictwo nie poniosło nakładów na budowę ani utrzymanie budynków, nie uzasadnia ich pominięcia w wycenie – osobom, które wzniosły budynki lub poniosły nakłady, mogą przysługiwać odrębne roszczenia o zwrot nakładów albo nabycie zajętej działki, co jednak nie zmienia faktu, że budynek pozostaje częścią składową nieruchomości Skarbu Państwa, a jedynie wpływa na jej cenę.

Gmina jako jednostka samorządu terytorialnego ma obowiązek dysponować aktualnym i miarodajnym operatem szacunkowym, aby nie naruszyć zasad gospodarowania mieniem publicznym i dyscypliny finansowej. Art. 44 ust. 3 ustawy o finansach publicznych zobowiązuje do wydatkowania środków publicznych oraz gospodarowania mieniem publicznym w sposób celowy, oszczędny i optymalny. Dokonanie zamiany na podstawie operatu ignorującego budynki w bezumownym korzystaniu prowadziłoby do nieuzasadnionego wzbogacenia jednej ze stron kosztem majątku gminy (lub odwrotnie) i narażało wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na zarzut naruszenia dyscypliny finansów publicznych.

Dominik Majewski

specjalista w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz gospodarki i obrotu nieruchomościami