Wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 grudnia 2009 r., sygn. II SA/Łd 736/09

Dnia 2 grudnia 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2009 roku sprawy ze skargi P. W. i G. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...], nr [...], znak: [...], wydaną na podstawie art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.), § 1 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty (Dz.Urz. Woj. [...]) oraz art. 104 K.p.a., Prezydent Miasta Ł. orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 652,50 zł dla P. W. będącego współwłaścicielem nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 6, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obr. [...], o powierzchni 4.326 m2, uregulowanej w księdze wieczystej [...], prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla Ł. - Ś. w Ł., [...] Wydziale Ksiąg Wieczystych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki o numerach: [...] i [...]. Stwierdził, że wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w niniejszej decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty, a także, iż jest ona jednorazowo płatna w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna z zastrzeżeniem naliczania odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, iż w dniu 6 lutego 2008r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej Ł. przy ul. A 6 oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obr. W - 11 spowodowanego jej podziałem na działki nr [...] i [...], o czym strona została powiadomiona. Nieruchomość ta stanowiła współwłasność A. P. w 5/12 części, G. W. i P. W. w 3/12 części, P. W. w 3/12 części i K. B. w 1/12 części. Podział nieruchomości został pozytywnie zaopiniowany przez Prezydenta Miasta Ł. postanowieniem z dnia [...], nr [...]. Uchwałą nr [...] Rada Miejska w Ł. ustaliła na terenie miasta stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30 % różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Stosownie do art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami została wykonana z urzędu wycena w odniesieniu do wartości przed i po podziale nieruchomości. Podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co potwierdza operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Urzędu Miasta Ł. przez rzeczoznawcę majątkowego B. L. Zgodnie z tym operatem różnica wartości nieruchomości po podziale (311.500 zł) oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (302.800 zł), na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej zamyka się w kwocie 8.700 zł, z czego 30 % stanowi kwotę 2.610 zł. Z uwagi na to, że operat szacunkowy został wykonany w odniesieniu do całej nieruchomości, a niniejsza decyzja adresowana jest do P. W. - jej współwłaściciela w 3/12 części, opłata adiacencka została ustalona według wskazanego udziału i wynosi odpowiednio 652,50 zł. Prezydent Miasta Ł. podał także, iż w piśmie z dnia 8 września 2008r. rzeczoznawca majątkowy B. L. wyjaśniła, że w celu ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem, określa się wartość rynkową prawa własności podzielonej nieruchomości według jej stanu przed i po podziale. Dokonano analizy lokalnego rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych - podobnych do wycenianej - przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położonych na terenach o podobnym charakterze użytkowania, w peryferyjnej i pośredniej strefie Ł., w dzielnicy W. na osiedlach S., S. i S. M. Badanie i analiza przyjętego rynku stanowiła podstawę określenia preferencji nabywców i wyboru cech rynkowych nieruchomości, które miały wpływ na zapłacone ceny oraz pozwoliła na oszacowanie wag wybranych cech. Zastosowana pięcioprzymiotnikowa skala ocen pozwoliła na oszacowanie atrybutów wycenianej nieruchomości z dokładnością możliwą do oceny na podstawie przyjętego do wyceny rynku nieruchomości porównawczych i ich cech rynkowych. W procesie szacowania wartości nieruchomości cechę "uzbrojenie terenu" oszacowano na poziomie "najgorszym" zarówno przed, jak i po podziale. Ocena ta odpowiada nieruchomościom porównawczym, które posiadają przyłącze (lub możliwość wykonania przyłącza) do istniejącej w terenie sieci energetycznej. Ocena "gorsza" odpowiada istnieniu w terenie sieci energetycznej i wodociągowej, ocena "dobra" to sieć energetyczna, wodociągowa i gazowa, ocena "najlepsza" - nieruchomość posiada przyłącze lub możliwość wykonania przyłączy do sieci energetycznej, gazowej i najcenniejszej kanalizacyjnej. Ponadto zgodnie z art. 98 a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w wycenie nie uwzględnia się części składowych nieruchomości - wartości budynków, budowli i innych naniesień na gruncie (np. bramy, przyłącza, studnie). Po dokonaniu ponownej analizy wykonanej wyceny B. L. potwierdziła, że określone wartości przedmiotowej nieruchomości są prawidłowe i nie istnieją przesłanki do ich korekty. Organ I instancji stwierdził również, iż w odpowiedzi na pismo P. W. z dnia 23 października 2008r. podtrzymuje swoje wcześniejsze stanowisko zawarte w piśmie z dnia 9 października 2008r., iż w sprawie nie ma zastosowania art. 98 a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyjaśnił przy tym, że z zakresu opłaty adiacenckiej wyeliminowane są decyzje podziałowe wydane w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tzn. podziału niezależnego od ustaleń planu miejscowego, w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze, na którym brak jest planu miejscowego, ale została wydana decyzja Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. B. 17. W takim przypadku podziału nieruchomości można dokonać jeśli jest on zgodny z przepisami odrębnymi lub obowiązującą w dniu złożenia wniosku o podział decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponieważ warunek ten został spełniony, została wydana decyzja o podziale nieruchomości, która stanowiła podstawę wszczęcia postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej. Dalsze czynności prawne związane m.in. z uporządkowaniem stanu prawnego, ze wzajemną zamianą lub sprzedażą wydzielonych działek nie mają znaczenia dla toczącego się postępowania administracyjnego. Z powodu nie przedstawienia przez stronę nowych uwag lub własnego dowodu w postaci opinii biegłego, organ gminy postanowił wydać decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Konkludując organ I instancji stwierdził, iż wydanie decyzji administracyjnej ustalającej obowiązek wniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego je podziałem uwarunkowane jest: podjęciem uchwały przez Radę Miejską w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (nr [...] z dnia [...]), wydaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (decyzja nr [...] z dnia [...]), wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem (potwierdzonym w operacie szacunkowym z dnia 10 kwietnia 2008r.), wszczęciem z urzędu na mocy art. 61 K.p.a. postępowania administracyjnego i zawiadomieniem właściciela o powyższym. Wobec spełnienia wskazanych warunków zaistniała podstawa prawna do wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Wobec braku wniosku strony o rozłożenie ustalonej opłaty adiacenckiej na oprocentowane raty, postanowiono ustalić opłatę adiacencką płatną jednorazowo. Zakreślony przez organ orzekający termin jej uiszczenia znajduje uzasadnienie w art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 148 ust. 3 cytowanej ustawy wysokość opłaty adiacenckiej ustalonej w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.