Poradnik Gazety Prawnej 21/2003 z 03.06.2003 [dodatek: Dodatek Poradnika Gazety Prawnej, str. 1]
Data publikacji: 27.05.2003
WSPÓLNOTY I SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE
Jestem właścicielem lokalu i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Część właścicieli zalega z opłatami i grozi nam odcięcie mediów i windykacja należności przez dostawców energii. Czym ryzykuję w takiej sytuacji? Czy obciążą mnie długami innych, pomimo że płaciłem terminowo?
Cezary Grzybowski
radca prawny
Odpowiedzialność członków wspólnoty mieszkaniowej za długi
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali oraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Oznacza to, iż w sytuacji, gdy udział właściciela lokalu wynosi np. 1%, to jego udział w długach wynosi też 1%. W praktyce nie grozi zatem sytuacja, w której właściciel lokalu byłby zmuszony spłacać długi wszystkich innych niepłacących w terminie właścicieli lokali.
Umowa przeniesienia spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu mieszkaniowego
Poprzednie mieszkanie spółdzielcze kupowałam na wolnym rynku, podpisując umowy u notariusza. Obecnie spółdzielnia budująca budynek, w którym chcę nabyć mieszkanie, proponuje mi zwyczajną umowę pisemną. Czy stanowi to dla mnie niebezpieczeństwo? Czy taka umowa jest ważna, czy może przepisy się zmieniły?
Jakkolwiek przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych zmieniały się ostatnio kilkakrotnie, niemniej jednak zmiany nie dotyczyły form umów o przeniesienie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu mieszkaniowego i o ustanowienie takiego prawa. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Umowa przenosząca jego własność wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jest to tzw. nabycie translatywne (pochodne), które odbywa się na wtórnym rynku, zwanym też rynkiem wolnym. Przeciwieństwem jego jest nabycie pierwotne (konstytutywne), a więc nabycie spółdzielczego prawa własnościowego bezpośrednio od spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to przede wszystkim nowo budowanych lokali mieszkalnych. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. W obu przypadkach zawarto zatem umowy we właściwej formie i z tego punktu widzenia nie grozi żadne niebezpieczeństwo.
POTRZEBUJESZ POMOCY?