Czy jednostka samorządu terytorialnego ma obowiązek korekty VAT od opłat przekształceniowych

PROBLEM

W styczniu 2026 r. zostało wystawione zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności z dniem 1 stycznia 2019 r. Użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. W związku z przekształceniem jednostka samorządu terytorialnego (JST) pobierała opłaty przekształceniowe – dotychczas nieopodatkowane VAT. Czy po otrzymaniu zaświadczenia w grudniu 2026 r. jednostka powinna dokonać korekty VAT od wpłat wnoszonych w latach 2022–2025 – a jeżeli tak, to czy obowiązek ten sięga również wcześniejszych lat?

RADA

W przedstawionej sytuacji JST obowiązana jest dokonać korekty VAT od otrzymanych wpłat za lata, za które zobowiązania w podatku VAT nie uległy jeszcze przedawnieniu (a więc najprawdopodobniej, począwszy od opłaty otrzymanej w 2020 r.).

UZASADNIENIE

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) za podlegającą opodatkowaniu VAT dostawę towarów rozumie się również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie. Opodatkowane VAT na tej podstawie były przekształcenia praw użytkowania wieczystego, do których doszło z dniem 1 stycznia 2019 r. na podstawie przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Orzekł tak Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 25 lutego 2021 r. (sprawa C-604/19), w którym czytamy, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo pełnej własności przewidziane w przepisach krajowych w zamian za uiszczenie opłaty stanowi dostawę towarów w rozumieniu tego przepisu, jak również, że przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo pełnej własności przewidzianym w przepisach krajowych w zamian za uiszczenie opłaty na rzecz gminy będącej właścicielem nieruchomości, co pozwala jej na uzyskanie z tego tytułu dochodu o charakterze stałym (…) owa gmina działa w charakterze podatnika (…), a nie jako organ władzy publicznej.

Dotyczyło to również przekształcenia praw wieczystego użytkowania, które zostały ustanowione przed 1 maja 2004 r. Wynika to z interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 22 grudnia 2021 r. (nr PT1.8101.2.2021), zgodnie z którą konsekwencją podjętego przez TSUE rozstrzygnięcia jest natomiast konieczność zmiany sposobu traktowania na gruncie VAT czynności przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych we własność, ustanowionego przed 1 maja 2004 r. (czyli uznania ich za odrębną dostawę towarów), które to czynności nie były dotąd uznawane za podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Na użytek dalszej części odpowiedzi autor zakłada, że takiego właśnie przypadku dotyczy pytanie.

Wskazać jednocześnie należy, że od 1 stycznia 2022 r. obowiązek podatkowy z tytułu dostaw towarów, do których dochodzi na skutek przeniesienia z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, powstawać będzie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty (co wynika z obowiązującego od tego dnia brzmienia art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. b ustawy o VAT). Przepis ten stosuje się również – jak wynika z art. 76 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – w przypadku otrzymania od dnia 1 stycznia 2022 r. całości lub części zapłaty z tytułu przeniesienia z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, które miało miejsce przed dniem 1 stycznia 2022 r. Wyjątek dotyczy przypadków, gdy podatek z tego tytułu został rozliczony przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Jednocześnie z powołanej interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 22 grudnia 2021 r. wynika, że zmiana treści art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. b ustawy o VAT miała charakter doprecyzowujący. Według autora, należy to odczytywać w ten sposób, że – zdaniem Ministra Finansów – opłaty przekształceniowe (dotyczące przekształceń, do których doszło na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) otrzymane do 31 grudnia 2021 r. powinny zostać przez JST opodatkowane wstecznie (oczywiście jeżeli JST nie opodatkowały już tych opłat), natomiast opłaty przekształceniowe otrzymywane po 31 grudnia 2021 r. powinny być przez JST opodatkowywane na bieżąco.

Dotyczy to również omawianego przypadku (jeżeli przyjąć wskazane wcześniej założenie), a więc VAT, zdaniem autora, zawierały nie tylko opłaty otrzymane przez JST w latach 2022–2025, ale również opłaty otrzymane przez JST w latach 2019–2021 (podobnie Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2025 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.332.2025.1.JSZ).

W konsekwencji autor uważa, że w przedstawionej sytuacji JST obowiązana jest dokonać korekty VAT od otrzymanych wpłat za lata, za które zobowiązania w VAT nie uległy jeszcze przedawnieniu (a więc najprawdopodobniej, począwszy od opłaty otrzymanej w 2020 r.).

Na udzieloną odpowiedź bez wpływu pozostaje przy tym fakt wystawienia wskazanego w treści pytania zaświadczenia dopiero w styczniu 2026 r. W szczególności nie powoduje to, że opodatkowane VAT są dopiero opłaty otrzymywane przez JST od 1 stycznia 2026 r.

©®

Tomasz Krywan

prawnik, doradca podatkowy, właściciel kancelarii doradztwa podatkowego, autor wielu publikacji z zakresu podatków