Postanowienie SN z dnia 24 listopada 2010 r., sygn. II CSK 267/10

Zakres przyznanej w art. 6 ustawy o własności lokali zdolności prawnej, a zatem i zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Czynności dokonane ponad zakres przyznanej podmiotowości czyli bez kompetencji do tego, poczytać należy za nieważne. Jeżeli przeto zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Dariusz Zawistowski

SSA Anna Kozłowska (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w K.

przy uczestnictwie Barbary G. i Ryszarda G.

o wpis zmiany powierzchni lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 24 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestników postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w K. z dnia 27 grudnia 2007 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Na nieruchomości położonej w K. przy ul. M. usytuowany jest budynek, w którym zostały wyodrębnione lokale mieszalne i użytkowe. Ryszard i Barbara małżonkowie G. są właścicielami lokalu nr 5, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 229/10.000 części. Na podstawie uchwały nr 3 Zebrania Właścicieli z dnia 19 marca 2005 r. o wyrażeniu zgody na podjęcie działań w celu zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, dokonano inwentaryzacji budynku i jego pomiaru przez rzeczoznawcę. Uchwałą nr 7/2006 z dnia 25 marca 2006 r., zaprotokołowaną przez notariusza, właściciele lokali wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, według wykazu udziałów sporządzonego przez dokonującego pomiaru rzeczoznawcę oraz udzielili zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa „do dokonania czynności prawnych w sprawie zmiany udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej”. W dniu 23 marca 2007 r. członkowie zarządu Wspólnoty, Henryk Jaworski i Tomasz Ł., złożyli w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym określili na nowo powierzchnię lokali, pomieszczenia w lokalach i wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej. W oświadczeniu wskazali, że podstawą tych zmian jest inwentaryzacja budynku.