Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 14 lipca 2011 r., sygn. II SA/Bk 42/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.), Sędziowie sędzia NSA Mieczysław Markowski,, sędzia WSA Jacek Pruszyński, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 05 lipca 2011 r. sprawy ze skargi D. S., M. S. i J. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2010 r., nr [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy, 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących D. S. i M. S. kwotę 500 (słownie: pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, 4. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego J. O. kwotę 740 (słownie: siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego,

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] Prezydent Miasta B., na wniosek J. S., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 64 w zw. z art. 52 ust. 1, art. 54 i art. 56 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z nadziemnymi i podziemnymi garażami oraz nadziemnymi i podziemnymi parkingami na działkach nr ewid. 749, 750, 751 i 814 przy ul. S. w B. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (m.in. sieci i przyłącza) i projektowanymi zjazdami w pasie drogowym ul. S. (działka nr ewid. 424). Organ w decyzji określił rodzaj zabudowy, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w zakresie: ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające teren inwestycji. W uzasadnieniu podano, że wokół terenu objętego wnioskiem został wyznaczony obszar analizowany. Granice tego obszaru wyznaczono nieco szerzej niż trzykrotność frontu nieruchomości objętej wnioskiem i wskazano na kopii mapy stanowiącej załącznik graficzny tego opracowania. Jako front działki objętej wnioskiem przyjęto część nieruchomości przylegającej bezpośrednio do ul. S. Jest to część działki z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji. Podano, że za przyjęciem wskazanych, na załączniku graficznym do analizy granic terenu analizowanego, przemawiała w tym przypadku racjonalność urbanistyczna mająca na celu wykazanie spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi istniejącymi w sąsiedztwie. Organ podał, że pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Jeżeli wziąć pod uwagę tzw. spójność urbanistyczną rozumianą szeroko, nie sposób pominąć przy ustalaniu warunków zabudowy w oparciu o przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie "dobrego sąsiedztwa", także i tej okoliczności. Odnośnie poszczególnych parametrów dotyczących zagospodarowania nieruchomości wnioskowaną inwestycją podano następujące uzasadnienie. W kwestii linii zabudowy organ wskazał, że z uwagi na to, iż wnioskowany teren sąsiaduje z drogą publiczną ul. S. linia zabudowy została ustalona od strony tej drogi. Wskazano, że istniejąca linia zabudowy wzdłuż ul. S. jest nieregularna i przebiega tworząc uskoki. Budynki po tej samej stronie drogi co wnioskowane zamierzenie usytuowane są w odległości od 3.0m do 27.0 m od linii rozgraniczającej tejże drogi. W takiej sytuacji nową linię zabudowy należałoby wyznaczyć w oparciu o § 4 ust. 3 rozporządzenia tj. jako kontynuację linii zabudowy tego budynku który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Byłaby to odległość 27.0 m od linii rozgraniczającej ul S. wyznaczona budynkiem mieszkalnym z częścią gospodarczą położonym na działce nr ewid. gr. 749 przy ul. S., tj. na terenie objętym wnioskiem. W ocenie organu taki sposób wyznaczenia linii zabudowy nie pozwoliłby na utrzymanie porządku urbanistycznego na analizowanym terenie a wręcz odwrotnie przyczyniłby się do powstania chaotycznego sposobu zabudowy. Opierając się zatem na wynikach analizy funkcji oraz cech i zagospodarowania terenu, organ postanowił wyznaczyć linię nowej zabudowy stosownie do § 4 ust.4 w/w rozporządzenia, w odległości 5.0 m od linii rozgraniczającej ul. S. Podano, że w najbliższym sąsiedztwie planowanego zamierzenia (dz. o nr ewid. gr. 752/10) zlokalizowany jest budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej, którego zewnętrzny segment znajduje się w odległości 5.0 m od granicy z drogą - ul. S. Natomiast na kolejnych nieruchomościach, tj. działkach nr ewid. gr. 752/16, 752/17, 752/18 i 752/19, dnia [...] sierpnia 2009 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której została określona linia zabudowy dla planowanej inwestycji w odległości 5.0 m od linii rozgraniczającej ul. S. (po licu ściany istniejącego budynku mieszkalnego przy ul. Sokolej 34). Dlatego też, zdaniem organu, w celu zachowania harmonii zabudowy na analizowanym terenie, przede wszystkim zachowania ładu wzdłuż ul. Sokolej, zasadne i pożądane było wyznaczenie linii zabudowy w odległości 5.0 m od linii rozgraniczającej ul. S., jako kontynuację ukształtowanej linii zabudowy na odcinku od ul. W. Wyznaczona w odległości 5.0 m od linii rozgraniczającej ul. Sokolej (tj. 7.5 m od krawędzi jezdni w tej drodze ) linia zabudowy spełnia wymogi art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do sumarycznej powierzchni terenu objętego wnioskiem, określonej w wielkości kształtującej się do 45% organ podał, że biorąc pod uwagę sposób zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym w przedmiotowej sprawie można było ustalić inny wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu przeznaczonego pod zabudowę (wynikającego z § 5 ust. 2 rozporządzenia), aniżeli średnia wielkość tego wskaźnika, wynosząca 25%. Powyższe było możliwe, ponieważ w zakreślonym do analizy terenie występuje wiele działek zabudowanych w większym stopniu (co zostało przedstawione na sporządzonym załączniku graficznym do analizy), aniżeli wyliczona średnia wartość. Podano, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż w zakreślonym obszarze wielkości wskaźników zabudowy są znacznie zróżnicowane, co związane jest przede wszystkim z dużą rozpiętością powierzchni działek i funkcji ich zabudowy. Z części graficznej wynika, że na analizowanym terenie wskaźniki zabudowy nieruchomości kształtują się w granicach od 3% do 59%. Na objętym analizą terenie dominującą funkcję pełni zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w postaci budynków wolnostojących, dla których wskaźnik zabudowy działek kształtuje się w granicach do około 30%. W pobliskim sąsiedztwie zlokalizowane są także budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej, tam wskaźnik powierzchni zainwestowania działek jest znacznie większy, określony na poziomie kształtującym się w wielkości do około 49%. Sporządzona analiza wykazała, że w analizowanym terenie występują m.in. działki zainwestowane w 59% (działka nr ewid. 328), 50% (działka nr ewid. 447/1), 49% (działki nr ewid. 752/9, 752/8, 752/7, 752/6, 752/5), 48% (działka nr ewid. 447/2). W ocenie organu wielkość wyznaczonego wskaźnika na poziomie kształtującym się do 45% nie zakłóci funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz ładu przestrzennego obszaru poddanego analizie, a jednocześnie umożliwi zrealizowanie obiektów opisanych we wniosku. Przeprowadzona analiza wykazała, że realizacja planowanego zamierzenia będzie uzupełnieniem istniejącego zagospodarowania, więc ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy na poziomie 45% w żaden sposób nie wpłynie na zachwianie porządku urbanistycznego na tym terenie. Kolejny parametr zabudowy - szerokości elewacji frontowych określono od strony ul. Sokolej, ponieważ z tej drogi będzie odbywać się główny wjazd na objęty wnioskiem teren. Szerokość elewacji frontowych obiektów wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Organ podał, że możliwe było wyznaczenie innych szerokości elewacji frontowej niż jej średnia wielkość dla obszaru analizowanego wynosząca 11.0 m, ponieważ na tym terenie zlokalizowane są również budynki, których szerokości elewacji frontowych są większe niż obliczona średnia dla zakreślonego obszaru. Jak wynika z przeprowadzonej analizy terenu, w zakreślonym obszarze szerokości elewacji frontowych budynków są znacznie zróżnicowane i wynoszą od 3.0 m do 175.0 m. Ustalona niniejszą decyzją szerokość elewacji frontowej pojedynczego budynku w wielkości nie przekraczającej 50.0 m spełni oczekiwania inwestora, nie powodując przy tym dysharmonii istniejącej zabudowy w analizowanym terenie. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, organ wyznaczył zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, na podstawie którego dopuszczalne było wyznaczenie takiej wysokości, która wynika z przeprowadzonej analizy. Z przedłożonej analizy terenu wynika zaś, że w obszarze analizowanym wysokości istniejących budynków są znacznie zróżnicowane, brak jest jednolitości w tym zakresie. Na terenie objętym analizą dominuje dwu i trzykondygnacyjna zabudowa mieszkaniowa, gdzie wysokości budynków kształtują się na poziomie do ok. 12.0 m. Ustalając wysokość planowanej zabudowy organ wziął także pod uwagę położenie objętych wnioskiem nieruchomości - wskazane działki znajdują się na skraju osiedla, inwestycja realizowana będzie więc na jego obrzeżach. Z analizy terenu wynika także, że objęte wnioskiem nieruchomości sąsiadują z rozległym terenem, który stanowią ogrody działkowe, w związku z czym realizacja inwestycji stanowić będzie pewnego rodzaju granicę pomiędzy tymi terenami, domknięcie zabudowanej części miasta. Nadto organ podał, że z przedstawionej przez inwestora koncepcji wynika, iż wysokość nowoprojektowanych obiektów od strony leżącej w najbliższym sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, będzie obniżona w stosunku do pozostałego terenu. W związku z tym ustalona niniejszym rozstrzygnięciem maksymalna wysokość planowanej inwestycji kształtująca się na poziomie 12.50 m nie wpłynie na zachwianie ładu przestrzennego i harmonii zabudowy na objętym analizą terenie a także nie będzie negatywnie wyróżniała się na tle istniejącej zabudowy. Geometrię dachu (kąt nachylenia, układ połaci dachowych) organ wyznaczył zgodnie z § 8 rozporządzenia. Nie ustalano wysokości głównej kalenicy oraz jej kierunku z uwagi na charakter i geometrię dachu. Organ podał, że planowane przedsięwzięcie nie jest sprzeczne z dotychczas ukształtowanym ładem przestrzennym w tej części osiedla, tym bardziej, że będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji mieszkalnej. Z materiału dowodowego zebranego w trakcie postępowania wynika, że wnioskowana inwestycja planowana jest na terenie, gdzie podstawową funkcję pełni zabudowa mieszkaniowa (w postaci budynków jednorodzinnych wolnostojących, budynków w zabudowie szeregowej, jak i budynków wielorodzinnych). Realizacja przedmiotowej inwestycji nie będzie w konflikcie z zastaną zabudową. Wprawdzie większą część, na objętym analizą terenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, niemniej w obszarze tym znajdują się również budynki w zabudowie wielorodzinnej, rozumianej przez pryzmat art. 3 - Prawa budowlanego. Organ wywiódł, że pojmowanie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować dość szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora, po to by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Jeżeli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową oznacza to, że nowy obiekt może być budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jak również wielorodzinnym. W konkluzji organ podał, że inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bo: