Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. 2015 r., poz. 1515, zn. poz. 1045 i 1890.) i art. 20 ust. 1, art. 34 ust. 1, ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2015 r., poz. 199 z późn. zm.[1])) w związku z uchwałą nr VI/51/2015 Rady Miejskiej w Lewinie Brzeskim z dnia 28 kwietnia 2015 roku, Rada Miejska w Lewinie Brzeskim uchwala się, co następuje:

Rozdział 1.
Ustalenia ogólne

§ 1. 1. Stwierdza się, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta Lewin Brzeski nie naruszają Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Lewin Brzeski uchwalonego uchwałą Nr XXI/155/2012 Rady Miejskiej w Lewinie Brzeskim z dnia 27 marca 2012 roku.

2. Uchwala się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części miasta Lewin Brzeski ograniczony od strony południowej ulicą Cichą, od strony północnej terenami rolnymi w tym zabudową zagrodową, od strony zachodniej ulicą Kościuszki, a od strony i wschodniej terenami niezabudowanymi oraz terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zwanym dalej planem.

3. Załącznikami do uchwały są:

1) załącznik nr 1 - rysunek planu w skali 1:1000, będacy jego intregralną częścią;

2) załącznik nr 2 - rozstrzygnięcie w sprawie sposobu realizacji i zasad finansowania inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych Gminy;

3) załącznik nr 3 - rozstrzygnięcie w sprawie rozpatrzenia uwag do projektu planu,

§ 2. 1. Zakres ustaleń planu obejmuje:

1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;

4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;

6) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych http://www.sbud.not.opole.pl:85/profinfo/index.rpc, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem obszarów szczególnego zagrożenia powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych;

7) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;

8) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

9) minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek budowlanych;

10) sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów;

11) stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Nie ustala się:

1) zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym ze względu na brak takich potrzeb;

2) wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, gdyż na terenie objętym planem nie występują przestrzenie publiczne;

3) sposobu i terminów tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów ze względu na brak takich potrzeb.

§ 3. 1. Na rysunku planu obowiązującymi ustaleniami są:

1) oznaczenia ogólne:

a) granice obszaru objętego planem miejscowym,

b) linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania,

c) elementy kompozycji - nieprzekraczalne i obowiązujące linie zabudowy;

2) oznaczenie przeznaczenia terenu zawierające symbol określający przeznaczenie terenu i kolejny numer terenu wyróżniający go spośród innych terenów o tym samym przeznaczeniu;

2. Nie wymienione w ust. 1 pozostałe elementy rysunku, mają charakter informacyjny.

§ 4. Ilekroć jest mowa o:

1) uchwale - należy przez to rozumieć niniejszą uchwałę Rady Miejskiej w Lewinie Brzeskim;

2) planie - należy przez to rozumieć przepisy zawarte w niniejszej uchwale;

3) rysunku planu - należy przez to rozumieć rysunek planu w skali 1:1000;

4) terenie - należy przez to rozumieć teren, wyznaczony na rysunku planu liniami rozgraniczającymi, oznaczony symbolem, w obszarze którego obowiązują odpowiednie ustalenia;

5) usługach podstawowych - należy przez to rozumieć usługi zaspakajające podstawowe potrzeby mieszkańców i gospodarstw domowych takie jak: usługi handlu detalicznego, gastronomii, usług rzemiosła z zakresu napraw, usługi biurowe, lekarskie, kosmetyczne, fryzjerskie, krawieckie, z wykluczeniem zakładów mechaniki samochodowej;

6) nieprzekraczalnej linii zabudowy - należy przez to rozumieć linię, ograniczającą obszar, na którym dopuszcza się wznoszenie budynków oraz określonych w ustaleniach planu rodzajów budowli naziemnych nie będących liniami przesyłowymi i sieciami uzbrojenia terenu, uwzględniając możliwość przekroczenia linii elementem kubaturowym budynku o powierzchni nie większej niż 25% szerokości frontu płaszczyzny budynku przylegającej do nieprzekraczalnej linii zabudowy w poziomie terenu;

7) obowiązującej linii zabudowy - należy przez to rozumieć linię, na której musi stanąć zewnętrzna ściana budynków oraz określone w ustaleniach planu rodzaje budowli naziemnych niebędących liniami przesyłowymi i sieciami uzbrojenia terenu; elementy niebędące częścią konstrukcji budynku, takie jak gzymsy, okapy, balkony lub schody zewnętrzne mogą przekraczać wyznaczoną w planie obowiązującą linię zabudowy na odcinku nie większym niż 0,80 m;

8) przeznaczeniu podstawowym - należy przez to rozumieć rodzaj użytkowania terenu, który dominuje w terenie wydzielonym liniami rozgraniczającymi;

9) przeznaczeniu dopuszczalnym - należy przez to rozumieć rodzaj użytkowania terenu, który uzupełnia i wzbogaca przeznaczenie podstawowe, lecz nie może występować jako samodzielne przeznaczenie w granicach działki budowlanej, na zasadach określonych w przepisach szczegółowych;

10) urządzeniach i obiektach towarzyszących należy przez to rozumieć urządzenia i obiekty technicznego wyposażenia i infrastruktury technicznej (stacje transformatorowe, przepompownie ścieków, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej) pełniące służebną rolę wobec przeznaczenia podstawowego lub dopuszczalnego;

11) powierzchni zabudowy należy przez to rozumieć powierzchnię terenu zajętą pod budynek w stanie wykończonym, z wyłączeniem powierzchni utwardzonych dojazdów, placów, miejsc postojowych na samochody oraz dojść pieszych;

12) powierzchni całkowitej zabudowy należy przez to rozumieć sumę powierzchni całkowitych wszystkich budynków w obrębie działki budowlanej, gdzie powierzchnię całkowitą budynku stanowi suma powierzchni wszystkich kondygnacji liczonych po jego obrysie zewnętrznym.

§ 5. Przedmiotem ustaleń planu są tereny, wyznaczone na rysunku planu liniami rozgraniczającymi i oznaczone symbolami:

1) MN- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;

2) KDW - teren drogi wewnętrznej.

§ 6. Ustalenia w zakresie zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

1) zakazuje się lokalizacji obiektów tymczasowych oraz garaży blaszanych, z wyłączeniem obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania położonych na terenie budowy oraz ustawiania barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;

2) zakazuje się lokalizacji od strony drogi publicznej prefabrykowanych ogrodzeń z paneli betonowych, z dopuszczeniem prefabrykowanych podmurówek i słupków;

3) dopuszcza się: lokalizację na terenach zabudowy usługowej reklam na budynkach o wymiarach nie większych niż 6m2, z wyłączeniem telebimów LED.

§ 7. Ustalenia w zakresie zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:

1) nakazuje się wyposażenie terenów w urządzenia do gromadzenia odpadów stałych;

2) ustala się wyposażenie terenów budowlanych w sieci i urządzenia infrastruktury technicznej;

3) ustala się zasadę odbioru odpadów w systemie zorganizowanym pod nadzorem Gminy Lewin Brzeski lub na zasadzie indywidualnych umów z odbiorcą odpadów;

4) obszar planu położony jest w zasięgu Głównego Zbiornika Wód Podziemnych nr 335 "Krapkowice -Strzelce Opolskie" wymagający szczególnej ochrony;

5) obszar planu położony jest w granicach jednolitej części wód powierzchniowych Cięcina i Wilczy Rów dla których obowiązują wymagania określone w planie gospodarowania wodami w dorzeczu Odry;

6) zakazuje się odprowadzania nieoczyszczonych ścieków do wód powierzchniowych, gruntowych oraz do gruntu;

7) przed podjęciem działalności inwestycyjnej należy zdjąć warstwę próchniczą gruntu pod obiekty budowlane oraz nawierzchnie utwardzone, a następnie ją zagospodarować;

8) działalność usługowa realizująca ustalenia niniejszego planu nie może powodować uciążliwości na terenach sąsiednich oraz ponadnormatywnego obciążenia środowiska poza granicami działki do której Inwestor posiada tytuł prawny;

9) zakazuje się na terenie objętym planem lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko;

10) zakaz określony w pkt 9 nie dotyczy lokalizacji inwestycji celu publicznego;

11) w przypadku dokonania odkrycia kopalnych szczątków roślin lub zwierząt należy powiadomić organ właściwy do spraw ochrony przyrody;

12) wyznacza się wymóg zachowania dopuszczalnych poziomów hałasu: dla terenów o symbolu MN, jak dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

§ 8. Ustalenia w zakresie zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej: wszelkie odkryte w trakcie prac ziemnych przedmioty zabytkowe oraz obiekty nieruchome i nawarstwienia kulturowe podlegają ochronie prawnej.

§ 9. Ustalenia w zakresie granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych: na obszarze objętym planem nie występują tereny lub obiekty podlegające ochronie, ustalone na podstawie odrębnych przepisów, w tym: tereny górnicze, tereny zagrożone osuwaniem się mas ziemnych oraz tereny szczególnego zagrożenia powodzią.

§ 10. Ustalenia w zakresie szczególnych warunków zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy: w granicach objętym planem nie występują tereny, dla których ustala się ograniczenia w użytkowaniu terenu oraz zakaz zabudowy.

§ 11. Ustalenia w zakresie modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej:

1. Ustalenia ogólne:

1) dopuszcza się lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;

2) lokalizacja urządzeń infrastruktury technicznej w liniach rozgraniczających ulic, w chodnikach, zieleńcach i poboczach, z zastrzeżeniem pkt. 3;

3) o ile przepisy szczegółowe nie stanowią inaczej nakazuje się sytuowanie liniowych elementów infrastruktury technicznej, towarzyszących urządzeń i przyłączy do poszczególnych obiektów pod ziemią, z wyjątkiem tych, dla których wyznaczono odrębne tereny;

4) dopuszcza się sytuowanie liniowych elementów infrastruktury technicznej pod jezdniami dróg;

5) dopuszcza się, o ile przepisy szczegółowe nie stanowią inaczej usytuowanie urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej poza liniami rozgraniczającymi ulic na terenach przyległych;

6) dopuszcza się naziemne kubaturowe urządzenia infrastruktury technicznej, np. trafostacji, jako obiekty budowane w granicach poszczególnych terenów, przeznaczonych na inne funkcje;

7) w zakresie systemu komunikacji: system komunikacji powiązany z drogą publiczną ulicą Kościuszki, oparty o drogi wewnętrzne oznaczone na rysunku planu symbolem KDW;

8) ustalenia w zakresie miejsc postojowych zgodnie z przepisami szczegółowymi z uwzględnieniem następujących zasad: ustalone w przepisach szczegółowych wskaźniki miejsc postojowych odnoszą się do miejsc otwartych - parkingi terenowe oraz miejsc wbudowanych w budynkach oraz wiatach.

2. Ustalenia szczegółowe:

1) zaopatrzenie w wodę z miejskiej sieci wodociągowej;

2) nowe odcinki sieci wodociągowej należy wykonać o przekrojach zabezpieczających potrzeby przeciwpożarowe oraz wyposażyć w hydranty zewnętrzne;

3) odprowadzenie ścieków sanitarnych do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej;

4) ścieki w postaci wód opadowych i roztopowych należy odprowadzić do lokalnych odbiorników tych wód z uwzględnieniem §7 pkt 6 uchwały, z dopuszczeniem odprowadzenia wód opadowych i roztopowych powierzchniowo;

5) zaopatrzenie w energię elektryczną z sieci energetycznej;

6) dopuszcza się lokalizację kablowych i napowietrznych sieci elektroenergetycznych niskiego i średniego napięcia oraz naziemnych wolnostojących stacji transformatorowych wraz z dojazdami;

7) zaopatrzenie w energię cieplną: ustala się indywidualny sposób zaopatrzenia w ciepło z dopuszczeniem stosowania urządzeń z odnawialnych źródeł energii, o mocy nie przekraczającej 100 kW;

8) zaopatrzenie w gaz z sieci gazowej, niskiego lub średniego ciśnienia;

9) dopuszcza się lokalizację infrastruktury telekomunikacyjnej o nieznacznym oddziaływaniu.

§ 12. Ustalenia w zakresie minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych: powierzchnia dla nowo wydzielanych działek budowlanych nie może być mniejsza niż:

1) 600 m2 dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej;

2) 400 m2 dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej.

§ 13. Sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów:

1) ustala się następujące zasady doboru kolorystyki elewacji:

a) dachy w odcieniach czerwieni, brązu lub grafitu,

b) ściany pokryte tynkiem o dowolnej kolorystyce;

2) ustala się następujące zasady sytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych obiektów publicznie dostępnych oraz granic przyległych nieruchomości: obowiązuje zasada sytuowania budynków w stosunku do granic przyległych nieruchomości: co najmniej jedna ściana budynku winna być usytuowana równolegle do granicy sąsiedniej działki budowlanej.

Rozdział 2.
Ustalenia szczegółowe

§ 14. Dla terenów oznaczonych symbolami: 1MN, 2MN ustala się:

1) przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zabudowie wolno stojącej lub bliźniaczej;

2) przeznaczenie dopuszczalne - tereny zabudowy usługowej: usługi podstawowe wbudowane w budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 35% jego powierzchni użytkowej;

3) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, parametry i wskaźniki zagospodarowania terenu:

a) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej max. 30%,

b) wskaźnik wielkości powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do działki budowlanej min. 0,60,

c) wskaźnik intensywności zabudowy: minimalny 0,1, maksymalny do 0,4,

d) wskaźnik miejsc postojowych: co najmniej 2 miejsca postojowe na samochód osobowy dla
1 mieszkania, a w przypadku lokalizacji usług oraz co najmniej 1 miejsce na każde 40m2 powierzchni użytkowej części usługowej w tym, co najmniej 1 miejsce postojowe dla osób zaopatrzonych w kartę parkingową,

e) obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy, jak oznaczono na rysunku planu,

f) dopuszcza się:

- budynki mieszkalne, gospodarcze i garażowe, wiaty, obiekty małej architektury,

- urządzenia i obiekty towarzyszące;

4) zasady kształtowania nowej zabudowy, w tym gabaryty projektowanych budynków:

a) budynki mieszkalne:

- wysokość budynku max. 9,30 m,

- dachy dwuspadowe lub wielospadowe o symetrycznym nachyleniu połaci dachowych, o kątach nachylenia połaci dachowej 35° - 45°,

- kalenica równoległa do frontu działki,

b) budynki gospodarcze i garażowe i wiaty:

- wysokość max. 8,00 m,

- dachy dwuspadowe o kątach nachylenia połaci dachowej od 25° do 45°,

- kalenica prostopadła lub równoległa do kalenicy budynku mieszkalnego;

5) stawkę procentową na podstawie, której ustala się opłatę, o której mowa w art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 10%.

§ 15. Dla terenów oznaczonych symbolami: 1KDW, 2KDW, ustala się:

1) przeznaczenie podstawowe - tereny dróg wewnętrznych;

2) szerokość w liniach rozgraniczających 10 m;

3) dopuszcza się urządzenie drogi w postaci ciągu pieszego i pieszo - jezdnego bez wyodrębnionego chodnika;

4) stawkę procentową na podstawie, której ustala się opłatę, o której mowa w art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 1%.

Rozdział 3.
Ustalenia końcowe

§ 16. Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Lewina Brzeskiego.

§ 17. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Opolskiego.

Uzasadnienie

Projekt mpzp został sporządzony na podstawie delegacji zawartej w uchwale Rady Miejskiej w Lewinie Brzeskim nr VI/51/2015 Rady Miejskiej w Lewinie Brzeskim z dnia 28 kwietnia 2015 roku.

Obszar planu nie był objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Projekt planu spełnia wymagania o których mowa w art. 1 ust. 2-4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu tj.: wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walory architektoniczne i krajobrazowe, wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych, walory ekonomiczne przestrzeni, prawo własności, potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa, potrzeby interesu publicznego, potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych, zapewnienie udziału społeczeństwa w pracach nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz planem zagospodarowania przestrzennego województwa, w tym przy użyciu środków komunikacji elektronicznej, zachowanie jawności i przejrzystości procedur planistycznych, potrzebę zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody, do celów zaopatrzenia ludności. Ponadto ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ zważył interes publiczny i interesy prywatne, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne. Dla nowej zabudowy, uwzględniono wymagania ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walory ekonomiczne przestrzeni.

Nie ocenia się zgodności z wynikami analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, w zakresie aktualności studium, gdyż ocena taka przyjęta Uchwałą Nr XXXII/314/2006 Rady Miejskiej w Lewinie Brzeskim dnia 23 lutego 2006r. odnosiła się do nieaktualnego obecnie dokumentu. Uchwalone uchwałą nr XXI/155/2012 z dnia 27 marca 2012 roku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Lewin Brzeski, nie było przedmiotem analizy o której mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Prognozuje się, że wydatki Gminy związane z uruchomieniem terenów objętych planem miejscowym zrównoważą dochody. Korzyści z realizacji planu rozłożą się na lata i wynikać będą z podatków od nieruchomości w tym budynków ( a także ich części przewidzianych pod działalność gospodarczą), z opłat planistycznych (ze zbycia niertuchomości) i adiacenckich (podziału nieruchomości).

Warunkiem naliczenia opłat planistycznych jest zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat, a podatki uzależnione będą od faktycznego zabudowania z terenów objętych projektem planu. Zaznaczyć należy, że uruchomienie terenów zabudowy będzie wymagało realizacji infrastruktury, do realizacji której zobowiązana jest Gmina w pierwszym okresie zagospodarowania. Optymalnym rozwiązaniem jest finansowanie w części lub całości infrastruktury przez właściciela nieruchomości na podstawie uzgodnionej pomiędzy stronami umowy. Wówczas w zależności od stopnia sfinansowania infrastruktury przez właściciela, Gmina może osiągnąć w perspektywie 5 letniej pozytywny wynik finansowy. W dalszej perspektywie wynik finansowy dla gminy będzie korzystny, gdyż wynikać będzie ze stałych podatków od nieruchomości.

[1]) Zm. poz. 443, 774, 1265, 1434, 1713, 1777, 1830 i 1890.