Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013r. poz. 594 z późn. zm.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ) Rada Gminy Świerklaniec uchwala, co następuje:

§ 1. Przyjmuje się Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Świerklaniec na lata 2016-2020 w brzmieniu określonym w załączniku do uchwały.

§ 2. Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy Świerklaniec.

§ 3. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego.

Przewodniczący Rady Gminy Świerklaniec Jerzy Siwy

Załącznik do Uchwały Nr XV/95/15
Rady Gminy Świerklaniec
z dnia 24 września 2015 r.

WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY ŚWIERKLANIEC NA LATA 2016-2020

Spis treści

Rozdział I

Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy w poszczególnych latach z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne 3

Rozdział II

Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na lata 2016-2020 5

Rozdział III

Planowana sprzedaż lokali w latach 2016-20206

Rozdział IV

Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu7

Rozdział V

Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w latach 2016-2020 9

Rozdział VI

Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w latach 2016-202010

Rozdział VII

Wysokość wydatków w latach 2016-2020 z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne 10

Rozdział VIII

Inne działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali, planowaną sprzedaż lokali 10

Rozdział 1.
PROGNOZA DOTYCZĄCA WIELKOŚCI ORAZ STANU TECHNICZNEGO ZASOBU MIESZKANIOWEGO GMINY W POSZCZEGÓLNYCH LATACH Z PODZIAŁEM NA LOKALE SOCJALNEI POZOSTAŁE LOKALE MIESZKALNE

Określenie mieszkaniowego zasobu, jego wielkości i struktury.

Mieszkaniowy zasób, objęty wieloletnim programem, stanowią lokale mieszkalne będące w 100% własnością Gminy Świerklaniec oraz lokale mieszkalne w budynkach wspólnot mieszkaniowych z udziałem Gminy Świerklaniec.

Mieszkaniowy zasób Gminy Świerklaniec wg stanu na dzień 30 czerwca 2015 roku tworzy 83 lokali komunalnych o łącznej powierzchni użytkowej 3748,33 m2 i przedstawia się następująco:

Tabela nr 1: Mieszkaniowy zasób Gminy Świerklaniec.

Struktura wiekowa zasobu mieszkaniowego przedstawia się następująco :

Podział budynków ze względu na rok budowy:

Tabela nr 2: Budynki mieszkalne.

Mieszkaniowy zasób Gminy Świerklaniec stanowią bardzo stare budynki, które cechują się dużym stopniem zużycia technicznego oraz niskim standardem wyposażenia. Większość zasobu mieszkaniowego Gminy została wybudowana w latach 1880-1930. Budynki te stanowią 57% ogółu budynków na terenie Gminy Świerklaniec. W związku z powyższym wiele budynków nie jest jeszcze skanalizowanych. Tylko budynki położone na terenie Świerklańca podłączone są do kanalizacji, zaś pozostałe budynki z terenu Nakła Śląskiego, Orzecha i Nowego Chechła korzystają z osadników bezodpływowych. Natomiast wszystkie mieszkania należące do zasobu mieszkaniowego Gminy zostały podłączone do sieci wodociągowej. Większość mieszkań ogrzewanych jest piecami węglowymi, niespełna 15% lokali mieszkalnych posiada dostęp do centralnego ogrzewania. Natomiast tylko 6 budynków z całego zasobu posiada dostęp do gazu przewodowego.

Wyposażenie mieszkań w instalacje techniczno - sanitarne przedstawia się następująco:

1. 83 lokali mieszkalnych wyposażonych jest w instalację wodociągową,

2. 60 lokali mieszkalnych nie jest podłączonych do kanalizacji sanitarnej,

3. 23 lokale mieszkalne nie posiadają łazienki,

4. 3 lokale mieszkalne posiadają WC poza budynkiem,

5. 67 lokali mieszkalnych ogrzewanych jest piecami węglowymi,

6. 16 lokali mieszkalnych podłączonych jest do centralnego ogrzewania.

Tabela nr 3: Charakterystyka aktualnego stanu technicznego budynków gminnych wg stanu na dzień 30.06.2015 r.

W/w budynki mieszkalne zlokalizowane są w czterech sołectwach na terenie Gminy Świerklaniec.

Tabela nr 5: Lokale mieszkalne - stan zasobu na dzień 30.06.2015 r.

Ogólna powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Świerklaniec wynosi 3748,33 m2.

W związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych w latach objętych programem przewiduje się zmniejszenie zasobu mieszkaniowego Gminy Świerklaniec i powstanie nowych wspólnot mieszkaniowych.

Tabela nr 7: Lokale mieszkalne - stan na dzień 30.06.2015 rok.
Udział Gminy we wspólnotach mieszkniowych.
Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Parkowej 34 w Świerklańcu
Lp.	Właściciel	Ilość osób	Udziały %	Powierzchnia użytkowa
1.	Wspólnota	9	32	295,38
2.	Gmina	18	68	435,43
	Razem	27	100	730,81
Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Plebiscytowej 8 w Świerklańcu
Lp.	Właściciel	Ilość osób	Udziały %	Powierzchnia użytkowa
1.	Wspólnota	13	78	581,91
2.	Gmina	7	22	161,03
	Razem	20	100	742,94
Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Plebiscytowej 7 w Świerklańcu
Lp.	Właściciel	Ilość osób	Udziały %	Powierzchnia użytkowa
1.	Wspólnota	2	35	77,58
2.	Gmina	8	65	219,99
	Razem	10	100	297,57
Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Powstańców 10 w Nowym Chechle
Lp.	Właściciel	Ilość osób	Udziały %	Powierzchnia użytkowa
1.	Wspólnota	9	93	221,00
2.	Gmina	3	7	21,70
	Razem	12	100	242,70

Tabela nr 8: Prognoza wielkości zasobu mieszkaniowego Gminy Świerklaniec na lata 2016-2020.

Rozdział 2.
ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI WYNIKAJĄCY ZE STANU TECHNICZNEGO BUDYNKÓW I LOKALI Z PODZIAŁEM NA LATA 2016-2020

Ogólna analiza potrzeb w zakresie remontów i modernizacji budynków i lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Świerklaniec sporządzona została na podstawie corocznych przeglądów technicznych wykonywanych zgodnie z przepisami prawa budowlanego, ekspertyz, opinii oraz systematycznej kontroli stanu technicznego budynków i lokali mieszkalnych (dokonywanych przez pracowników administracji). Zgodnie z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany używać obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz użytkować go w należytym stanie technicznym. Potrzeby remontowe uzależnione są od wieku budynku, stanu technicznego, jak również konieczności dostosowania do obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych oraz możliwości finansowych. Pierwszeństwo mają remonty związane z zapewnieniem bezpieczeństwa najemcom. Są to remonty związane z przebudową przewodów spalinowych i wentylacyjnych, konstrukcji elementów budynków oraz z sukcesywną wymianą i naprawą pieców grzewczych. Uwzględniając możliwości finansowe oraz warunki techniczne zasobów mieszkaniowych Gminy Świerklaniec, przyjmuje się następujący standard, jakiemu powinien odpowiadać budynek komunalny:

- sprawna instalacja elektryczna i odgromowa,

- zabezpieczony i nieprzeciekający dach,

- elewacja budynku bez spękań i ubytków tynku,

- elementy konstrukcji budynku niewykazujące objawów zagrożenia,

- kompletne obróbki blacharskie,

- pomalowane klatki schodowe i piwnice,

- nowa i szczelna stolarka okienna i drzwiowa,

- sprawne przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne,

- bezpieczne drogi ewakuacyjne wewnątrz budynku.

W związku z powyższym, co roku wykonywanych jest szereg prac remontowych i modernizacyjnych. Ma to istotny wpływ na poprawę i zabezpieczenie np. konstrukcji budynków, instalacji przeciwpożarowej oraz standardu mieszkań i budynków, a przede wszystkim pozwala na utrzymanie budynków w niepogorszonym stanie technicznym.

Zakładany standard lokalu mieszkalnego:

- indywidualne wyposażenie lokalu mieszkalnego w liczniki wody (w miarę możliwości technicznych),

- remont instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych,

- zapewnienie w lokalach odrębnych pomieszczeń kuchennych i sanitarnych (w miarę możliwości technicznych).

Zakładany standard lokalu socjalnego:

- dostęp do zimnej wody,

- tynki ścian bez ubytków, pleśni i zacieków,

- sprawne instalacje elektryczne,

- sprawne przewody kominowe,

- sprawne urządzenia higieniczno - sanitarne.

Właściciel budynków realizować będzie remonty w oparciu o plany rzeczowo-finansowe. Natomiast środki finansowe zagwarantowane będą:

- z budżetu gminy,

- z wpływów z czynszów za najem lokali mieszkalnych i lokali socjalnych.

Gmina planuje, że w roku 2016 przeprowadzi wyłącznie niezbędne prace remontowe i modernizacyjne związane z zapewnieniem bezpieczeństwa najemcom oraz utrzymanie gminnego zasobu mieszkaniowego w stanie nie pogorszonym.

Rozdział 3.
PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI W LATACH 2016-2020

1. Zasadniczym argumentem przemawiającym za prywatyzacją gminnych zasobów mieszkaniowych jest potrzeba ograniczenia dewastacji, zwiększenia osobistego zainteresowania utrzymywaniem budynku w należytym stanie technicznym oraz obniżenie kosztów utrzymania mieszkaniowego zasobu Gminy.

2. Gmina będzie dokonywać sprzedaży mieszkań komunalnych na rzecz najemców w oparciu o postanowienia uchwały Rady Gminy w sprawie zbywania komunalnych budynków i lokali mieszkalnych oraz wysokości bonifikaty dla osób fizycznych będących ich najemcami.

3. Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych w latach 2016-2020.

Tabela nr 9: Planowana sprzedaż lokali mieszkalnych w latach 2016-2020.

Rozdział 4.
ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ ORAZ WARUNKI OBNIŻANIA CZYNSZU

1. Polityka czynszowa Gminy Świerklaniec w latach 2016 - 2020 powinna zmierzać do takiego kształtowania stawek czynszowych, które zapewniłyby samowystarczalność finansową gospodarki mieszkaniowej.

2. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, czynsz za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego ustala jego właściciel - w przypadku Gminy, Wójt Gminy.

3. Bazowa stawka czynszu ustalona zostaje w odniesieniu do lokali o standardowym wyposażeniu.

4. Podwyżka czynszu nie może być dokonywana częściej niż raz na 6 miesięcy i nie może być wyższa niż 10% powyżej 3% kosztu odtworzenia powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, liczonego w skali roku.

5. Stawka czynszu może być ustalona w oparciu o czynniki podwyższające lub obniżające, a w szczególności:

· położenie budynku,

· położenie lokalu w budynku (kondygnacja),

· wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje,

· ogólnego stanu technicznego.

Tabela nr 10: Czynniki podwyższające czynsz lokalu.

Tabela nr 11: Czynniki obniżające czynsz lokalu.

6. Ze względu na wartość użytkową lokali (wyposażenie w instalacje i urządzenia techniczne) wprowadza się czynnik różnicujący w postaci:

· podwyższenia stawki bazowej o 30% za każdą z dodatkowych instalacji, niż lokale objęte stawką bazową,

· obniżenia stawki bazowej o 10% dla lokali bez łazienki lub WC, niż lokale objęte stawką bazową,

· obniżenia stawki bazowej o 15% za WC poza budynkiem mieszkalnym.

7. Czynniki podwyższające i obniżające nie mają zastosowania do stawek czynszu za lokale socjalne.

8. Najwyższa stawka czynszu za lokale socjalne nie może przekroczyć 50% wartości najniższej stawki dla pozostałych lokali w mieszkaniowym zasobie Gminy.

9. Planuje się wprowadzić stopniowe podwyższenie stawek czynszowych, począwszy od roku 2016. Minimalny wzrost stawek czynszowych w skali roku ustala się na poziomie 10%. Wzrost stawek czynszowych obrazuje tabela nr 12.

Tabela nr 12: Wzrost średniej stawki czynszu w latach 2016-2020.

Wdrożenie programu czynszowego powinno umożliwić:

· zwiększenie dochodów poprzez wzrost wpływów z czynszów, co umożliwi wykonanie bieżących i zaplanowanych remontów,

· stworzenie jasnej i przejrzystej polityki czynszowej wspierającej rozwój mieszkalnictwa w Gminie,

· polepszenie standardu mieszkań.

Rozdział 5.
SPOSÓB I ZASADY ZARZĄDZANIA LOKALAMI I BUDYNKAMI WCHODZĄCYMI W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY ORAZ PRZEWIDYWANE ZMIANY W ZAKRESIE ZARZĄDZENIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY W LATACH 2016-2020

1. Mieszkaniowym zasobem stanowiącym własność Gminy Świerklaniec zarządza Wójt Gminy Świerklaniec.

2. Na podstawie art. 62 ust.1 pkt. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (tj. Dz. U. z 2013r. poz.1409 z późn. zm.), Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2014r. poz.150) oraz standardami zawodowymi i etyką zawodową pracowników, do zarządzania i administrowania gminnym zasobem mieszkaniowym należy:

a) prowadzenie szczegółowej ewidencji budynków, lokali wraz z właścicielami i najemcami;

b) zapewnienie dla nieruchomości dostaw zimnej wody i odprowadzenia ścieków, dostaw energii elektrycznej, gazu (zawieranie umów);

c) powiadamianie najemców lokali o zmianie wysokości opłat związanych z mediami oraz świadczonymi usługami dla nieruchomości;

d) ubezpieczenia nieruchomości;

e) prowadzenie usług w zakresie konserwacji, eksploatacji i remontów budynków mieszkalnych i użytkowych, w tym:

· sporządzanie planów przeglądów budynków (rocznych i pięcioletnich),

· przygotowanie planów remontowych,

· prowadzenie dokumentacji technicznej budynków,

· dbanie o należyty stan techniczny zasobów mieszkaniowych,

· prowadzenie ewidencji księgowej,

· prowadzenie działań związanych z naliczaniem, pobieraniem oraz windykacją należności od najemców lokali.

Tabela nr 13: Przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy Świerklaniec w latach 2016-2020.

Rozdział 6.
ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W LATACH 2016-2020

1. Podstawowym źródłem pokrycia kosztów utrzymania budynków komunalnych stanowiących własność Gminy Świerklaniec są wpływy z lokali mieszkalnych:

· czynsze za lokale mieszkalne,

· odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali,

· środki finansowe z budżetu Gminy,

· dodatki mieszkaniowe,

· inne środki pozyskiwane z zewnątrz.

Tabela nr 14: Szacunkowe zestawienie przewidywanych wpływów z czynszu najmu lokali mieszkalnych i socjalnych.

W związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych oraz panującym bezrobociem wśród najemców, wpływy z czynszów ulegną zmniejszeniu. Przyjęto, że wpływy z czynszów ulegną zmniejszeniu do roku poprzedniego o 5%. Natomiast wpłaty za media nieznacznie wzrosną. Wzrost spowodowany jest coroczną podwyżką cen za dostawę wody i odprowadzenie ścieków.

Rozdział 7.
WYSOKOŚĆ WYDATKÓW W LATACH 2016-2020 Z PODZIAŁEM NA KOSZTY BIEŻĄCEJ EKSPLOATACJI, KOSZTY REMONTÓW ORAZ KOSZTY MODERNIZACJI LOKALI I BUDYNKÓW WCHODZĄCYCH W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY, KOSZTY ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIAMI WSPÓLNYMI, KTÓRYCH GMINA JEST JEDNYM ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI, A TAKŻE WYDATKI INWESTYCYJNE

Koszty zarządzania zasobami mieszkalnymi obejmują: koszty eksploatacji (koszty dostawy wody i odprowadzenia ścieków, administracji, utrzymania czystości, itp.) i koszty technicznego utrzymania budynków (koszty związane z nakładami na konserwację i naprawy bieżące, remonty, modernizację).

Koszty te powinny być bilansowane wpływami z czynszów. Planowane koszty utrzymania zasobu mieszkaniowego Gminy Świerklaniec przedstawia tabela nr 15.

Tabela nr: 15 Planowane koszty utrzymania zasobu mieszkaniowego.

	2016	2017	2018	2019	2020
Koszty eksploatacyjne	120 000,00	116 400,00	112 908,00	109 520,76	106 235,00
Koszty remontów i modernizacji	130 000,00	126 100,00	122 317,00	118 647,00	115 087,00

Powyższa tabela przedstawia prognozowane koszty utrzymania dotychczasowego poziomu finansowania. Prognozuje się, że w wyniku zmniejszenia ogólnej powierzchni zasobu mieszkaniowego gminy Świerklaniec koszty utrzymania będą się powoli zmniejszały. Przyjęto, że koszty utrzymania budynków komunalnych zmniejszą się o 3%.

Rozdział 8.
INNE DZIAŁANIA MAJĄCE NA CELU POPRAWĘ WYKORZYSTANIA I RACJONALIZACJĘ GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY, A W SZCZEGÓLNOŚCI:
NIEZBĘDNY ZAKRES ZAMIAN LOKALI ZWIĄZANYCH Z REMONTAMI BUDYNKÓW I LOKALI, PLANOWANĄ SPRZEDAŻĄ LOKALI

Głównym celem działania w zakresie racjonalnego gospodarowania zasobem mieszkaniowym jest:

· dobrowolna zamiana mieszkań wśród najemców,

· przekształcenia lokali mieszkalnych o niskim standardzie na lokale socjalne,

· adaptacja pomieszczeń na lokale socjalne lub mieszkalne,

· zapewnienie lokali zamiennych w ramach wolnych zasobów,

· sprzedaż lokali,

· urealnienie opłat czynszowych za lokale mieszkalne w stosunku do poniesionych kosztów,

· skuteczniejsze egzekwowanie terminowych płatności czynszów i innych opłat,

· poprawa standardu wynajmowanych lokali mieszkalnych,

· dążenie do jak największego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,

· udzielanie bonifikaty dla najemców wykupujących lokale mieszkalne.