Stawka VAT dla dzierżawcy za media

Samorządowa jednostka budżetowa zawarła umowę na dzierżawę cmentarza komunalnego. W umowie umieściliśmy zapis, że dzierżawca - oprócz faktury za dzierżawę - obciążany będzie również refakturą za media (energia, woda). Czy wystawiając refakturę za media, powinniśmy zastosować stawkę podstawową - tj. 23%? Co jest podstawą obciążenia dzierżawcy? Czy jest to kwota netto wynikająca z faktury, powiększona o VAT, czy kwota brutto wynikająca z otrzymanej przez nas faktury, powiększona o VAT?